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1、1绪论一、地籍1. 地籍的定义在辞海(1979 年版本)中，地籍被称为“中国历代政府登记土地作为征收田赋根据的册簿”。简单地讲，地籍是为征收土地税而建立的土地清册，这是地籍最古老、最基本的含义。随着社会和经济的发展，地籍不但为土地税收和土地产权保护服务，还要为土地利用规划和管理提供基础资料。在一些发达国家，地籍的应用领域扩大到 30 多个，我们把这种地籍称之为多用途地籍或现代地籍。很显然，多用途地籍的内涵和外延更加丰富。现代(多用途) 地籍 (以下简称地籍) 是指由国家监管的、以土地权属为核心、以地块为基础的土地及其附着物的权属、位置、数量、质量和利用现状等土地基本信息的集合，用图、数、表等形
2、式表示。其含义如下：(1) 地籍是由国家建立和管理的。地籍自出现至今，都是国家为解决土地税收或保护土地产权的目的而建立的。尤其是以 19 世纪以来，其更明显地带有国家功利性。在国外，地籍测量称作官方测量。在我国解放以前的漫长历史中，历次地籍的建立都是由朝廷或政府下令进行的，其目的是为保证政府对土地的税收和保护土地产权。现阶段我国进行的地籍工作，其根本的目的是为了保护土地产权和合理利用土地。(2) 土地权属是地籍的核心。地籍定义中强调了“以土地权属为核心” ，即地籍是以土地权属为核心对土地诸要素隶属关系的综合表述，这种表述毫无遗漏地针对国家的每一块土地及其附着物。不管是所有权还是使用权，是合法的
3、还是违法的，是农村的还是城镇的，是企事业单位、机关、个人使用的还是国家和公众使用的( 如道路，水域等) ，是正在利用的还是尚未利用的或不能利用的土地及其附着物，地籍都是以土地权属为核心进行记载的，都应有地籍档案。(3) 以地块为基础建立地籍。一个区域的土地根据被占有、使用等原因被分割成边界明确、位置固定的许多块土地。地籍的内涵之一就是以地块为基础，准确地描述每一块土地的自然属性和社会经济属性。(4) 地籍必须描述地块内附着物的状况。地面上的附着物是人类赖以生存的物质基础，是土地的重要组成部分。在城镇，土地的价值是通过附着在地面上的建筑物内所进行的各种生产活动来实现的，建筑物和构筑物是土地利用分
4、类的重要标志。“皮之不存，毛将焉附”，土地和附着物是不可分离的，它们各自的权利和价值相互作用，相互影响。历史上早期的地籍只对土地进行描述和记载，并未涉及地面上的建筑物、构筑物，但随着社会和经济的发展，尤其产生了房地产市场交易后，由于房、地所具有的内在联系，地籍必须对土地及附着物物进行综合描述。图 1-1 表达了土地、地块、附着物与地籍的关系。(5) 地籍是土地基本信息的集合（简称土地清册）。它包括土地调查册、土地登记册和土地统计册，用图、数、表的形式描述了土地及其附着物的权属、位置、数量、质量和利用状况。图、数、表之间通过特殊的标识符(关键字) 相互连接，这个标识符就是通常所说的地块号(宗地号
5、或地号)。“图”是指地籍图，即用图的形式直观地描述土地和附着物之间的相互位置关系，包括分幅地籍图、专题地籍图、宗地图等。“数”是指地籍数据，即用数的形式描述土地及其附着物的位置、数量、质量、利用现状等要素，如面积册、界址点坐标册、房地产评价数据等。“表”是指地籍表，即用表的形式对土地及其附着物的位置、法律状态、利用状况等进行文字描述，如地籍调查表、土地登记表和各种相关文件等。2在土地基本信息集合中回 答 了 土 地 及其附着物的 六 个 基 本 问 题 ：第一，“是谁的” ，具体指权属主与土地及其附着物之间的法律关系。第二，“在哪里” ，具体指土地及其附着物的空间位置，一般用数据( 坐标)和地
6、籍编号进行描述。第三，“有多少” ，具体指对土地及其附着物的量的描述，如土地面积、建筑面积、土地和房屋的价值或价格等。第四，“在什么时候” ，具体指土地及其附着物的权利和利用的发生、转移、消灭等事件的时间。第五，“为什么” ，具体指土地及其附着物的权利和利用的存在依据及其有关说明。第六，“怎么样” ，具体指土地及其附着物的权利和利用的发生、转移、消灭等事件的过程说明或依据。图 1-1 土地、地块、附着物与地籍的关系图示2地籍的功能建立地籍的目的，一般应由国家根据生产和建设的发展需要，以及科技发展的水平来确定。目前，包括我国在内的许多国家建立的地籍已广泛地用于土地税费征收、土地产权保护和土地利用
7、规划编制，同时为政府制定土地制度、社会经济发展目标、环境保护政策等宏观决策提供基础资料和科学依据。概括起来，地籍有以下功能：(1) 地理性功能。由于应用现代测量技术的缘故，在统一的坐标系内，地籍所包含的地籍图集和相关的几何数据，不但精确表达了一块地(包括附着物) 的空间位置，而且还精确和完整地表达了全部地块之间在空间上的相互关系。地籍所具有的提供地块空间关系的能力称为地理性功能。这种功能是实现地籍多用途的基础。(2) 经济功能。地籍最古老的目的就是用于土地税费的征收。利用地籍提供的土地及附着物的位置、面积、用途、等级和土地所有权、使用权状况，结合国家和地方的有关法律、法规，为以土地及其附着物为
8、标的物的经济活动(如土地的有偿出让、转让，土地和房3地产税费的征收，防止房地产市场的投机活动等)提供准确、可靠的基础资料。(3) 产权保护功能。地籍调查和管理是国家政策支持下的依法行政行为，所形成的地籍信息具有空间性、法律性、精确性、现势性等特征，因而使地籍能为在以土地及其附着物为标的物的产权活动(如调处土地争执，恢复界址，确认地权，房地产的认定、买卖、租赁及其他形式的转让；解决房地产纠纷等)中提供法律性的证明材料，保护土地所有者和土地使用者的合法权益，避免土地产权纠纷。(4) 土地利用管理功能。土地的数量、质量及其分布和变化规律是组织土地利用、编制土地利用规划的基础资料。利用地籍资料，能加快
9、规划设计速度，降低费用，使规划容易实现。另外，地籍还能鉴别错误的规划，避免投资失误。(5) 决策功能。这里所指的决策是指国家制定土地政策、方针，进行土地使用制度改革等方面的决策，也包括国家对经济发展、环境保护、人类生存等方面的决策以及个人或企业投资等方面的决策。地籍所提供的多要素、多层次、多时态的土地资源的自然状况和社会经济状况，是国家编制国民经济计划，制定各项规划的基本依据，是组织工农业生产和进行各项建设的基础。(6) 管理功能。地籍是调整土地关系、合理组织土地利用的基本依据。土地使用状况及其经界位置的资料，是进行土地分配、再分配及征拨土地工作的重要依据。由于地籍存在地理性功能和决策功能，公
10、安、消防、邮政、水土保持和以土地及其附着物为研究对象的科学研究和管理等部门可充分利用地籍资料为他们的工作服务。3地籍的类别随着地籍使用范围的不断扩大，其内容也越加充实，类别的划分也更趋合理。地籍按其发展阶段、对象、目的和内容的不同，可以划分为不同的类别体系。(1) 按地籍的用途划分，地籍可分为税收地籍、产权地籍和多用途地籍在一定社会生产方式下，地籍具有特定的对象、目的、作用和内容，但它不是一成不变的。地籍发展过程，也是地籍用途不断扩张的过程。税收地籍是指仅为税收服务的地籍，即专门为土地课税服务的土地清册。所以，税收地籍的主要内容是纳税人的姓名、地址和纳税人的土地面积以及土地等级等。建立税收地籍
11、所需要的工作主要是测量地块面积和按土壤质量、土地的产出及收益等因素来评定土地等级。产权地籍亦称法律地籍。随着经济的发展和社会结构的复杂化，土地交易日益频繁和公开化，因而促使地籍不但要用于税收，还要用于产权保护。产权地籍是国家为维护土地所有制度、鼓励土地交易、防止土地投机、保护土地买卖双方的权益而建立的土地清册。凡经登记的土地，其产权证明具有法律效力。产权地籍最重要的任务是保障土地所有者、使用者的合法权益和防止土地投机。为此，产权地籍必须以反映宗地的界线和界址点的精确位置以及准确的土地面积等为主要内容。多用途地籍，亦称现代地籍，是税收地籍和产权地籍的进一步发展，其目的不仅是为课税或保护产权服务，
12、更重要的是为土地利用、保护和科学管理土地提供基础资料。经济的快速发展和社会结构复杂化的加剧为地籍应用领域的扩张提供了动力，而科学技术的发展，则为地籍内容的深化和扩张提供了强有力的技术支撑，从而使地籍突破税收地籍和产权地籍的局限，具有多用途的功能，以此同时，建立、维护和管理地籍的手段也逐步被信息技术、现代测量技术和计算机技术所代替。(2) 按地籍的特点和任务划分，地籍可分为初始地籍和日常地籍所谓初始地籍是指在某一时期内，对其行政辖区内全部土地进行全面调查后，建立的新的土地清册(不是指历史上的第一本簿册 )。日常地籍是针对土地及其附着物的权属、位置、数量、质量和利用状况的变化，以初始地籍为基础进行
13、修正、补充和更新的地籍。初4始地籍和日常地籍是不可分割的完整体系。初始地籍是基础，日常地籍是对初始地籍的补充、修正和更新。如果只有初始地籍而没有日常地籍，地籍将逐步陈旧，变为历史资料，缺乏现势性，失去其使用价值。相反，如果没有初始地籍，日常地籍就没有依据和基础。(3) 按城乡土地的不同特点划分，地籍可分为城镇地籍和农村地籍城镇土地和农村土地具有不同的利用特点和权利特点。城镇地籍的对象是城镇的建城区的土地，以及独立于城镇以外的工矿企业、铁路、交通等用地。农村地籍的对象是城镇郊区及农村集体所有土地，国营农场使用的国有土地和农村居民点用地等。由于城镇土地利用率、集约化程度高，建( 构) 筑物密集，土
14、地价值高，位置和交通条件所形成的级差收益十分悬殊，城镇地籍的图、数通常具有大尺度和高精度的特征，而农村地籍则相反。在地籍的内容，土地权属处理，地籍的技术和方法及其成果整理、编制等方面，城镇地籍比农村地籍有更高、更复杂的要求。在实践中，由于农村居民地(村镇) 与城镇有许多相同的地方，农村地籍的居民地部分可以按城镇地籍的相近要求建立，并统称为城镇村庄地籍。随着技术的进步和社会经济的发展，将逐步建立城乡一体化地籍。二、地籍测量1. 地籍测量的定义地籍测量是为获取和表达地籍信息所进行的测绘工作。其基本内容是测定土地及其附着物的权属、位置、数量、质量和利用状况等。具体内容如下：(1) 地籍控制测量，测量
15、地籍基本控制点和地籍图根控制点；(2) 界线测量，测定行政区划界线和土地权属界线的界址点坐标；(3) 地籍图测绘，测绘分幅地籍图、土地利用现状图、房产图、宗地图等；(4) 面积测算，测算地块和宗地的面积，进行面积的平差和统计；(5) 进行土地信息的动态监测，进行地籍变更测量，包括地籍图的修测、重测和地籍簿册的修编，以保证地籍成果资料的现势性与正确性；(6) 根据土地整理、开发与规划的要求，进行有关的地籍测量工作。同其他测量工作一样，地籍测量也遵循一般的测量原则，即先控制后碎部、由高级到低级、从整体到局部的原则。2. 地籍测量的特征地籍测量与基础测绘和专业测量有着明显不同，其本质的不同表现在凡涉
16、及土地及其附着物的权利的测量都可视为地籍测量，具体表现如下：(1) 地籍测量是一项基础性的具有政府行为的测绘工作，是政府行使土地行政管理职能的具有法律意义的行政性技术行为。在国外，地籍测量被称作为官方测绘。在我国，历次地籍测量都是由朝廷或政府下令进行的。(2) 地籍测量为土地管理提供了精确、可靠的地理参考系统。由地籍的历史和地籍测量的历史可知，测绘技术一直是地籍技术的基础技术之一，地籍测量技术不但为土地的税收和产权保护提供精确、可靠并能被法律事实接受的数据，而且借助现代先进的测绘技术为地籍提供了一个大众都能接受的具有法律意义的地理参考系统。(3) 地籍测量具有勘验取证的法律特征。无论是产权的初始登记，还是变更登记或他项权利登记，在对土地权利的审查、确认、处分过程中，地籍测量所做的工作就是利用测量技术手段对权属主提出的权利申请进行现场的勘查、验证，为土地权利的法律认定提供准确、可靠的物权证明材料。(4) 地籍测量的技术标准必须符合土地法律的要求。地籍测量的技术标准既要符合测量的观点，又要反映了土地法律的要求，它不仅表达人与地物、地貌的关系和地物与地
