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1、房屋登记办法问答一、 房屋登记办法在登记规则方面有哪些创新？答：应该说房屋登记办法 （建设部令第 168 号）贯彻了物权法的立法原则和精神，确立了新的登记规则。登记规则的创新具体体现在：通过建立不动产登记薄明确了房地产权利人；确立了新的登记种类，比如预告登记、最高额抵押权确定登记等等；对于属于建筑物区分所有权的房屋登记，记载于登记薄，但不颁发房屋权属证书；对于规划区内的集体土地上的房屋进行登记；对于公路、码头、油库、电站大坝等构筑物进行登记，颁发权属证书；房屋登记人员的持证上岗制度的建立，出现了房地产登记人员职业资格制度的雏形。二、 房屋登记办法带来什么样的理念变化？答：房屋登记办法依照物权法
2、的规定，在具体登记制度方面确立了房地产登记薄的法律地位，区分了房屋权属档案与房地产登记薄。过去的房屋权属档案不具有房地产登记薄的地位和法律效力，尽管二者有相似之处，因为房地产登记薄是依照物权法的规定才建立的。以前房地产登记部门颁发的房屋所有权证、房屋他项权证，并不表明我们建立了房地产登记薄，只有在物权法和房屋登记办法实施后，房地产登记机构颁发或者从新颁发房屋权属证书的，才预示着建立了相应的房地产登记薄。并且，如果房屋的权属证书与房地产登记薄的记载不一致的，以房地产登记薄为准。因此，从最终的法律效果上来讲， 物权法和房屋登记办法实施后，房地产登记机构完全可以不颁发房屋权属证书，只不过照顾到传统习
3、惯，才继续颁发房屋权属证书。三、 房屋登记办法实施后，登记薄和房屋权属证书记载的事项有什么样的变化？答：首先，房屋所有权证记载内容有变化，如记载“专有面积” ，而不再是“建筑面积” ；其次，房屋他项权证增加了地役权这一新的种类；再其次，权属证书增加了预告登记证明、在建工程抵押权登记证明；最后，增加了构筑物的权属证书（所有权证、他项权证、预告登记证明等） 。按照房屋登记办法的规定，登记簿应当包括房地产自然状况部分、权利状况部分以及其他部分。登记薄有关内容发生改变的，应通过增加新的页码、界面和内容体现，不得直接将原有内容删除。自然状况部分，记载房地产坐落、四至、编号、房屋结构、层数、面积、设计用途
4、、用地性质、土地使用年限等。权利状况部分，记载所有权、他项权利以及其他依法可以登记的权利的权利人姓名（名称） 、权利范围、共有情况、收件日期、登记日期、权属证书号及补换证情况等。其他部分，记载异议、查封等依法应当登记的事项。四、什么是预告登记？预告登记有什么作用？答：所谓预告登记，是指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请的一种登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。物权法规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。房屋登记办法规定了三种情形可以申请预告登记，
5、即预购商品房、以预购商品房设定抵押，以及房屋所有权转让、抵押。办理预告登记后，债权消灭或者自能够进行相应的房屋登记之日起三个月内，当事人申请房屋登记的，房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。预告登记的作用体现在保护房地产交易当事人的交易安全，节约交易成本。具体说来，包括：（1）预告登记之后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构不予办理，从而有效保护权利人将来可以取得不动产物权。 （2）不仅仅是预购商品房的预购人可以通过申请设立预告登记，来保护自己的权益。二手房买卖的交易双方，也可以通过申请设立房屋买卖过户的预告登记，来保护交易安全，并且可以节约交易成本，买
6、方不需要担心给了钱拿不到房子，卖方也不用担心房屋过户了拿不到钱。五、 房屋登记办法对于银行按揭业务有何影响？答：所谓按揭，就是银行办理预购商品房抵押贷款的业务。根据房屋登记办法 ，银行办理按揭应当有两次预告登记，一次本登记。具体来说，包括：（1）预购商品房的预购人与开发商通过申请设立预告登记，取得预购商品房的预告登记证明。 （2）银行与按揭贷款的申请人订立贷款合同 、 预购商品房抵押合同 ，凭预购商品房的预告登记证明，再办理以预购商品房设定抵押的预告登记证明。 （3）如果按揭的房屋取得分户房屋所有权证之后，银行应当在3 个月内及时办理现房的抵押登记，取得房屋抵押的他项权证，否则预告登记失效。因
7、此，银行在办理按揭业务的时候，应当先取得以预购商品房设定抵押的预告登记证明之后，才给付贷款。同时，为了能够及时办理预告登记和本登记，银行应当在最初即应办妥经过公证的委托书，取得借款人办理二次预告登记、一次本登记的授权。六、 房屋登记办法对于银行的信贷业务还有哪些影响？答：新的登记制度对于银行信贷业务影响很大，除了前面讲到的按揭贷款当中的预告登记等，对于一般的公司业务，房地产抵押登记方面也有很大变化。一是最高额抵押权登记的变化。 （1）当事人如果将最高额抵押权设立前已经存在的债权转入最高额抵押担保的债权范围，应当提交该已经存在的债权的合同或其他登记原因证明材料，并提交抵押人与抵押权人同意将该债权
8、纳入最高额抵押权担保范围的书面材料。（2）对符合规定条件的最高额抵押权设立登记，登记机构记载于房屋登记簿的，包括：抵押当事人、债务人的名称或者姓名，被担保债权的数额，登记时间，最高债权额，债权确定的期间，并明确记载其为最高额抵押权。 （3）对于最高额抵押权变更登记，因最高债权额、债权确定的期间发生变更而申请变更登记的，还应当提交其他抵押权人的书面同意文件。 （4）规定了最高额抵押权转移登记。（5）规定了最高额抵押权确定登记。经依法登记的最高额抵押权担保的债权确定，申请最高额抵押权确定登记。最高额抵押权确定登记应当提交下列材料包括：登记申请书，申请人的身份证明，他项权利证书，最高额抵押权担保的债
9、权已确定的证明材料，其他必要材料。当事人协议确定或者人民法院、仲裁机构生效的法律文书确定了债权数额的，房屋登记机构可以依照当事人一方的申请将债权数额确定的事实记载于房屋登记簿。二是房屋登记办法 、 土地登记办法明确了不动产登记的基本单元。新的登记制度规定，房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。住房以套为基本单元进行登记，非住房以房屋的幢、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。土地登记基本单元以宗地为单位进行登记，宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间。另外，属于建筑物区分所有权的房屋，即对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所
10、、公用设施和物业服务用房等房屋，房屋初始登记时一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。因此，银行的押品管理也应当明确，房地产抵押只能以房地产登记的基本单元为基础进行。对于不能进行登记的部分房地产，即不能成为登记基本单元的房地产，不得作为抵押房地产。对于属于建筑物区分所有权的房屋，也不得作为抵押房地产。三是房屋登记办法规定了地役权登记，银行在接受附带地役权的需役地的房地产抵押，应当办理相应的地役权登记，以保护自己的权益。七、 房屋登记办法实施之后，构筑物可以颁发产权证。公路、电站、油库等不动产收费权质押与构筑物抵押的关系是什么？答：房屋登记办法规定，具有独立利用价
11、值的特定空间以及码头、油库等其他建筑物、构筑物的登记，可以参照本办法进行权属登记，建立不动产登记薄进行管理。因此，就会出现具有独立利用价值的特定空间以及码头、油库等其他建筑物、构筑物的不动产抵押权，与基于该不动产收费权的应收账款质权同时并存的可能。以中国人民银行令2007第 4 号颁布的应收账款质押登记办法规定，公路、桥梁、隧道、渡口等不动产收费权可以质押。但是，物权法没有规定不动产抵押权与基于该不动产收费权的应收账款质权并存时，哪一个担保物权所担保的债权优先受偿。当然，我们可以认为登记在先的担保物权，其担保的债权具有优先受偿的机会。但毕竟没有法律的规定。因此，银行在办理这一类贷款业务的时候，
12、应当特别关注其风险。首先是应当查询该不动产是否办理了权属证书，是否设立了不动产抵押权或者应收账款质权。其次，如果该不动产既未设立不动产抵押权，也未设立应收账款质权，则贷款银行应当同时办理该不动产抵押权设立登记，以及应收账款质权设立登记。八、地役权是一种什么物权？如何登记？答：物权法规定，地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。其中，他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。地役权与不动产的相邻关系有本质的不同。地役权是两宗不动产权利人基于意思自治的合同合意，通常以有偿的方式一方利用他方不动产而确立的不动产物权。而不动产的相邻关系，是指不动产的相邻权利人按照法律的
13、强制性规定，或者依照当地习俗，对于彼此权利的限制享有，以实现有利生产、方便生活、团结互助、公平合理。房屋登记办法规定，对符合规定条件的地役权设立登记，房屋登记机构应当将有关事项记载于需役地和供役地房屋登记簿，并可将地役权合同附于供役地和需役地房屋登记簿。但是， 房屋登记办法没有具体规定供役地、需役地分属不同登记机构管理的，如何办理地役权登记？我个人认为，这需要申请人到供役地、需役地的登记机构，分别申请登记。九、新登记制度对于房地产估价师工作带来的影响是什么？答：什么样的不动产不能评估？哪些不能纳入不动产抵押评估的范围(如属于建筑物区分所有权的房屋)？随着新登记制度的实施，这些问题均是房地产估价
14、师应当切实关注的，否则，会影响房地产估价师的服务水平。首先，房地产估价师应当明确不动产登记基本单元的实质内涵，以及登记部门对于属于建筑物区分所有权的房屋的登记规则（记载于登记薄，但不颁发产权证） 。房地产估价师以此为依据，把握不同估价目的下的估价范围。另外，房地产估价师的估价依据是查阅登记簿还是依据权属证书？按照物权法和房屋登记办法的规定，登记簿记载与权属证书记载不一致的，除非有证据证明登记薄记载确有错误的，以登记薄记载为准。我认为，房地产估价师通常可以依据估价委托方提供的房地产权属资料进行估价，但房地产估价师如受委托估价方的特别委托，或者基于专业判断对于估价对象的法律权属状况有重大疑问的，应
15、当查询房地产登记薄并取得相应的估价依据。对于附地役权的供役地或者需役地的估价，房地产估价师需要取得有关地役权合法设立的合同，关注地役权的设立期限，设立地役权对于供役地利用带来的限制和收益，对于需役地的价值的提升和限制条件。房地产估价师应当将因地役权的设立对估价对象价值进行揭示，并进行充分披露。十、以预购商品房设立抵押的预告登记与在建工程设立抵押权的关系是什么？答：第一，登记的内涵不同，登记后的法律效力不同。预购商品房设立抵押的预告登记，仅仅具有限制预购人、开发商、其他利害关系人对于预购商品房进行处分的效力，是对于债权人（通常为银行）的未来请求权（取得房地产抵押权）的保护。而在建工程抵押权属于本
16、登记，它保护了债权人的不动产物权（不动产抵押权） ，不但限制了有关权利人、利害关系人对于在建工程的处分权，并且如果债务人（对于在建工程抵押，债务人同时也是抵押人）没有按照借款合同的约定如期还款，抵押权人可以依照在建工程抵押合同的约定，依法行使抵押权，处分抵押房地产。办理预购商品房设立抵押的预告登记之后，如果借款人违约，债权人因为不享有不动产抵押权，因而不能直接处分预购商品房，得通过诉讼或仲裁取得生效的法律文书之后，方可申请执行债务人的预购商品房。第二，期房转为现房后，均需转为房屋现房抵押权登记，只是程序略有不同。 房屋登记办法规定，办理预告登记后，债权消灭或者自能够进行相应的房屋登记之日起三个月内，当事人申请房屋登记的，房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记。第三，涉及的
