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1、常熟城市综合环境研究报告常熟城市研究中心2011 年 6 月 2 / 39研究中心目录1、宏观背景篇 .31.1 宏观经济环境分析 .31.2 政策环境分析 .82、市场环境篇 .102.1 土地市场 .102.2、商品房市场 .173、企业竞争篇 .243.1 开发企业 .243.2 代理企业 .293.3 房地产咨询公司 .313.4 营销媒体 .324、2011 年常熟房地产 14 月运行情况 .344.1 开发总量 .344.2 商品房销售 .354.3 市场价格 .364.4 开发商资金状况 .374.5 今年商品房市场发展预测 .38 3 / 39研究中心1、宏观背景篇1.1 宏观
2、经济环境分析1） 经济总量： 常熟市 GDP 总量常年保持 10%以上的高速增长，07 年之后增速有所放缓，2009 年GDP 增速比上年回落两个百分点；图 1 * ：常熟市 GDP 历年增长速度走势图资料来源：常熟市统计局网站统计局2008 年，常熟市生产总值达到了 1150 亿元。2009 年，全市生产总值达到了1231 亿元。 2009 年，生产总值达到了 1454 亿元。常熟 GDP 近 10 年来，一直都保持着一个平稳较快的发展态势。 4 / 39研究中心 工业生产总产值逐步攀升，近年增长幅度加快；固定资产投资力度加大，保持稳步增长趋势；图 2* ：20022009 年工业总产值及固
3、定资产投资值走势图资料来源：常熟市统计局2009 年，全市实现工业总产值 3010.62 亿元，比上年增长 3.2%。其中，规模以上企业实现产值 2326.54 亿元，增长 6.1%，占工业总产值的比重为 77.3%。 2009 年，全市全社会固定资产投资完成 360.89 亿元，比上年增长 13.6%。其中工业投资完成 197.02 亿元，比上年增长 5.3%，占全社会固定资产投资的比重为 54.6%，比上年回落 4.3 个百分点；服务业投资完成 163.05 亿元，比上年增长 25.4%，占全社会固定资产投资的比重为 45.2%，比上年上升 4.3 个百分点。 5 / 39研究中心2） 收
4、入水平： 人口总量保持平稳，根据 2010 年开展的全国第 6 次人口普查，常熟市常住人口为151 万人，年平均增长率为 1.81%。近年来，人民生活水平继续改善，2009 年，在多项惠民、增收措施的促动下，常熟市城乡居民收入实现了在高平台上的稳定增长。全市城镇居民人均可支配收入达到 27320 元，比上年增长 11%。其中：工薪收入人均为 17026 元；家庭经营净收入人均为 5768 元；城镇居民人均生活消费支出 17443 元，增长 8.3%；城乡居民消费水平稳步提高，生活质量进一步提升。表 1* ：常熟市 2010 年 1-9 月城市居民收入构成表资料来源：常熟市统计局近年来，常熟市高
5、低收入群体差距有所缩小，低收入群体收入增长加快。按五等分组，低收入群体的收入增幅明显快于高收入群体。占总体 20%的高收入组人均可支配收入为52011 元，增长 8.3%；较高收入组可支配收入为 26155 元，增长 13.1%；中等收入组可支配收入为 17159 元，增长 5.7%；较低收入组可支配收入为 13692 元，增长 12.2%；低收入组可支配收入为 8528 元，增长 16.0%。高低收入组的收入差距有所缩小。高低收入比由上年同期的 6.5：1 缩小到 6.1：1。指标 1-9 月（元） 构成 增加额（元） 增长率%家庭总收入 25769 100 2806 12.2#、可支配收入
6、 23178 2515 12.2一、工薪收入 14480 56.2 1927 15.3二、经营净收入 5069 19.7 345 7.3三、财产性收入 496 1.9 195 64.8四、转移性手术 5725 22.2 340 6.3#、离退休金 5353 20.8 805 17.7 6 / 39研究中心3） 经济结构： 第二、第三产业为常熟市支柱产业，发展势头良好；图 3* ：常熟市 2009 年三大产业生产总值比重图2009 年，全市地区生产总值实现 1230.7 亿元，按可比价计算比上年增长 12%，增速比上年回落 2 个百分点。其中：第一产业增加值 26.93 亿元，增长 6.2%；第
7、二产业增加值 691.77 亿元，增长 10.2%；第三产业增加值 512 亿元，增长 15%。三次产业比例由上年的 2.257.840 调整为 2.256.241.6 。 7 / 39研究中心4） 经济外向性：2009 年，全市新批外商投资项目 161 项，注册资本 13.73 亿美元，比上年下降14.3%；到账外资 8.15 亿美元，比上年下降 4.4%。外经合作有新拓展。建办境外企业稳步推进。截至 2009 年末，全市建办境外企业48 家，累计投资达 7374 万美元。对外贸易降幅收窄。2009 年，全市实现进出口总额 116.76 亿美元，比上年下降9.7%。其中，进口 38.67 亿
8、美元，下降 9.6%，降幅比上半年收窄 15.9 个百分点；出口 78.09 亿美元，下降 9.8%，降幅比上半年收窄 4.6 个百分点。 8 / 39研究中心1.2 政策环境分析概述据国家统计局统计数据显示 4 月份 70 个大中城市新建商品住宅价格 70 个大中城市中价格环比下降的城市有 9 个，持平的城市有 5 个，而其余 56 个城市价格环比上涨。对于房地产调控，自进入 2010 年三月份以来就已经被称为“史上最严厉” ，或许所述一轮比一轮严厉的调控政策，势必需要各地方政府及相关职能部门严格执行方可见端倪。1） 土地政策： 2010 年 12 月 19 日，国土资源部发布 关于严格落实
9、房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知 ，其内容如下：第一、保障性住房、棚户区改造住房、中小套型普通商品住房“三类用地”供应总量未达到住房用地供应总量 70%的市县，年底前不得出让大户高档商品住宅用地；第二、对招拍挂溢价率超过 50%、总价或单价创历史新高的地块，国土主管部门要在成交确认书签订后 2 个工作日内，分别上报上级国土主管部门。第三、对因企业原因造成土地闲置一年以上等违法违规违约行为的，不得通过竞买资格审查，并及时在当地媒体和国土资源部门户网站上向社会公布。在查处整改到位前，企业及其控股股东不得参加土地竞买。第四、积极探索“限房价、竞地价” 、 “限地价、竞政策性住房面
10、积” 、 “在商品住宅用地中配建保障性住房”等多种交易形式。该政策的实际效果：从客观性来说并未改变原来的地方政府追求土地收益的格局；从主观方面来看，此政策以堵为主，而非是进行疏导；从政策的本身来看，当前流动性过剩、通胀预期下企业资金无路可去等根本性问题没有得到解决。 9 / 39研究中心2） 市场交易政策： 2011 年各地方政府陆续出台限制性购房政策，苏州于 3 月 2 日正式出台新版限购细则，其限购细则涵盖范围并未涉及常熟等区县（市） 。因此，在交易层面上没有对常熟市房地产市场产生重大影响。3） 税收政策：土地增值税、房产交易环节相关税种、房产税等；根据目前上海市和重庆市两个施行房产税的试点城市来看，并没有出现对房地产市场预期的狼来了调控效果。再加上此次两个城市所制定的房产税并没有借鉴国外某些国家的房产税制度。就目前该税收政策的效果和实际收益尚不能作出是否在短期内向全国施行的判断。4） 金融政策：开发贷款、购房贷款政策；由于 2011 年 7 月 1
