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1、运营与维护管理阶段调研报告关键技术一、 概述在当今社会，不断发展的生产力使得大量生产要素转移到商业、交通运输、房地产、通讯、公共事业、保险、金融和其他服务性行业和领域，传统的有形产品生产的概念已经不能反映和概括服务业所表现出来的生产形式。因此，随着服务业的兴起，生产的概念进一步扩展，逐步容纳了非制造的服务业领域，不仅包括了有形产品的制造，而且包括了无形服务的提供。运营管理过去，西方学者把与工厂联系在一起的有形产品的生产称为 “production”或“manufacturing”而将提供服务的活动称为“operations”。趋势是将两者均称为“运营”，生产管理也就演化为运营管理(operat
2、ions management)。现代管理理论认为，企业管理按职能分工，其中最基本的也是最主要的职能是财务会计、技术、生产运营、市场营销和人力资源管理。这五项职能既是独立的又是相互依赖的，正是这种相互依赖和配合才能实现企业的经营目标。企业的经营活动是这五大职能有机联系的一个循环往复的过程，企业为了达到自身的经营目的，上述五大职能缺一不可。运营管理的对象是运营过程和运营系统。运营过程是一个投入、转换、产出的过程，是一个劳动过程或价值增值的过程，它是运营的第一大对象，运营必须考虑如何对这样的生产运营活动进行计划、组织和控制。运营系统是指上述变换过程得以实现的手段。它的构成与变换过程中的物质转换过程
3、和管理过程相对应，包括一个物质系统和一个管理系统。企业运营管理要控制的主要目标是质量，成本，时间和柔性，它们是企业竞争力的根本源泉。因此，运营管理在企业经营中具有重要的作用。特别是近二三十年来，现代企业的生产经营规模不断扩大，产品本身的技术和知识密集程度不断提高，产品的生产和服务过程日趋复杂，市场需求日益多样化、多变化，世界范围内的竞争日益激烈，这些因素使运营管理本身也在不断发生变化。尤其是近十几年来，随着信息技术突飞猛进的发展，为运营增添了新的有力手段，也使运营学的研究进入了一个新阶段，使其内容更加丰富，范围更加扩大，体系更加完整。现代运营管理涵盖的范围越来越大。现代运营的范围已从传统的制造
4、业企业扩大到非制造业。其研究内容也已不局限于生产过程的计划、组织与控制，而是扩大到包括运营战略的制定、运营系统设计以及运营系统运行等多个层次的内容。把运营战略、新产品开发、产品设计、采购供应、生产制造、产品配送直至售后服务看作一个完整的“价值链”，对其进行集成管理。信息技术已成为运营管理的重要手段。由信息技术引起的一系列管理模式和管理方法上的变革，成为运营的重要研究内容。近 30 年来出现的计算机辅助设计（CAD）、计算机辅助制造（CAM）、计算机集成制造系统（CIMS）、物料需求计划（MRP）、制造资源计划（MRPII）以及企业资源计划（ERP）等，在企业生产运营中得到广泛应用。运营系统的柔
5、性化。生产管理运营的多样化和高效率是相矛盾的，因此，在生产管理运营多样化前提下，努力搞好专业化生产管理运营，实现多样化和专业化的有机统一，也是现代运营追求的方向。供应链管理成为运营管理的重要内容。维护管理在项目收尾阶段结束后，项目将进入到后续的维护期。项目的后续维护期的工作，将是保证项目中各种硬件设施能够正常良好的运行，使项目始终处于运转状态，从而进行长效管理并产生效益的阶段。在项目的维护期内，整个项目的产品都在运转，特别是时间较长后，系统中的软件或硬件有可能出现损坏，这时需要维护期的工程技术人员对系统进行正常的日常维护。在本文中涉及的维护管理是针对各类建构筑物的，维护期的工作是长久的，他将一
6、直持续到这个建构筑物到达使用寿命和年限。在维护过程中，即使项目中的软件和硬件出现问题需要升级、维修甚至更换都没问题，在解决了这些问题以后，维护管理将继续进行下去。二、国内外研究现状1，国内外对于运营和维护管理的不同理解及应用 国内外对于运营和维护管理的理解； 国内外在运营和维护管理上采用的不同技术方法； 国内外运营和维护管理的实际应用。2，国内外在运营和维护管理上使用的不同技术 国内外运营和维护管理的技术发展； 国内外在运营和维护管理上的技术差距； 国内外对于 BIM 的运营和维护管理阶段的认识。3，国内外运营和维护管理水平处于何种阶段 国内外运营和维护管理水平的差距； 国内外目前运营和维护管
7、理水平比较； 如何让国内大中城市的运营和维护管理水平更接近于国际水平。三、主要研究内容1，空间管理 概念；为节省空间成本、有效利用空间、缩短工作流程、迅速处理资料、提供良好工作环境并促进人员的沟通与协调而对办公室所作的布置。空间管理最重要的是进行空间控制，做到经济而有效地利用空间。 运维阶段如何实行空间管理； 怎样经济有效的利用空间配置实现空间管理。2，设施管理（Facility Management，FM) 设施管理的基本理解；设施管理(Facility Management，FM)是一门新兴的交叉学科。按照国际设施管理协会（IFMA）和美国国会图书馆的定义， 是“ 以保持业务空间高品质的生
8、活和提高投资效益为目的，以最新的技术对人类有效的生活环境进行规划、整备和维护管理的工作” 。在本次调研中所指的设施管理，个人认为其定义范围特指：在民用领域（如商业、办公、住宅、城市民用交通和综合体等，不包括工业、农业、军事、国民 基础建设等）不动产所属范围，对其中设备与设备之间、设备与设备使用人之间以及设备与环境之间的关系，进行全过程的规划、配置、管控、维护，从而在设施运行成本、设施使用效率和设施与环境协调等方面，全面满足设施所有人和受益人的综合需要。设备不是独立的物，而是综合配套后发挥其综合效能的集合体；设备不是不动产，而是不动产中必不可缺的配置；设施不是单一的设备，而是设备的整个配置和运营
9、系统。设施管理，通过全面整合、专业设计和精细管控设备与设备、设备与使用人、设备与环境的关系，为设施运行成本控制、效率提升和环境优化提供专业解决方案。亦同时多方面提升其所属物业的租售行销、资源利用、节能减排、品牌影响等综合价值。建筑物中的设施管理目前大致应该分为 7 个系统：房屋建筑结构系统、消防系统、暖通系统、变配电系统、弱电系统、给排水系统 、电梯系统。 设备管理是设施管理运作中的重要组成；设备是设施的必要配套，设施管理中包含了设备管理。设备管理（Device Management）是以企业经营目标为依据，通过一系列的技术、经济、组织措施，对设备的全过程进行的科学管理，即实行从设备 的规划工
10、作起直至报废的整个过程的管理。这个过程一般可分为前期管理和使用期管理两个阶段。 设备的前期管理是指设备在正式投产运行前的一系列管理工作，设备在选型购置时，应进行充分的交流、调研、比较、招标和选型，加强技术经济论证，充分考虑售后技术支持和运行维护，选用综合效率高的技术装备。设备的使用期管理分设备初期管理、中期管理和后期管理。设备的初期管理一般指设备自验收之日起、使用半年或一年时间 内，对设备调整、使用、维护、状态监测、故障诊断，以及操作、维修人员培训教育维修技术信息的收集、处理等全部管理工作，建立设备固定资产档案、技术档 案和运行维护原始记录。设备的中期管理是设备过保修期后的管理工作。做好设备的
11、中期管理，有利于提高设备的完好率和利用率，降低维护费用，得到较好的设备 投资效果。设备的后期管理指设备的更新、改造和报废阶段的管理工作。对性能落后，不能满足生产需要，以及设备老化、故障不断，需要大量维修费用的设备，应 进行改造更新。企业设备管理应当以效益为中心，坚持依靠技术进步，促进生产经营发展和预防为主的方针。以科学发展观为指导，贯彻国 家的方针、政策、法规，通过技术、经济和组织措施，对企业的主要生产设备进行综合管理，坚持设计、制造与使用相结合：维护与计划检修相结合；修理、改造与 更新相结合；专业管理与群众管理相结合：技术管理与经济管理相结合的原则，做到综合规划、合理选购、及时安装、正确使用
12、、精心维护、科学检修、安全生产、 适时改造和更新，不断改善和提高企业技术装备的素质，为企业的生产发展、技术进步、提高经济效益服务。 设施管理和 BIM 运用。 （6.）BIM 正在改变着建筑的设计和施工方式，但是它会改变建筑的运营和维护方式吗?该行业十分关注面向设施管理的建筑信息的使用，但是确切地说应该如何运作，以及如何将 BIM 的优势扩展到设施管理中?本白皮书将主要介绍面向设施管理人员的 BIM 使用方法以便他们在工作中充分利用建筑信息模型中协调一致的建筑信息，以及设施管理(FM)应用。a）互操作性、设施管理与 BIM美国国家标准与技术协会(NIST)于 2004 年进行了一次研究 1，目
13、的是预估美国重要设施行业(如商业建筑、公共设施建筑和工业设施)中的效率损失。该研究报告显示，每年，因计算机辅助设计、工程设计和软件系统中的互操作性不够充分而造成的损失高达 158 亿美元。该研究报告还显示，业主和运营商在持续设施运营和维护方面耗费的成本几乎占总成本的三分之二。上述统计数字反映了设施管理人员的日常工作：使用修正笔(Wite-out)手动更新住房报告;通过计算天花板瓦片的数量，计算收费空间的面积;通过查找大量建筑文档，找到关于热水器的维护手册;搜索竣工平面图，但是毫无结果，最后才发现他们从一开始就没收到该平面图。虽然在 NIST 研究中，缺乏互操作性问题十分严重，但是也只是导致上述
14、问题的部分原因。那么关于上述电脑系统的研究数据是否有必要分享呢?通常，我们会忽略数据质量问题，并掩饰会招致不幸的实情通常由传统设计软件创建的数据不可靠，因此无需再费力共享之。BIM 的特点是，能够提供关于建筑项目的协调一致的、可计算的信息，因此该信息非常值得共享和重复使用。这样，通过在建筑生命周期中时间较长、成本较高的维护和运营阶段使用BIM 设计程序中的高质量建筑信息，业主和运营商便可降低由于缺乏互操作性(见上述)而导致的成本损失。为此，Autodesk 采用 DWF技术来连接 Revit、Autodesk FMDesktop软件平台和产品，以及可以组织和报告关于设施的信息的 Autodes
15、k 应用套件。b）基于 DWF 的空间管理DWF 技术平台由 Autodesk 创建，旨在在不丢失重要数据以及接收方无需了解(甚至没有)原设计软件的情况下，发布和传送设计信息。在上述系统中，Autodesk FMDesktop 可以读取由 Revit 发布的 DWF 文件，并可自动识别空间和房间数据，而 FMDesktop 用户无需了解(甚至无需拥有)Revit 软件产品。该方法不同于典型 CAFM(计算机辅助设施管理)流程。使用该方法，设施管理员可以扫描纸质平面图(也可以导入电子 CAD 文件)，供在 CAFM 应用中使用。然后，再将电子平面图用作背景来创建“多线段”(由线和弧段组成的闭环)
16、，以定义区域，并确认房间编号以对该区域命名。手动为商业建筑创建“多线段”需要花费几天到几周的时间(手动为面积达 75,000 平方英尺的三层办公楼创建“多线段”可能需要 4、5 天的时间)，因而一个专门提供“多线段创建”服务的家庭手工业便应运而生了。通过使用 DWF 文件将建筑数据从 Revit 迁移到FMDesktop，Autodesk 使企业不再依赖于劳动密集型、手工创建多线段的流程。设施管理员使用 DWF 技术将协调一致的可靠空间和房间数据从 Revit 建筑信息模型迁移到 Autodesk FMDesktop。过去，当客户要求将设计数据放入他们的 CAFM 系统中时，建筑师总是难以取舍：如果不同意，则必须付出高昂的代价才能说服客户;而为了维护客户关系同意迁移的话，则需要进行繁琐的手动输入或复杂的数据库迁移，而其中所得利益又少至又少。但是现在，建筑师只要使用 Revit Architecture，便可以轻松地将其建筑信息模型发布到 DWF，并能够以电
