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1、文章摘要：在当前市场经济条件下，TRANBBS 城市建设活动空前繁荣，城市建设主体日益多元化，城市建设管理过程中，发展商从自身利益考虑对土地利用性质、开发强度进行局部调整和要求时有发生，而在实际操作过程中，未按 TRANBBS 规划严格审批的情况也屡禁不止。分析其原因，无疑是多方面的，从发展商的角度来看，发展商在追求利润最大化的同时，也是为了最大限度的发挥土地的使用价值，希望通过对规划的局部调整以确保其投资的合理收益；从规划师的角度来看，规划师在制定规划时，有可能会因忽略或难以预计某些因素而使规划存在不合理的一面；从规划方案本身来看，对于已通过审批的规划方案，往往也会在.在当前市场经济条件下，
2、TRANBBS 城市建设活动空前繁荣，城市建设主体日益多元化，城市建设管理过程中，发展商从自身利益考虑对土地利用性质、开发强度进行局部调整和要求时有发生，而在实际操作过程中，未按 TRANBBS 规划严格审批的情况也屡禁不止。分析其原因，无疑是多方面的，从发展商的角度来看，发展商在追求利润最大化的同时，也是为了最大限度的发挥土地的使用价值，希望通过对规划的局部调整以确保其投资的合理收益；从规划师的角度来看，规划师在制定规划时，有可能会因忽略或难以预计某些因素而使规划存在不合理的一面；从规划方案本身来看，对于已通过审批的规划方案，往往也会在社会经济大背景、地块周边环境发生变化等不确定因素的影响下
3、，变得不完全合理，即使是合理的方案，也不是唯一的，站在某一立场来考虑，或许存在着更佳方案。类似于这样的矛盾时时存在，并贯穿于规划编制与管理的全过程。本文试图通过对新加坡“白色地段”概念的解析，分析其在应对以上若干问题时所采取的思路，以期对我国城市规划管理与编制工作提供借鉴。1“白色地段”概念的提出1.1“白色地段”(WhiteSite)谈到“白色地段”必须首先解释“开发费”(DevelopmentCharge)和“土地溢价”(DifferentialPremium)这两个概念。根据新加坡 1964 年规划法令修正案，在规划允许的情况下，开发活动可以超过规定的开发强度或变更规定的区划用途，但必须
4、支付开发费，使得土地增值的一部分收归国有，从而使得开发控制具有较强的适应性与针对性。对于拥有国家限制性契约(RestrictiveCovenant) 的发展商在转换土地用途或使用率时，需支付“土地溢价” ，土地溢价的计算方式以开发费为依据，并作出适当调整；对于没有面对限制性契约的地主在转换土地用途或使用率时，则需支付开发费。开发费是所议定的不同用途或使用率与发展基线之间的差异。发展基线(DevelopmentBaseline)指的是发展蓝图或获准发展计划中最高的土地使用率或用途。开发费通常在每年 3 月和 9 月份每隔半年根据市场行情审视修改，以反映房地产市场的价格变动。2000 年 12 月
5、以前，新加坡的土地政策规定“土地溢价”按照土地价差的 100%计算，政府平均每年可以收取大约 1.6 亿新元的土地溢价。2000年 12 月，新加坡政府出台了新的土地政策，规定拥有限制性契约的发展商在转化土地用途或使用率时，所需支付的“土地溢价”从土地价差的 100%削减至 50%，使发展商部分获得了改变用途或提高使用率所得到的增值，增加了发展商的盈利，同时也加快了政府的土地交易，提高了土地使用率。 “白色地段”(WhiteSite)是由新加坡市区重建局(URA)于 1995 年提出并开始试行的新概念，其目的是为发展商提供更为灵活的建设发展空间。发展商可以根据土地开发需要，灵活决定经政府许可的
6、土地利用性质，土地其它相关混合用途，以及各类用途用地所占比例，只要开发建设符合经允许的建设要求都是许可的，发展商在“白色地段”租赁使用期间，可以按照招标合同要求，在任何时候，根据需要自由改变混合各类用地的使用性质和用地比例，而无需交纳土地溢价。例如，发展商可在开发之初自由决定“白色地段”内较少比例的零售商业用途，在将来市场需求增加的情况下，灵活地将某些其它类型用途转化为零售商业用途，而无需进行专门的申请和交纳“土地溢价” ，从而在一开始就享有较高的建设透明度和较强的投资确定性。1.2“白色成分”(QuantumOfWhiteUses) “白色成分”是指“白色地段”内可用于其它用途开发的用地性质
7、和用地比例，所允许白色成分的多少是白色地段灵活性的体现，发展商可在一定许可条件下，通过对白色成分的合理调配与布局，充分发挥白色地段的综合效益。2“白色地段”的运作程序在 1997 年底完成的新加坡 55 个分区开发指导规划(DGP)中，部分 DGP 中规划有一定数量的“白色地段” ，这些地段通常区位条件良好，周边环境发展成熟，或是基础设施配套完善，有地铁、轻轨通过，发展潜力巨大，或是在周边存在着历史文物保护等更为复杂的影响因素。 “白色地段”的用地性质由发展商根据市场需求在政府一定规划许可内进行选择，例如可发展商业(Commercial)、居住(Residential)、酒店(Hotel) ，
8、甚至是市政和社区福利设施(CivicAndCommunityInstitution)。每年年中或年末，由新加坡国家发展部 MND(TheMinistryOfNationalDevelopment)在对市场土地供需情况和世界经济走势分析的基础上，通过媒体、网络等方式向外界宣布在年内或下一年计划招标拍卖的地段(ReserveSaleSites) ，以用于私人住宅、商业金融等项目的开发建设，其中包括少量“白色地段”发展类型。招标拍卖过程由新加坡市区重建局(URA)的土地售卖署具体负责。通常首先由政府首席估价师(ChiefValuer)对拟拍卖的白色地段进行估价，提出预估市场价EMV(Estimate
9、dMarketValue)，有实力的发展商如果对该地段有发展意向，须向政府部门提出申请。如果有发展商对该地块的估价高于政府部门预估市场价的 85%，并承诺在开发过程中遵守招标文件所提出的全部 TRANBBS 技术要求，那么该发展商的申请才会被接受，并且该地块才会由备售名单(ReserveList)系统推向市场予以公开招标。在此之前，所有的申请者需与负责具体招标拍卖的政府部门签署协议，并交纳申请标价的 5%作为定金，做出参与招标的承诺，在正式投标时，这些已成功申请的发展商必须以较前提出的价格或更高的价位参与地段的投标，最后由价高者得之。新加坡政府于 2001 年 7 月经修订后推出的这一政府售地
10、程序 GLS(GovernmentLandSalesprogramme)更适应于应对市场的迅速变化，尤其是在经济环境不确定的情况下，减少了“流拍”的可能。每年计划招标地段并不一定能全部拍卖成功，政府根据当时社会经济发展状况，对不成功的案例进行检讨，滚动到一下年度的相应计划当中，并选择更加合适的时机重新推向市场，以确保发展商投资“白色地段”的收益。招标技术文件是政府引导“白色地段”按规划合理开发的重要依据，主要包含以下一些内容：(1)概念(General) 强调本机构是代表政府行使招标拍卖职能，投标者需遵守招标技术文件的相关规定；提出招标拍卖地块的名称和位置。(2)规划概念(PlanningCo
11、ncept)规划白色地段允许的开发用途，发展商可选择其中一种或几种用途混合进行开发；规定白色地段必须配套的机关设施，如停车设施等；介绍该地段所处的环境，以及未来便利的TRANBBS 交通条件和可能的发展潜力。(3)规划指引(PlanningGuidelines)规定白色地段强制性规划指标，主要包括用地面积(SiteArea)、用地性质(LandUse)、(最大)总容积率(GrossPlotRatio)、(最大) 总建筑面积(GrossFloorArea)、建筑高度(BuildingHeight)、建筑红线(BuildingEdge)、公共边界(CommonBoundary)、步行路或连接路(C
12、overedWalkway/Linkway)、车行道入口(VehicularAccess)、停车设施(CarParkingStation)等。同时该部分也提出指导性指标，如沿街建筑一层用途(Useatlststorey) 等。(4)城市 TRANBBS 设计指引(UrbanDesignGuidelines)包括建筑形式(BuidingForm)、沿街景观(Streetscape)、屋顶景观(Roofscape)、步行道(PedestrianNetwork)、车行系统 (VehicularSystem)等。(5)发展控制指引(DevelopmentControlGuidelines) 规定具体建
13、设需遵循的相关发展控制要求。(6)其它招标要求(TenderSubmission/OtherRequirements)对招标和将来建设过程中有关要求作具体说明。另外，招标技术文件中还会包含一份其它相关政府部门(例如 PublicUtilitiesBoard(PUB)、LandTransportAuthority(LTA) 、NationalParksBoard(NParks)等)对该地段招标细节上的技术要求，主要包括给排水、电力电讯、燃气等市政设施建设上的具体说明。无论是哪一块“白色地段”进行招标拍卖，有六项指标是最为重要的，包括地段位置、用地面积、建筑发展用地性质、许可的最大总建筑面积和总容
14、积率、最大建筑高度、租赁期限。以 2002 年 3 月 URA 招标拍卖的位于 MarinaBoulevard 的一块“白色地段”为例，该地段位于新加坡填海造地而成的新城市中心区核心地段，紧邻城市 CBD，菜佛士广场地铁站(RafflesPlaceMRT)与之地下相连，公共服务设施管廊 CST(CommonServicesTunnel)为之提供便利的电力电讯等市政设施，该地段北临 Marina 海湾，风景优美，地理位置十分优越。同时，该白色地段招标技术文件还对开发过程中应遵循的建设要求有针对性地给出了明确的规定和规划指引，例如：要求在发展项目时必须兼顾停车中枢，配套规定数量的停车位，并兼顾局部
15、冷却系统(DistrictCoolingSystem) 等设施的发展。3“白色地段”实例新加坡“商业园-白色”地段新加坡现有四个商业园国际商业园、樟宜商业园、科学园 1 和 2 及亚逸拉惹商业园。商业园的建设成为新加坡经济发展的重要支撑。新加坡商业园的概念源于 1980 年代，它的提出是为了应对工业发展的新趋势，从某种程度上来讲是一种新形式的混合用途，它基本上是包含了三种主要经济活动的就业区，即无污染的以高新技术为主的工业生产、普通办公(科技研发等)和商业销售，从用地的角度来看，这些用途被认为是相互兼容的，因而可以分配在同一座建筑物或同一个地块中。商业园如何吸引投资与快速发展一直以来是新加坡政
16、府所关注的，为此新加坡政府将白色地段的概念引入到商业园中，设立了“商业园-白色”地段(BusinessPark-WhiteZone)，简称为 BP-W，其目的是为了进一步优化土地利用，适应当前新经济和不断涌现的新产业的发展需要，鼓励发展商和投资者更加灵活地使用园区内的土地，创造出集工作、生活与娱乐为一体的新环境。2000 年 6 月，URA 宣布在商业园中注入“白色成分” ，允许商业园用户保留 85%的总楼面作为商业用途，其中 60%为纯商业用途， 40%可进行辅助或不相关业务，至于剩余的 15%，则规划为“白色地段” ，允许其它用途的建设，如设立商店、银行、餐馆、展览室、健身中心、住宅等，以灵活配合科技公司的需求，让商业园、银行、律师事务所等可以相辅相成。园区内放入的各类群体活动空间，创造了一个自给自足的商业园环境，照顾到了新型工业白领技术工人的普遍需求。如果你需要财务往来，银行就在身边；办公室楼上的健身房里，你可以轻松的欣赏到流行音乐；工作之余，你可以与同事小聚一番然后再看场电影
