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1、答疑纪要地块名称：浦东新区森兰外高桥项目南部国际社区 A2-1、A6-1、A7-1、A9-1 地块地块公告号：2009 转 00201问题解答：第一部分：关于登记方面的问题解答问题一：转让地块中部分地块面积较小，场地狭长，是否可考虑减少地块之间的分隔，由中标人统一开发？四个地块是否并作一张土地证？解答一：竞得人应按照转让文件的相关规定进行开发；土地合并事宜须按照上海市房地产登记技术规定（沪房管权【2009】217 号）第 2.5 款及 3.3.6 款的相关规定办理。第二部分：关于规划方面的问题解答问题一：在不突破限高且总体指标维持挂牌文件要求的前提下，这四幅地块的规划指标（如容积率、建筑密度、
2、覆盖率及绿化率等）能否作相互调整，整体平衡？解答一：各地块开发均应遵守单个地块的规划指标要求。问题二：四幅地块内分别要求设置公益性住宅配套公共服务设施，能否在满足挂牌文件所要求的建筑面积总量的前提下，将所有公共服务设施集中设置在一幅地块之内？解答二：公益性住宅配套公共服务设施须按照城市居住地区和居住区公共服务设施设置规定（上海市标准，DGJ08-55-2006 ）的相关规定进行设置。问题三：A2-1、A9-1 的商住综合用地中商业用地占总量 20%，居住用地及建筑总量占总量的 80%，所占的用地和建筑 总量是否予以调整。解答三：各地块开发均应遵守单个地块的规划指标要求。问题四：各地块的综合指标
3、是否可以进行综合平衡？ 解答四：各地块开发均应遵守单个地块的规划指标要求。问题五：新挂牌地块挂牌前是否先征询政府职能部门的意见，在开发前期只报方案，不需做扩初审批？解答五：该挂牌转让地块的转让条件和建设要求已征询相关政府职能部门的意见，有关前期报建程序按照上海市浦东新区招拍挂用地建设项目审批改革意见（浦府综改【2008】2 号）执行。问题六：该地块有无 90 平方米以下小户型限制？如有，比例是多少？解答六：按照挂牌转让文件的要求执行（转让文件对此无要求）。问题七：A2-1、A6-1、A7-1、A9-1 地块的规划指标，如容积率、建筑密度、覆盖率及绿化率等，在总体指标维持规划要求的前提下能否作相
4、互调整，整体平衡？解答七：各地块开发均应遵守单个地块的规划指标要求。问题八：A2-1 及 A9-1 地块规划要求的商业面积是否可在一个地块统一建设？解答八：各地块开发均应遵守单个地块的规划指标要求。问题九：四地块的配套设施是否可以合并设置？解答九：按照城市居住地区和居住区公共服务设施设置规定（上海市标准， DGJ08-55-2006）等有关规定执 行。问题十：A2-1 地块西侧绿地和 A6-1、A7-1、A9-1 东侧河岸是否可以由中标人进行整体改造，同时是否可以设置人行出入口？解答十：A2-1 地块西侧绿地和 A6-1、A7-1、A9-1 东侧河岸的整体改造可在征得转让人同意后，按有关规定实
5、施。可以设置人行出入口，但须纳入小区整体的规划设计方案。第三部分：关于水务方面的问题解答问题一：转让地块中原有自然河道是由市政部门统一处理，还是由中标人自行利用或处理？地块内的河道有无行洪、泄洪的特殊要求？是否已征询政府主管部门的意见？解答一：根据东沟楔形绿地控规，地块内无规划河道，竞得人在征得政府主管部门批准后，可按相关批准文件进行适当处理后自行填埋或留作景观水域。 该规划已经水务部门批准。第四部分：关于环保方面的问题解答问题一：转让地块的环保（如噪声等）有无特殊的要求？解答一：没有特殊要求，须符合居住区环境保护要求，具体要求在环境影响评价文件中予以明确。第五部分：关于转让人方面的问题解答问
6、题一：建设用地使用权转让合同第六条第 1（2）款，该地块目前设定抵押，抵押权人为中国建设银行股份有限公司上海浦东分行、交通银行及浦东发展银行。 该地块转让后，何时能解除抵押，以便开发单位办理土地权利登记手续及相应的土地权证？解答一：转让方承诺在竞得人办理土地权利登记手续及相应的土地权证前解除抵押。问题二：外资企业中标后如果最终该项目公司无法获得外资委批准成立，无法继续履约时则先前所缴付的保证金是否全额退还？是否有否违约金或其他赔偿?解答二：参照上海市浦东新区森兰外高桥项目南部国际社区A2-1、A6-1、A7-1、A9-1 地块成片开发国有建设用地使用权转让合同第二十一条。问题三：地块要求交地之
7、日起 30 个月内基本建成，若该项目做成全装修住宅，请问开发时间能否适当延期？解答三：开发应按照转让合同要求进行，若确需延期的，应提前30 日向转让人和相关土地管理部门提出申请，经转让人和相关土地管理部门同意延建的，其项目竣工时间相应顺延，但延建期限不得超过一年。问题四：地价款具体缴付方式和时间是怎样规定的?是否如挂牌文件提供的合同中所标示的必须在 2009 年 12 月 31 日前全部付清地价款？解答四：请参上海市浦东新区森兰外高桥项目南部国际社区A2-1、A6-1、A7-1、A9-1 地块成片开发国有建设用地使用权转让合同第八条。问题五：如果境外母公司和境内子公司联合竞投，是否境内子公司必
8、须满足“ 一级资质 、3 年 50 万平方米开 发量的要求” ？如果境内子公司无法满足上述“ 资质与开发量” 的要求，而境外母公司（即境内子公司的控股股东）也无法提供“资质与开发 量” ，那么请问是否只能以境外公司名义单独竞买，而不能联合竞买？解答五：单独申请的境内申请人（或其控股股东），应具备房地产开发一级资质，且近三年境内房产开发量累计不低于 50 万平方米；单独申请的境外申请人，无此要求； 联合申请的，若境内竞买申请人出资比例总和大于或等于 50%，则联合申请各方近三年境内房产开发量合计不低于 50 万平方米，且境内竞买申请人中出资比例最高的一方须具备房地产开发一级资质；联合申请的，若境
9、外竞买申请人出资比例总和大于 50%，则联合申请各方无此要求。问题六：境内公司与境外公司联合竞买时，若境外公司绝对控股（境外出资比例超过 70%），则a) 是否联合竞买各方均无需提供承诺书？b) 是否联合竞买各方均无需满足开发资质和开发量的要求？解答六：参见本部分解答五。问题七：我司为境内公司，现欲与一境外公司联合竞买，给境外公司在联合公司中控股比例为 51%，为控股方。请问境内公司还需满足一级资质和近三年境内累计开发量应不低于 50 万平房米的要求吗？解答七：参见本部分解答五。问题八：联合竞买申请人中的所有境内竞买申请人都需要满足“具备房地产 开发一级资质 ，且近三年境内累 计开发量不低于
10、50 万平方米” 的要求 吗？解答八：参见本部分解答五。问题九：如果以母公司名义提出竞买申请，在计算开发量时，其下属子公司的开发量是否可以一并计入？如可计入，下属子公司需要提供哪些证明文件，有何要求？解答九：母公司下属的、投资比例达 50%以上的控股子公司，以及该控股子公司按同样标准控股的各级下属公司的开发量均可全部计入。下属子公司需提供公司章程证明控股关系。问题十：挂牌转让须知第三条第（二）2 款：境内竞买申请人（或其控股股东），控股关系需提供何类相关资料，诸如公司章程等可否？控股股东的近三年境内累计开发量也可纳入？开发量证明文件需提供哪些相关资料？诸如：竣工备案资料、大产证或施工许可证等可
11、否？解答十：可提供公司章程或其他有效文件证明控股关系；控股股东的近三年境内累计开发量也可纳入；须提供近三年中国境内房产开发项目已竣工和在建工程量数据及相关证明材料（需加盖单位公章）。竣工量以“ 建设工程竣工验收备案表” 等材料 记载的竣工建筑面 积为计算依据；在建工程量以“ 建设工程施工许可证” 等材料 记载的建筑面积为计 算依据。问题十一：关于开发量的计算，要求以何种凭证、文件为计算依据？上海以外地区，如深圳市的“建设工程规 划验收合格证” 是否可以作为开发量计算依据？ 50 万平方米是指总建筑面积（含地下室面积）还是容积率建筑面积？解答十一：所需提交的证明文件请参本部分解答十。深圳市的“建
12、 设工程规 划验收合格证” 可以作 为开发量计算依据； 50 万平方米是指容积率建筑面积。问题十二、请确认开发量的计算时间，是否为 2006 年 8 月至2009 年 8 月？解答十二、计算有效房产开发量的证明文件的颁发日期为 2006年 9 月至 2009 年 9 月。问题十三：森兰社区内除了已出让的仁恒地块及此次出让的地块之外，未来后续规划可出让的住宅总建筑面积是多少？后续住宅用地何时推出？请给出后续住宅地块具体的推地时间。解答十三：后续住宅用地的推出将结合公司整体发展战略考虑，目前尚未排定最终计划。问题十四：各地块对地下人防指标有何要求。解答十四：由受让人在实施建设过程中征询民防办意见。
13、问题十五：各地块人防是否可合并设置?解答十五：参见本部分解答十四。问题十六：地块具体交付标准？解答十六：现状交付。问题十七：各地块用地面积以何为准？解答十七：以上海市房屋土地测绘中心出具的房屋土地权属调查报告书为准。问题十八：除 320 元/m2 的住宅建设配套费之外是否还有其他市政配套费用需竞得人承担？320 元/m2 的住宅建设配套费具体的缴付方式和时间？解答十八：320 元/m2 的住宅建 设配套费为大市政配套费，除此以外的其他市政配套费用由竞得人按照有关规定自行向公用事业部门缴纳。 320 元/m2 的住宅建设配套费在办理建 设工程规划许可证时由竞得人一次性向转让人支付。问题十九：转让
14、地块周边配套的市政道路、管线，以及河道等市政项目将分别于何时完成交付？出让文件中介绍该地块目前已达到七通一平状态，但对其具体情况未做详细描述，我们在现场看到的市政道路还没有完成的现状，请介绍主要配套预留的位置（如是否均设置在兰谷路上），说明达到“七通一平”具体完成时间？解答十九：转让地块周边配套的市政道路、管线，以及河道等市政项目预计 2010 年年底完成交付。转让文件中介绍该地块目前已达到净地状态， 预计 2010 年年底达到“七通一平 ”。配套预留的位置详见挂牌转让文件后附的转让地块相关市政配套情况的说明。问题二十：A2-1 地块南侧的学校规模及计划施工和启用时间？解答二十：A2-1 地块
15、南侧的学校建筑面积约为 12500 平方米，计划于 2010 年下半年开工。问题二十一：A2-1 地块北侧道路以及 A6-1 及 A7-1 之间道路是否由转让人负责建设？请告知开工建设的时间安排。解答二十一：是，2010 年一季度开工建设。问题二十二：A6-1、A7-1、A9-1 地块东侧河道及沿河绿化带是否由转让人负责建设？请告知具体发展计划以及建成后的使用管理等想法。解答二十二：是。预计 2010 年开始开发。问题二十三：请告知杨高北路西侧以及森兰外高桥规划住宅区之间的绿地区域具体规划设想及开发建设的时间安排。解答二十三：该绿地的具体规划已在设计之中，预计 2010 年开始开发。问题二十四
16、：挂牌地块周边的市政道路及市政配套管线（东煦路、兰谷路、阶 庭路、 闻竹路等）的实施及完成计划如何？解答二十四：参照本部分解答十九。问题二十五：目前现场无进场道路，何时具备施工进场条件，相关进场道路由谁负责实施建设？根据建设用地使用权转让合同交地时，是否具 备七通一平的条件？解答二十五：2010 年 4 月份提供施工便道，正式道路 2010 年年底竣工，由转让人负责实施建设。现状交地。问题二十六：地块东侧的规划四河河道挖掘整治及沿河绿化带由谁负责建设？实施完成计划如何？解答二十六：由转让人负责建设。2009 年 10 月份开挖，预计2010 年年底完成。问题二十七：经现场考察，目前 A2-1 地块及 A9-1 地块内尚有部分居民房屋尚未拆迁，挂牌出让前整个出让地块范围内是否能全部拆迁完毕？出让地块范围内的水塘和河道是否可以回填，由谁负责水域的回填？解答二十七：以净地条件交地，出让地块范围内的水塘和河道按照挂牌转让文件第三条第（一）款第
