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1、 47289893 00002 买入 3020600 方证券股份有限公司经相关主管机关核准具备证券投资咨询业务资格，据此开展发布证券研究报告业务。 东方证券股份有限公司及其关联机构在法律许可的范围内正在或将要与本研究报告所分析的企业发展业务关系。因此，投资者应当考虑到本公司可能存在对报告的客观性产生影响的利益冲突，不应视本证券研究报告为作出投资决策的唯一因素。 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 深度报告 【公司证券研究报告】 司主要财务信息 2013A 2014A 2015E 2016E
2、 2017E 营业收入 （百万元） 135,419 146,388 197,315 241,052 290,115 同比增长 营业利润 （百万元） 24,261 24,979 31,739 39,353 48,968 同比增长 归属母公司净利润 （百万元） 15,119 15,745 19,538 24,221 30,134 同比增长 每股收益 （元） 利率 净利率 净资产收益率 市盈率 （倍） 净率（倍） 料来源：公司数据，东方证券研究所预测 ， 每股收益使用最新股本全面摊薄计算 ， 万科转型，从物业开始 核心观点 万科积极探索转型，走轻资产之路向城市配套服务提供商转型。 公司在地产开发领域
3、探索小股操盘模式，走轻资产之路；在物业 管理 领域，万科物业进行市场化探索；在城市配套服务领域中，在医疗和教育领域都有涉猎。 万科物业推出 “ 睿服务 “ 体系 ，颠覆传统物业 管理 。 万科物业推出”睿服务“体系，在三个维度改变了传统物业管理方式 ： 1）通过互联网将员工、设备、项目和管控平台相连，改变传统物业人管人模式，提升效率； 2）以”睿“管家服务业主，同时配合服务业主的住这儿 升业主体验； 3）物业管理引入合伙机制，提升效率。“睿服务”体系同时助力万科物业进行市场化扩张，物业有望成为万科最早拆分上市的领域。 物业服务向社区服务延伸，公司积极构建社区服务生态圈。 一方面，公司推出了“第
4、五食堂”“万物仓”“幸福驿站”等便民服务；另一方面，万科物业鼓励万科员工进行社区服务领域的创业，成立专门的工作组，对社区服务领域的创业在资金、管理、试验、推广等多个领 域和环节进行支持。 财务预测与投资建议 维持买入评级，给予目标价 。 我们预测公司 2015每股收益分别为 ，运用可比公司法，保利地产、招商地产等地产公司 2015 年估值为 12X，我们给予公司 2015 年 11X 的 可比公司低10%，主要因公司规模更大，业绩相对弹性更小），对应目标价 ，给予买入评级。 风险提示 房地产市场下滑，销售下滑。 物业扩张不达预期。 投资评级 买入 增持 中性 减持 (维持 ) 股价（ 2015
5、 年 07 月 24 日） 目标价格 52 周最高价 /最低价 总股本 /流通 A 股（万股） 1,104,806/971,407 A 股市值（百万元） 162,406 国家 /地区 中国 行业 房地产 报告发布日期 2015 年 07 月 26 日 股价表现 1 周 1 月 3 月 12 月 绝对表现（ %） 对表现（ %） 深 300（ %）% 料来源： 方证券研究所 证券分析师 竺劲 021084 业证书编号： 关报告 积极转型，稳中求变 2014资产模式效能卓著，拿地资金无比充裕 2014 4 9 %0%49%98%147%14/0714/0814/0914/1014/1114/121
6、5/0115/0215/0315/0415/0515/06万科A 沪深300万科 A 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 科 万科转型，从物业开始 2 目 录 1 万科轻资产、重运营之路 . 4 2 万科物业，转型之始 . 7 管价值提升，打造最成熟物管模式 . 7 服务”模式输出，更轻的扩张之路 . 8 务延伸， 构建社区生态圈 . 9 业拆分可能性大，物管价值将更为显性化 . 10 3 100 亿回购预案凸显公司价值底线 . 11 盈利预测与投资建议 . 11 盈利预测： 2015 .
7、 11 投资建议：维持买入评级，给予目标价 . 12 风险提示 . 13 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 科 万科转型，从物业开始 3 图表目录 表 1：公司在地产开发领域积极推进轻资产战略 . 4 表 2：万科在教育领域的布局 . 6 表 3：万科在医疗领域的布局 . 6 表 4：万科物业四种扩张方式 . 9 表 5：地产开发商积极分拆物业公司上市 . 10 表 6：宝能系 7 月以来大举增持 . 11 表 7：可比公司 . 12 表 8： 值，每股净资产 . 12 图 1：万科转型布局 . 4 图 2：公司拿地开始增加权益占比较小的项目 . 5 图 3：万科物业收入增长迅速 . 5 图 4：万科物业管理趋于稳定，在 13%左右 . 5 图 5：“睿服务” 型 .
