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1、物权法知识问答 1、物权法是一部什么样的法律？ 物权法的立法，以其历时之久、社会参与度之高成为中国立法史上的“新标杆”。之所以会如此，就是因为物权法是确认财产、利用财产和保护财产的基本民事法律，同我们每个人都有切身的利害关系。物权法有两个主要的用途：第一，物权法可以用来确定财产究竟归谁，定分止争。第二，物权法可以明确在法律上对于财产有哪些权利，有什么样的义务，如果受到侵害又可以得到怎样的法律保护，通过这些来促进物尽其用。古人说，“有恒产才能有恒心”，如果缺乏完备的物权法，不能形成一整套对财产予以确认和保护的完整规则，则人们对财产权利的实现和利益的享有都将是不确定的，从而也就不会形成所谓的恒产，
2、也很难使人们产生投资的信心、置产的愿望和创业的动力。物权法通过调整各种财产归属关系，保护物权，就能鼓励人们积极创造财富，促进社会财富的迅速增长。 物权法的内容除此以外还包括很多方面：购买的房屋、汽车，是从什么时候取得所有权的？拾得遗失物应当怎么办？共有人之间的关系如何？一栋建筑物有上百套单元房，有上百位房屋所有权人，他们如何协调行使权利？如何共同管理整栋建筑？如何处理与物业公司的关系？所有这些问题都可以在物权法中找到答案。总之，物权法是一部与你我生活密切相关的法律。 2、什么叫物？什么叫物权？物权法调整哪一类法律关系？ “物”是指能为人力所支配和利用的物质对象。物包括不动产和动产，法律规定权利
3、作为物权客体的，依照其规定。 “物权”是一种财产权，指权利人依法对特定的物享有直接支配并排除他人干涉的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。第一，物权的客体必须是特定的，也就是必须是特定的物，对于特定的物才可以成立物权。第二，物权是“直接支配”的权利，就是指权利人可以不依赖他人的意志，不经他人同意，也不需要借助任何人的行为，自己独立按照自己的意思来占有、使用、收益和处分。第三，物权是“排除他人干涉”的权利。我们锁上房屋来防止他人未经允许进入，就充分体现了物权的排他性。物权的排他性不仅是针对其他的普通的自然人和法人，同时也针对国家以排除公权力的干涉。 物权法调整的是因物的归属和利用而产生的民事关
4、系。 3、什么叫不动产？什么叫动产？ 不动产是指土地及其土地上的定着物，包括房屋、桥梁、地下排水设施以及长在地上的树木、农作物等。动产是指不动产以外的财产，如机器设备、车辆、动物、生活日用品等。 4、不动产物权为什么要依法登记?依照物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，要依法登记，但法律另有规定的除外。除依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记，其他不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 发生过这样一起民事纠纷：一套地理位置很好的商品房被开发商卖给了 6 个消费者。房子只有一套，可却有 6 个买家，这意味着只能有一个人得到房屋
5、。在 6 个买家中有一个精明的买受人抢先办理了房产登记。最后该纠纷通过诉讼由法院将房屋判给了办理登记的那个买受人。这就是说，在房屋买卖中，房屋产权的变动不仅需要双方签订房屋买卖合同，还需要登记才能发生预期的法律后果。 7、不动产登记簿具有什么效力？不动产权属证书具有什么作用？不动产权属证书与不动产登记簿之间有什么关系？ 不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。不动产权属证书是登记机构颁发给权利人的证明，具有相当的证明力，但是真正能够作
6、为不动产物权根据的仍然是不动产登记簿，权属证书不过是其外在表现形式。 8、不动产登记资料是向全社会公开的么？ 根据物权公示原则，物权的设定和转移应当向全社会公开，以确保交易安全。但是，交易安全的利益必须同登记权利人的隐私权相平衡。所以，登记资料的公开程度实际上是有限制的，根据物权法的规定，只有权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料。 9、权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载有错怎么办?如果权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。物权法规定，不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。但是，如果此时不动产登记簿记载
7、的权利人不书面同意更正，就必须向申请人提供进一步的保护手段异议登记。 异议登记指利害关系人对不动产登记簿上有关权利主体、内容的正确性提出不同意见的登记。物权法规定，不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。异议登记具有导致不动产物权的不稳定状态的消极作用，所以必须对其进行一定的限制。物权法从时间和损害救济两个角度对异议登记进行了限制：申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效；异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。 10、物权法对预告登记是怎样规定的？ 物权法规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定
8、可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。这条规定建立了我国的预告登记制度，其主要目的是为了杜绝“一房多卖”等情况。 商品房预售合同签订后，房子还没有盖好，但买房人可以拿着商品房预售合同到登记机构去申请预告登记。预告登记并不是真正的产权过户，而是在登记簿中记载某商品房已经出售给申请人。进行了预告登记，出卖人要把同一商品房再卖给别人，除非经预告登记的权利人同意，否则就不发生物权的效力。所以，预告登记确保了债权的实现。 13、因法律文书、政府的决定等而发生的
9、物权变动，何时生效？ 因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。例如，法院审理房屋产权争议案件，最后作出“争议房屋归李四所有”的判决。那么从判决生效的时候，李四就取得了该房屋的所有权，虽然这个时候还没有办理产权过户登记，不动产登记簿上张三仍然是“所有权人”，但李四从判决生效时就已经得到了所有权。 14、因继承或者受遗赠发生的物权变动何时生效？ 因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。在被继承人死亡的情况下，权利主体已经消灭，但是并不能因此让遗产成为无主财产。依照继承法的规定
10、，“继承或者受遗赠开始”就是“被继承人死亡”之时。所以，自“被继承人死亡”之时，被继承人的财产就转移到继承人或者受遗赠人名下。 15、什么是事实行为？因事实行为发生的物权变动何时生效？ 物权法第三十条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。所谓事实行为，就是指建造房屋、拆除房屋等行为。 16、对于物权变动不需要登记的特殊情况，物权法对因此获得的物权有什么限制吗？ 在法律文书和政府决定、继承和受遗赠、事实行为几种情况下发生的物权变动，虽然在办理登记之前已经发生效力，但是有一个限制，就是在完成登记之前，不动产所有权人不能进行处分。例如，建造房屋，虽然房屋一
11、经合法建成权利人即取得该房屋的所有权，但该权利人必须先到不动产登记机构办理了“所有权初始登记”，然后才能转让该房屋所有权。物权法之所以进行限制，是因为上述物权变动并不为社会所周知，如果允许依照这种方式取得不动产物权的人随意处分，就会动摇登记制度的根基，妨碍物权相对人的利益。 17、物权法为保障权利人的物权作了哪些规定？ (1)物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。(2)因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。(3)无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。(4)妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。(5)造成不动产或
12、者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。(6)侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。(7)侵害物权，除承担民事责任外，违反行政管理规定的，依法承担行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 18、什么是所有权？ 物权法第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。所有权，是指在法律许可的范围内对所有物进行全面支配的物权。所谓的支配，一方面是指所有权人可以依据自己的意志直接依法占有、使用或者采取其他方式管领处分属于自己的物；另一方面，是指所有权人对属于自己的物可以按照自己的意志独立进行支配，无须得到
13、他人的同意。所有权与其他民事权利相比较，有以下的特征：具有绝对性，具有排他性，具有全面性，具有整体性，具有弹力性，具有永久性。 19、什么是征收和征用？ 物权法规定，为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产；因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序可以征用单位、个人的不动产或者动产。所谓征收，是指国家为了公共利益的需要而依法强制取得原属于私人或者集体所有财产的所有权的行为；所谓征用，是指国家在紧急需要的情况下依法强制取得原属于私人或者集体所有财产的使用权的行为。 20、国有资产严重流失，物权法有何对策？ 针对国有资产严重流失的现状
14、，物权法在所有权上作了原则性的规定：国家所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、截留、破坏。履行国有财产管理、监督职责的机构及其工作人员，应当依法加强对国有财产的管理、监督，促进国有财产保值增值，防止国有财产损失；滥用职权，玩忽职守，造成国有财产损失的，应当依法承担法律责任。违反国有财产管理规定，在企业改制、合并分立、关联交易等过程中，低价转让、合谋私分、擅自担保或者以其他方式造成国有财产损失的，应当依法承担法律责任。 21、物权法对于耕地有什么样的规定？ 我国是农业大国，耕地作为重要的不可再生的社会资源历来受到法律的特殊保护，物权法也作了明确规定：国家对耕地实行特殊保护，严
15、格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量。不得违反法律规定的权限和程序征收集体所有的土地。 22、所有权与用益物权、担保物权是什么关系？ 物权法第四十条规定，所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害所有权人的权益。所以所有权是法律直接确认财产归属的结果，为原始物权。而其他物权是由所有权派生出来的，所有权与用益物权、担保物权是母权利和派生权利的关系。 23、私人可以对哪些财产享有所有权？ 物权法规定，私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。私人合法的储蓄、投资及其收益受法律保护。根据物的用途，私有
16、所有的物可以分为生产资料和生活资料，用于社会生产的是生产资料，用于个人消费的是生活资料。 24、什么是业主的建筑物区分所有权？ 在现代社会，随着建筑技术的进步，城市地价的高涨，土地利用开始向立体化方向发展。由于多层及高层建筑往往由不同的所有人共同拥有，由此出现了建筑物区分所有权这种较为特殊的不动产所有权形态。业主的建筑物区分所有权就是业主区分一建筑物而各有其专有部分，并且就共用部分按照其应当享有的部分享有所有权的特殊的不动产所有权形态。建筑物区分所有权具有以下特点：复合性，专有权主导性，一体性。 25、装饰装修，不得危及建筑物安全和损害其他业主的利益，物权法是怎样规定的？ 物权法第七十一条规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。所以，如果邻居装修，肆意破坏承重墙，那么其他业主可以要求其停止侵害，恢复原状，如果给相关业主造成了损失，可以要求赔
