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1、1.按照承载社区商业建筑集散程度及整体布局分类以承载社区商业建筑集散程度及整体布局不同分类，社区商业主要表现为社区底商、社区商业街、社区商业中心三种形式。值得注意的是，社区商业的三种表现形式并非完全分离开来，有相当一部分项目的社区商业配套是多种形式的组合。（1）社区底商社区底商是物业范畴，是相当于建筑类型而言的，以住宅、公寓等物业作为商业、服务业设施的底层建筑为主，低层为次的社区配套实体组成部分。它以满足自身或附近区域内消费者的需求为主，表现为“邻里商业”。（2）社区商业街社区商业街是指位于住宅社区内的、以平面形式并按照街的形态布置的单层或多层商业物业，沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商
2、业街商铺，社区商业街内的商铺多为独立铺位。社区商业街主要是基于小区周边商业配套不能充分满足居民的日常生活需要，作为必要的补充而产生的，因而在住宅开发较活跃或大型商业配套设施比较缺乏区域的社区商业街的开发体量都比较大。结合全国各地的开发状况，组成社区商业街的建筑形态主要表现为 1-3 层商业楼或住宅建筑底层商铺。（3）社区商业中心社区商业中心是各种业态的社区商业服务网点相对集中的商业地域，是各类社区商业网点的集合体，在目前众多大型社区中，社区商业中心也被称为社区商广场。社区商业中心是房地产大盘时代的产物，其规划建设的根本出发点是节省社区居民生活购物的时间成本，以高度集中的商业运作模式服务社区中各
3、个组团区域及辐射区域。已建成的住宅区一般选择在已经具备一定商业基础的地区，通过改造和业态调整，形成“沿街式” 社区商业中心；而新建住宅一般以购物中心的业态形式为主，规划建设社区商业中心。（4）社区底商、社区商业街与商业中心的异同2.按社区商业的布局和形态分类目前国内外社区商业的布局和形态分类大致如下表所示，一般来说，传统的住宅和规模较小的住宅区建设时配建的商业形态一般以裙房和底铺类型居多，规模较大的住宅区建设时一边配建独立的商业建筑。居住区配建的商业形态以独立地块建设的社区商业购物中心和社区商业步行街居多。3. 按商业业态分类按商业业态分类，社区商业分为邻里商店、邻里中心、新城中心三种，如下页
4、表所示。三种社区商业之中，最后一种新城中心的社区商业是社区商业发展的高级阶段，而最初遇到的关于规划的问题也将会在越来越成熟的住宅社区内逐渐消失。而传统及小规模的社区将会随着城市化就进程，淘汰糟粕，留下精华，出现传统的社区商业与新兴社区商业共存的局面。而最重要的第二层面邻里中心的社区商业则会在补充必要的临界商铺服务项目后，发挥最大的光与热。注：从规划的角度在理论上将居住区商业分成居住区、居住小区、街坊三个层面：居住区商业服务人口规模在 50000 人左右，居住小区 25000 人左右，街坊商业 4000 人左右。第一层面：邻里商店 与传统的住宅社区及小规模的社区相对应的社区商业是第一层面的邻里商
5、店。小规模社区大部分在建造前就在住宅区内规划出一块群楼或底商作为为社区服务的社区商业区块，这类社区商业通常表现出来的问题就是空间布局不均衡，建造落后，布局混乱；而传统的住宅小区则通常表现为自然形成街区条状的社区商业，出现的问题往往与太过落后的设施有关，部分社区的中小商业甚至仍然带有集镇传统商业痕迹。 第二层面：邻里中心 较大型的社区则会选用单体建筑来为社区服务，与第二层面的邻里中心相对应。这种单体建筑的问题常常表现在业态分布的不合理上，大型的综合超市确实能满足日常生活，但最基本的菜市场、特色专业店、便民生活服务网点因单体商业的介入而被挤出。 第三层面：新城中心 再大些的社区则与新城中心对应，这
6、个时候单体建筑不再能满足社区居民的日常生活要求，而进一步向会所式、街区条状、块状组团式与住宅分离的趋势发展。住宅小区成为一个个组团的组合体，需要更大量的社区商业做支撑。这种类型的社区商业如今最大的问题就是商业地产的开发与商业的业态设置的要求不配套。一度房产开发商重住宅建设，忽视商业物业的建设，以传统的概念建设商业物业，不能适应大型商业、餐饮、菜市场等商业业态对商业物业的要求。这种从开始建造之初就缺乏的理念，在越往后发展之时，弊端将表现得愈加明显。 4.按服务对象分社区商业根据其服务对象的角度可分为内向型社区商业、中间型社区商业、外向型社区商业。（1）外向型社区商业外向型社区商业是指在满足本小区
7、居民需求的前提下，吸引大量的外部消费群体以支撑经营的社区配套商业类型，是三种类型当中对外经营性质最强的社区商业类型，通常商业体量较大。（2）中间型社区商业中间型社区商业是立足于本社区居民，兼顾外部消费群的社区配套商业类型，兼有外向型社区商业的部分特征。（3）内向型社区商业内向型社区商业则是在规划时基本只考虑社区消费群的社区配套商业，通常商业规模以本社区居民文化程度为限。（4）三种社区商业的比较特征按服务对象，对社区商业的分类主要依据六大因素来判断：项目商业面积与住宅面积的比率、人均商业面积、主力业态、商业分布形式、所处区域性质和交通条件。社区商业分类的核心标准是商业面积与住宅面积的比值，临界值一般为 5%和 2%。
