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1、松锋地产 第 1 页 共 26 页 桃源居项目可研报告1贵溪市桃源居项目可 行 性 研 究 报 告二 0 一 0 年 四 月松锋地产 第 2 页 共 26 页 桃源居项目可研报告2目 录第一章 总论 1.1. 报告导言1.1.1.报告编制目的1.1.2.报告编制依据1.1.3.报告编制原则1.1.4.报告编制机构1.1.5.编制报告时间1.2. 项目概况1.2.1.开发商简介1.2.2.项目有关资料1.3. 可行性研究结果摘要1.3.1.项目主要规划指标1.3.2. 项目主要经济技术指标及销售价格的测算1.3.3. 财务指标摘要1.3.4. 可研结论第二章 项目投资环境和市场研究2.1. 贵溪
2、市宏观社会经济分析2.1.1.贵溪简介2.1.2.贵溪经济运行状况2.2. 贵溪市城市规划概述松锋地产 第 3 页 共 26 页 桃源居项目可研报告32.3. 项目房地产市场分析2.3.1.贵溪市房地产市场发展概况2.3.2.项目市场调查分析2.3.2.1.商业市场调查2.3.2.2.住宅市场调查第三章 项目条件分析及评价3.1 项目地块解析3.2 建筑规划设计理念3.3 项目建设进度计划第四章 效益估算与静态分析4.1. 建筑类别与指标4.2. 销售收入估算4.3. 经营成本估算4.4. 期间费用估算4.5. 税金及附加4.6. 利润与效益指标4.7. 静态投资分析4.8 项目现金流量分析评
3、价4.9 项目的盈亏平衡分析附件 1 总投资估算表附件 2 工程进度计划表附件 3 销售计划表附件 4 现金流量表松锋地产 第 4 页 共 26 页 桃源居项目可研报告4第一章 总 论1.1. 报告导言1.1.1.报告编制目的 在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。 对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。 对项目进行投资分析和风险分析。 结合公司现况和项目特点，提出可行性建议，为项目的开发经营提供准确的决策依据。 1.1.2.报告编制依据 国家建设部及贵溪市颁布的相关
4、房地产法律与政策 2008 贵溪市年鉴 开发方与政府项目部的协议 现场勘察和实地调研所得资料 江西房地产交易网 1.1.3.报告编制原则 切合市场需求，确定的主要经济技术指标，客观准确提供与分析数据，充分满足合作投资者对项目利弊权衡进行决策。 服从城市总体规划，服从贵溪市关于建筑退让城市道路规划管理规定，保护环境，丰富城市景观，遵循经济效益、社会效益和环境效益并举的原则，全面规划，合理布局，综合开发，配套建设。 吸取省内外住宅小区的成功经验，加大住宅建设的科技含量，在规划方案、单体设计、智能安防、工程管理与售后服务管理等方面，立足产品创新，节能增效，改善区域环境面貌，带动相关产业发展。力求打造
5、出符合市场、适销对路的产品，将新区建设成为贵溪市一个新的亮点。1.1.4.报告编制机构南昌海邦投资顾问有限公司松锋地产 第 5 页 共 26 页 桃源居项目可研报告51.1.5.编制报告时间2010 年元月1.2. 项目概况1.2.1.开发商简介南昌松锋房地产开发有限责任公司，成立于 2002 年，注册资金为 万元，法定代表人， 。1.2.2.项目有关资料 项目名称：桃源居（暂定名） 项目地址：项目位于贵溪市三二 0 国道以南，贵白公路两侧地块，北兴七路以东，紧邻工业园区，距贵溪大桥约 1.5 公里，总用地面积约250 亩，合计 16.6694 万平方米。1.3. 可行性研究结果摘要1.3.1
6、.项目规划主要经济技术指标项目名称 贵溪市 320 国道以南左、叶家村地块宗地编号贵国用（2009）字第 0235 号；贵国用（2009）字第 0236 号估算依据 用地规划设计条件用地性质 商住用地（可兼容性质）总用地面积 166694 m2总建筑面积 416160.1m2计容积率的建筑面积 383399.1m2其中不计容积率的建筑面积 32761. 0m2容积率 1.3绿化率 40%建筑密度 29.2住宅户数 2356松锋地产 第 6 页 共 26 页 桃源居项目可研报告6机动车停车位 800 个（地下 457 个，地面 343 个）1.3.2. 建筑形式面积分配情况及销售价格的测算面积分
7、配与售价预测表建筑形式 面积明细（m 2）预计单价（元/m2）收入估计（万元）105041.9 m2可售面积 ：88481.9 m 2 21230.21联排别墅 2100 3500 735多层住宅 76917.6 2480 19075.56杂物间 9464.3 1500 1419.65回迁还建面积：16560 m 2多层住宅 14400多层建筑杂物间 2160250158.2 m2可售面积 ：228707.1 m 2 66539.65高层住宅 211907.1 2880 61029.25酒店式公寓 16800 3280 5510.40回迁还建面积：16605.20 m 2高层住宅 16605.
8、20不计容积率面积：4845.9 m 2高层建筑架空层 4845.9 26707.00 m2 9374.16可售面积 ： 15623.6 m 2 6000 9374.16商业建筑回迁还建面积：11083.4 m 21492 m2幼儿园 500配套公建其他配套 992地下车库 不计容积率面积：27915.1 m 2合 计 411314.20 m2 97144.02松锋地产 第 7 页 共 26 页 桃源居项目可研报告71.3.3. 财务指标摘要该项目的主要财务指标如下：1、项目投资总额：76148.53 万元2、项目总收入：97144.02 万元3、项目动态投资回收期： 个月4、项目财务净现值：
9、 万元5、项目内部收益率： %1.3.4. 可研结论我公司已政府负责该项目部门签定协议，并着手有关开发的实施准备工作。该项目采取五年二期的滚动开发，需总投资 76148.53万元，项目建成后，总收入 97144.02 万元，净利润达 5909.02 万元，静态收益率 7.76 % %，动态投资收益率达 %。通过初步市场调查与分析论证，该项目实施符合现行的贵溪市规划管理规定和限制条件，符合当前国家产业的经济政策，能创造可观的经济效益，且贷款风险较小，偿还能力较强，并具一定的社会效益项目。综述该项目建设是合理的、必要的，也是可操作的、可行的。松锋地产 第 8 页 共 26 页 桃源居项目可研报告8
10、第二章 项目投资环境和市场研究2.1. 贵溪市宏观社会经济分析2.1.1.贵溪简介贵溪地处江西省东北部，信江中游，“东连江浙、南控瓯闽”，唐永泰元年（公元 765 年）设县，迄今已有 1235 年的历史。志书记载“衣冠文物之繁华，商贾舟车之辐辏”素有“广信贵溪实天下名邑”的美称。1996 年 5 月 28 日，经国务院正式批准辙县设市。贵溪市板块整体呈现南北状葫芦型结构，市政府所在地位于板块中部，辐射能力较强。全市行政区域面积 2480 平方公里，53 万人口，城区常住人口 15 万，辖 24 个乡（镇） ，7 个国营林（垦殖、园艺）场。现为“全国先进文化市” 、 “全国先进科技市” ，为江西
11、十强县级市。贵溪市丰富的矿藏资源使之成为新兴的工业基地,从 80 年代以来贵溪境内先后有江西铜业公司、有色四建，全国最大的铜冶炼企业-贵溪冶炼厂,江西最大的发电厂-贵溪火力发电厂,全国四大生产磷铵复合肥之一的-贵溪化肥厂等多家中央和省属大中型企业。贵溪交通便捷。浙赣、皖赣、鹰厦铁路横贯东西，纵贯南北，大小 15 个火车站连珠成串，营运里程 150 多公里。320、206 国道纵横境内，即将开工兴建的上海至瑞丽高速公路有 37 公里穿境而过，松锋地产 第 9 页 共 26 页 桃源居项目可研报告9市、乡、村公路网络相通。千吨级船舶顺信江而下通过鄱阳湖直达长江。 贵溪地处龙虎山、圭峰、三清山、武夷
12、山、五府山等“五山环绕地”， 境内有龙虎山、天师府、象山森林公园、白鹤湖等自然景观以及象山书院、赣东北红色根据地遗址、四大古镇、明清建筑群等人文景观，风景独特，旅游资源丰富。贵溪城市优美，人居环境适宜。具有工业、交通、商贸、信息、旅游等诸多优势和较强辐射功能，是赣东北地区中心城市。城市基础设施完善，道路循环互通；城市空气清新，主要指标达标；完成了老城区主要街道改造和城南区开发，已初步形成“显山、露水、绿色”的生态城市。 2.1.2.贵溪经济运行状况国民经济持续快速增长。2006 年底，全市生产总值突破 80 亿元，达到 82.37 亿元，同比增长 28.9%。其中，第一产业增加值9.46 亿元
13、，增长 9.1%；第二产业增加值 52.49 亿元，增长 41.9%；第三产业增加值 20.42 亿元，增长 12.0%。人均 GDP 水平 14836 元。经济结构调整取得积极成效。全市三次产业结构由上年的13.6：57.9：28.5 调整为 11.5：63.7：24.8，二产提高 5.8 个百分点，二三一结构得到进一步巩固和发展。工业成为推动经济快速增长的主导力量，工业增加值占生产总值的比重达到 61.1%，比上年提高 6.3 个百分点。农业基础地位更加巩固，现代服务业有新的发松锋地产 第 10 页 共 26 页 桃源居项目可研报告10展。财政综合实力显著增加。全市财政总收入在全省率先突破
14、 10 亿元，达 10.03 亿元，比上年增长 48.2%；地方财政收入 37575 万元，增长 39.8%。固定资产投资平稳较快增长。固定资产投资总额达 308648 万元，比上年增长 10.5%，其中：工业投资 255779 万元，比去年增长 17.5%。其中：房地产开发投资 21752 万元，比去年增长 70.3%。金融市场运行平稳。年末全市金融机构各项存款余额 439387 万元，比上年年末增长 13.2%；城乡居民储蓄存款余额 311064 万元，比上年年末增长 15.4%。年末全市金融机构各项贷款余额 649583 万元，比上年末减少 2.2%。人口总量在控制内增长。据市计生局统计，2005 年我市人口出生率 13.36，人口自然增长率 7.49，全市人口计划生育率为77.96%。年末全市户籍人口 56.36 万人，其中，城区人口 10.18 万人。人民生活水平不断提高。全市在岗职工年平均工资 14352 元，比上年增长 14.9%；，农民人均纯收入 3730.63 元，比上年增加11.8%。2.2. 贵溪市城市规划概述按照循序渐进、节约土地、集约发展、合理布局的
