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1、鞍山市房地产市场分析一、宏观经济分析1、城市概况鞍山市位于辽宁省中部，行政面积 9252 平方公里，现辖海城市、台安县、岫岩满族自治县和铁东、铁西、立山、千山四个城区。鞍山在辽东半岛对外开放城市中，具有中、通、丰的优势。发达的铁路、公路系统使之与沈阳、大连、本溪、营口的经济发展息息相关。鞍山具有丰富的铁矿、菱镁矿、滑石矿资源，是我国重要的钢铁生产基地，素有钢都之美誉。同时也是中国北方重要的旅游城市，是融自然风光、宗教文化、温泉康复、冶铁历史和满族风情为一处的旅游胜地。2、地区总体经济情况鞍山市经济持续、快速增长。2005 年全市的国内生产总值达到亿元，比上年增长了。2006 年前个月，鞍山市工
2、业各项主要经济指标均超额完成。全市地方工业固定资产投资预计完成1203.7 亿元，同比增长 72.9，完成全年指标的 98.1；工业实际利用外资预计完成3889 万美元，同比增长 26.8，完成全年指标的 97.2；工业实际利用域外资金预计完成103.1 亿元，同比增长 4.2 倍，完成全年指标的 124.2。3、地区居民可支配收入情况 鞍山市居民的收入增加迅速，消费能力增强。2005 年城市居民人均可支配收入为 8262.32 元，比上年增长 11.1%。人均家庭总支出8550.48 元，其中消费性支出 6859.38 元，比上年增长 7.6%。在消费性支出中，居住类支出增幅较大，为 10.
3、4%，次于家庭设备用品及服务类、教育文化娱乐服务的增长。4、城市规划与发展鞍山市正在编制的城建专项规划，将围绕棚户区和危房改造、城乡环境整治、小街小巷治理等事关人民群众切身利益的问题科学编制规划，带动和促动城乡建设，为广大群众创造更舒适的生活环境。鞍山市委、市政府决定对目前存在的 34 片棚户区和危房进行全部改造。2005 年 9 月，市委、市政府提出目标，力争用 23 年的时间完成鞍山市棚户区和危房改造任务。改造总拆迁面积为 155 万平方米，居民 4.5 万户，13.6 万人，预计总投资 3 9.4 亿元，市政府多方筹资将补贴约 8.5 亿元。以此测算 20062008 年鞍山市平均每年都
4、会产生 1.5 万套、150 万平方米的刚性住宅需求，并会衍生大量的商业物业的需求。，加快建设国、省干道和村村通工程及快速城际轨道网，完善公共交通体系，形成快捷便利的道路交通体系；加强城市供水、供电、供气和供暖系统建设，完善城市服务载体功能；提高城市建筑设计水平，提升建筑形象艺术品位，力求单体建筑造型别致优美，与周围环境相互协调，相映生辉；群体建筑韵律和谐，格调高雅。在城乡环境建设方面，我市将坚持污染防治和生态保护并重原则，加强与城市建设体系相平衡的自然体系建设，提高城市绿化水平，增加绿地面积。同时，创建城建管理新模式，通过合资、合股、项目融资等方式进行城市基础设施建设等。鞍山市的这些交通、水
5、电等基础设施的建设规划及自然生态的保护规划将为极大地带动房地产业的大力发展。三、房地产市场分析（一）整体房地产市场综述2006 年鞍山市各类房屋的总成交面积为 167.61 万平方米，同比增长了 10%；总成交金额为27.56 亿元，同比增长了 25%。其中增量住宅的平均价格为 1880 元/平方米，同比上涨了 8%，成交面积为 58.0043 万平方米，同比增长了 1.12%；增量非住宅的平均价格为 3060 元/ 平方米，同比下跌了 12%，成交面积为 8.9683 万平方米，同比增长了 122%；存量住宅的平均价格为 1224 元/平方米，同比增长了 13%，成交面积为 94.6360
6、万平方米，同比增长了 19%；公有住房使用权转让的平均价格为 721 元/ 平方米，同比增长了 13%，成交面积为 6.1841万平方米，同比下降了 39%；抵押贷款金额为 11.61 亿元，同比增长了 9%。2006 年被业界称为“房地产政策年” ，中央及地方出台了包括土地、金融、税收以及社会保障体系结构、产品供应结构等一系列的宏观调控政策。一年过去了，虽然住房结构调整的概念被普遍认同，保障性住房土地政策、开发思路已经形成，但政策“组合拳”的收效尚差强人意，我市的房价仍旧一路飙升。2006 年，鞍山市房地产市场主要呈现了以下几个特点：1、商品房市场房源品种增多，品质改善。房地产开发企业积极调
7、整开发思路，迎合消费者需求，将各种档次的优质楼盘推向市场，并通过各种宣传途径，展示形象，推介楼盘，刺激了消费者的购买欲望。同时各相关部门也加大了对资金、质量以及预售、销售环节等的监管力度，楼盘的质量和开发企业的信誉度也得到了大幅度的提升，由此而引发的纠纷明显减少。2、随着国民经济的不断发展，消费者的生活质量不断改善，居民购房需求不断提升，购房能力日益增强，因此，尽管房价一路攀升，而成交量却仍然保持着上扬势头，各类房屋交易依然活跃。但从总体上看，在国家宏观调控政策的引导下，购房者理性消费的观念已经初步形成，充分考虑房屋的实用性和功能性已经成为广大消费者的共识。3、房地产抵押贷款金额平稳上扬，投资
8、型购房在宏观调控政策下受到有效遏制，而市民自住改善型购房消费仍比较旺盛。在政府控制房价、调整住房结构、加强土地控制、信贷控制的影响下，2007 年房地产开发投资的增速将受到影响，特别是在当前中国经济面临战略性结构转型(将经济增长动力从投资和出口向个人消费方面倾斜)的背景下，对其他诸多重点行业拉动效应明显的房地产投资将受到政府的严密控制。据悉，2007 年， “保持经济平稳运行，避免出现大的起伏”将是宏观调控的首要任务，我国宏观调控将呈现出“稳政策、调结构”的新特点，在保持宏观经济政策总体稳定的同时，将把更大的力气用于结构调整，以保证房地产市场健康平稳地发展。我们必须清醒的看到，被旺盛需求推高的
9、房价，在 2007 年仍将面临一系列新的上涨压力，而来自宏观调控对房价的控制亦将加大力度，两厢夹击之下，2007 年的房地产发展形势将会更加复杂多变。（二）鞍山房地产价格走势1、 2006 年全市商品住宅均价月度走势2、 2006 年商品住宅分区价格走势（三）鞍山房地产面积指数（四）2006 年全年（2006.1.12006.12.31）鞍山市商品房成交状况统计商品房数据统计表统计时间： 2006-1-1 至 2006-12-31地区类别件数成交面积成交金额最高单价最低单价平均单价铁东一级1142145,503.62454,080,0576,5475003,051二级1425163,134.0
10、7303,856,1734,7054071,841三级15315,108.8026,453,0862,8586731,750四级222,256.733,043,5362,8275001,368合计2742326,003.22787,432,8526,5474072,336铁西一级111,072.641,487,5161,8448401,412二级44039,500.2058,428,4282,8644721,454三级89576,831.04108,468,0222,0804501,380四级4265.33352,79270001,143合计1350117,669.21168,736,7582
11、,8644501,403立山一级7728.361,386,5362,6306581,938二级22725,705.5243,266,1892,9407301,966三级68152,696.5960,858,9192,715631,119四级372,650.332,362,2221,808400858合计95281,780.80107,873,8662,940631,317千山一级141,546.712,996,7162,4621,4791,962二级7310,683.2624,742,6884,0736502,208三级919,984.8617,627,4255,0616001,718四级33
12、132,375.0954,811,0705,0613731,636合计50954,589.91100,177,9005,0613731,742总 计5553580,043.141,164,221,3766,547631,880（五）消费者分析1、开发商品牌最重要 在开发商品牌对购房者的影响力访问中，有 35的被访者表示开发商的品牌对自己购房时的影响力非常大；40觉得比较大；认为影响力一般的占了 25，无一人表示品牌对自己无影响力。可见关注开发商的品牌，已成为所有受访者的共识。这表明鞍山市房地产需求已进入品牌时代。 2、关心房价会不会跌 在调查中，有 30的被访者认为今年房价会上涨；13的被访者
13、认为今年房价会下跌；看不准房价走势的高达 57，这部分人买房最关心的就是房价会不会下跌。 3、购房者越来越理性 目前，购房者越来越趋于理性化，购房时不仅看重价格，而且也关注房子的品质。比如，交通是否方便，楼盘附近有没有学校、银行、超市等。高档的社区是否把距离休闲娱乐场所的远近列在其中，还要看户型是否合适，通风采光是否达标。 还有一些买房者在购房时也免不了要向开发商了解楼盘的规划。60的购房者表示会首先了解楼盘的各种规划指标，如：绿化率、容积率、公摊面积、车位占有率及各种配套设施是否齐全。还有近半数的购房者会关注物业管理的情况，比如，物业由谁来管理，怎样收费等等。另外，由于购房者一般不太懂建筑，
14、一部分人还比较重视楼房建筑结构类型的选择。许多购房者表示，购房不只要看价格，更要重需求，然后再理智地做出选择。总之，最能满足需求的房子才是最合适的。 4、购房消费渐成主流据鞍山有关部门不完全统计，鞍山人在购房、装修上的开销占家庭投资的 80。充分显示了鞍山人对居住环境的重视。这也是万科等大型房地产企业进军鞍山的主要原因。三、中心城区（铁东区）房地产分析（一）铁东区概况介绍鞍山市铁东区因位于沈大铁路以东而得名，地处鞍山市的东南部，东以“二一九”公园东山为界与千山区接壤，西隔沈大铁路与铁西区、鞍钢厂区相望，南以东环市铁路为界与千山区毗连，北以通山街为界与立山区为邻。区境面积 35.58 平方公里，
15、辖 13 个街道办事处，3 个村民委员会，75 个社区居委会，人口 45.6 万。 区内高楼林立，山水相依，路网发达，绿树成荫。国家风景名胜 - 千山山脉绵延楔入，呈“十里青山半入城”之姿；闻名遐迩的二一九公园，山水相映，陶醉八方来客；金碧辉煌的玉佛苑，尽展世界之最 - 玉石王的风采。各种设施完备的现代化楼宇商厦，鳞次栉比。徜徉今日之铁东，山在城中、城在绿中、楼在花中，人在景中，夜幕下霓虹闪烁，灯光璀璨，一派现代都市中心城区的繁华景象。区内交通便利，电讯发达。区域建设以“强区、富民”为主线，创新突破，全面推进经济和各项社会事业的快速发展，把铁东区建设成繁荣的现代商贸服务区、舒适的居民住宅区、一
16、流的文教优势区、展示都市文明的形象区。铁东区正以优越的地理位置，雄厚的经济基础，较高的人员素质，可靠的信誉向世人展示广阔的合作天地。（二）区域房产概况1、商品房区域销售房源有财富中心、鞍钢花园、国贸世纪经典、都市阳光等。房产多为现房及准现房销售，区域建设房产多为高层、小高层建筑，多层为辅。一般高层在 28-32 层，小高层以 11 层居多。规划面积 40-200 多平方米，主力面积区间在 120-140 平方米之间。区域销售价格区间为：3700-5800 元/平方米主力价格区间为：3500-4500 元/平方米总体销售情况：区域房产销售情况良好，销售率多在 70%以上。2、二手房源区域二手房源多为 10 年以内建设，交易价格为 4000 元/平方米左右，比铁西区每平方米高出近 800-1000 元的价格，二手房交易手续费为成交金额的 1%并另外加收 500 元/套。3、商铺情况区域中商铺规划，主要为住宅沿街底商以及旧有住宅改制后的商业门市。新
