后CBD项目可研报告

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1、一、 项目概况1、位置 扼守 CBD 南麓 紧邻东三环要道本项目位于北京市朝阳区东三环路与人民机器厂南路交汇处，紧邻东三环。北距 CBD 仅为 1 公里，距离长安街延长线 1.5 公里；东距东四环 2 公里；南距南二环 1.5 公里；西距东二环 2 公里。地处北京东南部核心地带。2、规模 打造东南部地区地标极物业占地 13344 平方米，已批审建筑面积为 。属于本地区最大规模的建筑单体，适于开发综合类大型物业项目，整体项目屹于东三环之畔，无任何遮挡，将形成气势恢宏、傲然伫立的东南部地标级建筑，形成东三环上的一道风景线。3、交通状况 横贯东西，直通南北，得天独厚紧邻东三环，可方便到达 CBD 及

2、城南和城北，临近两广路广渠路、长安街建国路、并可方便贯通至东二环路、东四环路；东西南北交通极为方便；由于临近京沈、京津高速公路，本项目处于外省市进京的必经之路；在公共交通方面，多条公共交通线经过本项目，如：300、830、730、28、810、37、57、707、705 等；随着北京城市轨道交通网的建设与贯通，地铁 5 号线、地铁八通线以及城铁亦庄线，都将为本项目的公共交通提供更加便利的条件。4、市政状况 成熟 完善 奠定项目全面基础本区域是近二十年开发的成熟地区，市政条件完善：道路系统、给水、排水系统、地上、地下管线系统、供电系统、电讯系统、燃气系统等。目前，三环路正在改造之中，其交通容量将

3、进一步提升，为迎接奥运会做好充分的准备。5、市场状况 特征明确 面向需求 商业市场状况：本地区缺乏大型商业中心，大型购物场所的供应现状是北至国贸中心，西至崇文门商圈，存在大型商业中心；而东部地区和南部地区均属大型商业的空白区域。 住宅项目：周边住宅项目众多，竞争激烈，市场供应非常丰富。（详见下页本地区住宅项目调查表）本地区住宅项目一览表项目名称 项目位置 物业属性 起价 发展商 物业状态 电话珠江帝景()朝阳区西大望路与广渠路交叉口公寓 7600 元/平方米北京珠江合生创展房地产开发有限公司期房 87777771/2/3/4/5乐澜宝邸 朝阳区劲松桥东 100 米路北 普通住宅7700 元/平

4、方米（全套精装修）北京万发房地产开发股份有限公司准现房 67730005-0008苹果社区朝阳区国贸桥东南（紧邻通惠河南）普通住宅6000 元/平方米 今典集团 期房62277925/62238844后现代城（）朝阳区西大望路与百子湾交汇处普通住宅6300 元/平方米北京金马文化园房地产开发有限公司期房 67788833风度柏林朝阳区双井桥向东（广渠路与大望路交汇处）普通住宅5700 元/平方米板:6400北京融利达房地产开发有限公司 期房 67705611/2非常生活 朝阳区国贸南 600 米 普通住宅 6900 元/平方米 北京天相房地产 开发有限公司 期房 87776555建外 朝阳区建

5、国门 公寓 11500 元/ 北京红石建外房 期房 SOHO 外大街 4 号（国贸中心对面）平方米 地产开发有限公司易构空间 朝阳区百子湾 路南 普通住宅 4990 元/平方米 北京国锐房地产 开发有限公司 期房 87719999项目名称 项目位置 物业属性 起价 发展商 物业状态 电话华贸国际中心朝阳区西大望路 6 号普通住宅9800 元/平方米北京国华置业有限公司 期房 85951155/66/77/88九龙特区（九龙花园）朝阳区双井立交桥往东 150米普通住宅5800 元/平方米北京嘉利恒德房地产有限公司 期房 67711166/67787700世桥国贸公寓北京市朝阳区双井东三环南路 2

6、2 号北门普通住宅7200 元/平方米(全套精装修)北京世桥房地产开发有限公司 期房 87771115/6富力城（）朝阳区双井桥西北角普通住宅7000 元/平方米(全套精装修)北京富力城房地产开发有限公司 期房 67757777新御景（御景园）朝阳区东三环华威桥东南角普通住宅8550 元/平方米北京松榆花园房地产开发有限公司期房 87312836/7/8/9富顿中心 朝阳区劲松桥 东北角 公寓 7466 元/平方米北京昆泰嘉业房地产开发有限公司期房 65881678/65881680新青年公寓(优士阁)朝阳区东距双井桥 200 米 公寓8600 元/平方米(全套精装修)华润置地房地产开发有限公

7、司 期房 87775221美景东方（）朝阳区东三环华威桥东 300米普通住宅4600 元/平方米崇文区城市建设、达义兴业房地产开发公司现房 87318608恋日国际 朝阳区大北窑 东南角 公寓11000 元/(精装修)北京华野投资管理有限公司 期房 65688007/8山水文园(一组团)朝阳区华威桥东南 300 米 公寓5980 元/平方米 荣泰恒嘉房地产期房/现房 (四栋) 67353300/3322东方瑞景 朝阳区建国门外长安街南侧 公寓10800 元/(精装修)北京峻成房地产开发公司 期房 65662669/70方丹苑（缤纷四季）朝阳区劲松西口 500 米普通住宅5980 元/平方米北京

8、方恒房地产开发公司 1 现房 67788818,67746360百环花园（售罄）朝阳区东三环南路潘家园桥西南侧经济适用房4250 元/平方米北京百环房地产开发有限责任公司双花园小区 朝阳区广渠门 普通 4380 元/平 北京建材集团房 期房（） （售罄）外大街北侧光华木材厂院内住宅 方米 地产开发公司华腾园(甲区)(售罄)朝阳区东三环双井劲松桥北100 米普通住宅4580 元/平方米北京北化房地产开发有限公司 现房 67790005/6/7香榭舍（售罄）朝阳区东三环华威桥东 100米普通住宅10000 元/平方米北京富阳物业发展有限公司酒店式公寓 写字楼项目：由于本区域所属的潘家园地区集中存在

9、为数较多的省、市驻京办事处、酒店，促使该地区的商业氛围日渐浓重，目前，仍有新的驻京机构及商业写字楼项目在建设当中，致使本区域呈现全面性和可持续性发展的局面，同时，拉动提升了地区的消费潜力。 娱乐休闲项目：娱乐休闲项目在本地区较少，尤其缺乏面向大众的大规模、综合性餐饮、娱乐、休闲的集中地，成为该地区的空白点。在北京，以商圈为龙头带动地区的各类消费为普遍模式，所以，本项目存在着良好的商机。二、 项目初步研究1、项目开发初步设想针对本区域的主要特征，即以传统居住区域结合大量新开发居住性项目的特点，居住饱和度较高；同时，大型的商业项目、标志性的商圈均未有形成，所以，根据本项目的规模、特征和位置、交通优

10、势，本项目初步定位为大型综合性商业服务性项目，具体论证分析如下。2、本项目相关地区人口特征 密度大 数量多按行政划分，本地区区位属于朝阳区内，主要地区包括：劲松地区、双井地区、建外地区、潘家园地区、垡头地区、高碑店地区、小红门地区、十八里店地区等，户籍人口总量大约 28 万人以上，加上常住人口、流动人口和外来人口，居住人口总量超过百万，形成人口密度极大的特征。相关人口调查（如下表）街道 男 女 人口数劲松地区 97 89 58430双井地区 86 103 59965建外地区 55 75 49708潘家园地区 97 111 60591垡头地区 20 29 21771高碑店地区 70 62 272

11、20小红门地区 28 14 6055十八里店地区 30 29 99283、本项目商业辐射区域界定 百万人口的巨大商业市场 类比北京城南核心商圈的服务人口数量：周边现有商圈例举： 崇文门商业圈以百货零售业为主；十里河商圈以建材商贸为主大红门商圈以服装、纺织品批发类为主；大都会商圈面向全市，以百货类为主。 本项目发展空间：本地区尚缺乏以日用商品、餐饮、娱乐为核心的商圈，市场空白点有待填补。 参照其它类似商圈发展模式 A. 公主坟商圈：地处西三环，依托周边大规模居住区，以城乡贸易中心和翠微商厦为核心形成综合性商业、零售、百货、餐饮以及通讯产品为主的商圈；B. 当代双安商圈：地处北三环，依托中关村和人

12、民大学等商住群体以双按商场、当代商城为核心形成以商业、商务、餐饮为主的商圈；C. 燕莎商圈：地处东北三环，依托使馆区、商务区、旅游酒店和高档生活社区，形成以商业、商务、旅游、娱乐为主的高档商圈。 如以本项目作为本地区商圈的核心商业项目，其所辐射服务的范围可以扩展至东城、崇文、朝阳大部分地区以及丰台区东部地区、大兴区东北部地区、通州西北部地区等区域，辐射人口数以百万计。4、本地区综合特征分析 现代与传统的碰撞 大众与高端的结合 人文环境：本地区人口密度大，六十年代发展起来的多家大型企业形成了本地大量的企业、事业及政府公务员的工薪人群；经过近年房地产业的发展，以及对国有大型企业的迁移和对国有企业土

13、地开发，形成了一个规模较大的新型地产市场，吸纳了工薪白领、经营管理者等中高档次的居住人群，同时，由于临近 CBD，本地区也是最早的租务市场，形成以工薪阶层为基础，中高收入为高端的复合型人群类型。 位置特征：地处城南，扼守东三环，紧邻 CBD，既可借助 CBD 国际化商业氛围，又独具自身高密度居住区的特征，是一个京城南北之间、东部与中部之间的复合型区域，兼有城南、城东和 CBD 区域的地理位置特征。 文化特征：本地区因地处北京的南城，因而地区文化以北京传统南城文化为底蕴，明显烙有低阶层、大众文化的特点，比如：潘家园的旧货市场等，就是典型例证；另一方面，毕竟本地区紧邻 CBD 地区，加上世贸国际公

14、寓、苹果社区、富力城、金港国际、珠江帝景等高端项目，拥有大量的高端人群，因而具有较强的时尚性、国际化文化特征。传统与现代，京城与国际两种文化在此碰撞、融合，形成代表时代发展的文化特征。5、本区域商业市场初步分析 以大众化为基础 以高档化为提升 消费群体数量大，总数量近百万人口，在当今北京大型商业项目相对饱和的环境中，此类现象非常少见，充分说明，本地区商业发展不平衡，大型商业匮乏。 消费特征以大众化消费为主，工薪阶层在此地占有绝大多数，为百姓服务仍是市场定位的基础和立足点。 市场空白为服务于北京东南部地区的大型商业服务业中心建立了基础。目前相关临近大型商业中心有：新世界中心、国贸中心、蓝岛商厦、贵友商厦、赛特中心等，这些商业中心距离较远，档次较高，主要面向中高人群，所以，本区域急需一个满足大众消费群的商业中心。 潜在市场是面向中高端人群的精品商业、金融业、特色餐饮、娱乐休闲业等。本区域新的地产项目，带来了大量的高端人群，其需要就近消费，者就意味着需要高档次、多元化的服务业满足其要求。目前本地区的中高端人群主要流向国贸、朝阳门蓝岛商圈，距离相对较远，针对此类人群，吸引其就近消费，带动本地区中高端市场，本项目不仅具有得天独