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1、悄然改变中的“西门外商圈”(图)西安房地产信息网 时间：2009-02-19商圈，顾名思义就是一个区域的商业中心。它是在一定的历史条件和地理环境以及其它原因上自发而成的商业气息最为浓厚的区域。商圈的发达程度直接影响到其辐射范围内土地的价格等，同时也是其他类物业升值的直接诱因之一。 西安市商圈划分大致如下：钟楼商圈，以钟楼作为中心，辐射南北东西四条大街，历史最为悠久，商业氛围最为浓厚；小寨商圈，以小寨十字为中心，辐射长安路及小寨东西路，波延到电子城等处；雁塔路商圈，以雁塔路为轴心，辐射到文艺路等处；长乐路商圈，以长乐路为轴心，辐射到幸福路等处；土门商圈，以土门十字为轴心，辐射到西郊西安的城西区
2、发展较早，很多区域相对成熟，尤其是环城西路与二环之间的区域，其中又以西门和土门附近相对“发达”。位于西门和土门两个成熟区域之间也有一片成熟之地，这就是西门外商圈。西安房地产信息网界定：西门外商圈是以西关正街为主轴，东起西门，西至西稍门十字，南到丰庆路，北至玉祥门盘道以内的地区。与西大街商圈、西稍门商圈、土门商圈串联成线，为城西的商圈发展再添一笔。配套相对成熟，为商圈发展奠定基石西门外商圈有西关正街、环城西路等城市主干道贯穿而过，交通十分方便。从西稍门十字到西门外也就一两站路，距离城内非常接近，周边接近西门有人人乐超市、好又多超市等大型购物中心。有四十二中、西工大附小、西关小学、西工大附中、西安
3、一中等学校；有西安市第五医院等医疗机构；配套的成熟受到了置业者的青睐，为商圈的发展积聚了更多的人气；同时区域内有 4、300、201、202、407、611、630等 20 多条公交路线通往各个城区，交通相对来说非常便捷。俗话说“要想富，先修路”，可见道路的便利对商业发展的重点。而西门外交通的便利不言而喻，为商圈的发展提供了前提条件。综合来说西门外商圈无论是生活配套还是环境景观抑或是交通道路等优良的设施，在城西区也是数一数二的，为西门外商圈的发展奠定了基石。商业形态主要以小商铺为主，有待完善但由于历史原因，西门外商圈内存在不少城中村，诸如西门外西关村、南小巷中的村子等，这些村子的存在让西门外商
4、圈内商业形态主要以小商铺经营为主，经营范围主要是以日用百货、餐饮、招待所为主，其他还有一些小的饰品店、音像店、衣服店等，整体来看没有统一规划，整体环境还是比较嘈杂的。没有形成较大规模的商业氛围，商业形态单一，有待完善。所以西安市区县商圈发展规划中将西门外商圈列入规划，打造一个新的区域商圈，方便周边居民，同时也完善了城西的商圈发展。(城中村的景象)（西关正街上的小商铺）悄然改变中的西门外商圈借助商圈规划，随着市政规划对城中村进行的拆迁、改造，西门外商圈悄然的发生着变化：变化之一：商业形态从小商业向规模化商业发展长期以来西安商业主要集中于传统的钟楼商圈，开元商城、百盛、世纪金花等多处商业中心，而随
5、着城市规模的扩大，距钟楼 2 公里左右的西门外区域已经成为开发热点，目前该区域商业形态从商业向规模化商业发展，沿着西关正街可以看到不再是以前小商铺为主的商业形态，现在有大规模的洗浴中心、KTV、大型购物场所、酒店等等，这些都让我们感受到了都市化的氛围，也可以看见西门外商圈的悄然变身。（西关正街上规模化浴场）（大型购物场所）变化之二：环境更宜人居宽敞的马路、美丽的环城公园都可以来形容西门外新的变化，环境更宜人居，让不少商家和开发商都逐渐对西门外这片区域产生了浓厚的兴趣。 （宽敞的马路） （环城公园）变化之三：地产发展步伐加快，区域价值迅速提升近几年在西门外商圈区域内也相继开发了一些项目，主要有新
6、科花苑、八佳花园、晨光御苑等，还有正在建设的御笔华章、西城品格等等。据西安房地产信息网数据研究中心统计显示，2009 年初区域价格水平已站稳 4100元/平米，较 05 年该区域房价水平增幅达 70%以上，而 2007-2008 年成为该区域商品房价格迅速提升的时间。通过以下走势图可以看出从 2003 年至今年年初区域内普通住宅均价走势呈现直线上升趋势，说明区域良好的发展潜力也让各项目一经推出也受到市场追捧，相较于土门区域，其在房地产市场方面的发展步伐则明显提速。 同时在二手房方面，据西安房地产信息网 2009 年 1 月公布的城西二手房挂牌均价是 2949 元/平方米，而区域内的价格基本在
7、3700 元/平方米左右，比城西均价高出较多。而在出租方面，1 月份西门外区域二手房出租价格为 13.8 元/平米?月，同样高于城西区当月 12.2 元/平米?月的出租均价。区域内个别精装小户型项目租价更是徘徊在1200 元/月左右，已于城内区同类房源出租价格差距不大。商圈发展商圈作用于房地产，房地产又反作用于商圈。交通便利、配套相对成熟、发展前景看好等诸多因素成为西门外商圈内房地产市场提速发展的要因。房地产市场的发展也反映了西门外商圈正在悄然的改变着。同时随着西稍门商圈和西大街两大商圈的近距离辐射拉动，相信西门外商圈在历经种种变化之后，即将以来新的面貌，成为西安市又一个购房者值得关注的商圈。
8、酝酿“质变”中的西稍门商圈(图)西安房地产信息网 时间：2008-05-03商圈，顾名思义就是一个区域的商业中心。它是在一定的历史条件和地理环境以及其它原因上自发而成的商业气息最为浓厚的区域。商圈的发达程度直接影响到其辐射范围内土地的价格等，同时也是其他类物业升值的直接诱因之一。西安市商圈划分大致如下：钟楼商圈，以钟楼作为中心，辐射南北东西四条大街，历史最为悠久，商业氛围最为浓厚；小寨商圈，以小寨十字为中心，辐射长安路及小寨东西路，波延到电子城等处；雁塔路商圈，以雁塔路为轴心，辐射到文艺路等处；长乐路商圈，以长乐路为轴心，辐射到幸福路等处；土门商圈，以土门十字为轴心，辐射到西郊西安的城西区发
9、展较早，很多区域相对成熟，尤其是环城西路与二环之间的区域，其中又以西门和土门附近相对“发达”。而在土门和西门之间，有一片成熟之地，这就是西稍门商圈。顶级商圈触手可及，自身配套相对成熟西稍门商圈，处于西门商圈和土门商圈之间。东一公里接西大街商圈，南至大唐西市、高新区。交通方面可谓十分便利，其虽目前暂不及同属城西土门商圈繁华，但其以卓越的区位优势已渐现其商业发展潜力。该区内有劳动路、桃园路等城市主干道贯穿而过，交通十分方便。横穿西稍门商圈的西关正街是城西通往城内的必经之路，交通方便。从西稍门到西门也就一两站路，距离城内非常接近。周边接近西门有人人乐超市、好又多超市等大型购物中心。有民航幼儿园、小天
10、鹅艺术团、锦园小学、西工大附小、西关小学、西工大附中、西安一中、四十二中等学校；有西安市第五医院等医疗机构；还有4、300、201、202、407、630 等 20 多条公交路线通往各个城区，交通非常便捷。生活配套方面其拥有桃园路美食街，家乐超市、国美电器、KFC、天籁村 KTV 及沿街国力仁和、京福华等连锁大型餐饮。西稍门大酒店等商务配套也为区域全面商业发展提供支撑。虽西稍门商圈受城西整体环境影响，周边有老工业社区影响，整体环境不如西高新，但是和城西丰禾路板块和大庆路板块比较，本片区配套成熟，又受到城内和西高新辐射影响。本土翘楚抢占先机、商业爆发指日可待长期以来西安商战主要集中于传统的钟楼商
11、圈，开元商城、百盛、世纪金花等多处商业中心汇集于此，而随着城市规模的扩大，距钟楼 3 公里左右的西稍门区域已经成为开发热点，由于该区域其他商业设施较少，开元集团规模较大的西稍门店建成后，该店必然成为区域商业核心。开元商城作为排名全国单店销售前十的综合性商业项目，在本土商业界可谓鹤立鸡群。目前西稍门区域商业实力略显单薄，百货类商业更是空白，区域相对成熟的居住氛围积累的强大消费能力也只能靠城内及高新商圈来满足。随着去年投资 6.6 亿元的西稍门项目的宣布动工，开元集团正式走出其单店经营的模式，向连锁化、规模化前进，此举也为西稍门商圈的迅速成长注入一针强心剂。地产发展步伐加快，区域价值迅速提升近几年
12、在西稍门商圈区域内也相继开发了一些项目，主要有新科花苑、晨光御苑，70 誌，非社区，柠檬宫舍、上城 LOFT 等，2007-08 年成为该区域商品房价格迅速提升的时间，据西安房地产信息网数据研究中心统计显示，目前区域价格水平已站稳 4000元/平米，较 05 年该区域房价水平增幅达 60%以上。区域良好的发展潜力也让各项目一经推出也受到市场追捧，相较于土门区域，其在房地产市场方面的发展步伐则明显提速。同时在二手房方面，据西安房地产信息网数据研究中心显示，该区域二手房挂牌均价格约为 3137 元/平方米，据西安房地产信息网 3 月公布的城西二手房挂牌出售均价是 3029 元/平方米，区域内的价格
13、比城西均价略高。而在出租方面，3 月份西稍门区域二手房出租价格为 13.1 元/平米?月，同样高于城西区当月 12.5 元/平米?月的出租均价。区域内个别精装小户型项目租价更是徘徊在 1200 元/月左右，已于城内区同类房源出租价格差距不大。商业方面，据西安房地产信息网数据研究中心调研显示：06 年该区域商铺租金约60 元/平米?月，08 年已经达到 85 元/平米?月左右，增长幅度超过 40%。商铺售价方面也从 06 年的约 6500 元/平米增至 08 年的 9000 元/平米左右。增长幅度约在 38%左右。而静态投资收益率在 8.8 年左右。交通便利、配套相对成熟、发展前景看好等诸多因素
14、成为西稍门商圈内房地产市场提速发展的要因。也正是因为西稍门商圈拥有良好的商业基础和氛围、两大核心商圈的近距离辐射拉动、商业主力的强势进驻带动以及便利的交通条件支持等等利因。相信酝酿已久的西稍门商圈在历经种种量变之后即将迎来“质”的飞跃。明日之星西咸板块商圈(图) 西安房地产信息网 时间：2008-05-22商圈，顾名思义就是一个区域的商业中心。它是在一定的历史条件和地理环境以及其它原因上自发而成的商业气息最为浓厚的区域。商圈的发达程度直接影响到其辐射范围内土地的价格等，同时也是其他类物业升值的直接诱因之一。西安市商圈划分大致如下：钟楼商圈，以钟楼作为中心，辐射南北东西四条大街，历史最为悠久，
15、商业氛围最为浓厚；小寨商圈，以小寨十字为中心，辐射长安路及小寨东西路，波延到电子城等处；雁塔路商圈，以雁塔路为轴心，辐射到文艺路等处；长乐路商圈，以长乐路为轴心，辐射到幸福路等处；土门商圈，以土门十字为轴心，辐射到西郊2001 年 5 月，世纪大道建成，将咸阳和西安的距离由 25 公里变为零公里。2002 年底，西安、咸阳两市正式签署了西安咸阳经济一体化协议书，西咸一体化建设正式提上日程。自此西咸板块商圈也正式浮出水面。西咸板块商圈功能定位及产业布局西咸共建区规划为五大功能区：即高新技术产业区、专业物流区、中央商业区、生态观光旅游区、生活居住区。同时，将整合两市优势资源，加大对电子信息技术产业
16、、机械装备工业、国防科技工业、医药工业、能化工业、纺织工业、食品工业、建材工业等八大支柱产业的投入。发展规划 西安，咸阳两市将充分利用共建区地势平坦开阔，用地集中连片，土地开发成本低廉，生产要素聚散便捷，交通便利，电力、电讯设备先进齐全的优势，集中两市资源，加大招商引资力度，加快建设步伐，使之成为西咸经济一体化的试验区、管理模式的创新区、高规格发展的样板区、最具经济活力的增长区。商圈商业发展目前西咸共建区还未达到成熟生活区的标准，区域多数项目还处于建设当中，入住率不高，影响了商业物业的发展，目前区域纯商物业暂是空白。而作为房地产项目而言，基于目前区域商业配套不足的现状，诸多楼盘如金泰丝路花城、奥林区克花园等社区中均有商业规划设计，作为一个新区、一座新城，未来随着区域居住人气的聚集，区域商业必然
