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1、精品文档2016 全新精品资料-全新公文范文 -全程指导写作 独家原创 1 / 13常见无效房屋买卖合同法律实务探悉常见无效房屋买卖合同法律实务探悉房屋买卖合同纠纷涉及资金数额庞大，法律事实复杂，交易周期漫长，商业风险巨大，对交易当事人利害攸关,还涉及到产权、价款、原承租户的利益等多种问题，这些都离不开买房合同的效力问题。所以如何认定房屋买卖合同的效力，显得尤为重要。因而在房屋买卖纠纷诉讼中，双方都应首先考虑买房合同是否合法有效。笔者结合审判实践仅就几种常见无效房屋买卖合同的情形做一探讨。一、房地产分离出卖，合同无效。由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋的所有权
2、通过买卖而转让时，该房屋占用些不规手交了钱、一手交了货而“两证”却未能完整兑现的尴尬：要么缺少土地证，要么一时拿不出房产证。而一方面，卖方急于将房产出手;另一方面，买方却望而却步要撤出交易，纷争由此而生。在这样的情形下，法律是认定解除交易还是交易继续?我们就结合如下案例做一分析。XX 年下半年，蔡先生与某市第一房地产交易中心有限公司签了一份认购书 。双方约定，蔡先生确定认购和平大道回龙小区 b5 幢别墅，房屋产权系曹某所有，总价为 83精品文档2016 全新精品资料-全新公文范文 -全程指导写作 独家原创 2 / 13万元。双方还确认了该房产的产权证号及房产面积。当天，蔡先生向交易中心支付了
3、3 万元定金，并保证在签订认购书后 15 天内与交易中心签订房屋买卖合同。交了定金后，蔡先生到房产和国土管理部门查证，发现那套别墅的房产证所有人确实是曹某，但土地证的所有人却是某公司。经进一步了解，原来这家公司将那块地转让给另一家公司后，另一家公司没有办理土地过户手续，便在地上建了那套别墅并销售给了曹某，曹某虽办了房产证，但未经国土管理部门办理土地证。所以，到了约定签订买卖合同的那天，蔡先生拒绝签订正式的房屋买卖合同，并要求交易中心退还他已付的定金。而交易中心则称，该公司所代销的房屋仅限于房产，不包括地产，公司不能接受蔡先生的要求。由此，一个要求退钱，一个要求卖房，双方协商不下，蔡先生诉诸法院
4、。一审法院经审理认为，和平大道回龙小区 b5 幢别墅的产权人，没有依法取得这套别墅占用审判定：蔡先生与某市第一房地产交易中心有限公司签订的认购书无效;交易中心应返还蔡先生 3 万元定金。交易中心不服一审判决提出上诉。其上诉理由有三：第一，蔡先生认购该别墅时，是对该房产做了充分了解才同意认购的。第二， 认购书上所有条款约定的都是“房精品文档2016 全新精品资料-全新公文范文 -全程指导写作 独家原创 3 / 13产” ，要求签订的也是“房屋”买卖合同，从未包括地产。第三，房屋所有权与土地使用权是两个不同的产权，我国没有实行房、地产权利主体一致的原则，而一审将房屋所有权与土地使用权混为一谈，是错
5、误的。就第三个理由，交易中心做了进一步说明：首先，土地与建筑物各为独立的不动产，因而房产与地产是两个不同的产权，曹某依法领取了房产证，当然有百分之百的权利处分该别墅，将之转让他人;其次，土地与房屋既然各为独立的不动产，难免会出现土地与房屋产权人不一致的情况。曹某只有房产权，当然只能处分房产权，而不能处分地产权;再次，我国城市房地产管理法在制定过程中，该法草案中曾规定：国家实行城市国有土地使用权和土地上的房屋等建筑物及其附着物所有权的主体一致，即房地产权利主体一致。但因审议中有委员反对，这条规定后被删除。所以，我国没有实行房地产权利主体一致的原则。交易中心同时指出，由于房地产交易操作中的不规致”
6、的原则。所以，交易中心的抗辩理由，不符合法律规定。而该中心与蔡某签订认购书 ，代理销售的和平大道回龙小区 b5 幢别墅，未依法取得土地使用权并领取土地证，违反了上述法律法规的规定，因此代销房产存在权利瑕疵，蔡先生有权拒签买卖合同，并要求退还定金。终审判决：驳回上诉，维持原判。本案中合同双方对房屋和土地权利主体是否必须一致精品文档2016 全新精品资料-全新公文范文 -全程指导写作 独家原创 4 / 13的争议，与我国房地产登记管理的历史渊源有关。目前我国不动产登记机关分散，土地管理部门和房产管理部门分别主管土地权属登记和房屋权属登记，而且其所依据的法律也不同，房产权属登记是按照建设部颁布的城市
7、房屋权属登记管理办法来执行，土地权属管理则按照国土资源部颁布的土地登记规划执行。但是，房屋和房屋附着的土地作为不动产的两个体的原则” 。本案的判决也是根据城市房地产转让管理规定：“房地产转让时，房屋所有权和该房屋占用点是，我国物权法(草案)确定了我国不动产登记将实行统一登记制度， “即当事人可以向房屋或土地登记机构申请一并办理城市房屋所有权和土地使用权登记” ，相信随着我国立法工作的不断进步和发展，类似的法律问题和法律争议将会越来越少。二、产权主体有问题，合同无效。出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖
8、。出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为也无效。但在实践中要具体问题具体分析。如姜某与钱某是夫妻关系，1998 年 8 月购买了某小区某幢 406 室房屋，产权登记在丈夫钱某名下。因夫妻矛盾精品文档2016 全新精品资料-全新公文范文 -全程指导写作 独家原创 5 / 13姜某于 1999 年 7 月搬出 406 室住回娘家。XX 年 6 月钱某背着姜某与蔡某签订了房屋买卖合同，将 406 室以 76000 元出售给蔡某。商谈过程中，钱某出示了房屋所有权证，带蔡某实地察看了房屋，并谎称其妻姜某同意出卖房屋。在房管部门办理产权变更
9、登记手续时，钱某提交了房屋所有权证、结婚证、伪造姜某签名的出售房屋委托书和托人取得的关于委托书属姜某出具的证明。XX 年 8 月蔡某付清了房款，领取了 406 室产权证后搬入 406 室居住，对房屋还进行了装璜。嗣后，姜某发现 406 室被卖，遂以钱某、蔡某侵犯其房屋所有权为由向法院提起诉讼，要求确认房屋买卖无效。对该案的法律适用存在三种意见：第一种意见认为，406 室是姜某、钱某的夫妻共有财产，共同享有所有权，钱某处分夫妻共有财产未经姜某同意，侵犯了姜某的房屋所有权，钱某与蔡某的房屋买卖无效;第二种意见认为，406室房屋产权登记在钱某名下，在房屋买卖合同签订过程中蔡某有充分的理由相信 406
10、 室房屋产权属钱某所有，交易过程中也尽了适当的注意，依据物权公示原则确认房屋买卖关系有效;第三种意见认为，虽然钱某作为共有人之一处分了共有财产，但蔡某作为第三人不知道姜某不同意出售406 室，是善意的，而且支付了相应的房价，已办理了产权变更登记手续，应认定买卖关系有效，姜某的损失可向钱精品文档2016 全新精品资料-全新公文范文 -全程指导写作 独家原创 6 / 13某另行主张。第一种观点从无权处分的角度着力保护共有人的权利，第二种观点根据物权公示原则侧重维护财产交易安全，均有一定的法律落脚点和适用上的合理性。第三种观点蕴含着保护善意第三人合法权益的原则，针对房产部分共有人擅自出卖共有财产的复
11、杂情况，区别不同情况作出不同处理，本案中蔡某符合善意取得要件，确认买卖关系有效。笔者赞同第三种观点。第一，有明确的法律根据。最高人民法院关于贯彻执行 三、侵犯优先购买权，合同无效。房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖已租出房屋时，须提前 3个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。所谓“同等条件” ，主要是指房价同等，还包括房价交付期限、方式同等。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。张先生两年前在市区向某房产公司租了一间商铺，签了两年的租赁合同，合同于 XX 年 3 月到期。XX 年 2
12、 月，房产公司准备将这家商铺出售，向张先生发出了意见征询书 ，征询购买意向。 意见征询书上列明房屋每平方米价格 8500 元，总价 90 多万元，办理手续的定金为 2 万元。但当 3 月份张先生的租赁合同快到期准备向房产公司购买精品文档2016 全新精品资料-全新公文范文 -全程指导写作 独家原创 7 / 13这间商铺时，才得知房产公司已在几天前与一位王先生签订了商铺出售合同。事后，张先生得知，王先生购买商铺的总价只有 85 万元，而且支付的定金也只有 1 万元。张先生于是向法院起诉，要求房产公司解除与王先生的合同，并以与王先生签订的购房条件与自己签订合同。法院审理认为，根据民法通则和合同法的
13、规定，出租人出卖租赁房屋时，应当提前 3 个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权。房产公司虽然在出售房屋前征询了承租人张先生的意见，但没有把给予王先生的优惠条件告知张先生，而且在 3 个月期限未满时就与王先生签订合同，其行为已经侵犯了张先生的优先购买权。法院最后判令房产公司与王先生签订的买卖合同无效，由房产公司按照与王先生签订的合同条款与张先生签订合同。我国城市私有房屋管理条例第 11 条规定：“房屋所有权人出卖出租房屋，须提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。 ”最高人民法院 1984 年关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见规定：“房主出卖房屋时在同等条件下，
14、原房客优先购买的权利应予保护。 ”最高人民法院关于贯彻执行民法通则若干问题的意见试行第 118 条规定：“承租人在同等条件下，享有优先购买权，出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。 ”精品文档2016 全新精品资料-全新公文范文 -全程指导写作 独家原创 8 / 13因此，在此案中，房产公司与王先生签订的购房合同显然侵犯了原承租人张先生的优先购房权，张先生的诉讼请求理应得到法院的支持。一方面，根据最高人民法院意见(试行)第 118条的规定，出租人出卖房屋时未尽通知义务，致使承租人丧失行使先买权机会的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。由此可知，承租人的先
15、买权具有物权的效力，可以对抗第三人。依中华人民共和国公司法和中华人民共和国合伙企业法的规定，在股东依法转让其不动产出资或者合伙人依法转让其不动产份额时，如果事先未取得其他股东或者合伙人的同意，其转让行为无效。所以，其他股东或者合伙人的先买权亦具有物权的效力。但共有人的先买权是否具有物权的效力，不无疑问。依照最高人民法院意见(试行)第 89 条的规定，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意，有偿取得该项财产的，应当维护第三人合法利益;对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。所以，第三人在取得不动产时是恶意的(不论有偿或者无偿)，享有先买权的共有人可以请求人民法院宣告该不动产买卖是无效的;第三人在取得不动产时是善意的、有偿的，并且依法办理了
