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1、XX 市红星农场国有农用地划拨土地使用权价格评估案例分析报告第一部分 估价项目背景一、估价目的核实土地资产价值，为资产占有方深化国企改革、引入战略合作者提供价值参考依据。二、宗地概况（一）估价对象概况1、土地利用状况：评估对象位于 XX，XX 市红星农场的农业用地；东至 XX、南至 XX、西至 XX、北至 XX 及 XX；土地面积为 2380134.00 平方米；XX 市尚未开展农用地分等定级，故评估对象土地等级无法确定；地上种植有萝卜、梨树、牧草、绿化苗木等；土地证书号为 XX。2、土地权利状况：评估对象为国有划拨土地，XX 市红星农场于一九九二年八月取得该宗土地的国有土地使用证；至估价期日
2、估价对象上未设定抵押权、担保权、地役权等他项权利。3、其它：无其它需要特别说明的情况。（二）地价影响因素分析1、肥力因素：XX 镇内分布着大量红壤和紫色土壤，以及其它一些少量水稻土类。评估对象是由玄武岩风化物发育而成的旱耕地，土体较厚，在 1m 左右。B 层土壤 ph5.3 一 6.4，呈酸性反应，粉粘比 0.420.57，盐基饱和度低。该土种耕层较浅，质地粘重板结，干时硬，湿时粘，宜耕期短，耕性差，不耐旱，养分有效性差，速效磷贫乏，供肥性不平稳，前劲不足，后劲亦疲乏。属下等肥力旱地。但由于长期耕作影响，耕层有机质丰富。2002 年人均水资源量只有909m3，远远低于全省、全国标准，低于世界上
3、公认的人均1700m3 水资源警戒值，属于贫水地区。地下水潜水和承压埋藏较浅，深度一般在 70100m，补给条件好，容易更新，具有较好的开采条件。在地下水开采量不大于补给量的情况下，开采的水量可以得到保障。2、经营耕作因素：评估对象紧临 XX，灌溉条件较优；防洪排涝条件一般；供电条件一般；如种植玉米、薯类、萝卜等，一般一年两熟或两年五熟，轮作耕作制；农机应用较为方便；2003 年，XX 乡镇企业实现增加值 1.93 亿元，实现工业总产值 31540万元；XX 镇工农业总产值 26231 万元，农民人均纯收入3244 元；全镇小春完成 6615 亩收割任务，总产达 530.169吨，平均单产 2
4、00 千克；大春完成 4164 亩收割任务，总产2265.24 吨，平均单产 544 千克。全年累计完成产业结构调整面积 13461.60 亩。3、区位条件：评估对象位于 XX 市 XX 镇，距 XX 市中心 28 公里，距XX 市 XX 镇高新科技园及安石高速公路 5 公里，道路通达性较好，路网密度一般；属丘陵地区，有一定坡度，地块形状不规则；雨量的年际变化较大，年平均降雨量 886.5mm之间，丰水年份为 1161.8mm，枯水年份为 553.9mm，雨量在时间和空间分布上也不均匀，春季雨量占年雨量的13.1，冬季雨量占年雨量的 3.8，夏秋两季占 83.1%；评估对象所处的海拔高度年雨量
5、在 800987mm 之间；平均有效积温为 4568.5；年无霜期为 229 天，最长年 271 天，最短年为 173 天。4、特殊因素：无特殊的土壤条件、气候条件、权利状况、居民点、工程建设对估价对象地价水平产生影响。三、价格定义估价对象在 2006 年 9 月 1 日，用途为农用地，轮作农作制，开发程度达到通路、灌溉、通电，无限年期下的土地使用权价格。第二部分 估价技术路线的选择及估价方法的确定农用地估价的方法主要有收益还原法、市场比较法、基准地价系数修正法、剩余法、成本逼近法、评分估价法等。采用的估价方法应根据当地的土地市场状况和待估宗地的实际情况进行选择。XX 市境内农用地市场不甚发育
6、，交易量极少甚至没有，无可供选择的交易案例，无法采用市场比较法和剩余法；且 XX 市至估价基准日尚未完成农用地分等定级估价工作，故无法采用基准地价系数修正法进行估价。由于待估宗地为收益性用地，可测算其客观收益及其成本费用，故可采用收益还原法估价；另外，由于土地取得费及农用地开发费等成本费用可测算，故亦可采用成本逼近法估价。因此本次估价采用的方法为收益还原法和成本逼近法两种方法。收益还原法是将待估农用地未来各期正常年纯收益(地租)，以适当的土地还原率还原，从而估算出待估农用地价格的一种方法。基本公式： raP成本逼近法是指以未利用土地开发为农用地或中低产田改造所耗费的各项客观费用之和为主要依据，
7、再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和农用地增值收益，并进行各种修正来确定农用地价格的方法。基本公式：P = Ea+Ed+T+R1+R2+R3式中： P：农用地价格Ea：土地取得费Ed：土地开发费T： 税费R1：利息R2：利润R3：土地增值第三部分 估价中的应注意的问题及一些特殊处理1、估价中由于土地生产的收益主要由土地、劳动和资本等生产要素共同取得，土地的纯收益必须从总收益中减去其它生产要素产生的收益后取得，所以在估价时，不能简单地以总收益减去生产成本，而且应该减去其它生产要素的收益。一般农用地要达到一定的规模必须包括房屋、圈棚等地上建筑物、构筑物等，它们连同土地共同构成了不动产（多年生经济
8、作物应包括地上青苗附着物），单独评估土地纯收益需用总收益减去其它生产资料（房屋、水井、围墙等）的收益，而其它生产资料收益的测算比较复杂，使地价测算的准确性受到怀疑，所以在测算地价时把农用地及其地上建筑物、附着物作为一个整体共同测算。即农用地包括土地及其地上建筑物、构筑物和青苗附着物等，不是单纯的土地。2、宗地内外基础设施的开发水平应根据估价人员收集的估价对象所在区域的基础设施投入的强度、时间与质量结合工程造价定额信息测算得到基础设施投入的平均水平。宗地内外基础设施开发水平的变化，估价结果应作相应调整。3、采用收益还原法时，采用的市场比较法和统计分析法确定估价对象的预期年总收益，其他参数则依据有
9、关文件和当地实际情况确定。估价中忽略了土地还原利率在未来年期的波动因素。此次估价还原率的确定采用的是安全利率加风险调整值法。即土地还原率=安全利率+风险调整值。安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或银行一年期定期存款年利率；风险调整值应根据农业生产所遇到的灾害性天气、估价对象所处地区的社会经济发展和农用地市场等状况对其影响程度而确定。对于一般种植业用地来讲，其风险调整值可以在 1%-2%左右，而种植多年生经济作物的农地风险调整值可以大于 5%甚至 10%。根据此次评估对象的特点及评估基准日的银行一年期定期存款利率为 2.52%，我们确定此次估价的土地还原利率为 8.52%。4、采用成本逼近
10、法时，农地取得费依据所在区域取得未利用土地或中低产田客观发生的费用测算；开发周期依据当地的正常开发周期确定；开发费用是为使土地达到一定的农业利用条件而进行的各种投入的客观费用，如农田平整、处理耕作层、建设农田水利设施、田间道路、田间防护林等，依据所在区域的基础设施平均水平结合工程造价信息测算确定；其他参数依据当地实际情况、有关文件、估价对象所在区位综合确定；土地开发周期为 1 年，宗地红线内的土地开发费用按均匀投入计息，计息期设定为 0.5年。第四部分 估价心得一、农用土地估价是土地估价的新课题。农用地有生产能力与收益能力之分。生产能力是在特定的自然条件（土壤、气候、地形）下，农用地所能生产农
11、作物的能力；收益能力则为获取纯收益大小的能力。农用地的价格由收益能力所构成。农用地估价时，对该农用地进行是否会变更使用的判断至关重要。如不变更使用，则收益价格与市场价格差距较小。在农业用地内部，如由耕地变为果园、菜地、鱼池等，其价格会发生很大变化。这要求农地估价过程中，不仅要明确估价目的，而且要明确估价过程中的土地利用状况。基于此，农用地估价是资源性资产评估中的一种，但有其特殊性，包括：农用地既是劳动对象，又是劳动手段，是不可替代的生产资料；农用地资源只要合理利用，不仅可以自行恢复和再生，而且可以永续利用；农用地受自然环境影响显著；农用地是一个复杂的生态系统，其资源价值取决于系统循环状况。二、
12、农用地各种估价方法的适用范围收益还原法用于有收益的土地价格，尤其是现有的用途为最佳用途时。而关于收益性土地的稳定纯收益和适当的还原利率的求取，则要受到一定的社会经济情况影响，农用地又要受农产品市场行情影响，确定时有一定困难。因此其评估精度受到求取土地纯收益及确定土地还原利率精度的限制。市场比较法的应用条件是有较完全、成熟的土地市场，在同一供需圈内有数量足够多的交易案例，并且有一定数量的可比性很强的比较案例。市场比较法除可直接用于评估土地的价格或价值外，还可用于其它估价方法中有关参数的求取。受国情和市场发育程度的影响，目前在很多地方（区域）的农用地评估中难以满足，缺乏有关农地买卖的法律条文规定，
13、实际操作起来较困难。成本逼近法适用于未利用地和宜农荒地评估，特别适用于土地市场不发育、土地成交实例较少、无法用市场比较法时进行估价。由于在现实生活中土地的价格大部分是取决于其效用，而非所花费的成本，也就是说，土地成本的增加并不一定会增加它的价值，尤其是土地实际开发成本的增加，不一定带来高的土地价格。而且，单纯从成本角度考虑，难以体现农用地的生态价值。但由于就社会客观平均开发成本而言，成本已为社会接受，应在价格中得到相应体现。所以，尽管成本逼近法在土地估价的应用受到一定限制，且有一定的争议，但仍不失为推算土地价格的方法之一。剩余法适用于新开发农用地的价格评估。一般认为，此方法较为粗略，通常在市场不够发育、难以采取市场比较法评估时采用。运用该方法应具备的外部环境条件包括：农用地的投资、开发按市场机制运行；国家对农用地开发的长远政策稳定而明朗；有统一健全的法律法规；国家对农地投资与交易的税费规定稳定而清晰。如不具备这些条件，则评估结果的准确性将大打折扣。各种方法有各自的适用范围，实际应用中受到一些限制。对于农用地的转让、转包、抵押、合资、租赁等不同目的的评估，应根据实际情况选用上述方法进行。
