开发建成房屋后,购买人收所购买房屋的验收并完成购房协议

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1、定 义 ： 开 发 建 成 房 屋 后 ， 购 买 人 收 所 购 买 房 屋 的 验 收 并 完 成 购 房 协 议 。收 房 细 则收 房 细 则 （ 详 尽 版 ） 。 细 细 品 味 ， 方 知 其 中 之 奥 秘 。 马 上 就 要 收 房 了 ！ 这 是 买 房 过 程 中 最 重 要 的 一 步 ， 所 以 大 脑 中 要 有 一 定的 法 律 意 识 ， 要 有 法 律 这 根 弦 。 收 房 是 有 一 定 的 流 程 的 ， 从 法 律 角 度 来 讲 ，以 下 方 面 是 您 应 该 着 重 注 意 的 ： 一 、 收 到 收 楼 通 知 书 时 应 考 虑 到 开 发

2、商 在 收 楼 前 十 几 天 通 过 挂 号 信 将 收 楼 通 知 单 邮 递 给 买 家 ， 告 知 具 体收 楼 的 时 间 及 须 准 备 的 资 料 。 在 出 门 前 ， 除 了 通 知 中 要 求 携 带 的 各 种 证 件 外 ，如 有 条 件 ， 请 尽 量 准 备 下 列 物 品 ： 直 角 尺 、 卷 尺 、 纸 、 笔 、 易 贴 便 条 、 试 电笔 (或 其 他 即 插 型 小 电 器 )、 数 码 相 机 或 DV、 小 锤 子 、 矿 泉 水 等 。 【 特 别 提 示 ： DV 或 者 数 码 相 机 最 好 具 有 日 期 显 示 功 能 ， 以 便 拍

3、下 有 问 题之 处 作 为 凭 证 。 纸 笔 ， 则 是 用 来 记 录 发 现 的 问 题 。 易 贴 便 条 用 来 写 下 问 题 所在 及 维 修 意 见 ， 贴 在 出 现 问 题 的 地 方 ， 以 便 维 修 人 员 查 找 。 试 电 笔 ， 检 查 电源 是 否 已 全 部 接 通 。 直 角 尺 ， 量 度 墙 身 、 地 板 是 否 平 直 。 小 锤 子 ， 用 于 检 查空 鼓 ， 如 天 花 板 、 地 板 、 窗 台 、 阳 台 、 瓷 片 等 ， 如 果 敲 击 的 声 音 有 少 许 回 响 ，则 是 有 点 问 题 了 ， 沉 闷 的 声 音 则 表 示

4、 过 关 。 而 矿 泉 水 的 用 处 在 于 瓶 子 ， 待 所有 各 项 都 验 完 后 ， 用 矿 泉 水 瓶 接 水 ， 泼 洒 到 地 上 ， 看 地 面 是 否 平 整 ， 去 水 坡度 做 得 够 不 够 。 】 接 到 入 住 通 知 书 后 ， 首 先 应 判 断 开 发 商 是 否 如 期 交 房 。 若 逾 期 交 房 ， 则应 提 出 处 理 意 见 ， 并 根 据 开 发 商 的 答 复 决 定 是 否 前 往 收 房 ， 按 通 知 上 约 定 的时 间 前 往 收 房 。 买 家 应 在 收 楼 通 知 单 上 注 明 的 时 间 （ 通 常 是 天 左 右 ）

5、 内带 齐 所 需 文 件 资 料 （ 包 括 收 楼 通 知 书 、 业 主 身 份 证 复 印 件 、 原 缴 交 房 款 收 据等 单 据 、 购 房 合 同 等 ） 到 指 定 单 位 （ 楼 盘 现 场 ） 办 理 收 楼 入 住 手 续 。 【 特 别 提 示 ： 1. 要 注 意 收 房 的 期 限 ， 错 过 收 楼 日 期 麻 烦 多 。 2. 收 楼 日 期 可 提 早 不 可 推 迟 。 若 实 际 交 楼 日 期 超 过 了 合 同 上 约 定 的 收楼 日 期 ， 可 考 虑 向 开 发 商 按 合 同 索 赔 。 3. 有 特 殊 情 况 不 能 如 期 到 场 的

6、 ， 可 以 书 面 形 式 委 托 亲 友 、 律 师 进 行 ，也 可 及 时 与 开 发 商 联 系 ， 商 议 另 行 约 定 时 间 ， 并 以 书 面 形 式 确 认 。 4. 若 购 房 者 在 约 定 时 间 内 没 有 到 指 定 地 点 办 理 相 关 收 房 手 续 ， 从 法 律角 度 来 说 ， 则 一 般 被 视 为 开 发 商 已 实 际 将 该 房 交 付 买 家 使 用 ， 买 家 应 从 通 知单 的 最 后 期 限 之 日 起 承 担 所 有 购 房 风 险 责 任 及 税 费 】 通 常 开 发 商 会 与 入 住 通 知 单 一 并 寄 发 给 业 主

7、 一 份 缴 费 通 知 单 ， 办理 入 住 应 交 纳 的 各 项 费 用 都 有 详 细 说 明 。 交 纳 公 共 维 修 基 金 以 及 先 期 的 物 业管 理 费 房 屋 的 公 共 维 修 基 金 是 您 应 该 缴 纳 的 费 用 。 即 使 您 信 不 过 开 发 商 ， 也千 万 要 认 识 到 ， 这 占 到 总 房 款 2%的 公 共 维 修 基 金 只 是 开 发 商 替 政 府 代 缴 的 ，他 们 占 不 到 任 何 便 宜 ， 这 笔 费 用 是 今 后 小 区 成 立 业 主 委 员 会 后 交 给 咱 们 业 主自 己 支 配 的 ， 开 发 商 根 本

8、无 权 动 用 。 还 有 ， 在 入 住 以 前 ， 您 必 须 先 交 纳1 3 个 月 的 物 业 管 理 费 (也 可 以 看 做 是 物 业 管 理 押 金 )， 让 物 业 管 理 公 司 能够 有 一 个 管 理 资 金 的 充 分 流 动 ， 在 未 来 的 这 几 个 月 当 中 ， 您 就 不 用 再 交 纳 任何 的 物 业 管 理 费 用 。 交 纳 契 税 ， 为 得 到 产 权 证 早 做 准 备 。 契 税 是 在 您 办 理 产权 证 的 时 候 才 交 纳 的 ， 但 开 发 商 为 了 避 免 以 后 的 麻 烦 ， 将 提 前 向 您 收 取 。 按照 国

9、 家 有 关 规 定 ， 买 房 人 在 买 房 之 后 应 向 政 府 交 纳 总 房 款 1.5%的 契 税(2008 年 十 一 月 份 以 后 )， 开 发 商 有 权 代 收 代 缴 。 二 、 确 定 房 屋 是 否 达 到 交付 条 件 1. 竣 工 验 收 备 案 表 最 重 要 房 屋 建 筑 工 程 和 市 政 基 础 设 施 工 程 竣 工 验 收 备 案 表 是 目 前 收 房 环节 中 最 应 该 注 意 的 文 件 。 该 表 是 建 设 部 为 规 范 工 程 竣 工 验 收 备 案 的 管 理 工 作而 制 定 的 ， 它 由 设 计 、 监 理 、 建 设 单

10、 位 和 施 工 单 位 四 方 合 验 后 ， 在 工 程 竣 工15 天 内 到 建 设 行 政 主 管 部 门 竣 工 备 案 。 竣 工 验 收 备 案 表 中 的 项 目 ， 只 要 送 交 主 管 部 门 备 案 后 ， 发 展 商 就 必须 对 楼 盘 终 生 负 责 。 所 以 竣 工 验 收 备 案 表 对 房 地 产 商 有 着 严 格 的 约 束作 用 ， 按 照 有 关 规 定 ， 表 上 的 每 一 项 都 必 须 报 有 关 主 管 部 门 备 案 ， 缺 少 任 何一 项 的 话 ， 这 个 楼 盘 就 是 “黑 楼 ”， 是 不 能 入 住 的 ， 购 房 者

11、有 权 拒 绝 收 房 。 2. 住 宅 质 量 保 证 书 住 宅 质 量 保 证 书 是 开 发 商 针 对 房 屋 质 量 及 保 修 期 限 、 范 围 作 出 的 承诺 ， 必 须 作 为 购 房 合 同 的 附 件 ， 与 购 房 合 同 具 有 同 等 的 效 力 。 所 以 提 醒 收 房者 要 仔 细 审 查 其 中 的 具 体 各 款 ， 特 别 注 意 保 修 期 限 。 3. 住 宅 使 用 说 明 书 住 宅 使 用 说 明 书 是 针 对 房 屋 设 计 、 施 工 及 验 收 中 的 具 体 技 术 指 标 ，如 抗 震 指 数 、 墙 体 结 构 类 型 等 作

12、 出 的 相 关 说 明 和 提 出 注 意 事 项 。 4. 建 筑 工 程 质 量 认 定 证 书 5. 房 地 产 开 发 建 设 项 目 竣 工 综 合 验 收 合 格 证 6. 实 测 面 积 测 绘 报 告 【 特 别 提 示 ： 1.只 有 具 备 上 述 文 件 ， 才 说 明 房 屋 已 经 具 体 交 付 条 件 。 所 以 收 房 时 先 要审 查 相 关 文 件 ， 确 认 房 屋 已 经 具 备 交 付 条 件 之 后 ， 才 能 进 一 步 进 行 验 房 、 结算 费 用 、 交 钥 匙 等 交 接 工 作 。 所 以 要 对 这 些 文 件 给 予 重 视 ，

13、尤 其 提 示 您 要 看原 件 而 不 是 复 印 件 。 2. 建 筑 工 程 竣 工 验 收 备 案 表 是 最 重 要 的 文 件 ， 收 房 时 不 能 只 看 开 发商 有 没 有 这 张 备 案 表 ， 一 定 还 要 仔 细 察 看 各 个 分 项 有 没 有 都 备 案 。 它是 收 房 的 前 提 ， 即 使 开 发 商 做 得 再 好 ， 如 果 没 有 此 表 就 说 明 它 根 本 不 具 备 交房 的 标 准 ， 您 有 权 拒 绝 收 房 。 3.对 于 这 些 文 件 ， 一 方 面 要 验 收 它 有 没 有 ， 另 一 方 面 也 要 看 验 收 这 些 文

14、件 取 得 的 合 法 性 。 4.如 果 开 发 商 拒 绝 出 示 这 些 证 明 文 件 、 或 文 件 不 全 ， 您 可 按 购 房 合 同 第十 一 条 ， 要 求 开 发 商 签 收 “关 于 出 卖 人 拒 绝 出 示 住 宅 质 量 保 证 书 和 住 宅 使 用 说 明 书 、 建 筑 工 程 竣 工 验 收 备 案 表 的 责 任 确 认 函 ”。 5. 提 醒 您 ： 住 宅 质 量 保 证 书 、 住 宅 使 用 说 明 书 和 管 线 分 布 竣工 图 ， 您 可 带 走 ， 作 为 证 据 资 料 保 存 。 6. 如 果 开 发 商 不 能 提 供 上 述 相

15、关 文 件 ， 购 房 人 有 权 拒 绝 收 房 ， 由 此 产生 的 延 期 交 房 的 责 任 由 开 发 商 承 担 。 】 三 、 房 屋 检 验 收 房 过 程 中 必 须 要 掌 握 一 个 原 则 ： “先 验 后 收 ”。 即 购 房 者 一 定 要 先验 收 房 屋 （ 包 括 验 收 交 房 必 须 的 文 件 ） ， 要 先 验 房 后 缴 费 ， 按 交 楼 标 准 查 验楼 房 状 况 ， 之 后 才 缴 纳 入 住 前 的 相 应 费 用 ， 确 认 无 误 后 再 签 署 收 房 文 件 。 先验 后 收 ”不 仅 是 符 合 商 业 惯 例 的 ， 而 且 也

16、 是 有 法 律 依 据 的 。 房 屋 的 对 价 是 房款 ， 消 费 者 只 要 付 清 房 款 ， 或 者 按 照 合 同 约 定 支 付 相 应 比 例 的 价 款 ， 就 履 行了 合 同 的 义 务 ， 开 发 商 就 应 该 交 房 。 而 在 房 屋 交 付 以 前 ， 业 主 有 权 先 验 收 房屋 。 如 果 发 展 商 非 要 签 字 后 才 让 收 楼 ， 则 可 采 取 变 通 方 法 ， 在 收 楼 文 件 中 注明 “房 内 情 况 未 看 ”或 “屋 内 情 况 未 明 ”或 “未 验 房 ”等 字 样 。 在 收 楼 之前 一 定 要 注 意 记 好 房 子 工 程 质 量 的 保 修 期 限 ， 在 了 解 到 各 种 项 目 的 保 修 期 后 ，最 好 能 与 收 楼 时 发 展 商