《代建必须同时符合下列条件》由会员分享，可在线阅读，更多相关《代建必须同时符合下列条件（9页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、代建必须同时符合下列条件：1、以委托方的名义办理房屋立项及相关手续；2、与委托方不发生土地使用权、产权的转移；3、 受托方不垫付资金；4、事先与委托方签有委托代建合同。符合此条件的，按取得的手续费收入按“服务业”税目（5%）计征营业税，否则，应全额按“销售不动产”计征营业税。同时代建业务还指受托方与委托方实行全额结算，原票转交，只向委托方收取手续费的业务。对单位和个人未到有关政府部门办理土地使用权转让或不动产过户手续，但实际已将土地使用权转让给他人或不动产销售给他人的，并向对方取得了货币、实物或其他经济利益的，也应按“转让土地使用权”或“销售不动产”征收营业税。代建工程的建设模式及财务处理很复
2、杂,其中四个条件必须满足,有一项操作不太适宜,税务部门都可能将其界定为“销售不动产”而征收营业税。因此在签订合同前,房地产公司一定要与委托方反复沟通,尽可能按此四条运作,同时也有必要提前与税务部门沟通,减少风险。如果选择了代建方式，财务部门的压力会很大，每笔业务都要小心斟酌，同时由于税务部门的税管员业务水平参差不齐，不要奢望税管员能处理，最后的解决可能会移交到市级或稽查环节！本人正在处理到一代建业务,麻烦的很,欢迎有经验或运作过代建业务的朋友提出宝贵意见和建议,不胜感激!根据陕西省地方税务局关于委托建房征收营业税问题的通知陕地税发199979 号 规定，对纳税人接受建房单位委托，为其代建房屋或
3、其他不动产的行为，属于代理业务，应按“服务业代理业”税目征收营业税，营业额为向委托方收取的手续费。 “代建房屋”须同时符合下列条件： （一）必须事先与委托方订有委托代建合同。并在合同上载明取费依据及标准； （二）所建房屋的基建计划与立项必须是计划部门下达给建设单位的，不发生土地使用权转移； （三）以委托方的名义与负责施工的施工队结算；（注：施工方直接开票给委托方） （四）不垫付建设资金。凡未同时具备上述四个条件的代建业务，对受托方按销售不动产税目征收营业税。 三、会计核算对代建房的规定财基字199974 号房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定 的通知 房地产开发企业按受委托代建房屋及其他工
4、程，不需办理土地使用权过户登记手续。在工程竣工验收办妥交接手续后，应按照委托方确认的结算价款，计入营业收入，并结转代建工程相关成本。四、对我公司的大兴路安置房业务的具体财税处理方案综合以上税法及会计制度的规定，结合我公司的实际情况，我们对安置房的财税处理方案如下：1 账务设置：在会计核算中，考虑到按代建房的成本明细设账，会引起不必要的税务麻烦，故对外账务核算中，按往来账设置科目，同时设备查账，登记统计代建房的成本明细以及往来明细；2.税务对接：按税法的规定，前三个条件已符合代建房的规定（土地是委托方的、立项是委托方的、以委托方的名义与施工方办理结算，发票开给委托方）须公司与对方对外提供的合同中
5、明确不垫付资金以及按一定的标准收取手续费；这样就只涉及建设环节中的建安营业税（3.3）一定量手续费的代理服务代理营业税（5.5） ；否则就会涉及销售不动产的营业税：3. 与委托方账务对接的细节问题：（1）与委托方转交的票据问题因为不管是税法以及会计制度均对细节规定的不是很明确，如都没有明确）要求在建设过程中的施工方、设计方、监理方、供货方的合同应与哪一方签订（与受托方还是委托方） ，发票开具也只提到施工方的发票开具给委托方，并未提到各设计方、供贷方、监理方也开具发票给委托方，但在实务操作中，往往是委托方与受托方签订大的委托代建合同，再由受托方与各施工方、监理方、设计方签订合同，故财务认为可将代
6、建过程中所有金额比较大的参与施工建设的各方（施工方、设计方、监理方、供货方）的发票原票转交给委托方。当然还有委托方认可的问题。（2）与委托方转交票据的时间问题因为实际账务中，实际是受托方在全权处理代建房过程中的所有成本费用，并根据受托方的实际情况来安排代建房的工程资金支出，故在与委托方的对接中，存在是在最后工程竣工移交时移交发票还时发生一笔结算一笔票据的问题？财务认为：代建房的工程施工过程往往是若干年，原始的票据要在最后竣工时移交票据的保管存在问题，因为受托方不设成本账核算，应与委托方商定一定了阶段移交一次票据，这样双方都便于账务处理及票据保管。 （如一月、或一季办理移交）（3）委托方需要的其
7、他资料文件在与委托方移交发票票据时，委托方还需提供那些资料支撑相关票据，如阶段性的结算书、合同书、或其他资料，还有所有资料上的手续问题，都须与委托方详细商定，列出一定的清单来，受托方才可在平时付款时，提出相应的要求来完善准备这些资料。4.其他因为代建房的项目也是我公司第一次操作，虽然税法与会计均有制度，但各地的税务执法的实际差异也非常大，故财务认为想将代建房的税务处理更完善，可与当地税务主管部门提前沟通有关涉税处理事宜，沟通完毕后，再提相关税务要求，就可将此业务的税务处理的更完美！出自房地产会计网 ，原文地址：http:/ 若干问题的补充规定的通知 （财基字号） 国务院有关部门、直属机构、企业
8、单列集团，各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）： 近几年来，随着城镇住房制度改革的不断深化，房地产业得到了进一步发展。房地产开发企业财务管理也遇到了一些新情况和问题，必须及时加以解决。为进一步规范房地产开发企业财务行为，加强财务管理，我们在施工、房地产开发企业财务制度的基础上，制定了房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定。现印发给你们，请认真贯彻执行。 中华人民共和国财政部 年月日 房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定疯狂房价，你让想买房的人情何以堪？ 成都写字楼出售为了适应房地产开发经营业务发展的需要，进一步规范房地产开发企业财务行为，加强房地产开发企业财务管理，现就房地产开发
9、企业财务管理若干问题补充规定如下： 一、公司财务预算管理制度(最新精编)(16 个 doc2 个 ppt1 个 xls)房地产开发企业之间签订项目开发合同、合资开发项目，暂按如下规定处理：项目开发合同中规定按投资额比例分配项目开发产品的，主办企业收到投资各方开发资金作应付账款管理。项目开发完毕并办理竣工验收手续后，主办企业按合同规定分配投资各方项目开发产品，应按实际成本冲转开发产品及相应的应付账款。投资各方对分回的开发产品应及时作为存货管理。项目开发合同中规定按投资额比例分配项目利润的，主办企业收到投资各方开发资金作预收账款管理。项目开发完毕并办理竣工验收手续后，主办企业对外出售项目开发产品，
10、应将预收账款转为营业收进，并相应结转营业成本。项目利润形成后，按合同规定分配项目利润。 二、房地产开发企业与其他无房地产开发经营权的单位签订合资开发项目合同，合同中规定按各方出资比例分配项目开发产品的，房地产开发企业收到出资各方资金作预收账款管理。项目开发完毕并办理竣工验收手续后，房地产开发企业按合同规定分配出资各方项目开发产品，应按合同规定的转让价格计进营业收进，并相应冲转预收账款，结转营业成本。合同中规定按各方出资比例分配项目利润的，按第一条第二款规定执行。 三、房地产开发企业出资与土地方合作开发项目，按照法律、法规的规定，应办理土地使用权过户登记手续。需调整土地使用权出让金的，按照调整后
11、的土地使用权出让金计进开发成本；不需支付土地使用权出让金的，按照合同、协议约定的价值计进开发成本。项目开发完毕并办理竣工验收手续后，房地产开发企业分配合作方开发产品，按照合同、协议约定的价值计进营业收进，并相应结转营业成本。 四、房地产开发企业接受委托代建房屋及其他工程，不需办理土地使用权过房过登记手续。在工程竣工验收办妥交接手续后，应按照委托方确认的结算价款，计进营业收进，并结转代建工程相关成本。五、房地产开发企业按照实际成本将开发产品转作自用固定资产，应视同销售处理，并按照国家有关规定缴纳各种税费。 六、房地产开发企业出售自用房屋类固定资产，应作如下处理：出售合同中土地使用权与地上建筑物分
12、开作价的，土地使用权转让收进计进其他业务收进，该项土地使用权（无形资产）摊余价值及在出售过程中交纳的有关税费计进其他业务支出。包装印刷造纸地上建筑物出售收进扣除清理费、该地上建筑物的残值以及出售过程中交纳的税费后的净收进计进营业外收进。出售合同中实行房地产统一作价的，房地产出售收进扣除该项房地产的账面净值、清理费、出售过程中交纳的各种税费和其他费用后的净收进或净支出，计进营业外收进或营业外支出。出售的自用房屋类固定资产属于职工住房的，所取得的净收进计进企业住房周转金。 七、房地产开发企业出售周转房时，应将周转房转作开发产品处理，并按照合同、协议约定价值计进营业收进，按照周转房的摊余价值结转营业
13、成本。 八、房地产开发企业按照国家法律、法规的规章取得预售许可证后，方可上市预售商品房。预售商品房所得的价款，只能用于相关的工程建设，并作为企业预收账款管理。商品房竣工验收办理移交手续后，应将预收账款转为营业收进。 九、房地产开发企业在新建商品房未办理房地产初始登记、取得房地产权证前，与承租人签订商品房租赁预约协议，取得的商品房预租价款，作为预收账款管理。商品房竣工验收办理租约手续后，应将预收账款转为营业收进。 广州楼市暂不设本地人限购门槛 将全市严查捂盘 成都写字楼十、房地产开发企业对已取得房地产权证的商品房采取先出租给承租人使用，再根据合同、协议约定出售给该承租人，所取得的价款应按下列情况
14、处理：租赁期间取得的价款作为租金收进计进营业收进；租赁期满，承租人愿意购买该商品，企业取得的售房价款计进营业收进。 十一、房地产开发企业出售商品房时与买受人约定，在出售后的一定年限内由企业以代理出租的方式进行包租。企业出售商品房时，与买受人签订售房合同、协议并依据价款结算账单，按照合同、协议约定的价款计进营业收进。代理出租期间，收取的房屋租金作为其他应付款处理。合同、协议中约定，租金收进可用于冲抵售房价款，企业应将其他应付款冲转应收账款。 十二、房地产开发企业为开发房地产而借进的资金所发生的利息等借款费用，在开发产品完工之前，计进开发成本。开发产品完工之后而发生的利息等借款费用，计进财务费用。
15、 十三、房地产开发企业在经营初期当年无营业收进或能够取得少量的营业收进，但确需发生业务招待费的，须经主管财政机关批准后，方可按当年完成房地产开发工作量（即开发成本的当年借方发生额）的预计营业收进，并在下列限额内据实列进待摊费用：预计全年营业收进在万元以下的，不超过年预计营业收进的；预计全年营业收进超过万元（含万元）但不足万元的，不超过该部分预计营业收进的；预计全年营业收进超过万元（含万元）但不足亿元的，不超过该部分预计营业收进的；预计全年营业收进超过亿元（含亿元）的，不超过该部分预计营业收进的。房地产开发企业自出售开发产品实现营业收进的年度开始，应将待摊的业务招待费，在年之内分期摊进管理费用。
16、 （此条已停止执行） 十四、经有权机关批准建设的公共配套设施，建设规模占开发项目比重较大的，经主管财政机关批准后，房地产开发企业可按照建筑面积或投资比例采取预提办法从开发成本中颊贯公共配套设施费。预提的公共配套设施费只能用于相关的工程建设，不得挪作他用。采取预提办法建设的公共配套设施，房地产开发企业不得有偿转让。单独立项且已落实投资来源、能够有偿转让的公共配套设施，不得从开发成本中预提公共配套设施费。 十五、房地产开发企业出售商品房时，按照国家规定代为收取的住宅共用部位、共用设施设备维修基金（以下简称维修基金）作为代收代缴款项管理，并专户存储。按照国家规定，房地产开发企业向房地产行政主管部门或物业管理企业移交维修基金时，相应冲转代收代缴
