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1、北京合创房地产经纪有限公司第 1 页 共 13 页商品房营销策划及销售代理合同 （张家口张北项目）签订日期：2010 年 5 月北京合创房地产经纪有限公司第 2 页 共 13 页商品房营销策划及销售代理合同委托方：河北森远房地产开发有限公司 （以下简称甲方）受托方：北京合创房地产经纪有限公司 （以下简称乙方）根据中华人民共和国合同法及相关法律、法规的规定，甲乙双方在平等自愿、互惠互利的基础上，就甲方委托乙方代理销售河北省张家口市张北县西郊森林公园地块项目（以下简称“本项目” ）事宜，达成以下协议，并承诺共同遵守。第一条 服务内容及期限1. 项目基本情况 名 称：河北省张家口市张北县西郊森林公园
2、 地块项目（以下简称“本项目”） 位 置：河北省张家口市张北县西郊森林公园南侧地块项目 销售范围：项目总占地面积 10 万平米，总建筑面约为 10 万 平方米，其中花园洋房面积约为 7 万 平方米，独栋别墅面积约为 0.6 万 平方米，星级酒店面积约为 1 万 平方米，社区商业面积约为 0.4 万 平方米；（以甲方提供给乙方的销控表为准，销控表需双方确认盖章，作为本合同附件执行，甲方在销售前通知乙方预留部分不计入销售范围） 。 甲方于 2010 年 5 月 5 日起委托乙方独家全程营销代理本项目，销售考核期为本项目正式开盘之日起 24 个月，除星级酒店外总体销售率（总体销售率=房屋销售面积/总
3、体可售面积）须达到可售部分的 90%。2. 服务基本内容（1） 在本合同签署生效后，乙方将从营销角度进一步提供总体项目定位、产品建议、包装策划、宣传推广策略、价格策略等专业建议，提交甲方确定后执行；在乙方正式进场销售后根据市场及销售情况，提供各阶段性营销策划建议，经甲方确定后执行。（2） 乙方以独家全程营销代理商身份组建销售团队，在乙方入场前，建立本项目销售体，专门负责本项目销售工作。（3） 乙方独家营销代理的售中、售后服务的内容将覆盖：1) 代表甲方与客户签署商品房预（销）售合同及有关补充协议，并负责协助甲方办理相应的合同备案手续。北京合创房地产经纪有限公司第 3 页 共 13 页2) 代表
4、甲方协助客户与银行按揭律师办理按揭等相关手续，直至按揭款到达甲方账户。3) 按照与客户签订的商品房预（销）售合同规定，代表甲方向客户催缴房款，催办贷款手续。4) 协助甲方办理客户入住事宜，保障客户顺利入住。5) 协助甲方做按揭款催收及产权证资料催收工作。第二条 销售价格、考核期及代理费用标准1. 销售价格：1. 花园洋房：项目开盘前双方确认销售均价；.别墅及商业：乙方在正式销售前 30 日内，提供别墅及商业具体执行价格；经甲乙双方共同认可的各阶段的销售价格、调整价格作为合同附件，与主合同具有同等法律效力。2. 取费标准：乙方进行全案策划及独家销售代理的总体代理费用（包括商业和别墅、酒店）标准：
5、乙方实际完成销售额的 2.1；甲方自有客户部分，乙方按实际销售的 1.2%收取代理费。3. 销售考核及超价奖励：在合作期间，销售代理费采取佣金水平与销售业绩考核相结合方式，并进行超价奖励。（1） 销售考核：1) 乙方须在开盘后 12 个月内完成全部可售面积的 45%，在 24 个月内完成可售面积的 90%。2) 在双方约定的销售代理服务期内，若由于乙方原因连续 3 个月未能完成约定的销售业绩指标，则甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方应于收到甲方的书面通知之日起七日内，与甲方办理完毕相关的交接手续并撤场。由乙方以书面形式提出代理费结算申请，甲方在接到乙方申请之日起十日内将应结算的代理费支付给
6、乙方。若乙方于收到甲方解除合同的书面通知的七日内，未与甲方办理完毕相关的交接手续并撤场，则应扣除乙方未结代理费。若甲方不解除合同的，则双方另行签订补充协议。3) 由于甲方销售证件的不具备等原因而导致乙方未能按时完成销售任务，甲方不得解除合同。4) 在合同有效期内，如有甲方自有之客户成交，记为乙方销售业绩，并由乙方提供办理认购、签约、入住等销售服务工作，甲方须向乙方支付销售代理费。北京合创房地产经纪有限公司第 4 页 共 13 页5) 甲方自有客户或给予特殊优惠价格的房屋总面积的总和不得超过可售面积的5%，该部分销售乙方按 1.2%收取代理费，超出 5%面积部分仍按 2.1%结算。（2） 超价奖
7、励：1) 乙方按照双方确认的销控计划执行范围内，对乙方实现的销售均价超出基准销售价格的部分实行超价奖励，但甲方自有特殊客户的房屋的销售价格低于基准价格不在超价奖励计算内；2) 基准价格：基准价格在项目正式开盘销售前，根据开盘价格和市场情况以甲方书面文件文件确认方式确定。价格的确定应遵循可实现并双方互利的原则，其中：洋房基准售价最高不得超过 2780 元/平方米；别墅及商业的销售基准价格另外核定；3) 实现售价超过基准价格部分，甲乙双方采用甲方 80、乙方 20的比例进行分成；4) 每完成可售面积 2 万平方米的 20 日内，双方就超价奖励部分进行结算，7 日内由甲方支付给乙方。第三条 代理费支
8、付方式1. 甲方向乙方支付的代理费每月结算一次，结算时不论客户以何种方式付款，均以首付房款实际汇入甲方指定银行账户且客户签订商品房预（销）售合同视为乙方完成销售工作。乙方应当于下月 5 号前，将本月应收的销售代理费报请甲方，甲方应于下月 10 日前进行审核确认，并由甲乙双方填写销售代理结算单并签字。甲方应于下月15 日前向乙方支付代理费，乙方在收到甲方支付的代理费应开具发票。2. 由于甲方原因造成已购房客户退房，乙方不承担责任，同时该户计入销售业绩计算。甲方原因消除后，乙方将该房屋再次销售的，甲方同样须支付相应代理费。3. 收取客户定金后，由于甲方原因导致客户 3 个月之内不能签约的，甲方须支
9、付乙方未能签约房屋总销售额的 50%代理费，如由于甲方原因导致客户 6 个月之内仍然不能签约则需支付未能签约房屋的全部代理费用。4. 由于乙方原因造成已购房客户退房，则乙方退还甲方已支付乙方该户的销售代理费，视同乙方未完成该房屋的销售，由乙方继续承担销售责任，销售业绩从当月的销售业绩中减除。北京合创房地产经纪有限公司第 5 页 共 13 页5. 如由于客户原因而毁约，客户未能够按认购书约定的期限签约或者正式签约时更改认购书中已经确认的价格、面积、户型等主要条款导致不能签约，则视为违约，其所交纳的 认购定金不予退还，由甲乙双方按 80：20 比例分成。6. 在乙方代理考核期内，甲方每 3 个月对
10、乙方的销售代理费综合平衡一次。如乙方在 3个月考核或全年考核中完成对应考核期间的任务指标的 90以上，则按照本合同约定的全额代理佣金比例计算，在考核期后十天内向乙方支付应得代理费的差额部分的代理费。7. 以上条款中甲方原因是指甲方未能按照国家相关法规执行而直接导致连带结果，或者未能履行对客户承诺、产品出现质量问题与设计变更，以及其它双方所约定的甲方原因。8. 客户因购房首付款或认购定金的纠纷进入法律诉讼程序时，代理费的支付办法最终根据法院判定结果确定。第四条 双方的权责1. 甲方权责（1） 确定合作的基本性质及目的，召集营销会议并提出具体要求。（2） 负责办理该项目的房地产开发、商品房预售及其
11、他基于开发、预售而需办理的全部文件。（3） 根据乙方要求及时向乙方提供本项目相关资料，并保证资料的真实性，为乙方顺利进行分析研究、策划、销售工作提供方便。甲方必须提供的资料，以已经向计划管理部门、建设管理部门、土地管理部门、房屋管理部门或政府其他行政机关提供的，以及经自勘察、设计、施工或者其他单位所获得的范围为限。（4） 按规定办理本项目开发及销售法律手续。（5） 以下事项除合同另有约定外甲方享有最终决定权，未经甲方书面认可同意，乙方不得执行：1) 本项目广告推广计划；2) 内外装修的标准；3) 园林设计及施工方案；4) 产品调整方案；5) 销售价格、销售进度的确定；6) 事关本项目的其他重大
12、举措。北京合创房地产经纪有限公司第 6 页 共 13 页（6） 确定当期所销售物业的装修标准。（7） 提供符合规范要求且数量足够的商品房认购书、商品房买卖合同及附件。（8） 指定与乙方进行工作交接和洽商事务的代表，负责本项目营销策划、销售代理、招商的对接和决策工作，以书面形式明确其授权范围和期限。甲方应当为乙方开展本合同约定的工作提供方便。甲方代表以及甲方其他有关工作人员有权参加由乙方为本项目工作主持的会议，对乙方提出的议题进行交流、讨论与亲自确认。（9） 负责审核乙方编制的本项目销售策略(含销控策略)、价格策略、销售推广计划及销售推广费用预算等，经甲方确定批准后方可执行。甲方拥有对该计划及预
13、算的最终决定权。（10） 派出专职人员在现场，具体负责如下工作：1) 办理销售收款，款项进入甲方账户（包括房款、定金、保留金） ；2) 负责现场甲、乙双方需要协调的各类工作事宜。（11） 广告费是指甲方委托乙方负责对本项目进行广告策划并进行推广实施所发生的费用，包括固定类费用（售楼处装修和装饰费用、售楼处办公家具、办公电脑、打印机、复印机，样板房装修和装饰费用、售楼现场的保安及保洁人员、水、电、绿植、配饰等费用）和变动类费用（模型、效果图、户外高炮广告、楼书海报印刷、销售道具制作、各类媒体宣传费用、巡展活动、房展会费用、渠道客户支援使用费、工地看板、引导旗、项目保安保洁费用等） 。以上费用由甲
14、方承担。广告宣传费用、各种广告宣传方案的预算（包含媒体、广告内容、广告时间、广告费用等）安排，须经甲方审批后进入推广宣传，其费用由甲方与广告商直接结算。（12） 甲、乙双方协商同意本项目的变动类费用由乙方按阶段提供费用计划，经甲方审定后执行，总额需控制在本项目的实际总销金额的 0.5%（不包含固定类费用） ，在此额度内，乙方提前制定阶段变动类费用使用计划报甲方同意后使用。如遇特殊市场因素需超出标准，由甲乙双方协商解决。（13） 为保证销售的顺利进行，乙方遇下列事项时，甲方须及时给予书面形式的关于对接程序及处理时间（根据进展情况甲方可随时调整）的答复：1) 在销售过程中，甲方对本项目所承诺条件的
15、变更；2) 工程设计及装修标准变更；北京合创房地产经纪有限公司第 7 页 共 13 页3) 付款方式及折扣率变更；4) 换房、更名、退房申请受理； 5) 物业管理公司等相关单位的变更。（14） 按本合同之约定向乙方支付销售代理费用。（15） 有权对乙方的营销策划、代理销售活动进行全程监控，对营销策划方案享有独家使用权。2. 乙方权责（1） 在本项目正式签约后成立本项目管理部，由乙方委派副总经理级人员、项目总监级人员及销售队伍组成，最低人数不低于 5 人；如甲方对乙方项目组人员不满意，甲方有权要求乙方调换，乙方不得拒绝，需书面通知乙方，乙方在接到通知 10 日内做出调整。（2） 乙方负责制定本项
16、目预接待阶段至正式销售阶段的营销策划方案，方案交甲方审核认可后，具体负责实施。具体工作内容应包括但不仅限于以下内容：1) 负责本项目全程营销策划 本项目产品部分的定位与策划 目标买家分析及定位 项目的品牌形象定位 要定时调查与研究区域市场和周边楼盘，定期提交市调报告 促销及客户联谊活动等方面费用的预算2) 负责本项目媒体广告、文宣资料、平面设计的创意设计工作 项目推广口号 整体广告计划、广告预算及媒体组合 项目基本形象策划：标志、标准字、标准色彩、标准组合 项目的 VI 视觉策划 项目楼书、单片、DM、户型手册等策划 项目各类户外广告及导示系统策划 售楼处设计建议 现场包装方案及实施计划 工地现场包装及 POP 策划 各类公关活动形象设计及方案拟定北京合创房地产经纪有限公司第 8
