购房指标转让协议是否合法

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1、购房指标转让协议是否合法? 【正文】近些年来,许多企业以加大职工福利为名,大力兴办单位集资建房,然后以成本价将房屋销售给本单位职工。由于价格低廉,许多职工看准了不断上涨的房地产市场,将购房指标推向市场,从而赚取一笔不菲的差价。然而,在这其中,因为存在土地权属、房屋权属、建房速度、工程质量等众多问题,导致纠纷也日日增多。对此,笔者仅以亲身经历的一起案例来说明此种的种种问题。一、案情简介:某单位决定集资建房,规定凡本单位职工购买房屋可享受 20%左右的优惠。张某(化名)于是报名参加团购。2009 年 2 月,张某与王某私下签订协议,约定将购房指标转让给王某。作为对价,王某支付了 3 万元的转让费。

2、2009 年 10 月,张某欲毁约,希望以归还 3 万元本金及利息的方式收回购买。结果被王某以继续履行合同或者赔偿 10 万元为由拒绝。双方因此而起纠纷。二、法律分析:对于本案,笔者拟提出两点意见:1.购房指标转让协议应当有效。法律对民事行为采取一种宽容态度,即只要不违背法律、行政法规的强行性规定,属于双方真实意思表示,便可赋予其合法性,而不强求其符合法定形式。就本案而言,购房指标能否成为买卖的标的物,在理论上尚存在一定的争议。但不管如何,在张某、王某签订购房协议之时,双方对购房事项均有相当程度的了解,对其中的风险、前景都了然于胸。虽然他们缺乏法律常识,但该协议的确是出于双方自愿签订,并不存在

3、任何威胁、引诱的成分,属于双方真实意思表示。法律对购房指标能否转让的问题,仅设置了几种禁止性规范,例如经济适用房、军用房等不得转让,除此之外,法律并没有明令禁止购房指标转让。对公法而言,法无明文规定则为禁止;对私法而言,法无明文规定则为自由。这是法理的基本原则。因此,购房指标转让应当有效。2008 年,长沙市芙蓉区发生过一起购房指标转让协议纠纷案,结果法院判决违约方继续履行合同。从这一起案例来看,在审判实务中,法院还是倾向于支持购房指标转让协议的效力的。2.购房指标转让协议的性质目前存在买卖合同和委托合同之争,笔者认为,购房指标转让协议属于委托合同。理由如下:(1)购房指标仅仅是一种“权利”

4、,具有一定的人身依附性。在法律上“物” 的概念上,很难将其进行归类。这种权利的行使带有一定的限制性,往往与人的职称、工龄、学历等相挂钩。在处分上存在一定的限制。在此类案件中,购房合同中登记的权利人始终仍是指标持有人。如果是可以转让的权利,那么通过转让而获取权利的人,应成为实际购房人。(2)购房指标转让协议应当属于合同法中第二十一章的“委托合同” 性质。委托 代理合同并不一定要求是买卖标的物,而是笼统的是要求受托人处理某项事务。这项事务只要不违法便可认定为合法。根据该章第四百一十条:“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的,除不可归责于该当事人的事由以外,应当赔偿损失。

5、”因此,张某有权随时解除合同,但应当给予王某一定的赔偿。三、如何防范指标转让协议中的风险:1.查清房产性质。在此类购房指标转让协议纠纷中,很大的原因就在于房产权属上的限制,例如经济适用房。因为根据经济适用住房管理办法的规定,经济适用房在 5 年内不得上市。而购房指标转让很明显违背了法律的这一强行性规定,最终将导致无效。因此,在签订购房指标转让协议时,必须查清土地权属是否为出让地、房产性质是否为商品房等。2.聘请律师拟定购房指标转让合同。当事人囿于法律知识的匮乏,草拟的 合同、协议总是存在这样或者那样的漏洞、矛盾,一旦发生纠纷,将会因为协议的不规范导致没有一个权威的证据。因此,笔者建议在面临此类

6、问题时,尽量要求律师草拟,从而可以避免大规模法律风险的出现。3.适时进行公证。许多签订购房指标转让协议的当事人,时候反悔的原因便在于协议的签订对双方不构成绝对的拘束力,可以任意撕毁。而公证可以化解这一问题。一旦对方不履行合同,当事人便可凭借公证书到法院或者仲裁委起诉,而事情的结果往往是朝着有利于己的方向行动。当然,目前在购房指标转让能否公证这一问题尚存在一定争议。(湖南人和人律师事务所李诗林)“购 房 指 标 转 让 ”曝 5 大 法 律 问 题因一份购房指标转让协议,有着三十多年交情的刘、吴两家“剑拔弩张”。两年前,吴丞(化名)将单位内部购房指标转给好友刘晓方(化名),双方立下协议,刘晓方塞

7、给吴丞 3 万元“指标费” 。两年后,该套房价格足足上涨了 40 余万元。吴丞认为,单位此前明令禁止职工转让购房指标,加之签约一事其爱人毫不知情,协议根本没法生效。他要求,收回指标。购房资格转让协议是否有效,夫妻一方不知情是否可解除协议?从某种角度分析,刘吴两家的民事纠纷,引出的却是指标转让问题上的法律争议。法律专家指出,虽然房屋购买指标在法律上还属于空白概念,但是定向购买商品房指标转让合同应属有效,且应当得到全面履行。双方签订的转让协议是否有效成争议焦点3 万元 “卖”购房指标事情还得从 2009 年 11 月说起,吴丞所在省级单位正组织职工团购商品房,地段虽然偏远,可是价格却便宜。“位于南

8、昌市高新区内京东大道上,均价约为 3000 元/平方米。”刘晓方回忆道,当时该片区均价为 3800 元/ 平方米,这样算来确实便宜不少。2009 年 12 月,刘晓方、吴丞双方签订转让协议。“ 我们有三十多年朋友关系,决定将自己名下团购指标转让给刘晓方名下,帮助他能够购到略低于市场价的商品房。”协议中约定,团购房所发生费用由刘晓方一家承担,在一定时间内,刘晓方仍以吴丞名义交款,在办理正式房产证时以刘晓方名义办理房产证。“交情归交情,还是要感谢的。” 为此,刘晓方拿出 3 万元,吴丞欣然接受。“升值 40 万”起纠纷今年 7 月初,吴丞通过“中间人” 给刘晓方带话,“房子要收回”。这个消息对于刘

9、家来说无疑是震惊的,此时他们已以吴丞名义交纳 13 万余元房款。随后,他们向吴丞求证,对方给出明确答复。不过,吴丞认为,“收回房子”的理由很充分。他告诉记者,当初与老友签订协议时,他爱人并不知情。“直到我把 1.5 万元(3 万元分两次给付)带回家时,我爱人问道,钱是从哪里来的?” 这时,他爱人得知转让一事后,要求他将钱退还。“这个(指购房指标)属于夫妻共同财产,现在她就是要房子,我做不通她的工作。”吴丞认为自己很无奈。对于这个理由,刘晓方有些不能接受。他告诉记者,协议签订近两年才提出这个理由,似乎有些晚。刘晓方称,他第一次拿出的 1.5 万元并未退回来,而第二次送出的 1.5 万元,吴丞还是

10、继续收下了。吴丞指出,这份转让协议无效。“这根本就不是买卖合同,房产证还没下来,怎么转让?” 他认为,这份协议法律上应该完全不被认可。此外,其单位明令禁止职工转让购房指标,就这点而言,协议本身也没法生效。“协议是否有效,我们可通过法律途径确认。” 刘晓方说,如今,京东大道附近商品房均价约为 7000 元/ 平方米,现在这套房已上涨了 40 余万元,这也许是双方都未预料到的。“朋友是否经得起考验,现在谈这个已没有意义了。”刘晓方说。一问购房资格转让协议是否有效属期待利益转让采访中,吴丞曾提到,房产证还没到手,因此这份转让协议无效。“法律并没有明令禁止购房指标转让,” 江西赣维律师事务所律师陶小泉

11、说。陶小泉指出,虽然城市房地产管理法规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让,但这仅仅是对物权行为的限制。职工按单位政策享有对团购房购买的权利,因该房在订立协议时尚未实际取得,故职工对该房的权利尚属于资格权利,在法理上可归为一种期待利益,属于债权范畴,可以依法转让。陶小泉认为,上述纠纷是购房资格转让协议纠纷,并非房屋所有权转让纠纷;转让行为不违反法律的强制性规定;没有损害其他人利益,协议有效,双方应继续履行。南昌市东湖区人民法院民三庭庭长张文军也持相同观点,他表示,房屋购买指标在法律上还属于空白概念,根据在审判实践中遇到的相关案件,这种指标所对应的房屋一般被称为“ 定向商品房” ,指标转让合

12、同实质上是对房屋预期定购资格的转让,是一种权利的转让,这种权利属于可期待物权的范畴,未被法律所禁止。因此,定向购买商品房指标转让合同应属有效,且应当得到全面履行。二问夫妻一方不知情是否可解除协议购房指标不属夫妻共同财产转让购房资格无须夫妻另一方同意至于当事人提出因“老婆不同意” 要求收回指标的理由,江西师范大学政法学院法学博士廖建新认为,协议的标的不是房屋,只是购买资格,不存在房屋所有权转移问题。因此,与夫妻共同财产无关。此外,购买资格是基于单位职工身份而取得,而非基于婚姻关系所能产生的权利,因此该资格并不属于夫妻共同财产范畴。廖建新指出,假设在夫妻一方不知情的情形下双方签订合同,并不影响协议

13、的真实性。如果吴妻知情后提出退款,但事实上仍未退款,则视为默认丈夫的转让行为。江西省高级人民法院民一庭庭长胡国运认为,房屋购买权不属于夫妻的共同财产范畴,不适用“ 未经其他共有人书面同意,转让共有房屋无效”的相关规定。他分析道,这种转让指标行为,属于合同之债,非物权转让,通常情况下,并不需要必须征得夫妻另一方的同意。此外,婚姻法司法解释(一)中有明文规定:“他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”胡国运介绍,夫妻之间是一种相当亲密的生活关系,受让方有理由相信,转让方的行为应为其夫妻双方共同意思表示,那么,转让方不得以其妻子不同意或不知道为由对抗

14、善意的受让方。他认为,通过买卖这个指标,所得到的收入应属于夫妻共同所有,但是,就指标本身而言,并不属于夫妻共同财产。审判实践认定需夫妻共同认可张文军则表达了另外一种更具弹性的观点:“定向购买商品房指标转让合同不同于普通的房屋买卖合同,它所指向的标的并非房屋本身,而是定购房屋的指标,合同所转让的是一种定购房屋的资格,从另一种观点来讲,房屋购买权也就是这种通常所讲的指标 并不能属于夫妻共同财产。但是,法律对此并无明文规定,而在现在的审判实践中,实际已通过推定等程序认定了需夫妻共同认可的情况。”抚州某法院一名民事审判法官表示,如果对方确实举出证据,证明夫妻一方不知情,协议可能会成为效力待定合同。夫妻

15、一方知情后应妥善退还当初另一方卖出指标的钱,如果一直处于没有退还的现象,则视为默认丈夫的转让行为,这是事实的推定,也就是以妻子的行为推定出妻子是明知和认可的。另外,还有一种可能是如果是对方拒收退款不愿意接收才导致一直没有退出去,作为转让方,夫妻一方应采取积极的方式主张权利受侵害,如果一直没有退款的时限已超过法定的诉讼时效,那法律也可认可其已默认同意转让。三问单位禁令是否影响协议效力单位内部规定对外没有约束力据记者了解,尽管有些单位内部出台规定,明令禁止职工转让购房指标,但依然有人悄然转让。那么一旦出现纠纷,这些规定是否影响协议的效力呢?而这也是吴丞要求拿回指标的另一大理由。但这并未得到有关法律

16、人士的支持。胡国运告诉记者,部分单位可能会以内部文件的形式,要求职工“不得转让”购房指标,但该文件对外没有约束力。廖建新也持相同观点。他告诉记者,职工违反单位内部规定,只能由单位内部进行处理。此外,合同法早已明确,合同只有在违反法律、行政法规的强制性规定情形时才无效。因此,房屋购买权转让一般应认定有效。这样有利于鼓励诚信行为,制裁不诚信行为。四问出卖人违约损失如何计算可索赔房屋溢价违约如何担责对于当事人双方来说,必须面临的问题是,指标转让违约该怎么担责?洪城律师事务所律师周雨认为,如果受让人仅仅是交纳定金,在一方违约的情况下,出卖人须双倍返还定金。但如果受让人已经交纳部分或全部房款,那么受让人可以索赔从购买指标到毁约期间而受到的其他损失,譬如,受让人因购买指标得到一种购房期许,其很可能因此错过购买市场上其他商品房的机会。因此,受让人可以依法索赔这个期间同地段房屋的涨幅价格,也就是房屋溢价。经适房转让协议无效南昌市东湖区人民法院民三庭庭长张文军认为,处理此类纠纷因案而异,如果能继续履行的,判继续履行,如果确实

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