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1、东阳房地产市场调研分析报告（一） 、东阳概况东阳市位于浙江省中部，面积 1739 平方公里，地形以丘陵和盆地为主，属亚热带季风气候区，气候温和，雨量充沛，空气湿润，四季分明，光照充足，年平均气温 17C，年平均日照 2002 小时，年平均降雨量 1351 毫米。东阳江、东阳南江横贯全境。全市总人口 80万，辖 11 个镇，1 个乡，6 个街道办事处。近年来，东阳经济持续快速发展，综合实力显著增强，对外开放步伐不断加快，基础设施日趋完善，城乡面貌大为改观，人民生活水平已由温饱迈向小康，社会各项事业协调发展。1995 年，东阳成为浙江省首批小康县（市）之一。2001 年，跻身全国百强县市，名列全国
2、各县市第 71 位，2003 年前移了 22 位，列第 49 位。东阳享有“百工之乡”、 “建筑之乡”、 “教育之乡” 之美誉。东阳建筑业发达，在北京、上海、杭州等地建立了年产值超 5 亿元的施工基地，又开辟了 30 多个年产值超亿元的新基地。东阳原有建筑企业 123 家，现已整合为 79 家，其中特级资质 2 家、一级资质 12家，二级资质 23 家，2005 年建安产值突破 300 亿元。（二） 、东阳房固定资产投资概况投资是影响东阳经济增长的最重要因素之一，在投资、出口、消费的“三驾马车”中，投资仍是目前东阳市经济增长最为直接和有效的手段。据初步统计，今年 1-2 季度，东阳限额以上固定
3、资产累计投资233691 万元，同比上升 7.5 %；房地产开发投资30171 万元，同比下降 15.5 %；限额以上工业投资 188979 万元，同比上升 15.1%。从整个投资结构情况看，有升也有降，总体趋势良好，回升势头明显，在投资运行情况中主要有以下几个特点：1、第二产业中工业投资明显加快，其中制造业的投资占绝对地位。今年 1-2 季度，在限额以上固定资产投资额中，第二产业完成189419 万元，同比增长 15.0%。第三产业完成投资额 44272 万元，同比下降 16.0%，三产投资增幅下降快主要受东阳建筑装饰材料市场和诸永高速公路这两个投资项目的影响。 （这两个项目 2008 年
4、1-2季度投资 7918 万元，而今年投资为 0） 。上半年，东阳制造业投资保持较快增长，1-2 季制造业投资额为187415 万元，同比增长 16.0%。其中通用设备制造业；纺织服装、鞋帽制造业；电气机械及器材制造业；化学原料及化学制品制造业；医药制造业等行业占制造业投资额 66.4%，为主导行业。2、房地产投资下降明显。今年 1-2 季度，房地产业完成投资额 30171 万元，同比下降15.5%。商品房施工面积 105.2 万平方米，销售面积17.2 万平方米，同比增长 37.1。在国家严把土地审批和信贷投放两大闸门及房地产新政逐步到位的影响下，东阳房地产开发审批步伐明显放慢，房地产批准投
5、资额明显回落，增长后劲不足。因房地产建设周期较长，宏观调控的作用还未完全彰显。至 6 月底东阳商品房空置面积为 16.8万平方米，随着众多新楼盘的不断推出，如何消化这些空置面积，是政府和开发商面临的一个不容忽视的问题。3、区域投资相对集聚。投资集聚度提高，区域优势进一步显现。今年 1-2 季度，白云街道（商贸园区） 、江北街道（高新园区） 、城北新区、横店镇、南马镇五个经济片区各类在建项目 158 个，完成固定资产投资额 149450万元，占全市限额以上投资总额的 64.0%。经济片区是东阳经济增长的重要载体，发挥好片区的集聚优势，关系到东阳今后全市经济社会发展的潜力和远景。从东阳全市情况看，
6、投资形势有所好转。4、基础设施投资有所下降。今年 1-2 季度，东阳共完成基础设施投资 10291 万元，同比下降22.6%，主要原因是去年诸永高速公路，江滨景观带和公园建设等项目的投资额大,而今年投资额少,所以今年的基础设施的投资下降较快。5、项目个数较少，项目储备不足，增长乏力。今年 1-2 季度，东阳施工项目仅 253 个，新开工项目86 个。受土地和资金的要素制约，招商引资工作难度加大，投资项目储备略显不足，一定程度上影响了东阳固定资产投资的增长后劲。6、投资结构仍需进一步优化。今年 1-2 季度,从第二产业来看，工业投资在规模上尚未形成梯度，缺乏产业集群优势，仅靠几家大企业的少数项目
7、在一直支撑，缺少新的增长点；从第三产业的投资来看，房地产投资占到了整个第三产业投资的一半以上（第三产业完成投资 44272万元，其中房地产完成投资 30171 万元） ，而属于高端服务业的投资比重低，如现代物流、影视旅游，投资完成量小，因此投资结构仍需进一步优化。（三） 、东阳房地产市场现况初步统计，东阳市共有房地产开发企业登记 76 家，注册资本256447 万元。2002 年设立登记 6 家，2003 年 14 家，2004 年 13 家，2005 年 7 家，2006 年 4 家，2007 年 8 家，2008 年上半年 4 家，2009年 2 家。东阳市房地产价格自 2002 年以来连
8、续多年上涨，08 年出现了转折，09 年再次上涨。根据调查：2001 年新建商品房的均价在每平方米1100 元左右，2002 年上涨到 1320 元左右，2003 年为 2600 元，2004 年为 3000 元，2005 年为 3500 元，2006 年为 4200 元，2007 年为5200 元，2008 年已回归到每平方米 4000 元左右，2009 年又涨到 4400元左右。由于房地产业发展迅猛，市场活跃，销售持续火暴，价格节节攀升，成为当前经济运行一大亮点，许多企业纷纷转向或涉足房地产行业，形成一股房地产开发热潮。当前东阳房地产企业经营情况大体可以分为二类：一是部分资深房地产开发商在
9、 2006 年末就预测房地产业已到达一个高峰期，在 2007 年就停止开发新楼盘，尽管 08年上半年楼市萎缩，但他们开发的楼盘在 2007 年底销售比率就已达 80%以上，经营状况良好，抗风险能力强。二是大部分房地产企业的经营面临困难，08 年上半年房地产销售萎缩，主要是开发商与购房者在房价上的僵持，房地产企业终因抵不住国家宏观测调控产生的房地产业逆势来临的大局形势，纷纷开始以各种形式降价促销，有的暗里给予打折，有的搞销售有奖活动，有的开展买房送家电活动，有的索性明码降价。据当地一房地产开发商介绍，现在国家银根收紧，东阳的房地产开发企业想取得银行贷款几乎不可能，开发资金得不到填补，在去年不得不
10、降价促销。而房地产开发成本大幅上涨，近年来，钢材上涨了 45%，水泥涨了 20%，人工工资涨了 20%，现在每平方米的建筑成本在 12001300 元左右，比上前些年上涨了300 元，土地出让价由前写年的每平方米 800 元涨到现在的 1500 元，每平方米的营业税和契税在 640 元，房地产的开发成本在直线上升。东阳大多数房地产企业对国家近年来的宏观调控反应比较激烈。大多数房地产企业认为政府已到了改变调控方向，目前的房地产上涨是刚性需求的表现，是合理的，而且在东阳更多的购房者是出于改善型需求。部分有远见的房地产企业相信未来东阳房地产市场将会相对比较健康稳定。因为逐年增加的高校毕业生都需要买房
11、，随着生活水平的提高，许多城镇、乡县居民需要改善住房，今后几年房地产的需求应该还在增加。经过这一段时间的市场调整和买房人心态调整， “理性购房”将成今后房地产市场的主旋律。（四） 、东阳房地产市场客源调查1、义乌很多客户都会选择在东阳购房。义乌外来商户购房置业的问题，在义乌国际商贸城进行了采访。许多经商户表示，房价是影响他们购房的主要因素，相比之下，东阳楼盘价格更有优势，已成为他们购房的一大选择。在义乌国际商贸城，许多持币待购的消费者普遍认为，外地商户有过半想在义乌扎根。尤其是比较成功的经商户，他们认为在义乌经商将是长远之计，在这边买房除了有居住和投资的功能外，还能在做生意时增加对方的认可度。
12、但是，对多数外来商户而言，义乌房价经过几年的攀升后，已突破他们的心理价位，而东阳区域的楼盘价格更有优势，成了他们新的选择目标。越来越多的外来义乌商贸城里的商户把看楼重点放到了东阳区域的楼盘。这些外来商户普遍认为，东阳的新开楼盘一般离国际商贸城二三十分钟的路程，沿途交通顺畅，小区配套设施也较齐全，尤其是价格上和义乌楼盘相比有较为明显的优势。以东阳江南名邸等楼盘为例，江景房开盘时的售价只有 3500 元/平方米。而且小区规模大，住宅单套面积有不少在100 平方米左右，多层、小高层及多层电梯房等适应了多种消费层次的需要。从近几年情况看，义乌购房者是拉动东阳楼盘的主力军，对开发商来说，新开楼盘的目标客
13、户基本上都瞄向义乌的购房人群，其中，义乌外来经商户是一大群体。2、购房者关注价格、位置东阳金色港湾楼盘的相关人士告诉我们，该楼盘在08 年 9 月正式推出，共有 400 多套房子，但在前期有购房意向的消费者已有 1400多位，如果楼盘的定价再低一点，有可能开盘就能销售一空。金色港湾地处东阳市政府周边，江北沿江地段，属于江景楼盘，江南江北附近又有主题公园，地理位置非常优越，这是购房者关注的焦点。东阳海德国际社区的相关人士介绍，目前义乌市区公寓均价每平方米万元以上。而东阳房价相对低了许多，而且户型上也有自身特色。据了解，海德国际新开楼盘以三房两厅为主力户型，还带有空中花园，又地处东阳世纪大道起点，
14、毗邻义乌，距义乌商贸城只有半小时，引起众多购房者的兴趣。其中也有不少投资者。3、精细化户型是主流从东阳房源的整体情况来看，90120 平方米的户型最受购房者青睐，尤其是用于自住的消费者，结合房价等各种因素，都倾向于这个区域面积的商品房。同时，细分市场的楼盘开发商也致力于户型设计，精细化的户型结构更具市场竞争力。以 100 平方米的户型为例，既可设计成舒适的两房两厅，也可以设计成紧凑的三房两厅。（五） 、东阳热点楼盘调查1、金色港湾该楼盘位于东阳中山路和江滨北街，坐北朝南，是东阳市区真正意义上的江景楼盘，共有 491 套房源，目前已售完。金色港湾紧靠东阳市政府大楼，交通十分便利。沿江地段将建有大
15、型主题公园，周边环境和地理位置都非常优越。从资源稀缺角度看，江景房具有较大的增值潜力。而且，江景房除了拥有视野开阔、空气清新、景观独特、建筑风格大气等优势外，还有资源方面的优点，毕竟东阳江是唯一的，能在市区购置一套江景房，非常具有投资价值。2、鑫源国际该楼盘南侧为义东大道，北邻海德国际社区，距义乌市区约 3公里，距东阳市区约 10 公里，距甬金高速公路青口出口仅 1.5 公里左右，区位条件优越，适宜义乌房产投资者和想在义乌定居发展的商务群体购置。鑫源国际楼盘的总建筑面积 9 万多平方米，5 幢高层建筑分三列呈梯度状分布，独占稀缺的上万平方米城市草原。楼盘中有叠水池、景观台、喷泉广场、浮雕墙等设
16、施，拥有 25的高绿化率，出门即可看到绿色悠然的风情。另外，鑫源国际还拥有 17000 平方米的地下和半地下车库空间，加上其他规划性车位，基本做到了一车一位的高配置标准，方便业主自由进出。在楼盘内，还有与国际同步的智能电话通讯系统、智能极速宽带、智能安全防范系统、智能消防安全系统、智能化楼宇交通系统等众多设施。周边还有五星级酒店和完善的餐饮、超市、医疗等社会服务设施，使楼盘具有良好的投资和居住价值。3、海德国际社区楼盘地处东阳世纪大道起点附近，分设有 119 平方米和 149 平方米的不同户型。其中，119 平方米的三房两厅户型极尽空间紧凑之道，功能齐全、尺度合适；149 平方米的户型实现了豪华型三房，空间阔绰、设计巧妙，具备奢华空间意向。两类户型都以大面宽设计为主，户型整体方正，实现采光通风均极佳的居住条件。大部分户型拥有大面积的空中花园，尺度宽裕，一览山水秀色，是业主松驰心神
