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1、限制民事行为能力人签订的房屋租赁合同无效未分类 2008-5-5限制民事行为能力人签订的房屋租赁合同无效原告：林某，女，1988 年 5 月 13 日出生，北京市通州区某中学学生。被告：宋某。被告：北京中地恒远房地产经纪有限公司。案情2004 年 8 月 21 日，林某经北京中地恒远房地产经纪有限公司（简称中地恒远公司）介绍与宋某签订了公寓租赁合同。合同约定宋某将其所有的坐落于西城区白云路西里甲 10 号楼 901 室楼房一套（面积 84.59 平方米）及室内设施出租给原告居住，租赁期为 12 个月，月租金 4000 元。房租支付方式为季付，林某必须于付款期满前 15 日付清。租赁期间的水、电
2、、煤气费由原告按单缴付。合同补充条款约定，客户林某为中地恒远公司介绍，甲方（即宋某）承诺事成后支付一个月的租金作为代理费，代理费在第一次付款时应及时付清，公司保证该客户住一年，如违约免费介绍新客户并保证客户的安全性。林某与宋某及中地恒远公司皆在合同上签字盖章。林某于合同签订当日向宋某交付 4000 元押金，宋某向中地恒远公司交付代理费 2000 元。次日，林某进住该房。8 月 30 日，林某一次性支付宋某两个月租金 8000 元。后林某提出因出国学习不能继续租住房屋，于 9 月 4 日与宋某达成协议，承诺愿意支付一个月租金并付 4000 元违约金，并于 9 月19 日搬出，其余 4000 元租
3、金由宋某退还林某。林某依据协商时间将房屋腾退，但因林某之父反对，林某未能履行协议商定的违约金给付事宜，双方发生争议。林某在诉争房居住期间，产生煤气、水、电费 88.98 元，电话费 92.94 元。林某诉称，因为我是一名未成年人，尚在学校学习，没有独立的经济来源，也缺乏足够的认知能力，与被告宋某签订的合同的行为与我自己年龄、智力不相适应。而宋某作为成年人，应当有足够的认知能力，在联系签约时，明知我是未成年人而仍然与我签订高额租金的租赁合同，具有完全过错，应当认定合同无效。故起诉要求确认公寓租赁合同无效，宋某返还已经交付的押金及两个月租金共计 12 000 元，案件受理费由宋某负担。宋某辩称，林
4、某虽于 9 月 19 日搬出，但至今未能交付钥匙。在我向林某索要身份证及学生证等相关证件时，其搪塞并有意隐瞒事实，同时被告中地恒远公司未尽到审查客户身份的义务，构成违约，导致合同履行不能，林某及中地恒远公司应当承担连带责任。我不同意林某的诉讼请求。被告中地恒远公司辩称，我公司作为中介公司，仅仅为双方提供租赁信息。一旦租赁合同签订，我公司的业务即为完成。宋某应当依据合同约定支付代理费 4000 元，然而宋某仅支付我公司2000 元代理费。我公司认为三方签订的合同为有效合同。由于林某自己的原因导致合同不能继续履行，构成违约，林某应当承担违约责任。承担责任后剩余部分租金，应当由宋某返还，与我公司没有
5、任何关系。宋某主张我公司与林某承担连带责任无法律依据。审理结果法院经审理认为，限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效，但纯获利益的合同或者与其年龄、智商、精神健康状况相适应而订立的合同、不必经过法定代理人追认。根据查明的事实，本案林某作为签订租赁合同的一方当事人，在订立合同时确系限制民事行为能力人，且该合同未经其法定代理人追认，因此应依法认定该合同为无效合同。各方因该合同取得的财产应当予以返还。鉴于林某已经居住 30 天，其居住期间的房屋使用费及水、电、煤气、电话费等，应当向宋某支付。具体使用费比照月租金支付，水电等费用以实际单据核算，其余部分由宋某予以返还；中地恒远公司
6、基于无效合同而取得的代理费亦缺乏依据，依法应当返还宋某；林某与被告宋某合理的诉讼请求法院予以支持。林某的其他诉讼请求，缺乏相应的依据，法院不予支持。宋某及中地恒远公司的辩称缺乏依据，法院不予采信。依据中华人民共和国合同法第 47 条、58 条规定，判决：（一）确认林某与宋某、中地恒远公司订立的公寓租赁合同为无效合同；（二）宋某返还林某人民币 7818.08 元；（三）中地恒远公司返还宋某人民币 2000元；（四）驳回林某其他诉讼请求。评析本案争议的焦点问题是未成年人签订的房屋租赁合同是否有效。随着经济发展和人民生活水平的提高，孩子们的钱包也鼓了起来，出现了不少高额消费的未成年人，然而由于未成年
7、人在法律上属于无民事行为能力人或限制民事行为能力人，其进行民事活动的法律效力并不确定。如何保护未成人合法权益，既不限制未成年人合理地处分其财产的权利，又避免因其不当处分行为损害自身利益，是我们应当重视的问题。行为人具备相应的民事行为能力是民事行为有效的必要条件。根据我国民法通则的相关规定，10-18 周岁的未成年人及不能完全辨认自己行为的精神病人是限制民事行为能力人，具有一定的民事行为能力，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动，但同时其民事行为能力受到限制，进行与其年龄、智力不相适应的民事活动，应由其法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。如何认定未成年人进行的民事活动是否与他的年龄
8、、智力相适应，是审判实践中常见的难题。最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（修改稿）第条规定：“十周岁以上的未成年人进行的民事活动是否与其年龄、智力状况相适应，可以从行为与本人生活相关联的程度，本人的智力能否理解其行为并预见相应的行为后果，以及标的数额等方面认定。”判断民事活动是否与行为人年龄、智力相适应，应采取实质判断标准，即就个案，具体、切实地衡量法律制度企图保护的法益，以行为是否与限制民事行为能力人日常生活有密切关系，本人能否理解其行为的性质及后果，以及标的额大小来判断，同时应当注意，立法的宗旨是要保护未成年人的财产权利，同时也要兼顾方便生活和保护交易安全。限制民事行为能力人签订的与其
9、年龄、智力不相适应的合同应属效力待定的合同还是无效合同？效力待定的合同是指签订后合同效力处于不确定的状态，行为人的法定代理人可以追认使之生效，也可否认使之无效的合同。我们认为，将其认定为效力待定的合同更为适宜。虽然民法通则明文规定限制民事行为能力人依法不能独立实施的民事行为无效，但一概将此类行为认定无效并不利于限制民事行为能力人的保护，也有悖于尽量维持合同效力的民法精神。首先，民法通则制定于 1986 年，距今已有二十余年，这段时间我国经济状况有了翻天覆地的变化，民法通则的部分条文已不能适应社会经济的发展，其中有的条文已经被合同法等部门法取代。其次，将此类合同认定为效力待定的合同，可以为限制民
10、事行为能力人提供一次选择合同是否生效的机会，更有利于限制民事行为能力人的保护。对限制民事行为能力人来讲，当合同对其有利时，其可以选择由法定代理人追认使合同有效，当合同对其不利时，其可以选择由法定代理人否认使合同无效。而如果法律规定此类合同为无效合同，当合同有利于限制民事行为能力人，其会面临合同相对方随时可能提出合同无效主张的不利局面，这不利于保护限制民事行为能力人。本案林某作为限制民事行为能力人，独自与宋某和中介公司签订了总标的额为 5.2 万元（租期12 个月，每月 4000 元，另加一月租金作为押金）的公寓租赁合同，并实际交付宋某 1.2 万元，对一个没有经济收入的普通学生来讲，其标的额不
11、可谓不大，林某在签订租赁合同时无法预见其行为的后果，也无能力承担相应的责任，可以认定，林某签订公寓租赁合同的行为是与其年龄、智力不相适应的民事活动，该合同应被认定为效力待定的合同，现林某的法定代理人以起诉的方式明确提出异议，则该合同应当被认定无效。合同被认定无效后，双方互负返还义务，林某应当将房屋返还宋某，而宋某也应当将收取的租金返还林某。对该无效合同产生，双方虽皆无过错，但林某毕竟在宋某的房屋居住一月，基于公平原则，林某应当支付一个月的房屋使用费及实际产生的水、电、煤气、电话费等费用。学习心得 您现在的位置：教学案例民法总论第八章 民事法律行为限制民事行为能力人订立的合同增大字体 减小字体【
12、案情介绍】张某于 15 岁上高中时，其父为他买了一辆高级摩托车，价值 2 万元。张某自高中二年级起，因迷上网吧，消费过大，先后向同学借钱，不得已将摩托车以 5000 元的价格卖给刘某。张父发现张某不骑车上学，经追问才知道张某将该车卖给刘某，于是，张父找到刘某，提出张某尚未成年，不能擅自出卖摩托车，要求刘某将车返还。刘某认为，买卖摩托车为双方自愿，且价格公平合理，买卖有效。为此，双方发生争执。张父诉至法院，王张买卖无效，要求刘某返还摩托车。【问题】1张某与刘某之间的摩托车买卖合同效力如何？为什么？2张父能否要求刘某返还该摩托车？为什么？【评注】1依合同法第 47 条第 l 款规定，限制民事行为能
13、力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效，但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而汀立的合同，不必经法定代理人追认。所说效力未定的合同是指合同签订后及签订后的一段时间内，合同的效力处于不确定状态，有待于享有追认权的第三人及享有撤销权的相对人予以追认或行使撤销权而使合同效力处于确定状态。该确定状态表现为两种形式：有效或无效。也就是说，效力未定的合同不可能永远处于不确定状态。效力未定的合同或因订约人不具有相应的行为能力，或因无权代理，或因无权处分而发生。本案中，张父为张某购买了价值 2 万元的摩托车，该车的所有权是归张父还是归张某一般应以车辆登记为依据。在车的所有权登记在张某
14、的情况下，张某与刘某所签订的买卖该摩托车的合同，根据社会的正常经验判断，张某应欠缺订立该合同的能力，因此，张某与刘某所签订的合同为效力未定的合同。该合同在事后不能得到张父追认的情况下而无效。在车的所有权登记为张父的情况下，张某将该摩托车卖给刘某，他们之间所签订的买卖合同既为因无权处分所签订的合同，又为因欠缺行为能力所签订的合同，该合同为效力未定的合同。该合同既因无权处分而效力未定，又因行为能力欠缺而效力未定。在不能得到权利人张父追认的情况下，该合同自始无效。2依合同法第 58 条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，无论该摩托车的所有权属于张某还是张父，均因张父未予以追认而导致合同自始无效同时，该摩托车不存在不能返还的情况，因此，作为购车人的刘某应负返还原物的义务。广东工业大学 “民法”课程教学改革研究课题组 Copyright 2005 广州市东风东路 729 号Email:
