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1、衢州房地产市场分析报告第一章：衢州概况一、区域位置衢州位于浙江西部,地处浙、闽、赣、皖四省交界，素有“四省通衢”之称。衢州历史悠久，名胜古迹，人文景观众多，是国家级历史文名城。也是浙西政治、经济、文中心。二、行政区划及人口面积 8836.52 平方公里，人口 241.35 万，下辖龙游、常山、开化、衢县和江山市、柯城区，是对外开放城市。三、交通状况衢州有浙西门户之称，205、320 国道及四条省道、浙赣铁路复线等纵横境内，机场有通往北京、上海、广州等城市航线。四、经济状况衢州农业发达，物产众多，矿藏资源丰富，工业基础良好，外向型经济发展步伐加快，目前,全市相继建立了一批有效益、有市场、上规模的
2、外商投资企业，300 余种产品远销海外。兴建的衢州经济开发区，衢县沈家经济开发区，江山经济开发区为省级开发区，区内基础设施日趋完善，交通便利。五、旅游资源衢州市历史悠久，名胜古迹众多，是浙江省首批公布的历史文化名城，1994 年 1 月 4 日，国务院批准公布衢州市为中国历史文化名城。截止 1999 年底，市内重点风景名胜区共 20 处，其中省级的有江郎山风景名胜区和烂柯山乌溪江风景名胜区 2 处。 国家级文物保护单位 1 处（南宗孔氏家庙） ，省级自然保护区 1 处（开化古田山保护区） ，国家级森林公园 1 处（钱江源森林公园）省级森林公园 1 处（紫微山森林公园） ，省级水利旅游区 5 处
3、（仙霞湖、九龙湖、碧波湖、仙游湖、月亮湖旅游区） ， 主要旅游区有 30 处。有围棋仙地烂柯山、唐末黄巢起义军开辟的入闽古道仙霞道（关） 、中国丹霞第一峰江郎山、千古之谜龙游石窟地下人工建筑群、江南一绝的三衢石林、生态完好自然清幽的国家级钱江源森林公园、天下第一神山紫微山（龙门峡谷、药王山） 、省级自然保护区古田山以及溶岩幻境太真洞、白塔洞、摩崖石刻金仙岩、独特的火山颈奇观三门源（砖雕）等名胜古迹。第二章：房地产市场状况一、 开发商情况衢州现有 40 多家房地产开发商，基本上以本地开发商占大多数，外地公司不多。从整体来看衢州的房地产开发商实力普遍不高，绝大多数刚刚涉及项目开发，知名度较低，操盘
4、经验不足。但由于市场竞争的日益激烈，当地开发商也开始与广告公司和代理公司合作引入新概念，提升物业竞争力。二、 衢州房地产市场状况1、特点分析 客群分析：从买家来看，衢州楼市买家大致分为三类：一部分是衢州城区的本地居民，另一部分是衢城周边城镇居民，最后是少部分的外地投资客。 楼盘分析：衢州的楼盘基本为普通多层，别墅次之，少量为小高层。楼盘档次除少量精品楼盘外，多数无很大的差别，一般为经济适用型住宅，小区的配套设施和环境规划以实用和满足一定的绿化率为标准。楼盘的主力户型以 100140 平方米，100 平米以下的小户型较少，130 以上的大户型相对较多。楼盘的价格在 12002000 元/平方米不
5、等。 销售情况分析：目前市场基本上处于供需两旺的状态，各楼盘的销售率基本都在 70%以上，个别楼盘销售率达到 95%以上，市场形势较好。2、房地产走势分析2002 年 6 月衢州的商品房平均销售价格为 1400 元/平方米，远低于同为欠发达地区丽水市的 2200 元/平方米。而浙江省的平均房价为 2800 元/平方米，全国平均销售价格为 2368 元/平方米。目前世界上比较公认房价与户均收入比为 1：6；近几年来，衢州经济虽然得到了快速发展，但人均 GDP 和人均收入在全省仍然是最低的。按 2001 年末人均收入 9000 元计，每户 3 人则为 27000 元；购买老城区外一套 100 平方
6、米的住宅，总价 14 万左右，两者比值 1：5.2。目前衢州房地产正处于成长型阶段，符合现在衢州“老城新市”的发展趋势。衢州在浙江省是经济欠发达地区，但良好的地理位置决定了她具备建设成四省边际中心城市的潜力。而且，省委省政府支持力度的加大，使得衢州发展有无可比拟的后发优势。作为去年衢州经济的一大亮点，房地产业当仁不让地将成为 GDP 贡献率的排头兵，甚至主力军。2002 年，古城衢州跨过了两个重要门槛：人均 GDP 已达到 1000 美元；城市化水平超过 30%。这意味着衢州城市化发展已驶入快车道，进程将大大提速。一般来说，一个城市的房地产价格水平与经济发展水平是成正比的。在国外，房地产业通常
7、被视为一个国家经济发展的晴雨表。目前，衢城经济水平与全国平均水平差不多，但是房地产价格却低于全国平均水平较多（全国房地产平均价格水平约 2200 元/平方米） 。这说明，衢城房地产业发展空间还是相当广阔的。从衢城消费者角度出发，八十年代是人人希望有套房；九十年代大家都想住大房。如今的二十一世纪，手上能拥有两套房是大多数投资者的想法。一套自己住，一套拿来租，风险不大，效益不错。这种投资策略在发达地区已较普遍。需求扩大自然导致供给增加，关健看如何激发市民的房地产投资信心。再者，农村及外地入城的购房户将在今后若干年内激增。举个例：衢州的城市化建设吸引了众多农村以及外地民工，经过这几年打工，这部分人手
8、头攒了些钱，想在市区置房安家的愿望非常迫切。何况，市区的“零门槛”政策更为他们打开了方便之门。据估计，今后二十年约有 20 万人将进城安家。衢州基本上可以说是“内向型消费城市” ，与杭州等地近 50%的外地购房者不同，90%以上是以本地居民消费为主。民间资本也欠发达，作为投资赚钱的购房者寥寥。而浙江民间资本最发达的温州、台州炒房客，还尚未将目光投向衢州市场。市场是房价的试金石。今年，各开发商在实行土地收购储备制度前通过协议出让的较低地价的项目基本上已销售完毕。而自 2001 年起通过招标拍卖获得的项目，地价都在每平方米 450 元以上，加上每平方米 450 建筑成本和 1020%的行业毛利及其
9、它费用，合理的房价应该在每平方米 1300 元左右。特别是现在，开发商在楼盘景观、环境等竞争卖点上的投入不断加大，导致开发成本快速提升。但是目前衢城房价也只是小幅上升，每平方米 1400 元的均价是市场调节的结果。市场回顾衢城的房地产业发展和全国的房地产业的发展走势相同，基本可以分为四个阶段：起步阶段：从 80 年代末期到 92 年底，全市只有五六家国有开发企业，规模较小，开发水平低，房地产用地尚实行划拨供应，利润较高。快速发展阶段：从 92 年底至 94 年初，全国处于一片建设热潮，银行贷款放宽，房地产业一片兴旺，开发企业也猛增至二十多家。低迷阶段：94 年底至 98 年初，受国家宏观政策影
10、响，市场低迷。高速发展阶段：从 98 年下半年起，由于宏观政策调整，经济回升，房地产也迅猛发展，开发企业达到 60 多家，加上旧城改造和房改政策，推动房地产业快速发展。市场现状市中心改造力度加大2001 年旧城改造拆除各类房屋 35 万平方米拆迁住户 4000 余户、单位 300 多家，货币安置率达 90以上；2002 年拆迁面积 20.9 万平方米；做为旧城改造的重点项目，坊门街商业步行街已经顺利开街，其商铺的销售价格外更是创下了衢城的历史记录，衢城也因此掀起一轮投资商铺的热潮。火车站南移，东南板块趋热衢城火车站目前位于衢城的市中心位置，在聚集了大量的人流、形成商业氛围的同时，也产生了一定的
11、负面影响，增加了城市污染，制约的城市空间的扩张；火车站南移一下子拉大了城市框架，目前市中心的商业已有南移现象，并逐渐形成以三衢路为中心向四周辐射的商业区块；由于这一利好消息，南线楼盘的价格已开始悄然爬升。城北高尚居住区已具雏形一直以来，城北因为配套设施完善，区域内的楼盘均受到不同程度的追捧，而自从紫荆花苑的高档定位获得成功，被人们普遍接受并顺利建成交付以来，城北作为衢城高尚居住区的定位便日渐明晰，由于特殊的地理位置，该区域在衢城具有一定的不可替代性，本项目的推出，必将为该区域再添精彩的一笔。未来趋势国民经济的持续发展推动房地产业的投资开发继续升温；城乡居民收入的不断提高，购房需求继续扩大；加上
12、购房贷款利率、交易手续费调整等一系列政策出台，为我市房屋销售价格的基本稳定提供了有利条件。但影响未来房价尚有许多不确定因素：导致房价上涨的因素，首先是土地供应量的逐步减少，加上实行土地收购储备制度后，所有商业经营性用地都要以公开招标拍卖的方式推向市场，土地价格将继续攀升。但我市的土地供给实际压力相对小些，因土地资源匮乏造成房价飚升的可能性不大；其次是新楼盘品质不断提高，开发商建房成本提高，直接推动房价上扬，未来西区有江、有山的自然景观为卖点，房价还会有较大提高；在旧城改造中，动拆迁的单位面积土地成本越来越高，加上市政府强调要有规模、高品位地改造开发，也直接影响这些新造楼盘的价格。导致房价下降的
13、主要因素，首先是房屋供求状况在变化。去年和今年大量的开工楼盘，大多在今明两年内陆续竣工交付，购房者有了更多的选择机会。在供应量不断增加的同时，需求量是否同步增加还是一个不确定因素。其次是老城区住房、高层住房、排屋、别墅等适应少数中高收入群体的住宅类型价格上涨的同时，中低档的楼盘价格基本稳定。随着住房观念的变化，多数居民对郊区或准郊区的规模化住宅小区更乐于接受。衢城部分楼盘情况紫荆花苑开 发 商：建工房产项目位置：江滨北路与文化路之间，北靠衢州二中，与本项目隔街相望。项目规模：共计 68 幢，其中小高层 5 幢，总建筑面积 19 万平方米，现已入住。 价格及去化情况：基价 1680 元/平方米，
14、商铺由于开盘较早，价格在 4000 元/左右，地下车位 5 万元/个，目前仅余两套多层。项目卖点：该项目规模较大，与衢江边的江边绿化带一路之隔，可观江景，南面与成熟居住区连成一片，和衢州的市中心上街、下街仅一公里多的路程。户 型：主力户型在 100-150 平方米之间，均为 3 房 2 厅的房型。特点分析：该项目曾经是衢城高档楼盘的代表，其小高层也是衢城楼市上首批推出的小高层住宅项目，但由于其优越的地理位置、丰富的景观资源、30 元/月/套的物业管理费，其销售并没有产生较大的阻力；但小区的整体环境设计、建筑设计均属平常，没有可圈可点之处，虽座拥绝佳景观，却未能加以充分利用；这为本案全面超越该项
15、目提供了充分的可能。南滨花苑双水桥人家开 发 商：赛尔房产项目位置：江滨南路与礼贤街之间，西望衢江。项目规模：占地 2.5 万平方米，共计 8 幢多层、4 幢小高层，300 多户人家。价格及去化情况：基价 1480 元/平方米，地下车库 6-6.5 万/个，尚未正式开盘，只接受预订，其小高层可观江景的部分目前只剩下 5 楼以下的楼层而不观江景的户型楼层基本都有；但从 2 月 27 日开始已停止预约。项目卖点：项目地块呈长方形，与衢江一街之隔，江景资源丰富，该项目在建筑规划上充分利用了这一资源，其小高层为一梯三户，其中两户的方向为南向偏西，以达到观江景的目的。户 型：有 80-150 平方米多种
16、户型，主力户型在 120-130 平方米之间。特点分析：该项目目前还处于基础施工阶段，但由于预定形式火爆，致使开发商采取封盘策略，其小高层的面江景观设计，不但完全消除了小高层的销售抗性，甚至受到市场的强烈追捧，由此可见衢城市民对住宅的景观要求正迅速提高。金潭小区开 发 商：金田房产项目位置：北门街与西安路交叉口东南角。项目规模：共计 3 幢多层，100 多户人家。 价格及去化情况： A 幢基价 1480 元/平方米，B 幢基价 1698 元/平方米，C 幢基价 1880 元/平方米，目前尚未开盘，只接受预约，预约率约 80%，其中 C 幢已全部订完。项目卖点：位于成熟居住区，周边生活设施完善。户 型：有 75、90、125、132 四种户型及 C 幢 200 平方米左右的豪华大户型。特点分析：其 C 幢类似排屋的大户型设计，虽价格较高，但依然受到追捧。世纪花园开 发 商：恒丰房产项目位置：五环路与世纪大道交叉口东南角，与建设中的世纪广场仅数百米之遥。项目规模：总建筑面
