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1、大湖仕家住宅小区 可性行研究报告 清河县金色龙都房地产开发有限公司 1邢台清河 大湖仕家 住宅小区可行性研究报告清河县金色龙都房地产开发有限公司编写：侯军田2011.08.25大湖仕家住宅小区 可性行研究报告 清河县金色龙都房地产开发有限公司 2目 录第一章 前言第二章 清河县房地产市场分析第三章 项目自身分析第四章 调研清河县主要楼盘及竞争楼盘情况第五章 项目定位第六章 项目规划设计建议第七章 推广策略建议第八章 销售周期安排第九章 项目经济分析及盈资策划大湖仕家住宅小区 可性行研究报告 清河县金色龙都房地产开发有限公司 3第一章 前 言一、报告编制目的1、在对项目开发经营环境进行详细分析的
2、基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。2、对项目的可行性与开发经营提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。3、对项目的准确定位提供依据。4、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。5、对项目决策及其实施的优化提出建议。6、为盈资机构提供准确可靠依据。二、报告编制的依据1、对清河县房地产市场现状客观的调查研究；2、对清河县消费人群的客观调查研究；3、当地房地产资深人士分析；4、国家及清河县目前的经济政策及市场前景。三、市场调研结论该地块位于清河县北巨市中心 2 公里处，太行北路旁，清凉山公园正西方向，属于清河县北部郊
3、区地带，地块面积 30 亩。本文通过对清河县城北部郊区约 30 亩地块的开发经营环境的市场调查分析，以及周大湖仕家住宅小区 可性行研究报告 清河县金色龙都房地产开发有限公司 4边主要同类竞争楼盘比较后，依据当地的目前市场状况和对未来的预测，认为项目具有开发可行性，无开发风险。第二章 清河县房地产市场分析清河县位于河北省东南部，东隔卫运河与山东相邻，面积 502 平方公里，人口 36 万，辖六镇一处 322 个村。清河历史悠久，夏商时先民已在此繁衍生息。清河是中华张姓起源地，近年来，世界张氏总会及马来西亚、新加坡等地张氏后人多次前来寻根认祖,“第四届世界张氏恳亲大会”将于 2009 年在清河召开
4、。清河人杰地灵，人才辈出，西汉大儒张禹、东汉白马令李云、巾帼学士女论语作者宋若莘、我国历史上第一位状元孙伏伽、近代著名学者顾随等都是清河人。清河还是打虎英雄武松的故乡，是文学名著水浒传 、 金瓶梅中许多故事的发生地。2007 年，清河先后被国家有关部门授予“中国武松文化之乡” 、 “中国金瓶梅文化研究基地”称号。清河县是邢台市下属县城中经济较发达的县城，从城市的规模来看接近于大型县城的规模，随着城市化进度的加快，市场需求将进一步加大，房地产市场将继续保持增长的势头，可以从以下几种现象中得以体现：目前清河房地产市场相对较活跃，开发项目数量在不断的增长，人们的需求在不断的扩大，正处于高速发展阶段，
5、具了解，近一年房地产市场价位涨幅在 600 元/ m左右。大湖仕家住宅小区 可性行研究报告 清河县金色龙都房地产开发有限公司 5随着羊绒行业和汽车配件行业的发展，迅速带动了周边地段价值的上升，使该地段房地产市场迅猛发展，出现了众多的大型生活社区，如：新世纪花园、宇联名都、红都花园、亿力花园、亿力豪庭、大成都市花园等。清河房地产的价格继续走高，随着住宅用地的日益紧张，开发成本的不断增加，房价也将继续攀升。目前清河县房价在河北省总体上处于一个较低水平，但是经济水平却排在能排在邢台市下属县城中第二，因此，目前在近 2900 元/ m的全县房地产均价中，仍然有一个安全的上涨空间。目前清河市场的需求不断
6、攀升，在售情况较好的销售面积普遍为中等面积和大面积 100 m-160 m。大湖仕家住宅小区 可性行研究报告 清河县金色龙都房地产开发有限公司 6第三章 项目自身分析一、 项目地块情况序号 项 目 内 容1 名 称 大湖仕家2 地理位置该地块位于该地块位于清河县北 2 公里处，太行北路旁，清凉山公园正西方向。3 地块情况地块面积：净用地面积约 30 亩，近似三角形，南北长180 米，东西长 190 米，地块规则，主要是荒地和农田构成，比较平整。4 周边情况1、南向距离县中心 2 公里，为县城方向，是大片开阔地带，无障碍物。2、北向北面距离地块 1000 米处已接通高速公路，主干道太行北路（路宽
7、 60 米）连接。由远及近是大片开阔地带，无障碍物。3、东向东向是清凉山公园（距地块 60 米）和东向楼盘国富奥大湖仕家住宅小区 可性行研究报告 清河县金色龙都房地产开发有限公司 7城（距离地块 1 公里，已可入住） 。4、西向西向是王家嘴村和清河电厂。二、 S.W.O.T.矩阵Strength 优势分析 Weakness 劣势分析S1.规整地块形状S2.良好道路体系S3.丰富景观资源S4.开阔视野空间S5.庞大建筑规模S6.灵活建筑规划设计S7.充裕资金实力S8.齐全区内配套S9.地处上风上水W1.周边基础配套不全W2.公交系统尚不完善W3.稍偏离县城中心W4.周边大量农田有待改善Oppor
8、tunity 机会分析 Threat 威胁分析大湖仕家住宅小区 可性行研究报告 清河县金色龙都房地产开发有限公司 8O1. 整体经济向好,地产发展迅速,羊绒毛纺、汽车配件等企业效益提高O2. 政府政策倾斜,促使外地人在清河购房O3. 清河高速扩张，土地不断升值O4. 入市时机良好,区域尚无竞争对手O5. 区域待开发土地较多,易形成大规模居住区O6. 定位高档，是清河形象工程T1.区域知名度低T2. 周边项目尚未启动三、Strength（优势分析）S1.规整地块形状项目地块形状近似为三角形，地块规整项目在区内做规划设计比较容易。能在最大限度保证开发商销售面积基础上，做出较为合理的规划布局确保业主
9、享受到良好的生活空间。S2.良好道路体系项目处于清河主干道太行北路与高速公路交叉口，交通便捷。出色交通条件为项目带来良好升值潜力，同时也保证了业主出行的便利性。S3.丰富景观资源目前项目东侧为清凉山公园，大湖仕家住宅小区 可性行研究报告 清河县金色龙都房地产开发有限公司 9北边有一小湖，景观资源十分丰富。S4.开阔视野空间周边高层建筑物不多，除西面有电厂外，项目附近大部分是空地，朝西、南方向没有任何遮挡，可远眺清凉山公园一带，视野良好，空间开阔。S5.庞大建筑规模项目用地广近 2 万平米，按目前已设计的容积率计算，总建筑面积最高可达 8 万多 m2，建成后将是北部乃至整个清河县为数不多的大规模
10、高档社区；在当今市场竞争愈趋激烈的情况下，大规模的项目更能以其完善的配套设施、成熟的社区环境打动顾客的心。S6.灵活建筑规划设计项目在设计时分出明显区内小组团以增进项目之亲切感，为项目创造出独特卖点，塑造商业氛围及个性化风格，则更有利于日后销售推广。S7.充裕资金实力金色龙都房地产开发有限公司实力非常雄厚，信誉良好；而且有一个非常优秀的开发团队，积累了丰富的开发经验。大湖仕家住宅小区 可性行研究报告 清河县金色龙都房地产开发有限公司 10S8.齐全区内配套项目不仅仅是超大规模社区，更将拥有齐备社区配套。项目规划在小区内设有商业设施、娱乐设施、幼儿园等配套设施。随着消费者生活水平不断提高，他们对居住环境和居住品质要求越来越高。齐全配套最大限度为业主提供一个便利的生活圈，特别是在配套设施不完善的地区。S9.地处上风上水清河是一个北高南低的城市，从空气质量、饮用水质量上讲项目所在位置属于上风上水好位置。这一区域受环境污染的可能性最小，可以说是清河第二生活的首选位置。四、Weakness（劣势分析）W1.周边基础配套欠齐全项目所处位置尚未大规模开发，周边已经推出项目非常少，相应一些生活配套设施档次较低，较具规模的商业配套与本项目均有相当一段距离，作为大型综合社区，项目档次惟恐波及。W2.公交系统尚不完善
