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1、海军航空兵海南办事处诉深圳市三九旅游酒店有限公司等房屋租赁合同纠纷上诉案【案 由】 租赁合同纠纷【案件字号】 (2003)民一终字第 35 号 【审结日期】 2003.07.10海军航空兵海南办事处诉深圳市三九旅游酒店有限公司等房屋租赁合同纠纷上诉案最高人民法院民事调解书(2003)民一终字第 35 号上诉人(原审被告)：中国人民解放军海军航空兵部海南办事处，住 。负责人：邵方兵，该办事处主任。委托代理人：赵炳金，中国人民解放军海军航空兵部房地产管理处干部。委托代理人：何宝忠，北京市翱翔律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：深圳市三九旅游酒店有限公司 (原名深圳三九旅游酒店(集团) 有限责任公
2、司)，住。法定代表人：李春，该公司总经理。委托代理人：丁一虹，海南三九旅游服务有限公司总经理。委托代理人：樊志勇，北京市亿中律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：海南三九旅游服务有限公司，住 。法定代表人：丁一虹，该公司总经理。委托代理人：樊志勇，北京市亿中律师事务所律师。上诉人中国人民解放军海军航空兵部海南办事处与被上诉人深圳市三九旅游酒店有限公司、海南三九旅游服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，中国人民解放军军事法院于2003 年 3 月 18 日作出(2002)军民初字第 1 号民事判决，中国人民解放军海军航空兵部海南办事处对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于 2003 年
3、7 月 10 日对本案进行了公开审理，上诉人中国人民解放军海军航空兵部海南办事处的委托代理人赵炳金、何宝忠，被上诉人深圳市三九旅游酒店有限公司的委托代理人丁一虹、樊志勇，被上诉人海南三九旅游服务有限公司的法定代表人丁一虹及其委托代理人樊志勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院查明：1994 年 1 月 25 日，深圳三九旅游服务有限公司(以下简称深圳三九公司)与中国人民解放军海军航空兵部海南办事处( 以下简称海航办事处 )签订京航大厦租赁合同 ，双方约定：海航办事处将其独资兴建的京航大厦(建筑面积 22000 平方米及大厦东侧、南侧前的场地 1500 平方米)出租给深圳三九公司经营，租期为
4、 12 年，从 1995 年 4 月1 日起至 2007 年 3 月 30 日止，年租金为人民币 1500 万元。每月一日前付清每月租金 125万元，逾期三个月不交清租金，甲方有权收回乙方房产经营权(包括乙方投资装修的不动产) 。同日，双方还签订了京航大厦装修标准及设备标准 ，对土建设备、设施部分作了约定。为了履行合同，深圳三九公司出资，以京航大厦为住所地和经营场所，于 1994 年 2 月 18日注册成立了海南三九旅游服务有限公司(以下简称海南三九公司) ，委任丁一虹为该公司法定代表人。海南三九公司成立后，又与海航办事处签订一份京航大厦租赁合同 ，时间、内容与深圳三九公司和海航办事处签订的京
5、航大厦租赁合同基本相同。1994 年 11 月，经海航办事处同意，海南三九公司又注册成立了海南三九国际大酒店有限公司(法定代表人仍系丁一虹)、海南三九国际大酒店 (非独立法人，负责人李启维 )。1994 年 7 月 15 日，海南三九公司与海航办事处签订京航大厦租赁合同补充协议书 ，约定将京航大厦北侧的1330 平方米空地划归海南三九公司兴建酒店、餐厅操作间、歌舞厅、锅炉房等附属用房，并对附属房的建设、管理等作了约定。1994 年 10 月 25 日和 1995 年 3 月 20 日，海南三九公司与海航办事处先后签订了京航大厦部分楼层移交协议和京航大厦项目移交协议 。此后，海南三九公司组织施工
6、，对大厦进行了设备安装、装修和对附楼进行土建。1995 年4 月 26 日，海南三九国际大酒店有限公司与海航办事处签订了京航大厦租赁合同推迟起租日期的补充协议 ，将起租时间变为 1995 年 8 月 1 日起至 2007 年 7 月 30 日止。签订京航大厦租赁合同后，海南三九公司于 1994 年 3 月 15 日付给海航办事处定金 500 万元，1997 年 5 月 8 日付租金 200 万元，1997 年 6 月 17 日支付 5 万元。合同约定的其余租金，深圳三九公司和海南三九公司未付。京航大厦的装饰工程亦因深圳三九公司、海南三九公司资金不足，未能按计划和标准完成。在此期间，海南三九公司
7、就水、电、通信等问题曾多次向海航办事处提出要求未果。1996 年 6 月 1 日至 1998 年 5 月 27 日期间，海航办事处曾多次致函深圳三九公司、海南三九公司、海南三九国际大酒店有限公司索要房租，否则终止京航大厦租赁合同及所有补充协议，按合同约定无条件收回京航大厦的使用权。1998 年 7 月 12 日，海南三九公司与海航办事处签署了会谈纪要 ，双方同意从 1998 年 7 月 13 日起，海南三九公司将京航大厦交还海航办事处管理。同时，海南三九公司提出保留通过法律程序解决这一问题的权利。另查明，1992 年 7 月 18 日、8 月 30 日，海航办事处向海口市城市规划局申报兴建海军
8、航空兵部综合楼、商住楼项目。海口市城市规划局于 1992 年 11 月 2 日批复同意。但海航办事处未能提交关于兴建京航大厦项目的军队报批文件。京航大厦 1992 年 12 月开工，1994 年 7 月 30 日竣工，外墙装饰工程与内墙四、五、六层装饰工程已完工，其余楼层及室外工程和水电部分未完工，亦未验收。京航大厦建成以后，海航办事处至原一审期间未向一审法院提供国有土地使用证和房屋所有权证 。1994 年 10 月 15 日，海军航空兵后勤技术部曾批复同意京航大厦出租，但要求海航办事处办理房产经营许可证。一审期间，海航办事处提交了 1995 年 1 月 1 日由海军房地产管理局签发的中国人民
9、解放军利用房地产开展经营活动许可证复印件，载明房屋地址是海口市机场路 33 号。但经一审法院查明，该大厦原座落系机场路 1 号，1997 年 7 月 29 日才编制为机场路 33 号。一审法院重审期间，海航办事处向该院提交了海口市房产管理局 1999 年 8 月 20 日向海航办事处签发的房屋所有权证复印件和海口市国土海洋资源局 2000 年 7 月 10 日的证明函，函中称：1999 年 8 月向海航办事处核发了包括京航大厦建筑在内的国有土地使用证 。1998 年 8 月 20 日，深圳三九公司向一审法院起诉，要求海航办事处赔偿损失 1100 万元。1998 年 10 月 20 日，深圳三九
10、公司变更诉讼请求，请求判决双方签订的所有合同无效，由对方承担全部责任，除返还其全部投入外，赔偿损失 13402 万元，承担诉讼费用。1999 年 1 月 27 日，中国人民解放军军事法院作出(1998)军经初字第 2 号民事判决。海航办事处对该判决不服，向本院提出上诉。本院经审理，于 2001 年 12 月 22 日以(1999)经终字第 138 号民事裁定将该案发回重审。重审期间，根据海南三九公司的申请，一审法院决定追加海南三九公司为共同原告参加诉讼。海航办事处对此提出管辖权异议申请，认为军事法院对海南三九公司无管辖权，更不应追加其为共同原告。一审法院依法裁定驳回该办事处的管辖异议申请。海航
11、办事处对此未再上诉。2002 年 6 月 21 日，海航办事处就其与海南三九公司的房屋租赁合同纠纷向海南省海口市中级人民法院起诉，请求确认双方签订的京航大厦租赁合同有效，判令海南三九公司给付房屋租金 2825 万元。同年 9 月 9 日，海口市中级人民法院裁定将该案移送军事法院审理。一审法院重审期间，深圳三九公司、海南三九公司提出变更诉讼请求为：请求判令海航办事处返还其工程投资款 1722 万元和其直接支付的租金 705 万元；赔偿其缔约损失 291952126 元和贷款利息损失 163349 万元，并要求重新进行评估。一审法院鉴于双方当事人对原评估报告提出的异议和海航办事处的请求，于 200
12、2 年 10 月 10 日委托北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司进行重新评估，结论为：深圳三九公司、海南三九公司安装在京航大厦主楼的装饰及设备 1995 年 8 月 1 日的价格为 1252888043 元，1998 年 7 月 12 日的价格为 8770216 元；深圳三九公司、海南三九公司对附属楼土建 1998年 7 月 12 日的价格为 4860486 万元，到 2002 年 10 月 12 日的折旧价格为 4374437 万元(均包括建设附属楼的外欠工程款 159 万元) ；海南三九公司在 1998 年 7 月 12 日将京航大厦移交给海航办事处时从现场领走设备及有关物品，按照当时
13、的价格为 14622483 元；海航办事处 1995 年 8 月 1 日至 1998 年 7 月 12 日期间京航大厦房地产收益损失即合理使用费为 13890178 元。一审法院认为，被告海航办事处在该案重审期间，以原告的身份向海南省海口市中级人民法院起诉海南三九公司，海口市中级人民法院裁定移送该院审理；因海航办事处起诉海南三九公司讼争所指向的标的以及依据的事实均相同，所以该院不再另行作出判决。深圳三九公司 1994 年 1 月 25 日与海航办事处签订京航大厦租赁合同后，为履行合同，经申请并经当时的中国人民解放军海南经营开发办事处批准和当地工商管理部门注册成立了海南三九公司，深圳三九公司出资
14、由海南三九公司具体履行合同。海南三九公司 1994年 2 月 18 日成立后，又与海航办事处签订了和深圳三九公司与海航办事处同一时间和内容的京航大厦租赁合同 。期间，海南三九公司也从银行贷款用于京航大厦的装修和附属楼的建设。因此，该案的诉讼结果与深圳三九公司和海南三九公司均有直接的利害关系，根据海南三九公司的申请，追加其作为共同原告参加该案的诉讼活动符合法律规定。被告海航办事处提出深圳三九公司没有履行合同，其有起诉权利，但诉讼请求缺乏依据及军事法院对海南三九公司无管辖权、更不应追加其为共同原告参加诉讼的理由不能成立。海航办事处向该院提交的 1995 年 1 月 1 日由海军房地产管理局签发的座
15、落于海口市机场路 33 号3 万平方米的京航大厦的中国人民解放军利用房地产开展经营活动许可证不具有真实性，不予采信。考虑原、被告双方对原评估结果提出的异议，该院另委托评估单位进行了重新评估，重新评估的结论，已经双方当事人质证，是为司法裁判的参考依据。海南三九公司保存和自行处理价值 14622483 元设备物品，由深圳三九公司、海南三九公司自行负责。深圳三九公司、海南三九公司装修京航大厦外欠工程款 28 万元，随京航大厦的移交由海航办事处负责清偿。深圳、海南三九公司错误估计市场，盲目投资，对于损失的扩大未采取及时有效的措施，应该承担已投入资金的利息损失的责任。海航办事处投资 46734692元所
16、建 223447 平方米的京航大厦，违反了中央军委关于必须向总后勤部报批的规定，出租京航大厦亦没有报总后勤部审批和办理中国人民解放军利用房地产开展经营活动许可证 ，违反了中华人民共和国城市房地产管理法 ，未在法律规定的期限内到有关主管部门登记、办理国有土地使用证 、 房屋所有权证 ，故海航办事处与深圳三九公司、海南三九公司所签订的京航大厦租赁合同及补充协议等附属合同均无效。海航办事处提出应认定其与海南三九公司签订的京航大厦租赁合同合法有效的理由，该院不予支持。对此，原告与被告均有过错。海航办事处违反国家和军队的有关规定，建设、出租京航大厦，应承担相应的责任，深圳三九公司和海南三九公司明知海航办事处违反国家规定无权出租，而盲目签约，亦应承担相应的责任。依照中华人民共和国合同法第五十二条第五项和中华人民共和国民法通则第四条、第六十一条第一款的规定，判决如下：一、海航办事处与深圳三九公司、海南三九公司签订的京航大厦租赁合
