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1、商品房及二手房买卖合同纠纷法院裁判标准及指导第一部分 商品房买卖合同纠纷第一章 一般规定一、商品房预售与现售1、预售合同（并非认购书）以出卖人具有房地产开发经营资质并取得商品房预售许可证明为生效要件，若未取得预售许可证，则预售合同无效，但一审法庭辩论终结前取得的，可以认定有效，法院对预售许可证只做形式审查。2、预售许可证过期的，不影响其后签订的预售合同的效力。预售许可证被撤销的，不影响其前签订的预售合同效力。3、签订预售合同时：预售许可证被撤销的，预售合同无效；过期的，合同有效。签订预售合同时未取得预售许可证，或者许可证过期或被撤销的，但在合同履行过程中房屋已竣工的，可按现售合同相关规定办理。
2、4、现售合同条件：（1）营业执照和房地产开发企业资质证书；（2）国有土地使用权证书或使用土地的批准文件；（3）建设工程规划许可证和施工许可证；（4）房屋已竣工。不符合上述条件的，应认定合同无效。5、认定“故意隐瞒没有取得商品房预售许可证”：（1）故意向买受人提供取得预售许可证的虚假事实；或（2）买受人询问时，故意隐瞒未取得的事实。二、商品房买卖的预约（认购书）与本约（商品房买卖合同）1、判断预约和本约的标准：（1）协议签订时间；（2）双方是否仅仅是为购买该房屋达成初步意向；（3）对房屋的具体位置、面积、房价、付款方式、交付时间等具体交易条件是否写进合同内容，是否有明确约定；（4）出卖人是否已按
3、约定收受购房款。2、判断预约协议效力：根据合同法52 条，不以出卖人取得预售许可证为要件。3、买受人签订预约协议后，又以出卖人未取得预售许可证为由主张预约协议无效的，不予支持。4、签订认购书后无法签订正式买卖合同的责任承担：（1）因不可归责于双方当事人的事由的（双方均忠实履行预约合同中的诚信谈判义务，双方均无过错） ，或双方均有过错的，出卖人将定金返还即可；（2）签订预约协议后一方无正当理由拒绝签订本约的，若守约方要求法院强制违约方订立本约，法院不予支持，但守约方有权要求违约方赔偿信赖利益损失。 （3）一方以对方违反预约协议导致不能订立本约为由，要求赔偿履行本约的可得利益（即房屋全部差价损失）
4、的，不予支持。若预约协议有定金条款，应适用定金罚则；若无定金条款或定金数额明显低于守约方实际损失的，则违约方应赔偿守约方受到的信赖利益损失。三、管辖商品房买卖合同纠纷不适用不动产专属管辖规定，应以普通合同纠纷来确定管辖。第二章 交付、办证及其他履行纠纷一、交付1、交付期限：有约定从约定，无约定或约定不明且房屋符合约定和法定交付条件的，买受人有权随时要求交付。2、交房条件：房屋经设计、施工、建设、监理四单位竣工验收合格，消防专项验收合格。出卖人取得工程竣工验收备案表的，视为满足交房条件。3、出卖人在交房时不能提供住宅质量保证书和住宅使用说明书的，应认定不具备交房条件，出卖人应承担逾期交房责任，但
5、合同中有相反约定的除外。4、交付的房屋符合合同约定的交房条件，但存在一定质量瑕疵的，若买受人拒绝接受并要求出卖人承担逾期交付责任，不予支持，但出卖人应对质量瑕疵进行修复。5、出卖人要求买受人按照出卖人单方制订的房屋交付流程预缴物业费、代办产权证费用、公共维修基金等费用后才交付的，若合同中对此并未约定，则买受人有权拒绝。6、买受人接受了出卖人交付的商品房钥匙，视为房屋已交付使用。7、买受人接受房屋后，又以出卖人未同时提供住宅质量保证书和住宅使用说明书为由主张房屋不具备交房条件，并要求出卖人承担逾期交付责任的，不予支持。8、买受人接受房屋后，又要求以通过消防验收合格的时间作为交房时间，进而要求出卖
6、人承担逾期交房责任的，不予支持，但法院应判令出卖人限期办理消防验收手续。9、诉讼时效：合同约定交房期限届满时房屋具备法定交付条件的，诉讼时效期间自交付期满之日计算；房屋尚不具备法定交付条件的，诉讼时效期间自房屋具备法定交付条件之日计算。10、迟延交付：（1）因自然现象导致迟延交付的，若该自然现象为该地区的惯常气候现象，则不视为不可抗力；（2）因政府部门的行政行为导致迟延的，可比照不可抗力延长交房期限；（3）因政府部门以外的第三人原因造成迟延的，出卖人应先向买受人承担违约责任，再向第三人追偿。11、 关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第 11 条“房屋交付使用”应理解为“交钥匙
7、” 、 “房屋转移占有” ，并不要求办理产权转移手续。但双方在合同中另有约定的除外。二、办证1、办证义务主体：义务主体为买受人，出卖人仅负协助义务，但双方另有约定的除外。2、出卖人协助义务：完成房屋的初始登记。出卖人在合同约定或法定期限内将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料递交给房屋权属登记机关，并告知买受人，即视为出卖人履行了协助办证义务，若由于行政部门或其他非出卖人原因导致买受人未能在合同约定或法定期限内取得房屋产权证书的，出卖人不承担责任。3、买受人起诉要求出卖人办理产权证的，若出卖人一时履行不能，法院可判出卖人在符合办证条件后履行协助办证义务；若出卖人永久履行不能，则法院应告知买
8、受人有权要求解除合同并赔偿损失，买受人坚持要求继续办证的，不予支持。4、出卖人履行协助办证义务后，由于买受人原因导致房屋所有权无法转移的，出卖人可起诉要求买受人办证并承担违约责任，若合同另有约定，出卖人还可要求解除合同。5、买受人支付全部或大部分（超出 50%）购房款后，建设工程承包人就该房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。6、诉讼时效：出卖人交付房屋后，买受人请求出卖人办证的，属于物权请求权，不适用诉讼时效规定。7、办证纠纷中出卖人举证：（1）房屋初始登记的大产权证（可认定不存在未足额缴纳土地出让金、土地使用权抵押、超规划建设等无法办证的情形） ；（2）房屋登记部门出具的收到出卖人递交
9、办理房屋初始登记及分割小产权必要材料的收件单或回执；（3）通知买受人可以自行办理产权证书的证据。三、其他履行纠纷1、销售广告和宣传资料构成要约的条件：（1）所涉内容在商品房开发规划范围内；（2）内容是针对房屋和相关设施的；（3）所作的说明和允诺明确具体，即品质或数量能确定的，有执行的标准可以履行；（4）对合同订立以及房价的确定有重大影响。2、房屋面积误差：出卖人交付的房屋公用分摊建筑面积的差异实行多退少不补的原则，套内建筑面积或建筑面积与合同约定不符的，若合同有约定则按约定处理，若无约定，则按商品房买卖合同解释第 14 条处理。3、商品房销售后，出卖人依据规划部门批准的规划变更及设计单位同意的
10、设计变更建造房屋，使房屋的结构型式、户型、空间尺寸、朝向发生变化，或有其他影响商品房质量、使用功能的情形，出卖人应在合理期限内通知买受人。若未通知，或通知后买受人不同意变更，则买受人有权解除合同并要求赔偿，但合同另有约定的除外。4、外墙面使用权：合同约定买受人同意出卖人保留外墙面使用权的，侵害了全体买受人的权益，该条款无效。5、商品房质量问题：（1）小区的公共配套设施、附属设施质量问题引起买受人生活不便的，一般不属于“因房屋质量问题严重影响居住使用的，买受人可要求解除合同并赔偿损失”的情形；（2）房屋毗邻交通干线受噪音污染，买受人以合同目的不能实现为由要求解除合同的，不予支持。6、合同签订后，
11、因国家政策调整致使买受人无法办理按揭贷款的，应视为不可归责于任何一方当事人的原因，当事人要求解除合同的，可予支持，但合同另有约定的除外。7、国家税费调整：合同签订后国家进行税费调整的，若合同对税费支付有约定，则按约定办理；若对调整后的税费支付无约定或约定不明，则应根据国家税费法规确定承担主体。第三章 违约责任承担一、商品房买卖合同解除1、一方根本违约，守约方有权解除合同，违约方不享有法定解除权；如因不可抗力、情势变更等原因，致使合同在法律或事实上履行不能，合同目的无法实现的，双方均可要求解除。2、当事人收到合同解除的通知后，虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出并向法院起诉的，不予支持；若未
12、约定异议期间，当事人在解除合同通知到达之日起三个月后才起诉的，不予支持。二、合同无效、被撤销或解除时的房屋涨价损失1、因出卖人违约导致合同无法履行，买受人解除合同的，买受人请求出卖人赔偿其房屋涨价等预期可得利益损失的，应予支持。2、合同无效或被撤销的，一般以赔偿当事人的信赖利益损失为限，一方主张可得利益损失的，不予支持。3、买受人同时要求出卖人赔偿房屋涨价损失和承担不超过一倍已付购房款的惩罚性赔偿责任的，应当支持两者中较高的请求。三、逾期交房违约金的计算当事人有约定的从约定，无约定的，以逾期交房期间有关主管部门公布或者有资格的地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准来确定。四、逾期办证的违约金
13、或损失计算当事人有约定的从约定，若无约定，则按以下标准计算：1、计算起点。从合同约定或法定的办证期限届满之日起算：（1）合同约定的办证期限；（2）合同标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起 90 日；（3）合同标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起 90 日。2、计算止点：出卖人将办证所需资料报备于房屋登记机关，具备办证条件并向买受人履行告知义务之日止。3、计算标准：合同未约定违约金或损失数额难以确定的，可按已付购房款总额，按人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 “逾期贷款利息的标准”一般按人民银行同期基准贷款利率之上加收 30%-50%确定逾期贷款利率或按照人民银行同期贷
14、款利率计算。五、出卖人多项违约处理1、出卖人存在逾期交房、逾期办证、小区基础设施和配套设施不符合要求等多项违约行为的，除非当事人另有约定，出卖人在逾期交房期限内承担了逾期交房违约责任后，不再同时承担逾期办证等违约责任。2、合同中既有单项违约责任条款，也有总括性违约责任条款的，总括性违约条款只在重大违约时适用，并不得同时适用单项违约责任条款。六、违约金调整1、违约金条款属于结算和清理条款，合同解除不影响违约金条款。2、违约方主张违约金过高的，应对其主张承担举证责任；非违约方主张违约金合理的，也应提供相应证据。3、请求增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失为限。增加违约金后又要求赔偿损失
15、的，不予支持。七、违约金诉讼时效1、合同中明确约定违约金具体数额的，为一时性债权，从合同约定或法定的交房、办证期限届满之次日起算诉讼时效。2、合同约定以日或月累计计算的，为继续行债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效。买受人要求支付违约金，出卖人在一审法庭辩论终结前提出诉讼时效抗辩的，违约金保护范围为当事人起诉之日前两年。八、商品房使用费1、买卖合同生效后，买受人因出卖人不能办理产权证等违约行为解除合同的，若出卖人主张房屋使用费，因买受人是依据合同约定占有使用该房屋，故不予支持。若因买受人未能按期付款等违约行为解除合同，出卖人有权主张商品房使用费。2、合同被确认无效的，应按无效合同的处理原则将
16、房屋使用费作为损失进行处理，应以双方约定的合同总价款除以房屋的设计使用年限，在按买受人实际使用该房的年限得出款项返还给出卖人。九、不可抗力的认定1、自然灾害和社会异常事件属于不可抗力；2、政府抽象行政行为（如颁布新的规定、政策等）属于不可抗力；3、具体行政行为要具体问题具体分析，如果开发商对此能够预见，或者可以采取企业行为或行政、司法途径加以解决，则不属于不可抗力。十、情势变更原则的适用条件1、客观上发生了情势的变更，如价格非正常上涨、国家政策调整、币值大幅度升降等；2、客观情况的变化是提出方无法预见和防止的；3、情势变更系因不可归责于当事人之事由而发生；4、因情势变更导致合同的履行显失公平。第四章 商品房买卖与商品房按揭担保一、商品房买卖合同与商品房担保贷款合同以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同，一方起诉要求确认合同无效、被撤销或解除的，法院应告知按揭银行有权作为有独三参加诉讼。1、按揭银行以有独三身份参加并提出独立诉讼请求的：如果法院确认买卖合同无效、被撤销或解除，则应同时解除买受人与银行
