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1、1杨珺诉东台市东盛房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案裁判摘要一、人民法院依法独立行使审判权,在审理案件中以事实为根据,以法律为准绳 。人民法院据以定案的事 实 根据,是指经依法审理查明的客观事实. 建设行政主管部门的审批文件以及建筑工程勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件,在关于房屋建筑工程质量的诉讼中仅属诉讼证据,对人民法院认定事实不具有当然的确定力和拘束力,如果存在房屋裂缝、渗漏等客观事实,并且该客观事实确系建筑施工所致,则人民法院应当依法认定房屋存在质量缺陷 。二、除有特别约定外,房屋出卖人应当保证房屋质量符合工程建设强制性标准以及合同的约定,房屋买受人因房屋存在质
2、量缺陷为由向出卖人主张修复等民事责任的,人民法院应当予以支持。 原告：杨珺 被告：东台市东盛房地产开发有限公司 法定代表人：季国栋,该公司总经理 原告杨珺因与被告东台市东盛房地产开发有限公司(以下简称东盛房地产公司) 发生商品房买卖合同纠纷,向江 苏省东台市人民法院提起诉讼。原告杨珺诉称：2006 年 3 月 25 日,原告与被告东盛房地产公司签2订商品房买卖合同,购买被告开发的东台市水景湾 10 号楼 A 室房屋一套,并于同年 5 月至 9 月进行了精装修。在装修、居住过程中,原告发现房屋存在墙体裂缝、窗户渗漏等问题,虽然被告得知后对裂缝及渗漏问题进行了多次处理,但仍未能根治修复,从而给原告
3、造成了损失 随后,南京东南建设工程安全鉴定有限公司对裂缝渗漏原因及修复方案进行了鉴定,认定墙体裂缝主要是因温度变化时结构材料的不均匀收缩所致,屋面未作保温层和墙体砌筑质量较差导致楼层温度裂缝明显,而墙体裂缝是窗户部位产生渗漏的直接原因。故原告要求被告承担修复房屋裂缝及相关费用的民事责任,赔偿因裂缝渗漏造成的损失7100 元。原告杨珺提交了如下证据：1、原告杨珺与被告东盛房地产公司签订的商品房买卖合同、房屋产权证、住宅使用说明书、住宅质量保证书各一份,用以证明原被告之间存在买卖合同关系,且屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏、地基结构工程和主体结构工程都属于被告的保修范围。 2
4、、照片 16 张、南京 东南建设工程安全鉴定有限公司第SF207078-1 号鉴定报 告一份,用以证明被告 东盛房地产公司交付的房屋存在裂缝和渗漏的质量缺陷,且系温度变化时结构材料不均匀收缩所致,屋面未做保温层和墙体砌筑质量较差导致顶部楼层温度裂缝明显,这种裂缝严重影响了原告杨珺对房屋的使用和观瞻。鉴定报告还对裂缝提出了整改及修复方案。33、东台市建筑工程质量监督站出具的建设工程质量监督报告、监理单位工程质量评估报告各一份,用以证明被告东盛房地产公司交付的房屋在工程设计上存在着建筑节能方面的质量缺陷,在合同中被告没有载明此情况,在交付时亦未能告知。4、2007 年 8 月 13 日和 6 月
5、12 日被告东盛房地产公司作出的关于东台水景湾维修的说明和关于对业主反映有关质量问题的处理情况说明及其态度和建议,用以证明被告已进行了维修,但未能修复的事实。5、2007 年 12 月 30 日建筑工程预算书,用以证明按照鉴定结论提出的整改修复方案产生的工程预算。6、南京千都装饰工程有限公司东台分公司税务登记证、营业执照、装饰工程合同书、收条、 报修记录表、情况反映及证人证言各一份,用以证明原告杨珺在房屋装修期间,因被告东盛房地产公司对 A 室墙体进行二次修复,导致装修工期延误,补偿装修方违约金等共 7100 元。7、中国建设银行股份有限公司江苏省分行作出的建苏宁价2008213 号关于东台市
6、水景湾 10 号楼 A 室房屋整改修复工程造价的鉴定意见,用以证明对房屋修复整改所需的费用。 被告东盛房地产公司辩称：被告交付给原告杨珺的房屋经竣工验收合格,被告仅在保修期限内依据合同约定和法律规定承担维修责任。被告的施工图设计文件通过了有关行政部门审查,符合国家强制性标准及规范的要求。屋面未做保温屋符合设计要求和规定,不是被告的过错。新建、增建屋面保温层不属于被告的法定义务。原告的主张没4有合同和法律规定上的依据,故请求驳回原告的诉讼请求。被告东盛房地产公司提交了如下证据：1、勘察单位质量评估报告、设计单位工程质量检查报告、监理单位工程质量评估报告、单位工程竣工验收报告、单位工程交付竣工验收
7、证明书、建 设工程质量监督报告,用以证明该房屋通过了各方主体,包括政府的工程质量监督部门的验收,该工程按图施工,符合设计要求,为质量合格工程,符合国家强制性标准及规范。2、关于发布住宅工程质量通病控制标准的通知、 住宅工程质量通病控制标准、 住宅工程常见质量通病防治措施手册,用以证明墙体砌体裂缝、渗漏属于工程质量通病,2006 年 4 月才将建筑节能列为强制性标准。 3、20041226 号施工图设计审查报告、设计施工图通用图纸说明、原告杨珺所在房屋设计图纸、建设工程抗震设防审查证书,用以证明被告东盛房地产公司交付原告的商品房及其施工图纸符合国家的强制性规范,通过了有关行政部门的审核,屋面保温
8、层施工不是被告的法定义务。4、东台市规划建设局东建发2006136 号文件,用以证明江苏省建筑节能强制性标准和强制性规程在东台市是 2006 年 6 月 1 日起施行的,原告杨珺所诉的房屋在建筑时没有节能要求。东台市人民法院一审查明：2006 年 3 月 25 日,原告杨珺与被告东盛房地产公司签订商品房买卖合同一份,该合同载明,原告购买被告开发的坐落于东台市原新东5南路(现海陵南路) 水景湾 10 号楼 A 室房屋一套,房屋用途为居住,房屋总价款为 441430 元,住宅质量保证书作为合同的附件；出卖人自房屋交付使用之日起,按照住宅质量保证书承诺的内容承担相应的保修责任,在房屋保修范围和保修期
9、限内发生质量问题,出卖人应当履行保修义务,因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏,出卖人不承担责任,但可协助维修,维修费用由购买人承担。水景湾 10 号楼为叠加别墅,除去顶楼阁楼层后有 4 个结构层,为砖混结构,屋面未设置保温层,对此,被告向原告出售房屋时未予告知。该楼的设计单位为通州市建筑设计院,施工单位为通州市华建建筑安装工程公司,监理单位为通州市天元建设监理咨询有限公司。该楼于 2005 年 4 月 1 日开工, 2006年 1 月 20 日竣工。2006 年 6 月 21 日,原告杨珺领取了涉案房屋的房屋所有权证。在装修、居住过程中,原告发现存在墙体多处裂缝、窗户渗漏等问题,多次报修,被
10、告东盛房地产公司多次派员维修,但均未能根本修复。 2007 年 9 月 3 日,原告杨珺将被告东盛房地产公司诉至法院要求其修复房屋的裂缝。审理中,原告申请对墙体裂缝渗漏的原因及维修方案进行鉴定。2007 年 12 月 11 日,南京东 南建设工程安全鉴定有限公司作出 SF207078-1 号东台市水景湾 10 号楼 A 室裂缝原因及维修方案鉴定报告(以下简称鉴定报告),其鉴定结论为：水景湾 10 号楼 A 室产生墙体裂缝的主要原因是温度变化 时结构材料的不均匀收缩所致,屋面未做保温屋和墙体砌筑质量较差导致顶部楼层温度裂缝明显,上述裂缝对主体结构安全没有影响,但严重影响观瞻和使用功能。6其整改修
11、复方案为：1、现有裂缝的修复方案：对内外贯通的裂缝可采用结构胶进行灌缝,对墙面粉刷层的裂缝,可铲除原粉刷层,进行重新粉刷 2、防止裂缝继续发展的处理方案：水景湾 10 号楼 A 室的裂缝基本上都属于温度缝,当温差较大时,房屋的裂缝发展会比较明显,虽然温度裂缝不影响主体结构的安全性能,但是会影响建筑的观瞻和使用,因此,应该采取措施,降低温度变化带给建筑的损伤,考虑到 10 号楼 A 室的屋面未设置保温屋,建议拆除原屋面瓦,参照图集苏 J9801-18 新做保温屋面 新保温屋面各 层做法如下： (1)原屋面瓦；(2)25 厚1：2.5 水泥砂浆掺 107 胶,内调 16 号镀锌钢丝网一层；(3)
12、40 厚挤塑保温板；(4)3ram 厚高分子卷材 SBS 一层；(5)20 厚 1:3 水泥砂浆找平层；(6)钢筋混凝土现浇屋面板。 2007 年 12 月 19 日,原告杨珺向法院提出撤诉申请,同日法院作出(2007)东 民一初字第 1895 号民事裁定书,裁定准许原告撤诉,同年12 月 21 日,原告另诉要求被告东盛房地产公司承担根治修复房屋裂缝渗漏及相关费用的民事责任,赔偿因裂缝渗漏造成的损失 7100 元。 2008 年 1 月 7 日,原告杨珺申请对东台市水景湾 10 号楼 A 室房屋整改修复工程造价进行评估。2008 年 7 月 9 日,中国建设银行股份有限公司江苏省分行作出建苏宁
13、价2008213 号关于东台市水景湾 10 号楼 A 室房屋整改修复工程造价的鉴定意 见,结论为：原告位于东台市水景湾 10 号楼 A 室房屋整改修复工程造价为 35481.36 元。 本案一审的争议焦点是：1、被告东盛房地产公司出售给原告杨珺的房屋是否存在质量问7题；2、若存在质量问题,被告是否应当承担民事责任；3、若被告应当承担民事责任,则应当承担何种方式的民事责任。东台市人民法院一审认为：第一,被告东盛房地产公司出售给原告杨珺的房屋存在质量缺陷。1、根据中华人民共和国建筑法(以下简称建筑法 )第六十条、第六十二条的规定,竣工验收的建筑工程的屋顶、墙面不得有渗漏、开裂等质量缺陷,且建筑工程
14、实行质量保修制度。该法及国务院建筑工程质量管理条例(以下简称质量管理条例)未对“ 质量缺陷” 作出进一步的解释或规定。建设部房屋建筑工程质量保修办法第三条规定：“本办法所称房屋建筑工程质量保修,是指对房屋建筑工程竣工验收后在保修期限内出现的质量缺陷,予以修复。本办法所称质量缺陷,是指房屋建筑工程的质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定 ”。参照该条规定,只要房屋建筑工程质量不符合法定标准以及合同目的,则可以认定存在质量缺陷。2、根据建筑法第五十二条的规定,建筑工程勘察、设计、施工的质量必须符合国家有关建筑工程安全标准的要求,具体管理办法由国务院规定。根据质量管理条例第三条、第十六条的规定,
15、建设单位、勘察单位、设计单位、施工 单位、工程 监理单位依法对建筑工程质量负责,建设单位在收到建设工程竣工报告后,应当组织对建筑工程质量负责的有关单位进行竣工验收,由勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署质量合格文件后,方可交付使用。在当事人对房屋建筑工程质量提起的诉讼中,建设单位提供的有关行政管理部门的批8准文件,以及勘察、设计、施工、工程 监理等单位的质量合格文件,只能作为证据使用,对人民法院认定事实不具有当然的确定力和拘束力。3、本案中,原告购买的房屋存在裂缝、渗漏等问题,这是一个客观事实,并且该客观事实经司法鉴定结论证实系温度变化时结构材料不均匀收缩所致,屋面设计瑕疵和墙体砌筑质量较
16、差导致顶部楼层温度裂缝明显。综合以上三点,足以认定本案被告出售给原告的房屋存在质量缺陷,被告认为房屋的施工设计文件经有关行政部门审核批准、房屋竣工后经有关单位验收合格,因此应当认定房屋质量合格的理由,不予采纳。 第二,被告东盛房地产公司应当对本案的房屋质量缺陷承担相应的民事责任。 1、如上所述,我国实行建筑工程质量保修制度。根据质量管理条例第四十条的规定,在正常使用条件下,房屋主体结构工程的保修期限为设计文件规定的该工程的合理使用年限,房间和外墙面的防渗漏工程的保修期限为 5 年,保修期自竣工验收合格之日起计算 根据司法鉴定结论,本案讼争房屋的主体结构虽然不存在安全问题,但存在裂缝的质量缺陷,且出现了渗漏。原告杨珺在保修期内主张权利,应当予以支持。2、根据中华人民共和国产品质量法第二条的规定,建设工程不适用该法,因此,原告主张的房屋质量缺陷责任应当适用建筑法律法规的规定以及民事法律的一般性规定。建筑法第五十八条、第六十条确定了由施工单位对建筑工程施工质
