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1、中华人民共和国最高人民法院（2004）民一他字第 29 号江苏省高级人民法院：你院请示的关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的问题，目前，法律和司法解释对此尚无明确规定。经研究认为：目前处理此类案件，可以从以下两个方面综合考虑： 第一、从房屋的使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是可分的、使用功能可相对独立的，则承租人的优先购买权应仅及于其承租的部分房屋；如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是不可分的、使用功能整体性较明显的，则其对出租人所卖全部房屋享有优先购买权。第二、从承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，承租人承租的部分房屋占出租人出卖
2、的全部房屋一半以上的，则其对出租人出卖的全部房屋享有优先购买权；反之则不宜认定其对全部房屋享有优先购买权。请你院结合以上因素，根据案件具体情况，妥善处理。（院印）二五年九月二十六日杨巧丽诉中州泵业公司优先购买权侵权纠纷案原告：杨巧丽，女，35 岁，住河南省荥阳市城关镇。被告：河南中州泵业有限公司，住所地：河南省荥阳市索河路。法定代表人：王海潮，该公司董事长。原告杨巧丽因与被告河南中州泵业有限公司（以下简称中州泵业公司）发生优先购买权侵权纠纷，向河南省荥阳市人民法院提起诉讼。原告诉称：自 1995 年 6 月以来，原告一直承租被告的一套门市房屋经营照相业务，租赁合同于 2002 年 12 月 3
3、0 日才到期。承租期内，原告接到被告的通知称，该房屋已出卖给他人，让原告与新的产权人协商租赁事宜。被告这一行为剥夺了原告的优先购买权。请求判令撤销被告的房屋出卖行为，确认原告对该房屋享有优先购买权。原告提交的证据有：1.加盖中州泵业公司公章、落款日期为 2002 年 6 月 22 日的通知一份，用以证明侵权事实。2.2001 年 6 月 1 日签订的租房协议一份，2001 年 12 月 25 日、2002 年 4 月 5 日、2002 年 7 月 22 日的房租收据三份，用以证明承租房屋以及 2002 年全年为房屋租赁期间的事实。3.证人许卫东、申青梅、冯伟琳的证言，用以证明中州泵业公司已在
4、2002 年 5 月底、6 月初，将包括杨巧丽承租房屋在内的 12套共 24 间门面房整体出售，售价 158 万元；中州泵业公司还将有上述出售内容的公告张贴在单位门口柱子上。被告辩称：被告虽然出售房屋，但原告承租的房屋却未出售，也从未向原告发出房屋产权已经变更的通知，原告与被告至今保持着正常的租赁关系。原告所诉不实，应当驳回其诉讼请求。被告提交的证据有：1.2002 年 7 月 22 日的房租收据存根一份，内容为：“今收到杨巧丽照相馆 2002 年 79 月房租人民币 2400 元。”用以证明至杨巧丽起诉后，双方仍存在租赁关系，杨巧丽承租的房屋并未出售。2.2002 年 6 月 1 日的门面房
5、出售协议一份、2002 年 5 月 29 日的收据一份，内容为：“今收到张文学交来购房款，厂东门口两幢家属楼 11 套一楼门市房 138 万元整。”用以证明中州泵业公司出售给张文学的房屋中，不包括杨巧丽的承租房。法庭主持双方当事人进行质证、认证。被告中州泵业公司认为：原告杨巧丽提交的证据 1 是真实的，但通知上所说的整体出售不包括杨巧丽承租的房屋，并且通知上没有受送达人的姓名，不能证明是送达给杨巧丽；证据 2 也是真实的，但租房协议只能证明双方之间存在着不定期的租赁关系，不能证明 2002 年全年是租赁期；证据3 的证人证言均与事实不符，真实的公告内容是：“经董事会研究决定，大楼东侧一楼门面房
6、 12 套，其中由西向东第 2 套留做公司水泵配件门市部不出售外，其他 11 套整体出售，价格为 138 万元，有意竞买者请到公司办公室报名，以交款先后顺序决定中标者。”该公告于 2002 年 5 月 28 日张贴，因有人交钱购买，5 月 29 日下午就被撕掉了。原告杨巧丽认为：被告中州泵业公司提交的证据 1 是真实的，但不能证明中州泵业公司没有将杨巧丽的承租房出售；证据 2 的内容互相矛盾，系伪造，不应采信。荥阳市人民法院查明：原告杨巧丽从 1995 年 6 月以来，一直承租被告中州泵业公司的一套房屋经营照相业务。杨巧丽与中州泵业公司于 2001 年 6 月 1 日签订的租房协议第四条约定：
7、“承租方必须在当年 12 月 25 日以前与出租方续签下年租房合同，并一次性交齐半年或一年的全部租金，必须先交款，后使用。”2001 年 12 月 25 日、 2002 年 4 月 5 日，杨巧丽向中州泵业公司交纳了房租。2002 年 6 月 22 日，中州泵业公司内负责水电与房租的工作人员马如龙给杨巧丽送来中州泵业公司的通知一份，内容为：“因公司门面房整体出售他人，产权已发生变更，我公司原与你所签的租赁协议到 2002 年 6 月 30 日已执行到期，望你接通知后与现购房人协商具体租赁事宜。特此通知。”杨巧丽认为该通知事项侵犯了其享有的优先购买权，故提起诉讼。起诉后，杨巧丽又于 2002 年
8、 7 月 22 日向中州泵业公司交纳房租，中州泵业公司也给杨巧丽出具了房租收据。荥阳市人民法院认为：中华人民共和国合同法第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋，应当在合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）第 118 条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”依照上述规定，承租人行使优先购买权，应当具备以下条件：1.承租人与出租人之间必须存在合法有效的租赁合同。如果租赁合同不成立、无效、被
9、撤销或者因履行期届满而终止，则承租人不享有此项权利。2.优先购买权只能在出租人决定出卖租赁房屋后享有，并且必须在接到出卖通知后三个月内行使。3.承租人必须是在同等条件下享有优先购买权。所谓同等条件，主要是指价格以及价款的给付时间、给付方式等。第三人的出价条件优于承租人时，承租人没有优先购买权。从出租人一方说，如果出卖租赁房屋而不通知承租人，或者在通知的有效期内不征求承租人的意见即出卖房屋，或者当承租人与第三人的出价同等时不把租赁房屋卖给承租人，都是侵犯承租人优先购买权的违法行为。原告杨巧丽与被告中州泵业公司签订的租房协议，意思表示真实，符合法律规定，且已履行多年，是有效合同。当出租人出卖杨巧丽
10、承租的房屋时，杨巧丽享有优先购买权。中华人民共和国民事诉讼法第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”最高人民法院在关于民事诉讼证据若干问题的规定第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。”“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”原告杨巧丽既然认为其享有的优先购买权受到侵害，就有责任提供能够证明侵害事实存在的证据。需要证明的事实包括：1.双方之间存在着合法有效的租赁关系；2.出租人决定出卖或者已经出卖租赁房屋而不通知承租人，或者虽然通知但在通知的有效期未过时即
11、将租赁房屋卖与第三人，或者在承租人与第三人出价同等的情况下将租赁房屋卖给第三人。纵观杨巧丽提交的证据，只能证明中州泵业公司有出卖房屋的行为，却不能证明中州泵业公司决定将或者已将杨巧丽承租的房屋出售，中州泵业公司也不承认杨巧丽的诉讼主张；况且杨巧丽在提起诉讼后，又向中州泵业公司交纳了房租，中州泵业公司也收取了杨巧丽此次交纳的房租。这一事实证明，双方当事人之间的房屋租赁关系依然存在。故杨巧丽以其优先购买权受到侵犯为由提起的诉讼，缺乏事实证据，其请求不予支持。据此，荥阳市人民法院于 2002 年 11 月 7 日判决：驳回原告杨巧丽的诉讼请求。案件受理费 100 元，由原告杨巧丽负担。杨巧丽不服一审
12、判决，提起上诉称：被上诉人中州泵业公司在承租期限内将租赁房屋出卖给他人，剥夺承租人优先购买权的事实俱在。被上诉人不仅出卖了租赁的房屋，且已收取了卖房款，所谓尚未出卖的证据均系伪造。请求撤销原判，改判支持上诉人的诉讼请求。中州泵业公司答辩称：上诉人主张其承租房屋的产权已经变更，却无法出示确凿的证据证实自己的主张，其诉讼请求当然不应支持。一审判决正确，应当维持。郑州市中级人民法院经审理，除确认一审查明的事实外，还查明：被上诉人中州泵业公司转让给张文学的房屋，尚未办理房产过户手续；中州泵业公司已将其名下的其他房屋（包括上诉人杨巧丽承租的房屋）抵押给银行，并已在房产部门办理了抵押登记。郑州市中级人民法
13、院认为：最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定第六十三条规定：“人民法院应当以证据能够证明的案件事实为依据依法作出裁判。”第六十四条规定：“审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。”法律规定的优先购买权，是指当出租人出卖租赁房屋时，承租人在同等条件下可以优先购买自己承租的房屋；对出租人出卖的其他房屋，承租人不享有优先购买权。上诉人杨巧丽提交的证据，只能证明中州泵业公司出卖过房屋并且收取过卖房款，不能证明其承租的房屋已被中州泵业公司出卖。而只要杨巧丽不能证明
14、其承租的房屋已被中州泵业公司出卖，就不能因中州泵业公司出卖其他房屋而主张享有优先购买权，中州泵业公司出卖其他房屋与杨巧丽无关。二审查明，争议房屋已被中州泵业公司抵押给银行，再次证明房屋所有权人仍是中州泵业公司，该房屋的所有权并未发生转移。杨巧丽的上诉理由没有事实根据，不能成立，其上诉请求不予支持。原审依照法定程序对本案证据进行全面、客观审核后认定的事实清楚，适用法律正确，应当维持。据此，郑州市中级人民法院依照中华人民共和国民事诉讼法第一百五十三条第一款第一项的规定，于 2003 年 3 月 14 日判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费 100 元，由上诉人杨巧丽负担。最高人民法院关于未经消
15、防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复（2003民一他字第 11 号 2004 年 3 月 4 日最高人民法院公布）云南省高级人民法院：你院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的请示报告收悉。经研究认为：根据中华人民共和国合同法和最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（一）的规定，认定房屋租赁合同因出租房屋未办理产权证书而无效，缺少法律依据。关于房屋租赁合同未经消防验收或者经消防验收不合格，是否应认定房屋租赁合同无效的问题，应根据不同情况分别对待：第一，出租中华人民共和国消防法第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应
16、当认定租赁合同无效。第二，租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。第三，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。附：云南省高级人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的请示（云高法报200345 号）最高人民法院：近年来，因房屋租赁合同纠纷而诉至人民法院的案件较多。由于城乡分割的二元体制，对城市和农村的房屋是否需要经过竣工验收及是否需要办理房屋所有权证的要求并不一致。在我省，对农村特别是城郊结合部的房屋是否需要经过竣工验收和办理房屋所有权证实际上并无强制性的规定。在城郊结合部，农民集体在集体所有的土地上建盖自用房屋，且所建盖的房屋未按建筑法的规定进行建筑工程的设计，也没有相应的消防设计，后将自用房屋
