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1、前 言一、项目立地分析1、地块立地分析2、地块SWOT分析二、商业定位分析1、城市概况2、城市经济发展3、城市规划发展三、海安商业市场概况1、海安商业现状1）、人民路商业业态分析2）、曙光路商业业态分析3）、中坝路商业业态分析4）、文峰大世界商业业态分析5）、恒天新世界商业业态分析6）、安达步行街商业业态分析7）、贵都广场商业业态分析8）、地板一条街业态分析,2、商业物业类型及模式分析3、项目商业总体定位4、商业主题定位5、推广案名建议6、核心推广理念四、商业规划1、周边人流量分析2、消费客源分析3、总体商业规划4、东大街海天国际商业业态建议5、主力店的选定 6、主力店招商建议7、价格建议 8
2、、建筑形态、风格建议 五、B区商业推广策略1、销售模式分析2、销售中常见问题3、招商策略方案,4、招商周期拟定A、第一阶段（准备期）B、第二阶段（客户预约期）C、第三阶段、正式公开招商期D、第四阶段、持续招商期和收尾期六、B区商业销售策略1、客户定位2、项目营销推广策划客户定位1）、入市商铺的选择2）、销售策略3）、销售区域4）、价格策略5）、推广策略,前言,面对业态凌乱、品牌形象差、租金率比一街之隔的人民中路低几倍的商业现状，如何重塑东大街的千年商贾之地的品牌形象，是我们值得深思的一个问题。 一方面我们看到宁海路曙光路文峰大世界的整体统一规划、招商、管理，取得一定的成果，也将成为海安未来的核
3、心商圈。同时我们也可以看到，与本案一街之隔的中大街内街，业态凌乱、品质低下，是造成租金比人民中路低的直接原因。通过以上的分析后，我们可以得出，对于一个商业项目来说，前期的准确定位、良好的招商、统一的管理是非常重要。,本案在位置等很多方面与中大街类似，如果我们不能突破这种困境，那么，我们就成为第二个中大街。如果突破这种困境，一方面树立了亚伦地产城市商业运营商的品牌形象，东大街项目也将成为海安的主题式商业标杆；同时也复兴了东大街千年商贾之地的品牌形象。,品牌形象差,业态凌乱,租金率低下,海安商业标杆,中大街现状,凌乱街铺、形象差,整体定位，统一规划,商业面前现状,不成功！,成功！,通过前面对项目全
4、面的诊断与思考,如何才能取得成功？,PART1：项目立地及分析,优势(Sterngths)本案地处海安老城区东大街，南依人民路，交通便捷，周边商业氛围浓厚；整体70万平米的超大体量规划。劣势(Weakness)随着文峰电器的南迁，与城区其他商业相比，本案区域商业业态比较杂乱，形象差，没有特色亮点。机会 (Opportunity)高速发展的经济，主题式商业的缺乏。本案区域是城市重点打造的旅游版块，项目以北是城市规划的核心居住区，存在一定的商业机会。威胁 (Threats)城市核心商圈南移，两横两纵路段的商业，日趋成熟。,二、地块SWOT分析,PART2：商业定位分析,海安2007-2010年地区
5、生产总值每年保持50亿元左右的增长额。消费品零售总额每年保持20亿元左右的增长额。城市经济发展势头良好，城市消费持续增长。,二、城市经济发展,2007-2010年海安地区生产总值与消费品零售总额,2007-2010年，海安城镇人均可支配收入持续增长，每年保持10%以上的增长率。截止2010年，海安城镇人均可支配收入突破2万元大关，全省排名24位，城镇人均购买力大大提高。,2007-2010年海安城镇人均可支配收入,海安县城市总体规划纲领是“南移”，以大交通、大枢纽为方向，将城市与火车站融合。而城北将以核心居住区为规划发展方向，连接老城区与城北区两大城市版块的人民东路段是集文化、教育、旅游、高档
6、居住区为一体的区域。,三、城市规划发展,PART3：海安商业市场概况,该路以经营业态主要以电动车专卖店为主占47%，其他业态较为混杂。该路段越向东业租金越高；人民西路租金由西向东递增，租金价格1.52元/天。主要以电动车专卖店为主，整体租金价格偏低，商业形象较低,1、人民路商业业态分析,人民西路西段,该路段以服饰、饰品、眼镜、餐饮为主占到35%和27%，日用杂货则占到13%。商业形象一般；该路段租金价格，租金价格约23元/天。业态服装餐饮为主，商业形象一般，租金较高,1、人民路商业业态分析,人民西路东段,该路段统计分析主要从人民中路，经营业态主要以服装类、鞋帽、化妆品为主，占到57%，手机卖场
7、较多占17%，银行占10%；租金 水平较高，该路段租金 价格47元/天。服饰类经营占主导，沿街底商为主，租金水平较高。人民路段商业形成较早，为自行形成的商业圈，业态较为混乱，形象一般，存在一定的分流现象。,1、人民路商业业态分析,人民中路,该路段统计分析主要是曙光西路西段，业态服装鞋帽占34%，餐饮占到22%，日用杂货11%，主要以沿街小店铺为主，形象档次较低；该路段租金价格1.52.5元/天。服饰餐饮经营占主导，沿街底商为主，租金水平一般,2、曙光路商业业态分析,曙光西路,该路段统计分析人民曙光中路路段，经营业态 主要 以服装类、鞋帽、化妆品为主，占到65%，该街道是老街新开，路南主要是沿街
8、小店面，无统一规划，业态杂乱；路北主要以沿街精品店为主；该路段租金价格56元/天。服饰类经营占主导，商业氛围浓厚，租金水平较高。,2、曙光路商业业态分析,曙光中路,该路段统计分析主要从人民中路至长江路，经营业态主要以服装类、鞋帽、化妆品为主，占到67%，餐饮占22%，主要以沿街小店铺为主 ，自行形成新城市商业圈，商业形象一般；该路段租金最高，租金价格69元/天。服饰类经营占主导，餐饮占一部分比重，租金水平最高，人气最旺,3、中坝路商业业态分析,中坝中路,文峰大世界是南通地区的商业标杆，它所属的区域位置代表着该区域会成为或已经成为该地区的商业中心；海安文峰大世界位于宁海中路和江海中路交界处，海安
9、文峰目前周边的商业主要以洗浴、餐饮、宾馆、手机、服装、美容美发、鲜花礼品文化用品、烟酒杂货店为主。周边 商业形象一般。租金约3元/天该路段目前业态杂乱，无统一规划，但是随着文峰的搬迁，该路段应该会有部分品牌专卖店的迁入。,4、文峰大世界商业业态分析,恒天新世界位于宁海路与曙光路交汇处，是集餐饮、娱乐、休闲为一体商业中心，一楼主要要精品专卖店、超市、电器；二楼、三楼规划精品服饰；四楼是娱乐休闲中心。该商业区一层沿街3.8万，内铺一层1.1万1.6万、二层1.2万1.3万，三四层0.5万目前该商业区二、三楼基本闲置，该区域因为引进了苏果超市、国美电器、永乐影城，为该项目聚集了一部分的人群，但总体经
10、营状态欠佳。,5、恒天新世界商业业态分析,安达步行街位于宁海路与曙光路、宁海路与中坝路交汇处，目前一楼已全部招商完成，沿街店面主要经营精品服装、内街主要是皮草及儿童娱乐，服饰行业占到80%以上。一、二层均价2万，沿曙光路一层价格为3.6万；内街一层1.8元/天；二层1元/天左右；三层0.4元/天；外街6元/天左右。目前只租不售。该商业街建筑形式新颖，有统一规划，装修风格一致，商业形象较好。但是由于该街区对面商业杂乱，该商业应属单边商业，人流量稍有不足。,6、安达步行街商业业态分析,该路段统计分析主要从长江路、中坝南路，该项目主要引进了苏果超市，周边有商务休闲配套、市政中心、金融、新兴住宅小区等
11、配套设施，主要以苏果超市为主力旗舰店的商圈。随着政府行政中心的南移，该地段商圈逐渐形成，最终有可能会成为城市南部最具竞争力的商业中心。,7、贵都广场商业业态分析,该路段统计分析主要江海路至长江路，经营业态餐饮为主，占到43%，家居地板占33%，五金配件11%，地段是海安最知名的餐饮街；沿街商铺平均租金四层连租0.4元/天。以餐饮业为主，自行形成的商业圈，知名度较高，商业形象一般,8、地板一条街业态分析,二、商业物业类型及模式分析,随着新文峰的南迁，城南SHOPMALL的商圈已经逐步成熟，宁海路商圈、中坝路商圈以及人民中路商圈在业态上基本自成体系。恒天新世界、贵都广场、明珠城、安达步行街等已经呈
12、现出一定的商业集聚效应。分析得知，无论从物业类型还是消费人群，本案不具备卖场式商业的先天条件，物业类型也不符合裙房商业的思路定位，随着经济的高速发展，街铺商业模式已经落后时代发展的脚步，将逐渐被淘汰。一种全新主题式商业是我们唯一的突破口！,三、项目商业总体定位,商业主题定位,人均GDP4000美元,购物+休闲、娱乐、美食,70万平米高档住区,东大街、学校、 韩国均故居,购物+休闲、美食,购物+旅游、文化、教育,购物 + 休闲、娱乐、美食 = 生活广场,四、主题定位,主推案名： 花样年华 生活广场,五、案名建议,辅推案名： 乐 活 城,东大街文化底蕴 + 休闲、娱乐、美食、购物,休闲、娱乐、美食
13、、购物 + 70万平米规模,花样年华（休闲、娱乐、美食、购物）,六、核心推广理念,品味无限美好生活,PART4：东大街商业规划,目前北城区主要有中大街、新华新村、教师新村、海洲花园、锦绣花园已经入住，其他项目还处在销售及规划过程中，整个北城区消费力相对不足。但是未来3、5年后，随着各个项目的交付使用，北城区的消费人群将达到10人，这也将是本案商业推广成功的一个重要支撑点。,一、周边人流量分析,三、总体商业规划,精品连锁区休闲娱乐、特色餐饮区文化街区生活配套街区,四、东大街海天国际商业业态建议,人民路商业引入银行、金融系统、便利店、引入一线品牌旗舰店，以品牌旗舰店（如：耐克、阿迪、杰克琼斯等）带
14、动其他精品连锁店进驻人民东路区域（如：特步、森达等）；A区沿河段引进休闲餐饮（如：上岛咖啡、茶座、简餐、特色餐饮等）；B区如意路段引进美容健身行业、培训机构、美容美发便利店、婚纱摄影、足浴等；石板街作为海安城的老街区，可打造成具有文化特色的、展示海安城产业的街区。（如：丝绸、河豚等）B、C区新华路段作为社区配套，引入洗衣店、便利店、花店、药房等。A区新华路段及C区如意路段毗邻海中，可引进书店、音像店、运动产品店。,精品连锁店、金融特色餐饮休闲娱乐 美容健身,打造 海安主题式商业标杆 花样年华生活广场,五、主力店的选定,六、主力店招商建议,七、价格建议,项目部分主力店运营成功，商业价格可整体往上
15、提升！,1、海安部分项目价格、租金列表,以上数据可以看出单价为2000035000元的项目都为海安商业圈，商业氛围浓厚。社区商铺、次级商业的单价普遍较低，单价仅在10000元左右。项目对面人民东路单层的沿街店面的售价也仅为16000元。,2、项目价格测算,1、按照目前人民东路租金计算15年收回成本，单价应为：3元/平方/天*365天*15年=16425。2、收益法：公式解释：V=A/(Y-g)*1-(1+g)/(1+Y)n 式中 g净收益逐年递增的比率，假定为4（参考中国目前年通货膨胀率，一般可比商业递增行规为年递增58之间，本数值选取为保守做法） Y为目前商业地产正常初始回报率，假定为7。
16、A为目前本案周边商铺租金比较，底层3元/天，年收益为1095元/。 n为产权到期年限。扣除2年建设期及3年养铺期为35年此公式的假设前提是：净收益按一定比率g递增；收益年限为有限年n。,2）计算过程V=A/(Y-g)*1-(1+g)/(1+Y)n 1095/(7-4)*1-(1+4)/(1+7)35 23360元/3）收益法计算得出本项目商业现值估价为：23360元。3、按照市场比较法计算：项目与中大街内街、人民东路、恒天新世界、人民西路、中洋现代城进行比较，单价应为20801元。比较方式如下：说明：根据购买客户可能会提到的项目，选取市场比较楼盘，根据判断比较确定对本项目影响的权重：重点比较：人民东路20一般比较：人民中路20、中洋现代城附近20、恒天新世界30%、人民西路10%根据市场调查和进行项目因素调查，打分取值在11之间，表示各因素的影响程度；楼盘折实均价为该比较楼盘实际销售均价；比较价格折实价格（1合计得分）根据选定的市场比较楼盘的比较价格，得出该项目的均价。,
