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1、房地产开发与经营课程设计第 1 页 共 25 页邯台大厦开发与经营可行性研究前述一、项目概况工程名称 邯台大厦建设单位 邯郸市邯台房地产开发有限公司设计单位 中煤邯郸设计工程有限责任公司施工单位 江苏省江建集团有限公司施工单位等级 一级 建筑层数 地上 21 层，地下 2 层结构类型 框剪 建筑高度 83.1m物业类型 商住两用楼容积率 6.0 建筑密度 39%绿地率 30%建筑面积总面积 54107 平方米。17 层商业面积 17619 平方米，821 层办公面积 25220 平方米，屋顶机房面积 540 平方米，地下一层商业面积 1847 平方米，地下一层地下二层地下室面积 2518 平方
2、米，地下一层二层车库面积 6300 平方米。开工日期 2010 年 12 月 16 日计划竣工日期 2011 年 11 月 16 日楼盘均价 5500/平方米楼盘主打 坐瞰城市上席，守望城市繁华，领掌中华大街；恰逢市场价 值洼地，以小投入，安享未来惊人财力房地产开发与经营课程设计第 2 页 共 25 页二、施工企业简介 江苏省江建集团有限公司始创于 1958 年。初为“江都县建筑工程公司”，1980 年改称为“江都县建筑安装工程公司”，1994 年江都撤县设市，公司更名为“江都市建筑安装工程公司”，2000 年 4 月改制更名为“江都市建筑安装工程有限公司”，2000 年 12 月江苏省经济贸
3、易委员会批准以江都市建筑安装工程有限公司为母公司组建江苏省江建集团，公司更名为江苏省江建集团有限公司。公司经 50 多年的发展，现拥有 6 个控股子公司，29 个专业性或区域分公司及三个工程处。分布在全国 20 个省、市、自治区，并先后进入科威特、俄罗斯、新加坡、约旦、印尼、香港等国家和地区施工，在国内外承建了一大批有影响的“高、大、难、新”工程。成为独立承担各类房屋建筑、机电设备安装及建筑装饰装修等工程施工的总承包企业。具有房屋建筑工程施工总承包一级、机电设备安装工程专业承包一级资质；兼具钢结构工程、起重设备安装工程、建筑装修装饰工程专业承包二级资质，高耸构筑物工程专业承包三级资质。1998
4、 年公司通过 ISO9002 质量体系认证；1999 年公司获得对外经济合作经营资格；2003 年公司通过质量/环境/职业健康一体化认证。近 10 余年来，企业获得“鲁班金像奖”7 项，国家装饰工程奖和国优奖各 1 项，省级优质工程 68 项，国家级新技术示范工程 2项，国家级 QC 活动小组成果奖 2 项，省级工法 4 项。 第一章 项目用地周边环境分析一、项目土地性质调查1、地理位置 中华南大街西侧，三堤路以南，公安局家属住宅小区以北2、土地使用现状 该地块属于原有建筑拆除新建类型，土地已属熟地，邯郸市将其规划为商业用地，目前项目处于建设后期，即将竣工验收，水、电、气、热等基本铺设完毕，但
5、建筑物前面的道路尚未硬化。二、项目用地周边环境调查1、地段优势 房地产开发与经营课程设计第 3 页 共 25 页该地块位于邯郸市区南部核心区域，领袖中华大街，商圈成熟，消费强劲，中华南大街西侧，属路边地块，北侧有中华南住宅小区，为低层建筑，南侧是零星的市政建筑物。2、本地块交通条件最具优势的莫过于门前的中华南大街，中华南大街向南延伸至南环路，向北与学院北路、渚河路、和平路市内干道交叉。向北走约 100m是中华南小区公交站口，这里有 6 路、33 路、37 路、205 路等公交车，并且直接与中华南大街联通，可谓交通便利，四通八达。3、项目南侧百米范围内有小吃街、药店、书店、天客隆超市、服装小店、
6、亚森家具城、工商银行、中国银行、建设银行等并与学院北路交叉，有中国移动和邮政储蓄，项目以北是中华南小区，中华南大街东侧是罗三小区第二章 区域市场现状及其趋势判断一、宏观经济运行状况（一）国内生产总值今年上半年， 我国第一产业投资同比增长 12.6%，第二产业投资增长 24.6%，第三产业投资增长 26.5%。在行业中，1-4 月份，电力、热力的生产与供应业投资 2287 亿元，增长 4.2%；石油和天然气开采业投资 491 亿元，增长 8.3%；铁路运输业投资 1415 亿元，增长 26.9%。（二）房地产市场状况在国家统计局发布的 3 月份房价统计数据显示，70 个大中城市住宅销售价格指数
7、3 月份同比是全部实现上涨的，其中像石家庄的涨幅最大达到 11.5%，从环比的数据上来看，北京、上海等城市基本都保持了一个相对的持平。1、新建商品住宅价格变动情况 a、与 2 月份相比， 3 月份环比价格下降和持平的城市个数增加了 6 个。 环比涨幅比 2 月份缩小的城市有 29 个。 b、与去年同月相比，70 个大中城市中，同比价格下降的城市有 2 个，比 2 月份增加了 1 个，同比涨幅回落的有 46 个城市，比上月增加了 16 个。 3 月份，同比涨幅在 5%以内的有 26 个，比 2 月份增加了 2 个。 2、二手住宅价格变动情况 a、与上月相比， 70 个大中城市中，环比价格下降的有
8、 16 个城市，持平的有 10 个城市。 b、与 2 月份相比，3 月份环比价格下降和持平的城市个数增加了 6 个。环比价格涨幅超过1.0%的城市有 3 个，比 2 月份减少了 2 个。 c、与去年同月相比， 70 个大中城市中，同比价格下降的有 5 个城市，涨幅回落的有 45 个城市，比上月增加了 23 个。3 月份，同比涨幅在 5%以内的有 41 个，比 2 月份增加了 1 个。 （三）房地产开发景气指数2011 年 1-4 月份，我国房地产开发投资 13340 亿元，同比增长 34.3%。其房地产开发与经营课程设计第 4 页 共 25 页中，住宅投资 9497 亿元，增长 38.6%。1
9、-4 月份，全国房地产开发企业房屋施工面积 352472 万平方米，同比增长33.2%；房屋新开工面积 56841 万平方米，增长 24.4%；房屋竣工面积 17127 万平方米，增长 14.0%，其中，住宅竣工面积 13685 万平方米，增长 13.8%。1-4 月份，全国商品房销售面积 24898 万平方米，同比增长 6.3%。其中，住宅销售面积增长 5.8%，办公楼增长 4.4%，商业营业用房增长 7.7%。商品房销售额 14078 亿元，同比增长 13.3%。其中，住宅销售额增长 11.0%，办公楼和商业营业用房分别增长 23.8%和 26.6%。1-4 月份，房地产开发企业本年资金来
10、源 25362 亿元，同比增长 17.4%。其中，国内贷款 4800 亿元，增长 5.4%；利用外资 222 亿元，增长 62.3%；自筹资金 9486 亿元，增长 27.2%；其他资金 10853 亿元，增长 14.8%。在其他资金中，定金及预收款 6449 亿元，增长 23.1%；个人按揭贷款 2753 亿元，下降6.8%。4 月份，全国房地产开发景气指数为 103.19。5 月份，全国房地产开发景气指数（简称“ 国房景气指数 ”）为 95.94，比 4 月份提高了 1.18 点。 从分类指数看：房地产开发投资分类指数为 93.13，比 4 月份提高 1.93 点;本年资金来源分类指数为
11、96.62，比 4 月份提高 2.32 点;土地开发面积分类指数为 92.55，比 4 月份回落 0.15 点;商品房空置面积分类指数为 89.05，比 4 月份回落 2.15 点;房屋施工面积分类指数为 93.93，（四）近期国家宏观金融政策中国人民银行 2011 工作会议部署人民银行将继续实施适度宽松的货币政策，进一步加强流动性管理，处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构和管理通胀预期的关系，深入推进金融改革发展，维护金融安全稳定，提升金融服务和管理水平，加强党的建设和干部队伍建设，强化内部管理，各项工作取得了房地产开发与经营课程设计第 5 页 共 25 页显著成效：1、广义货币增长 1
12、7.2% 1 月末，广义货币(M2)余额 73.56 万亿元,同比增长 17.2%，比上年末和上年同期分别低2.5 和 8.9 个百分点；狭义货币(M1)余额 26.31 万亿元,同比增 长 13.6%，比上年末和上年同期分别低 7.6 和 25.4 个百分点；流通中货币(M0)余额 5.81 万 亿元,同比增长 42.5%。由于春 节因素，当月流通中货币增加 1.35 万亿元。 2、本外币贷款增加 1.11 万亿元，其中，人民币贷款增加 1.04 万亿元，外币贷款增加 130 亿美元 1 月末，本外币贷款余额 51.40 万亿元，同比增 长 18.3%；当月本外币贷款增加 1.11 万亿元，
13、同比少增 3113 亿元。人民币贷款余额 48.35 万亿元，同比增长 18.5%，比上年末和上年同期分别低 1.4 和 10.8 个百分点。当月人民 币贷款增加 1.04 万亿元，同比少增 3182 亿元。分部门看，住户贷款增加 3306 亿元，其中，短期贷款增加 1363 亿元，中长期贷款增加 1943亿元；非金融企业及其他部门贷款增加 6905 亿元，其中，短期贷款增加 2675 亿元，中长期贷款增加 4834 亿元，票据融资减少 810 亿元。外 币贷款余额 4636 亿美元，同比增长 19.5%，当月外币贷款增加 130 亿美元。 3、本外币存款减少 323 亿元，其中，人民币存款减
14、少 203 亿元，外币存款减少7 亿美元 1 月末，本外币存款余额 72.71 万亿元，同比增 长 16.9%；当月本外币存款减少 323 亿元，同比少增 1.44 万亿元。人民币 存款余额 71.23 万亿元，同比增长 17.3%，比上年末和上年同期分别低 2.9 和 10.0 个百分点。当月人民 币存款减少 203 亿元，同比少增 1.41 万亿元。其中，住户存款增加 1.42 万亿元，非金融企 业存款减少 1.27 万亿 元， 财政性存款增加 2385 亿元。外币存款余额 2250 亿美元，同比增 长 5.1%，当月外币存款减少 7 亿美元。 4、银行间市场人民币交易活跃，市场利率明显上
15、升 2011 年 1 月份银行间市场人民币交易累计成交 12.60 万亿元，日均成交 5999 亿元，日均成交同比增长 6.7%。 1 月份银行间市场同业拆借月加权平均利率为 3.70%，比上月高 0.78 个百分点；质押式债券回购月加权平均利率为 4.29%,比上月高 1.17 个百分点。（五）社会消费品零售总额，居民消费价格指数5 月份，社会消费品零售总额 14697 亿元，同比增长 16.9%，增速比 4 月份回落 0.2 个百分点。其中，限额以上企业（单位）消费品零售额 6787 亿元，增长 22.7%。1-5 月份，社会消费品零售总额 71268 亿元，同比增长 16.6%，增速比
16、1-4 月份加快 0.1 个百分点。从环比看，5 月份社会消费品零售总额增长1.28%。5 月份，居民消费价格同比上涨 5.5%。其中，城市上涨 5.3%，农村上涨6.0%；食品价格上涨 11.7%，非食品价格上涨 2.9%；消费品价格上涨 6.2%，服务项目价格上涨 3.9%。分类别看，食品价格同比上涨 11.7%，烟酒及用品类价格同比上涨 2.6%，衣着类价格同比上涨 1.8%，家庭设备用品及维修服务价格同比上涨 2.5%，医疗保健及个人用品类价格同比上涨 3.2%，交通和通信类价格同比上涨 0.7%，娱乐教育文化用品及服务类价格同比上涨 0.6%，居住价格同比上涨 6.1%。1-5 月份，居民消费价格同比上涨 5.2%。（六）我国个人购房贷款情况房地产开发与经营课程设计第 6 页 共 25 页中国人民银行日发布的年一季度货币政策执行报告披露，中国房地产贷款余额增速自年月份以来持续回落。其中，个人购房贷款增速连续个月下滑，房地产开发贷款增速连续个月下滑。报告披露，截至年月末，
