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1、 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料江苏 XXX 财富广场项目营销策划方案市场篇一、市场调查与市场机会分析1. 市场调查分析（1） 宿迁房地产市场调查与分析1-1、宿迁全市经济近年来迅猛发展，为房地产业的发展带来了一个成熟的时机。2005 年宿迁市完成房地产开发投资 23.3l 亿元，占全市固定资产投资的 11.8%，房地
2、产业增加值 14.28 亿元，占GDP 比重的 4.25%。房地产业已成为宿迁市地方财政收入的重要来源，在经济建设中占据着举足轻重的地位。1-2、当前，宿迁市房地产业正处于快速增长期，房地产市场供销两旺。全市住宅均价 2005 年达到 1450 元/，其中市区住宅均价为 1786 元/，涨幅达 15%。同期，城市居民收入也相应增长较快。1-3、自 2001 年来，宿迁市政府取消经济适用房建设，积极推进住房商品化、货币化改革，建立多层次住宅保障体系，合理开发高档、中档、普通住宅，以满足不同层次的住宅需求，促进住宅建设的健康发展。在房地产市场价格保持总体稳定上升的同时，将投资商品住宅建设作为该市当
3、前房地产开发的重点目标，同时引导投 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料资于办公楼和商业营业用房在整个房地产业发展中保持合理的比例，全市开发资金的投资方向和投资结构日趋合理。1-4、为了高起点、高标准地实施房地产综合开发，宿迁市政府积极组织和引导房地产开发企业连片开发，鼓励建设较大规模的住宅小区，增强小区配套功能。在开发建设
4、住宅小区的同时，为了使居民的居住条件和居住水平实现质的飞跃，系列物业管理规章制度，全面实施了规范化、法制化管理。 1-5、宿迁房地产业前景十分看好，发展空间巨大。商品房需求量将继续大幅度上升，到 2010 年，宿迁市区城市人口要达到 50 万人以上。随着宿迁城市化进程的不断加快，城市规模进一步扩张，城市人口将迅速增加，商品房需求量将呈逐年上升趋势。目前，具有战略眼光的投资者已把目光转移到宿迁地区。同时随着人均经济收入的不断增长，需求旺盛，住宅产业将处于快速增长期，居民的潜在购买力很大，同时，根据有关部门调查，居民在住房领域的消费已从改善自身居住条件，转向理性投资房地产业的方向发展。1-6、从理
5、性的角度出发，在看到宿迁房地产市场总体大发展的前景之下，这个市场同时也存在着诸多的矛盾，宿迁老城区、新区、宿豫新区三大板块的市场饱和度日益趋近，商品房空置率不断增大，宿迁本地房地产的发展增速明显高于 GDP 及居民收入的增速，这就隐含了经济泡沫于其中，加上国家关于房贷按揭利率的上调，对房产投资的适度政策加压等市场政策影响，实际上对开发商来讲都是一种考验。所以，把握机遇，认清形势，才可以在大环境中立足。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业
6、、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料分析：宿迁市房地产市场的规模日趋壮大，这与宿迁建市八年来城市化水平的不断发展壮大是分不开的。居民生活水平的提高，对商品房需求量的增长，加上政府的大力招商引资，对房地产开发的若干优惠政策，客观上刺激了房地产市场的发展。同时也出现了由于房地产开发过热、发展增速过快、投资者比例大于自用者比例，也导致了部分商品房空置率过高等现象。（2） 市内各区域竞争楼盘调查与统计分析宿迁市区由京杭大运河和古黄河两条河自然分割成城东、城中、城西三个区域，运河以东为城东片：即宿豫区，两河之间为宿迁老城城中
7、片，古黄河以西为城西片，即新区。城东片由于区位上在宿豫，市区居民对其认同感较低，房屋售价在三个片区中最低。但随着运河“五桥”的相继建成通车，宿豫区进市区的途径将更加便利。同时宿豫新区的建设工作也在推进，该区域的房地产开发量迅速攀升。代表性楼盘为江山国际花园与中通名仕嘉园。江山国际花园概况：16 万平方米，建筑以多层为主，配以底层商业，与一部分别墅，其中住宅占 13.5 万平方，酒店与约 2 万平方。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、
8、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料价格：1600-1800 元/平方米，跃层 1200-1300 元/平方米（面积200 多平方米）地理位置：宿豫新区 开发商：宿迁新城房地产开发有限公司建筑设计：浙江工业大学建筑设计研究院 江苏都市建筑设计有限公司宣传重点：高档生活开盘时间：2005 年 8 月锦华名园概况：30 万平方米，建筑以多层为主，配以底层商业、小高层公寓，建筑错落有致；容积率：1.28楼间距：1：1.4绿化率：43.16%价格：1600-1800 元/平方米，跃层 1200-1300 元/平方米（面积20
9、0 多平方米）地理位置：位于宿迁城东。京杭大运河以东珠江路和长江路之间。开发商：锦华房地产开发有限公司（浙江杭州湾投资集团公司子公司）建筑设计：上海同济大学规划建筑设计研究院 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料宣传重点：景观配套销售情况：仅剩跃层，其余销售结束。开盘时间：2004 年初城中片：即老城区，宿迁本地人对该片区认
10、同感最高，由于周边商业、银行、学校、医院、服务等设施配套齐全，成为购房的首选区域，首价在三个片区中最高，目前总上市楼盘中商业项目占很大比重，城中片区代表性楼盘为时代广场与金港国际广场。时代广场概况：总建面 35000 平方米，建筑以商业为主，配以住宅及办公。价格：商业：一层 1600026000 元/平方米，二层 800010000元/平方米，三层 36004600 元/平方米；住宅 18002000 元/平方米地理位置：幸福中路 开发商：宿迁万兴房地产开发有限公司建筑设计：江苏建筑科学研究院宣传重点：宿迁黄金地段开盘时间：2004 年 7 月发展现状：已开业 中管网房地产频道 作为国内最大、
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12、面积：3200 平方价格：2000 元/平方米左右地理位置：黄河北路左侧开发商：宿迁市金谷房地产开发有限公司建筑设计：浙江省城建设计研究院 江苏省徐州十城乡设计研究院宣传重点：高档开盘时间：2004 年 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料浩源国际购物中心概况：总建面积 5 万多平方，商业 SHOPPING MALL概况：3
13、0 万平方米，建筑以多层为主，配以底层商业、小高层公寓，建筑错落有致；主力套型：20-70 平方可售套数：1000 户价格：8500 元/平方米， 5000 元/平方米，3000 元/平方米，地理位置：幸福中路 257 号开发商：宿迁浩源房地产开发有限公司宣传重点：黄金地理位置销售情况：3 月份达到 55%开盘时间：2004 年 8 月金鼎名座（上海城）概况：小高层建筑，地层两层商铺价格：2000 多一点元/平方米地理位置：中山路与黄河路交界 开发商：南通鼎典置业有限公司宿迁分公司宣传重点：位置，高档开盘日期：2004 年上半年凤凰城（东大街） 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度
14、最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料概况：多层建筑，地层两层商铺地理位置：东大街与黄河路交界 宣传重点：位置，高档开盘日期：2004 年上半年现状：住宅基本正常入住，商业经营状况一般，招商不到位城西片：即新城区，是目前宿迁市房地产发展的重点，市民对新城区基本认同，以住宅项目为主，市场价格较低。代表性楼盘为富丽莱嘉苑与天星花园。天星花园概况：多层，21 幢住宅楼，幼儿园和部
15、分沿街商店价格：1600-1800 元/平方米，跃层 1200-1300 元/平方米地理位置：人民大道和威海路交界 开发商：宿迁天星房地产开发有限公司宣传重点：周边配套及周遍自然环境开盘时间：04 年以前通城山庄概况：建筑以多层为主，配以商业价格：1600-1800 元/平方米 地理位置：青岛路右侧 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料开发商：宿迁市通成房地产开发有限公司宣传重点：欧洲风格目前情况：销售积压下的少量套数开盘时间：较早富丽莱嘉苑概况：11 万平方米，建筑以多层为主，配以底层商业、小高层公寓，建筑错落有致；绿化率：35%价格：1650-2000 元左右/平方米 地理位置：新区平安大道左侧开发商：宿迁路建房地产开发有限公司宣传重点：建筑设计造价开盘时间：二期 7 月份（3） 项目概况分析项目案名：江苏 XXX 财富广场总建筑面积：389
