“互联网+”系列报告之五-从行业属性看待地产“互联网+”

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1、 谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准 1 1券研究报告 行业 研究 /深度研究 2015年 04月 21日 房地产 增持 （维持） 房地产开发 增持 （维持） 曹光亮 执业证书编号： 究员 0755翔 0755系人 首开股份 (600376):不断升级的京城一哥 “破净”了无痕 2华侨城 A(000069):主业水乳交融，穿越周期的大而美 “奥运”令钢材出口突增 7 月出口数据点评 3房地产开发 /房地产 :房地产将成观察与思考为何 如此受伤？ 从行业属性看待地产 “ 互联网 +” “互联网 +”系列 报告之五 投资要点： 地产行业 源分析： 地产业商业模式简单，但本质属性却较为

2、复杂，有些甚至超出市场经济系统的范畴。我们将地产行业的属性划分为以土地升值为代表的阶级属性，金融属性、商品属性和服务属性。 09 年到现在的房地产行业 值为 如果 按照地产行业的四个属性进行分解， 会发现 开发商 主要来源为阶级属性（土地升值），贡献了 百分点， 其次为 金融属性（对应资本的固定收益）则贡献了 百分点，而占用开发商大量精力的设计、建造、施工、物业管理等等，给开发商贡献的 负值，拉低了行业 为 百分点。 地产 业需要互连网 ： 由于 地产也 要来源为阶级属性和金融属性 ,这意味着地产行业很难被互联网技术颠覆 ,也就是说很难存在突破性的商业模式能够绕过政府管控以及开发商多年练就的低

3、成本融资能力 这是因为占用开发商大量经理的设计、建造、装修、物业管理、房产交易环节的商业模式是失败的，这 些生产活动不仅没有提升行业 而拉低了行业的盈利能力。如果能够有新的商业模式出现，传统地产商不仅不会成为新业态的障碍，反而会成为坚定的支持者。 代理与中介，楞的怕不要命的，线上企业将通过 覆整个业态 。 中国地产业正在发生两个变化，一是进入白银时代，拥有蓄客能力的代理企业价值逐渐增强，利润变得丰厚。二是二手房交易占比越来越大。原本不起眼的地产中介业务逐渐变得有利可图。另外，这两个领域原本的商 业模式就存在瑕疵。从代理市场看，线下代理公司的蓄客能力明显偏弱 。 从二手房交易来看，地产中介的铺面

4、租赁线下拓展的模式导致成本高昂， 佣金 率难以下降 ，以深圳平均 交易中介费看，这在互联网时代简直不可理喻。 尽管也有线下企业试图 从线下往线上发动进攻，抢回行业制高点。但我们认为这对传统代理、中介来讲，这很容易陷入左右手互博的窘境。除非线上企业集体犯下战略性错误，线下企业打赢的概率很低。 因此，我们非常看好以搜房为代表的线上企业的转型。 装修产业，急需阿里巴巴式巨头公司 ： 家装领域痛点之多，不亚于淘宝兴起之前的小商品批发市场。主材成品加价过高、成本不透明、无法提前预知 装修效果、监 工劳力费时、装修后不满意投诉 无门等等。这些都需要阿里巴巴式的平台公司，发展新的商业模式，连接施工方与需求方

5、，并消除交易过程中的种种痛点。比如土巴兔就在这方面做了很多有意义的尝试。 物业管理，迫切需要找到买单的那只狗 ： 物业费价格受到政府管制，物业管理公司大多处于入不敷出状态，一般需要开发商接济才能够生存， 但是物业管理公司拥有的小区入口和跟业主保持高强度接触方面的确存在得天独厚的优势，只不过这种优势的货币化过程较为艰难。如果物业管理公司能够找到买单的那只狗 ，能够实现盈利的同时不影响到开发商的品牌形象， 业务很容易 快速扩张。比如彩生活在这方面的积极探索 我们认为互联网时代的地产业不会被颠覆，相反随着新兴商业模式的兴起，地 产业很可能出现新业态与传统互联网公司共生共荣、互相促进的局面。 %20%

6、40%60%80%100%1401 1404 1407 1410房地产 房地产开发 沪深 300 行业走势图 相关研究 行业评级： 行业研究 /行业月报 | 2015 年 04 月 谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准 2 2正文目录 地产行业的四大属性与利润来源 .级属性 .融属性 .品属性 .务属性 .产行业 源分解 .联网 +，地产服务业需要也正在产生互联网巨头 .理与中介， 楞的怕不要命的，线上企业将通过 覆整个业态 .修产业，急需阿里巴巴式巨头公司 . 12 物业管理，迫切需要找到买单的那只狗 . 14 行业研究 /行业月报 | 2015 年 04 月 谨请参阅尾页重要声

7、明及华泰证券股票和行业评级标准 3 3地产行业的四大属性 与利润来源 阶级属性 从生产角度来看， 生产资料所有制是划分阶级的根本标准。 生产资料的不同占有关系决定了人们必定会有不同的经济利益 ，而这又会直接影响到人们的生活方式、教育程度以及利益等 。列宁明确地指出： “区别各阶级的基本标志，是它们在社会生产中所处的地位，也就是它们对生产资料的关系。 ”土地作为 最为 重要的生产资料，是人们从事物质资料生产所必需的物质条件。 土地所有权的规定往往决定了社会的经济结构 ,以及社会成员的阶级归属 都或多或少地与土地所有权的变更相关 要为国民共享。而新中国建立后的 1982 年宪法则进一步规定了土地归

8、国家所有。 表格 1： 中国历次土地改革 时间 背景 文件 内容 太平天国 天 朝 田亩制度 第一，确立了平均分配土地的方案；第二，农、副产品的生产与进步性：一个以解决土地问题为中心的比较完整的社会改革方案。分配；第三，建立“有田同耕，有饭同食，又一同船，有钱同使，无处不均与，无处不保暖”的理想社会。 1905 年 11 月 孙中山将同盟会的政治纲领概括为三民主义 同 盟 会 机关报民报发刊词 民生主义即社会革命，指的是“平均地权”，也就是核定全国土地的地价，其现有之地价，仍属原主；革命后的增价，则归国家，为国民共享 井冈山土地法 1928 年 12 月 以立法的形式，首次肯定了广大农民以革命

9、的手段获得土地的权利。 土地改革运动 1946年 5月 4日 在全面内战爆发的前夕，根据中国社会的主要矛盾和社会革命的中心工作的变化 关于清算、减 租 及 土地问题的指示（史称五四指示） 是要坚决地支持和引导广大农民群众，采取各种适当方法，使地主阶级剥削农民而占有的土地转移到农民手中；用一切方法吸收中农参加运动，决不可侵犯中农土地；一般不变动富农土地，对富农和地主有所区别； 农村合作化运动 1947 年 7 月至 9 月 在人民解放军转入 战 略 进 攻 之后，为了维护广大农民的利益、进一步激发他们支援解放战争的积极性 中 国 土地法大纲 “废除封建性及半封建性剥削的土地制度，实行耕者有其田的

10、土地制度”，“乡村中一切地主的土地及公地，由乡村农会接收”，分配给无地或少地农民。 行业研究 /行业月报 | 2015 年 04 月 谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准 4 4新中国的第一部宪法 1954 年 新中国成立，于1954 年出台中华人民共和国第一部宪法。 中华人民共和国宪法（ 1954 年） 第八条 国家依照法律保护农民的土地所有权和其他生产资料所有权。 第十一条 国家保护公民的合法收入、储蓄、房屋和各种生活资料的所有权。 第十三条 国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定的条件，对城乡土地和其他生产资料实行征购、征用或者收归国有。 1982 年 的宪法 1982 年

11、 1982 年 的中华人民共和国宪法确定了土地国有化 中华人民共和国宪法（ 1982 年） 第十条城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。 金融属性 金融属性至少有两层含义 :一是金融产品说 ,即具备金融产品的特性 ,包括流动性、收益性和价格波动性 ;二是金融功能说 ,即 能够 进行人群、地域以及期限上的资源再配臵。 我们更为认同金融功能说 ,从这个纬度看 ,房地产可能是金本位结束以后 ,金融属性

12、最强的商品 。 在绝大多数市场经济国家 ,房地产都已经成为金融信用的最好的背书 . 以 中国 为例 ,大约 有 1/4 的银行信贷与房地产行业直接相关 。而 从中国唯一一家上市的不良资产管理公司中国信达在香港披露的数据来看 ,银行信 贷 中直接、间接以房地产资产为抵押的贷款大约在 60%左右。而随着资产证券化的展开，以房地产背书的信用产品逐渐变得更为复杂和庞大。房地产的不仅仅具有金融属性，甚至正在逐渐成为金融体系的组成部分。 从图 1图 4 各国的经验看出，房地产也的确是金融属性占主导地位的行业，因为它完全跟着实际利率的波动而波动，房价变化曲线更像是一只 债券。以供求关系决定价格的商品属性似乎从来没有在这个行业中起到过支配作用。 表格 2：中国四大行房地产公司贷款 占比 20140140130130