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1、杭州市拱墅区祥符镇酒店项目可行性分析报告目录前言 2第一章 宏观经济数据与政策面分析 3第二章 杭州市拱墅区未来发展规划 5第三章 项目周边情况调查 7第四章 浙江及杭州酒店市场分析 10第五章 酒店功能结构定位设想 12第六章 项目投资概算 14第七章 财务评价 14第八章 结论分析 16附表 17前言：杭州市拱墅区祥符镇酒店项目（以下简称本项目）分析报告主要通过实地考察、政府相关主管部门提供调查统计数据、项目所在地未来发展规划等资料，全面了解杭州市地产、旅游业、酒店业概况，结合宏观经济形势、杭州市酒店业市场需求状况以及项目周边地产开发方向，深入分析本项目的可行性及其酒店板块定位。项目合作初
2、步意向大致为该地块约 40 亩，其中绿地绿化面积约 10 亩、建筑占地面积 30 亩，楼高允许范围 36 米；初步设想地上建筑约 5 万平米，其中公寓及写字楼约 2 万平米、地上酒店约 3 万平米（拟按五星级标准建造） ，地下面积约 2 万平米。该地块产权归属为祥符镇政府、由我方出资开发建设，建成后酒店部分用地为租赁性质，酒店归我方自主经营。建成后的公寓及写字楼部分由我方出售（公寓楼产权归属问题尚不清楚，公寓楼出售利润分配暂不明确） 。第一章 宏观经济数据与政策面分析上半年杭州市实现地区生产总值 元，较上年同比增长 增速快于全国、全省 1 个和 百分点。其中一产、二产和三产实现生产总值 元，分
3、别增长2%、 见图表一） 。第三产业对全市经济增长贡献加大，占全市比重 比上年比重提高 百分点。其中旅游业伴随“西湖申遗”的开展，对外影响力逐步扩大，上半年实现旅游收入 元，增长 同比提高 百分点。图表一：固定资产投资增长较快。元，增长 全市亿元以上新开工项目 137 个，同比增加 40 个，完成投资增长 71%。其中房地产开发投资较快增长，全市房地产开发完成投资 元，增幅 同比提高 百分点，由此可见开发商对杭州未来房地产市场的预期是比较积极和乐观的。但总体商品住宅销售情况处于低位阶段，上半年全市商品销售面积下降 比一季度回落 百分点，其中市区商品房成交面积 258 万平方米，下降 二手房成交
4、面积 平方米，下降 大部分改善型住房消费需求持币观望，主要受国家为抑制房价过快上涨而出台的相关政策所致，截止 6 月末全市住宅可售房源 37409 套，已接近历史库存最高位。 （2010 年数据：全市完成投资 元，比上年增长 “房屋施工面积 平方米，比上年增长 竣工面积 平方米，增长 全年商品房销售面积 上年下降 其中住宅销售 平方米， ）上半年，市区城镇居民人均可支配收入 18694 元，比上年增长 扣除价格因素实际增长 2010 年全年 30035 元，上年同比增 扣除价格因素实际增长 ；农村居民人均现金收入 9936 元，增长 15%，扣除价格因素实际增长 10%，农村居民名义和实际增幅
5、分别快于城镇居民 百分点，城乡居民收入比差距缩小 582 元。消费方面，同比提高 1 个百分点，但低于全国个全省均为 百分点。本章节综合分析，可以判断杭州未来经济总体发展趋势乐观向好，并且第三产业所占 比重将越来越大，对酒店业得发展有着积极的作用。截止昨日，据可靠消息杭州目前商品房存量已达到历史最高位房地产现仍处于低位徘徊，面对国家抑制房价过快上涨的政策面，杭州楼市有价无市的局面还要持续多久还很难判断。第二章 杭州市拱墅区未来发展规划拱墅区位于京杭大运河最南端，是杭州市中心城区之一，市委市政府所在地。拱墅区下辖 10 个街道，40 个（村）经济合作社，92 个社区，面积 87 平方公里，总人口
6、 60 万，其中户籍人口 31 万。2010 年，全区实现生产总值 元；同比增加 服务业增加值 元，同比增幅 三次产业比重由 2009 整为 业结构更趋于合理，实现地方财政收入 元，同比增幅 在近几年的发展中，拱墅区依托运河资源，每年接待海内外游客 100 多万人；现有世界 500 强企业 21 家，还建有中国电子商务之都杭州北部软件园（杭州设计城） 、东部信必优服务外包基地，“中国特色商业街”石祥路汽车特色街区，以及运河文化创意产业园七大基地。2009 年全区 40 个村（社）可支配收入达 元，平均每个村（社）达 1427 万元。目前，拱墅区正围绕规划建设“一城一区一村十四大城市综合体” ，
7、一城即运河新城，总占地面积 方公里，其中拱墅区范围面积 方公里，为杭州 23 座新城之一，规划居住人口 10万人；一区为桃园新区，占地 3000 亩，将建成集“山水、人文、居住”于一体的商务商住区；一村包括祥符、北部软件园、上塘、康桥、半山城中村改造 5 大片区；14 大综合体占地 12532 亩，规划面积 127 万平方米。各镇及街道发展功能定位：上塘街道、祥符街道、小河街道突出发展教育培训，现代商务、宾馆会展等优势行业；米市巷街道、湖墅街道、大关街道、和睦街道重点提升区域内的产业结构，发展商贸产业，建设区域性金融中心；康桥镇、半山镇重点发展生态休闲旅游业、总部经济以及现代物流等产业。本章重
8、要通过对拱墅区 2010 年经济数据和未来发展规划作为分析基础，由此判断未来建设的高星级酒店市场发展的前景相对乐观。第三章 项目周边情况调查本项目所在地理位置东边紧邻文澜中学，靠近通益路，南临湖州路，西接汽车零配件市场（杭行路） ，背靠石祥路。该区域周边有一个特点，即东南两条街道除文澜中学外，两边均为居民区且向东南方向辐射较远，部分楼盘为拆迁安置房，其消费力有限。湖州路一直向西截止小河桥高架（连接莫干山路）以东目前正建设两个较大楼盘北城天地和巴蜀国际；延杭行路一直向北连通石祥路向东，为特色商业街汽车商业街。目前该范围商业氛围较弱，且比较单一，缺乏娱乐休闲设施，也没有较大型购物广场的配套。项目沿
9、线周边共有 4 家高星级酒店，其中四星级（营业中）海外海国际酒店和海外海纳川大酒店：另外两家处于规划中的筹建阶段，分别是北城天地和巴蜀国际两大楼盘配套规划的星级酒店项目，两个楼盘紧邻，目前巴蜀国际建设进度要快于北城天地，向工作人员咨询酒店目前尚在筹建，日后是否真实投入运营，还难判断。湖州路口，杭行路东侧,距离我公司项目距离不足 500 米还有有两个楼盘项目，一个为 360 空间，主楼配套公寓式酒店（小户型为主，目前售价 18000）:另外一个在湖州路口，杭行路西侧，目前该地块尚未开发，从现场情况看目前处于土地平整阶段，是否规划星级酒店配套，还无从知晓： 我公司项目正对面，有块地正在拆迁，据了解
10、后期将建住宅楼，占地总体面积约 1 万平米：杭行路向北中段路口以西是杭州国际会展中心所在地，主要经营汽车相关商品：杭行路向北中段路口以东，有个烂尾楼，据周边商户介绍，该项目停工已有三年多，前期政府也曾挂牌拍卖但没有成功（该项目以北 300 米为海外海纳川酒店）： 本章通过对项目所在地周边一公里直径范围酒店、建筑、商业等情况的了解，从掌握的情况来看初步认为，该区域高星级酒店密集度较高，对后期经营将有一些难度，另外商业配套设施不足，从区域内目前的建设布局来看，大型或综合性配套短期内将无法解决，由于我方地理位置的特殊性东边学校、南边临街（住宅） 、西边临河且有超高压线路经过（汽车零部件批发市场） 、
11、北边紧邻未拆迁居民区（若以后拆迁的话，按照规划该地块性质将是商业，具体未知） ，以上情况将可能对我公司项目酒店的经营带来诸多不确定性因素。第四章 浙江及杭州酒店市场分析2011 年上半年，全省新评定五星级饭店 5 家，四星级饭店 8家，三星以下反而减少 26 家，截止 6 月底，全省共有星级饭店1023 家，总体呈现高星级增长，低星级饭店减少的趋势。杭州市挂牌五星级酒店现有 14 家，未挂牌豪华酒店 19 家（其中湿地公园喜来登酒店筹建中）：另根据动力地产机构的统计，待开发的五星级及以上酒店+住宅模式的楼盘多达一半以上，多数集中在钱江两岸，另在远洋运河商务中心以及西溪也有建设中的高星级酒店+住
12、宅楼盘。根据实际销售情况分析，目前酒店+住宅模式的开发项目中，因五星级酒店配套促使住宅价格升值的较小，然而仅有度假型的物业，五星级酒店的配套无论在销售还是单价上，均能够起到积极的促进作用。本项目周边酒店分布相对较散，且酒店星级及档次均不高，特别是项目周边 2 公里范围内，以海外海国际和海外海纳川为最好。针对项目周边酒店定位及规模调查（详见附表）根据浙江省旅游局提供数据，2011 年上半年全省酒店客房平均出租率为 同比增长 百分点，同比增长 杭州市 1平均出租率为 同比减少 平均房价为 ，同比增幅 其中：同比增长 平均房价为 ，同比增幅 四星级酒店平均出租率为 同比下降 平均房价为 比增幅 查阅
13、历年数据对比，杭州市自 2007 年以来，高星级酒店出租率一直呈下降趋势，四五星级饭店较 2007 年分别下降 百分点；平均房价增幅明显，分别较 2007 年增长约15%左右，随着外资品牌酒店数量的增多，四五星级酒店平均房价价差由 2007 年 204 元增至 236 元。高星级酒店出租率一个受国际国内宏观经济形势的影响比较直接；二是市场供给每年都在增加，且单个酒店体量都比较大，平均每间酒店 330 间客房，因此供给增幅超过了市场客源的年均增速；三是 幅过快，商务人士也在控制差旅成本的支出，有部分客源分流到低端酒店市场。区内现有品牌经济型连锁酒店 4 家，如家、汉庭、万好万家、假日之星，出租率最高的是如家快捷，年均出租率几乎达到 100%，如家莫干山路店和文一店年均营业收入超过 700 万元，投资回收周期基本在 3 年左右。第五章 酒店功能结构定位设想 各功能面积比例（地上 3 万、地下 1 万）：客房 18636 平米，占总面积的 饮+娱乐 +会议 8500 平米，占总面积的 共配套（大堂等）2000 平米，占总面积的 5%后勤区域 5864 平米，占总面积的 备设施用房 5000 平米，占总面积的 客房房型 楼层建
