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1、388、房地产开发经营房地产业预收帐款分析法、 行业介绍（一）行业概况1、房 地 产 业 是 指 从 事 土 地 和 房 地 产 开 发 、经 营 、管 理 和 服务 的 行 业 。 2、房 地 产 业 主 要 包 括 以 下 一 些 内 容 ： （1） 国 有 土 地 使 用 权 的 出 让 ，房 地 产 的 开 发 和 再 开 发 ，如征 用 土 地 、拆 迁 安 置 、委 托 规 划 设 计 、组 织 开 发 建 设 、对 旧城 区 土 地 的 再 开 发 等 ; （2）房 地 产 经 营 ，包 括 土 地 使 用 权 的 转 让 、出 租 、抵 押 和 房屋 的 买 卖 租 赁 、抵
2、押 等 活 动 ； （3）房 地 产 中 介 服 务 ，包 括 房 地 产 咨 询 、估 价 和 经 纪 代 理 、物 业 管 理 。 （二）经营特点1、位 置 的 固 定 性 和 不 可 移 动 性 。 2、使 用 的 长 期 性 。 3、影 响 因 素 多 样 性 。 4、投 资 大 量 性 。 5、对 银 行 等 融 资 机 构 的 依 赖 性（三）行业税收问题：税务部门对房地产行业纳税人仅从纳税申报表和财务报表获取征管信息，而对纳税人具体施工工程及真实销售情况难以准确掌握。经常发生零申报、申报不实甚至不申报等现象，给税收监控造成困难，税款流失或滞后现象很严重。（四）行业经营类型划分1、
3、按照开发的阶段可分为土地买卖和项目开发两个阶段。2、按照开发的对象可分为旧城改造和新城建设两种对象。3、按照开发的性质可分为住宅（普通、公寓和别墅）和商用（写字楼、商铺）两类性质。、 评估方法预收帐款分析法1、适用对象：开发、销售期房且周期较长的地产企业。2、原理描述：由于近几年房地产行业的火爆，预售现象非常普遍，此方法从预收帐款入手，分析评估房地产税收问题。3、评估模型主要指标：A.预收账款税款比对指标预收账款与已申报纳税房地产开发业务收入税款比对指标=已纳房地产开发业务收入税款（期末预收账款-期初预收账款+ 主 营业务 收入本期累 计数）B.预收账款收入比对指标预收账款与已申报纳税房地产开
4、发业务收入比对指标=（期末预收账款-期初预收账款+主营业务收入本期累计数）- 已申报纳税房地产开发业务收入C.预付账款代征收入比对指标预付账款与已申报代征业务收入比对指标=（期末预付账款-期初预付账款）- 已申报代征业务收入D.预收账款所得税比对指标预收账款与已纳企业所得税税款比对指标=（期末预收账款-期初预收账款）企 业所得税预计利润率+ 利润总额 企业所得税税率-已纳企业所得税其他常规指标：E.营业税负 担率营业税负担率指标=本期累计已纳营业税 本期累计应税营业额F.土地增值 税结构指 标已纳土地增值税结构指标=某预征率项目已纳土地增值税本期累计已纳土地增值税4、标准值参数范围A16.6%
5、 B 6.1%C 一般为 0D 一般为 0E 5%F 15、数据获取途径：企业预收帐款报表、纳税申报表6、疑点判断：若 A、B、C、D 偏离标准值 ，可能存在预收账款未全额申报纳税的疑点7、应用要点：直接先从与预收帐款的 A、B、C、D 指标入手，若偏离参考范围再进一步分析其他常规指标。三、参考案例：对某房地产开发有限公司项目部的纳税评估案例一、确定对象根据市地方税务局纳税评估工作安排，确定房地产开发有限公司项目部为纳税评估对象，纳税评估组对其 2008年 1 月至 6 月地方各税的申报缴纳情况进行纳税评估。二、评估分析（一）企业基本情况。房地产开发有限公司成立于1998 年 6 月；注册类型
6、：其它有限责任公司；注册地址：市区路；经营范围 ：房地产开发及销售；公司在 A 地方税务机关注册登记，征收方式：查账征收，自 2007 年起，享受西部大开发税收优惠政策，减按 15%的税率征收企业所得税。纳税评估项目“项 目”小区位于经济技术开发区，属于B 地方税务机关管辖范围，于 2005 年 11 月成立项目部并在B 地方税务机关办理税务登记，实行查账征收，并委托代征施工企业建筑安装营业税等。总投资 39,966.1 万元，占用土地面积 261,450.20 平方米，总建筑面积 236,647 平方米，包括普通住宅、商业用房、车库和非普通住宅。（二）案头审核分析。评估人员根据项目部向 B
7、地方税务局报送的资产负债表、现金流量表、利润表、税务登记档案、纳税申报表；查询地税综合征管系统的申报数据；从计委、建委、规划、土地、房管部门收集房地产市场的外部信息，进行案头审核分析，发现该项目部申报数据有疑点，分析如下：表一：项目 年初数 年末数 变动额 变动率预收账款 396,665,852.78 634,966,493.96 238,300,641.18 60.08%其它应收款 35,503,965.26 75,440,102.29 39,936,137.03 112.48%预付账款 289,710,612.26 346,067,733.37 56,357,121.11 19.45%其它
8、应付款 49,894,262.61 55,533,444.58 5,639,181.97 11.30%固定资产原价 5,183,702.38 7,005,718.38 1,822,016.00 35.15%长期股权投资 5,000,000.00 -5,000,000.00 -100.00%主营业务收入 0 0 0表二：项目 发生额 申报完税额 差异额 差异率预收账款 238,300,641.18 25,694,320.37 212,606,320.81 89.22%预付账款 56,357,121.11 24,307,859.42 32,049,261.69 56.87%表三：房地产开发业务税种
9、 税目 申报计税金额 已纳税额 比率 税率营业税 销售不动产 25,694,320.37 1,284,716.02 1 5%城市维护建设税 营业税 1,284,716.02 89,930.13 1 7%教育费附加 营业税 1,284,716.02 38,541.48 1 3%地方教育附加 营业税 1,284,716.02 12,847.16 1 1%普通住宅 6,926,280.37 34,631.41 1 0.5%土地增值税商业用房 18,768,040.00 187,680.40 1 1%土地增值税小计 25,694,320.37 222,311.81企业所得税 0.00产权转移书据 25
10、,694,320.37 12,847.16 1 0.05%技术合同 221,000.00 66.30 1 0.03%建筑安装工程承包合同24,036,900 7,211.07 1 0.03%印花税建设工程勘察设计合同50,000 25.00 1 0.05%印花税小计 20,149.53城镇土地使用税 中等城市 130,725.1 915,075.70 1 7 元 /平 方 米合计 2,583,571.83委托代征业务税种 税目 申报计税金额 已代征税额 比率 税率建筑安装 24,036,859.42 721,105.81 1 3%营业税其它服务 271,000 13,550.00 1 5%营业
11、税小计 24,307,859.42 734,655.81城市维护建设税 营业税 734,655.81 51,425.91 1 7%教育费附加 营业税 734,655.81 22,039.65 1 3%地方教育附加 营业税 734,655.81 7,346.57 1 1%附征 24,036,859.21 360,552.89 1 1.50%企业所得税附征 271,000.00 5,420.00 1 2%建筑安装工程承包合同 24,036,859.42 7,211.07 1 0.03%建设工程勘察设计合同 50,000.00 25.00 1 0.05%印花税技术合同 221,000.00 66.3
12、0 1 0.03%印花税小计 24,307,859.42 7,302.37合计 1,283,845.961、房地产开发业务收入分析（1）申报房地产开发业务收入计税金额与已纳税额比对指标= 已纳 税额（申报计税金额适用税率）。项目部 2008年 1 月至 6 月申报房地产开发业务收入 25,694,320.37 元，从表三可以看出，申报缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、土地增值税、印花税计税金额与已纳税额比对指标均为 1。说明申报的税种齐全，适用税率正确，计算准确。（2）预收账款与已申报纳税房地产开发业务收入税款比对指标=已 纳房地产 开发业务收入税款 （期末预收账款-期初预
13、收账款+ 主营业务 收入本期累计数）=1,661,193.76（634,966,493.96-396,665,852.78+0）=0.697%按照政策规定，自 2005 年 7 月 1 日起对从事房地产开发业务的纳税人（经济适用住房除外），预收购房款按规定申报缴纳营业税 5%、城市维护建设税 7%（位于市区）、教育费附加 3%、地方教育附加 1%、产权转移书据印花税 0.05%、预缴土地增值税（普通住宅 5；写字楼、营业用房、别墅、度假村、高级公寓等商品房的预征率为 1%；开发土地使用权转让的预征率为 2%）。从事开发普通住宅项目的综合税负率为 6.1%；从事开发写字楼、营业用房、别墅、度假村
14、、高级公寓等商品房项目的综合税负率为 6.6%；从事开发土地使用权转让项目的综合税负率为 7.6%。该开发项目包括普通住宅和营业用房，预收账款与已纳房地产开发业务收入税款比对指标应大于 6.1%、小于 6.6%。计算项目比对指标为0.697%，与 6.1%相比相差 5.403%，与 6.6%相比相差5.903%，存在 预收账款未全额申报纳税的疑点。（3）预收账款与已申报纳税房地产开发业务收入比对指标= （期末预收账款 -期初预收账款+主营业务收入本期累计数）- 已申报纳税房地产开发业务收入= （634,966,493.96-396,665,852.78+0）-25,694,320.37=212
15、,606,320.81 元。一般情况下，预收账款与已纳房地产开发业务收入比对指标应为0，从此指标和表二可以看出，差异 212,606,320.81，差异率为 89.22%，存在预收账款未全额申报纳税的疑点。（4）营业税负担率指标=本期累计已纳营业税 本期累计应税营业额=1,284,716.02238,300,641.18=0.539%。房地产开发业务的营业税税率为 5%，一般情况下，营业税负担率应等于 5%。而 项目部营业税负担率仅为 0.539%，相差 4.461%，存在未足额申报缴纳营业税的疑点。（5）已纳土地增值税结构指标=某预征率项目已纳土地增值税 本期累计已 纳土地增值税。普通住宅=
16、34,631.41222,311.81100%=15.57%；商业用房=187,680.40222,311.81100%=84.43%。正常情况下，两者的比值应为 1。通过计算可以看出，比值小于 1，存在少申报缴纳土地增值税的疑点。2、委托代征业务（1）申报代征计税金额与已代征税额比对指标=已代征税额 （申报代征计 税金额适用税率），正常情况下，比 值为1。该项目部 2008 年 1 月至 6 月申报应代征税款的计税收入为 24,307,859.42 元，从表三可以看出，该项目部申报代征代缴营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、印花税、企业所得税计税金额与已代征税额比对指标均为 1。说明申报的税种齐全，适用税率正确，计算准确。（2）预付账款与已申报代征业务收入比对指标=（期末预付账款-期初 预付账款）- 已申报代征业务收入=（346,067,733.37 -289,710,612.26）-24,
