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1、1估价实务基础与案例分析估价理论与方法、实务基础与案例分析这三科是相关联的。这段时间再次浏览了一下老师的讲稿，应该说，老师讲的内容基本涵盖了全部的知识点，大家复习也非常用功。估价理论与方法，老师讲得很细，这科的通过率往年也比较高。但在复习过程中，有的细节容易忽视，因此，在实务和案例分析中就表现出来一定的问题了。配合大家的复习，我做了一个综合汇总，提醒大家在复习时注意的问题。实务基础一科是以估价理论和方法为基础的。大家复习这一科时，一定不能忽视对各种估价方法的复习，但重点放在估价方法的应用方面。如：估价方法的依据、原则、计算公式、应用条件、各项变量的内涵、程序、收集资料、评估步骤等；与特定估价目
2、的、特定土地用途的结合，确定相应的估价作业方案。两种方法以上的评估，需要确定估价结果。此外，除宗地价格评估（各种估价目的）外，还需要了解基准地价的评估、农地价格的评估。今年，地价动态监测工作、基准地价更新是土地管理工作中的一项重点（相关内容可以参考估价规程和书相关内容） ，拆迁补偿、政府收购储备等，其中涉及到估价师工作的内容、评估工作都应该给予足够的重视。从大家的模拟练习反映出，大家对估价方法的应用已经有一定的掌握，具备一定的基础。但缺乏对各类地价评估、各种方法应用2的细节。这与大家没有时间回味所学有很大关系，尤其是与政策的结合应用。地价定义还是大家面临的难点，但只要记住地价定义应包括的必要原
3、素（规程和讲稿） ，就能够解决实际问题。当存在多种用途时，如登记用途、现状用途、规划用途不一致时，应根据估价目的，选择相应的用途，这一点，大家错的比较多，如计划开发的土地的出让评估，应该以规划用途进行评估；现状房地产补办土地出让手续，一般以登记用途进行评估等。估价目的不同时，应选择相应的用途和状态进行评估，如在拆迁条件下的评估，选择的是现状（登记）条件下的评估。当现状用途与登记用途不同，与规划用途也同时，实际是违规的。在实务基础中，计算的分值比例很高，要给自己留出致少一个小时做计算题。合理分配一下各部分的时间，应可以完成全部答题。另外还要注意阅读的速度和在读的过程中及时汇总信息，按解题的要求去
4、做，就一定会取得好成绩。在下面的练习中，希望大家能够按原来的练习再做一次，并且对需要回答的问题，用简练的语言作答。案例分析与报告判读：老师讲的内容请大家认真读。案例分析正如老师所讲，即要考察大家对信息的处理能力，更要考察估价理论和方法在实践中的应用，应用的能力包括对政策的了解和估价实务的熟练程度。因此，对估价方法的学习还是很重要的。大家称案例分析不知如何入手。我把大家做过的一些题进行如3下的改造，其实案例分析和实务基础就一同复习了。如果不考案例分析了，只练习计算就可以。建议大家模仿练习。去年考了宗地图，大家对图比较敏感。但这部分内容是在相关知识中讲的。有一些朋友没有听到，但也拿到了一些图的资料
5、，看图应该没有问题，但如果可能请大家复习一下测量时学的有关计算面积、面积分摊、面积准确程度等与估价关系较密切的内容。请大家独立完成。在完成后发到我的信箱，也可以传真：80115555 听到提示音后，拨 752747，再按#。下周，大家做完后，我们电话联系一下。打电话的时间再约，希望是大家做完后再联系。大家在复习过程中还有什么困惑，请及时提出？对培训提出建议，如时间安排、课程内容、教师讲课方式等，大家可以把报名档案号发过来。有关内容请不要外传，更不要放在网上晒！一、用收益法或剩余法计算房地一体时土地价格练习题一：A 公司欲购买 B 公司位于某市的一栋商务写字楼。B 公司是2004 年 6 月 3
6、0 日通过挂牌的方式获得了该宗地的出让国有土地使用权，土地登记用途为写字楼、面积为 8000 平方米，终止使用年期 2054 年 6 月 30 日。该写字楼 2006 年 9 月 30 日竣工验收，钢混结构，建筑总面积 22527 平方米，其中：地上建筑面积 17521 平方米，地下建筑面积 5006 平方米（含 2000 平方米的人防面积，还有 60 个车位） 。A 公司委托某评估机构评估该商务写字楼占用土地于 2008 年 12 月 30 日的土地使用权价格。计算这是房地产一体时计算土地价格的练习。由于收集的信息资料不同，评估方法也不同，常应用方法有如下：（一）用收益法计算（见规程第 4
7、页，有过练习）4经调查，商务写字楼所处区域为某市的高级商务办公区，同类物业的租金水平为 5.0 元人民币/平方米.日，空置率为 15%；车位月租金为 600 元/个。目前类似物业的重置价格 3000 元/建筑平方米，残值为 0，耐用年限 60 年 。写字楼出租过程中支付的客观费用，管理费、税金、维修费合计为年总收益的 40%，保险费为重置价的 0.2%。土地还原利率 7%，房屋还原利率为 9%.（二）用剩余法计算（见规程第 10 页，模拟考试中的方法）经调查，商务写字楼所处区域为某市的高级商务办公区，同类物业的租金水平为 5.0 元人民币/平方米.日，空置率为 15%；车位月租金为 600 元
8、/个。目前类似物业的重置价格 3000 元/建筑平方米，残值为 0，耐用年限 60 年 。写字楼出租过程中支付的客观费用，管理费、税金、维修费合计为年总收益的 40%，保险费为重置价的 0.2%。房地产还原利率为 8%。大家多见的问题：（一）收益面积确定错误：把 22527 平方米认为总收益面积，或是把20527 平方米定为写字楼的收益面积。本题中写字楼的收益面积为 17521 平方米，车库的收益面积为 60 个车位的面积。人防不计入收益面积。地上部分有多少可以不计入收益面积？这个问题在实践中比较复杂，一般来说，如果在考试给的题中确指是为大楼物业管理等服务的，可以不计入收益面积。有时，题中对地
9、下车库是否在收入范围内给的条件不明确，如果没有给出地下车库的价格或租金来，也就不能计算出地下车库的收入了（报告挑错另说） 。（二）折旧的计算应用收益法计算房地产总价是为了计算土地价格，因此，在费用中应扣除折旧。有的人忘记扣除了。还需要对现值计算再练习一些。练习（一）收益面积的练习：如果地上建筑面积 17521 平方米中有效使用面积为 14893 平方米，其余部分为物业和大堂。评估又该如何计算？（二）房屋现值房屋现值=房屋重置价-房屋折旧51、房屋重置价计算：参见书 336 和讲义。房屋重置成新价建造成本。一般直接告诉重置成新价， （如第一题） ；但常常会根据房屋建造成本及相关的费用综合计算。常
10、见的情况举例如下：（1） 间接法（或称单位比较法）某房屋建筑面积为 300 平方米，该类用途、建筑结构和档次的房屋单位建筑面积造价为 1200 元/平方米。则该房屋重置价格=300 1200=36 万元（2） 直接法（类似分部分项法，各项成本和费用等的加总）第一题也可以这样提问：该写字楼 2006 年 9 月 30 日竣工验收，钢混结构，建筑总面积 22527 平方米，其中：地上建筑面积 17521 平方米，地下建筑面积 5006 平方米。目前类似物业的建造成本为 3000 元/平方米，残值为 0，耐用年限 60 年 。这类房屋一般建设期为 2 年，管理费为造价的 2%，建筑成本和管理费均匀投
11、入，第一年完成投入的 65%，第二年完成投入的 35%。此外，投资利润为 15%，销售费用为造价的 10%，开工 1 年半后开始销售，并发生销售费用，销售费用均匀投入；销售税费为造价的 8%（包括税金和卖方发生的销售税费） 。请计算重建价格。 （这里没有特别说明，销售方面的费用和税视为归属于建筑发生的部分）重建价格=建筑造价+管理费+销售费用+财务费用（包括建筑造价、管理费和销售费用，注意采用复利计算）+投资利润+销售税费2、折旧：见书 313-330 页和讲义.（1） 评估的折旧不同于会计中的折旧（书 330）（2） 折旧的经济年期取决于房屋耐用年限和土地使用权期限的比较。（3） 折旧的类型
12、A、物理因素-自然折旧、物质折旧计算方式常见直线折旧法、加速折旧法。B、功能因素-功能折旧：由天材料、设计、技术更新等引起的折旧：引起经营费用增加或者是租金收入降低。C、经济因素-经济折旧：由于环境变得不协调如交通不便、污染等；房地产市场变化等产生经济上不合理或不适应：引起租金收入降低。经济折旧和功能折旧一般不会在计算经营费用中扣除，但在分析计算6房屋现值时，应当考虑扣除。经济折旧和功能折旧往往表现为经营费用增加或租金收入降低，因此难以用直线法计算，可以采用类似收益法的计算公式，将每年的费用或减少的租金按物业的使用年期进行折算。如在第一题中，还可以因为以下原因增加功能和经济折旧：（参考房地产估
13、价的一些内容，对房屋的折旧计算练习如下，大家还可以再找一些其他类型的功能折旧、经济折旧的例子）：该物业的重置价格 3000 元/建筑平方米，残值为 0，耐用年限 60 年（注意土地实际收益年期只有 45.5 年） 。写字楼出租过程中支付的客观费用，管理费、税金、维修费合计为年总收益的 40%，保险费为重置价的 0.2%。该楼设计为玻璃幕墙，同类建筑保温效果较差，同规模的大楼因供暖或供冷每月平均增加电费 1000 元；此外，由于该区域处于该城市的下风，空气较其他区域差，租金因此每月减少约10000 元。这类房地产还原率为 8%.分别计算该楼的自然折旧、功能折旧和经济折旧。案例分析练习就第一题可以
14、设很多问题：1、 该项目评估的目的是什么？2、 A 公司如果确认 B 公司该写字楼产权的合法性，需要 B 公司提供那些资料？3、 如果去登记部门查询，应看什么资料？这些资料上会有那些信息？（请参考登记条例）4、 如果经调查，所有资料是合法的，你认为可以采用那些方法进行评估？各方法的应用的理由是什么？需要找那些资料？举出两种方法即可。5、 A 公司购买后，需要办理那些手续？是什么类型的登记？登记人是谁？登记程序是怎样的？6、 在过户中时，A 和 B 公司分别需要交纳什么税？7、 A 公司购买后进行抵押，对比抵押评估和购买评估异同点？8、 A 公司委托某代理公司办理抵押登记，需要准备什么资料？A
15、公司为抵押权人还是抵押人？9、 土地部门在审核评估报告时，提出报告中有两个房地产估价师和一名其他工作人员签字，认为不对。你认为是什么问题？710、 基准地价系数修正法是否适合上述项目土地价格的计算？11、 购买评估和抵押评估的地价内涵是什么？二、剩余法计算土地价格具有开发价值的土地，无论是在建还是未建。都适合采用剩余法评估土地价格。剩余法的难点较多，但容易出错的主要是利息的计算。下面有两个练习，第一题计算利息，第二题不计算利息。（一）计算利息练习题二：甲公司于 2007 年 3 月 30 日通过出让方式获得一宗地，为办公用途，出让年限为 50 年，土地面积 5000 平方米，市政条件为六通（通
16、路、通上水、通下水、通电力、通电迅、通天然气） 。根据规划，该地块容积率为 3，可建筑 15000 平方米。该公司于 2007 年 6 月 30 日动工，计划于 2009 年 6 月30 日完工。大楼设计为钢混结构，地上 15 层，建筑面积 12000 平方米，地下二层，建筑面积 3000 平方米，为设备和人防，人防平时作为车库。可销售面积为 12000 平方米。根据调查，此类大楼开发周期一般为二年，综合造价为 5500 元/平方米（包括建筑、专业和配套设施等费用） 。第一年投入 60，第二年投入 40。预计在竣工后可以全部售出，售出价格为 15000 元/ 平方米，销售税和费为销售收入的 8%，开发利润为投资的 20%。该公司拟以该大楼土地抵押贷款。据了解，该宗没有设他项权利，也没有权利纠纷一。银行和该公司协商的贷款利率为 3 年期 7.56%，并且保持在贷款结束不变。估价师于 2008 年 6 月 30 日勘察现场，并把这一天定为估价基准日，银行要求除了对 2008 年 6 月 30 日的价格进行评估外，还要求评估
