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1、一、指错中常见的错误(一)估价报告本身的不完善1. 报告书不完整估价:报告书应有八项内容 :(1)封面(2)目录(3)致委托方函(4)估价师声明(5)估价的假设和限制条件(6)估价结果报告(7)估价技术报告(8)附件2.报告书有漏项(1)估价结果报告书漏项(共 13 项内容)1） 委托方（说明本估价项目的委托单位的全称、法定代表人和住所，个人委托的为个人的姓名和住所）2） 估价方（说明本估价项目的估价机构的全称、法定代表人和住所、估价资格等）3） 估价对象（概要说明估价对象的状况，包括物质实质状况和权益状况。其中，对土地的说明应包括：名称、坐落、面积、形状、四至、周围环境、景观，基础设施完备程
2、度，土地平整程度，地势、地质、水文状况、规划限制条件、利用现状，权属状况；对建筑物的说明应包括：名称、坐落、面积、层数、建筑结构、装修、设施设备、平面布置、工程质量、建成年月、维护、保养、使用情况、公共配套设施完备状况、利用现状、权属状况）4） 估价目的（说明本次估价的目的和应用方向）5）估价时点（说明所评估的客观合现价格或价值对应的年月日）6）价值定义（说明本次估价采用的价值标准或价值内涵）7）估价依据（说明本次枯价依据的本房地产估价规范，国家和地方的法律、法规，委托方提供的有关资料，估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料）8）估价原则（说明本次估价遵循的房地产估价原则）9）估价方法（说明本
3、次估价的思路和采用的方法以及这些估价方法的定义）10）估价结果（说明本次估价的最终结果，应分别说明总价和单价，并附大写金额。若用外币表示，应说明估价时点中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价，并注明所折合的人民币价格）11）估价人员（列出所有参加本次估价的人员的姓名、估价资格或职称，并由本人签名、盖章）12）估价作业日期（说明本次估价的起止年月日）13）估价报告应用的有效期（说明本估价报告应用的有效期，可表达为到某个年月日止，也可表达为多长年限，如一年） (2)估价技术术报告漏项(共七项内容 )1）个别因素分析（详细说明、分析估价对象的个别因素）2）区域因素分析（详细说明、分析估价对象的区域因
4、素）3）市场背景分析（详细说明、分析类似房地产的市场状况，包括过去、现在和可预见的未来）4）最高最佳使用分析（详细分析、说明估价对象最高最佳使用）5）估价方法选用（详细说明估价的思路和采用的方法及其理由）6）估价测算过程（详细说明测算过程，参数确定等）7）估价结果确定（详细说明估价结果及其确定的理由） (二).对估价对象描述不清概要说明估价对象的状况，包括物质实质状况和权益状况。其中，对土地的说明应包括：名称、坐落、面积、形状、四至、周围环境、景观，基础设施完备程度，土地平整程度，地势、地质、水文状况、规划限制条件、利用现状，权属状况；对建筑物的说明应包括：名称、坐落、面积、层数、建筑结构、装
5、修、设施设备、平面布置、工程质量、建成年月、维护、保养、使用情况、公共配套设施完备状况、利用现状、权属状况。可能错误在于：1）土地使用权人交代不清。2）土地使用权性质交代不清，如是出让还是划拨土地，集体土地还是国有土地等。3）土地使用权年限交代不清，如起止年月等（划拨土地不需交代） 。4）是否具有土地使用权证没有交代。5）是否具有房屋所有权证没有交代。6）房屋用途交代不清。7）建筑物结构交代不清。8）房屋的建成年月交代不清。9）房屋的权属交代不清（特别是抵押的情况） 。10) 房屋的状态交代不清（如在建工程的投入数量） 。11)行文、遣词造句不当（术语不准、用词带强烈的感情色彩、词义含糊） 。
6、(三)逻辑不严谨主要表现为前后不一致。即数据、方法选用与测算过程中的方法运用、标题与内容、数据来源无出处、判断推理没有充足的理由。(四)写作有错误(1)评估结论中没有说明币种，没有大写。(2)对外币表达的结果，没有写明折算成人民币的汇率。(3)表达形式不科学。(五)估价方法选用上的错误(1)只使用了一种估价方法。(2)能用市场比较法的没有用。(3)收益性房地产的估价，未选用收益法作为其中的一种估价方法。(4)具有投资开发或再开发潜力的房地产估价，未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。(5)适宜采用多种估价方法进行估价的，没有同时采用多种估价方法进行估价。估价方法的选用没有结合估价对象的特点或
7、不符合有关规定。(六)应用估价方法时的错误1、收益法（）收益期限确定错误。（）没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据。（）对于客观收益没有考虑到未来的变化。（）收益的测算错误。没有考虑收租率或入住率或满客率；没有考虑公共流通比；求取的方法错误；收益计算中有关面积套错了。（）正常费用的测算错误。1）费用的测算遗漏了项目或增加了不合理的项目。第一，将一次性支付的费用及与总收益不直接相关的费用作为获取客观收益的直接必要的费用。第二，对于租赁房地产采用收益法评估时，正常费用中税金的计算只计算了房产税，而没有计算营业税及其附加和土地使用税。第三，自己经营的房地产，在正常费用的计算中遗漏了经营利润。第
8、四，把所得税也作为总费用的一个组成部分。2）费用的计算中计费基础错误。3）费用的计算方法错误。4）参数确定错误。5）总费用中包含了折旧费。6）对于带租约的房地产转让的评估。租约期内总费用的扣除项目没有按租赁合同的约定。（）资本化率确定错误1）资本化率选定错误。2）用途不同的部分采用了相同的资本化率。3）安全利率选择错误。4）把物价上涨率和经济增长率作为资本化率。2、市场法（）修正系数的确定没有充足的理由。（）比较实例的数量不够，即没有达到三个以上（含三个）的可比实例。（）修正系数的取值不统一、不规范或比较物与参照物相互颠倒。（）单项修正对可比实例成交价格的调整幅度超过了 20%，或者各项修正对
9、可比实例成交价格的综合调整幅度超过了 30%。（）比较修正的方向错误。（）可比实例不符合要求。（）区域因素与个别因素混淆不清。（）区域因素与个别因素具体比较修正项目的选择没有结合估价对象与可比实例的差异。（）区域因素与个别因素具体比较修正项目的选择没有与评估对象的特点结合起来。（） 比较修正项目有遗漏。（） 间接比较与直接比较混淆不清。（） 区域因素比较修正的内涵理解错误。3、成本法（）成本应为社会平均成本，即客观成本。（）注意各种物业的价格构成（及商品房，农用征地，拆迁房屋） 。（）注意保险估价不计地价，评估抵押价值时的土地价值考虑是否正确，看是直接还是间接损失，如不可修复，应有说明。（）销
10、售税费的依据是销售收入不是成本，税费的构成是否正确。（）入股的估价应说明入股后的用途。（）注意计税方式是否正确，如房产税要减去原值的 10%-30%，个人按市场价格出租居民用房 4%，营业税 3%，个人所得税 10%。（）预售的价值应在销售价格中扣除而不是在最后的估价报告中扣除。（）折旧计算是否正确（包括年限和项目，公式） 。（）有成本计算而非成本价。（） 长寿命的折旧要减去短寿命的重置价格。4、假设开发法（）预期的价值应减去管理费、销售费税和购入土地的税费（71） 。（）查看项目是否齐全，是否项目有具体表述和利用计算，如风险损失。（）看传统方法和现金流量法产注意事项，现金流不计算利润和利息，
11、传统不折现。（）注意项目必须是有投资开发和再开发潜力的房地产。（5）未来的用途应该合法和符合最高最佳使用原则。(6)在建工程价值= 续建完成后的房地产价值 -续建成本-管理费用-投资利息-销售费用- 销售税费-续建投资利润-买方购买在建工程应负担的税费指错题答题参考第一题：(1)委托方函缺“估价目的” 。(2)单位地价及总楼价计算有误。(3)结果报告与致委托方函中的总建筑面积不一致。(4)缺土地的权属状况。(5)不同的部分采用了相同的资本化率。(6)净收益中没有扣除经营利润。(7)用词不准，如：“收益还原法” 、 “纯收益” 、 “还原利率 ”等。(8)估价机构资质等级表达错误，应为贰级，而不
12、是 B 级。(9)安全利率选择错误，应选一年期定期存款利率或一年期国债利率，而不是选一年期贷款利率。(10)、风险利率的确定缺乏依据。(11)、净收益中不应扣除房产折旧，(12)、 “整个酒店占地约 12 亩”的语义含糊，不能“约” 多少亩。(13)、主体工程耐用年限（80 年）确定错误。(14)、收益法的评估不应根据实际收益和实际支出。(15)、报告中未说明市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。(16)、收益法的计算公式：V=a/r 选择错误，应选择有限年限的计算公式。(17)、缺 13、14 层的使用和装修情况。(18)、估价的假设和限制条件混淆不清。应分“假设条件 ”和“限制
13、条件”两个方面来写。(19)、对周边环境未作介绍。(20)、整个估价报告未体现抵押估价的谨慎原则。(21)、求取净收益时没有扣除空置损失。(22)、估价时间就为估价时点。(23)、土地应进行年限、容积率修正。(24)、估价报告应用的有效期是自估价报告完成之日起一年内有效，而不是自估价时点起一年内有效。(25)成交价格没有货币单位。第二题（）缺土地的权属状况。（）规划用地面积与报告中的红线用地面积不一致。（）市场比较法的评估缺可比实例的基本情况。（）市场比较法的比较修正没有理由。（）市场比较法的修正取值不规范。（）市场比较法的评估缺交易情况修正。（）办公、写字楼和公寓的预期市场价格的确定缺乏充足
14、的依据。（）缺估价时点的美元与人民币汇率。（）收益法中收益年限的确定错误。(10)、销售费用率、出租费用率、资本化率、利润率、收益率年递增率等有关参数的确定缺乏依据。(11)、销售税金的税率（5.55% ）确定错误。(12)、熟地计算公式：“（1+12%）2X （1+30%）=51266”是错误，应为（1+12%）2X+30%X=51236（利息不能作为计算报酬的依据）(13)、缺土地利用现状等土地基本状况资料。(14)、年利率取值错误。(15)、土地使用权出让金的计算没有进行交易日期修正。(16)、拆迁费的确定不应依据实际成本，应依据“客观成本 ”。(17)、拆迁费中遗漏了“拆迁服务费” 。
15、(18)、用假设开发法求取熟地价格时，没有扣除“管理费用 ”和“买方购买熟地的税费” 。(19)、 “生地”一词用词不准，应改为“毛地” 。(20)、土地价格的市场比较法的比较修正没有理由，修正取值不规范且存在明显的错误。(21)、计算土地的物业未来价值和按出租收益计算的物业现值处于不同的时间点，不能进行简单的代数相加。(22)、未来物业的租金350 美元 /M2月 的含义不明确.(23)、采用现金流量法，总建筑费用没有折现到估价时点。(24)、对土地使用权描述不全面。 (25)、对建筑物描述不全面。第三题：（1999 年）1、缺少房地产权属状况描述。2、酒店大堂采用市场比较法不当。3 二层酒
16、楼。用市场比较法时选用商场作可比实例不当。4、酒店第一、二层市场比较法交易情况修正系数错。5、第二层估价交易实例一综合修正超过 30%。6、第二层为收益性物业，应选用收益法作为其中一种方法。7、第 10-13 层尚可使用年限 n 应为土地使用权剩余年限，即为 29 年。8、第 10-13 层估价时未采用客观的、未来的收益水平。9 对酒店大堂的估价有重复计算。10、第 10-13 层估价求收益时未考虑入住率。11、确定资本化率时安全利率选用不当。12、第 20 层估价时净收益求取错误。13、第 20 层估价时未考虑 5 年以后的收益。14、总价不应再扣除折旧。15、缺少确定估价结果的理由。16 第 20 层的资本化率应与第 10-13 层有所不同。17、应说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。18、结果报告中的技术报告的建筑
