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1、1房地产业的税收筹划案例研究摘要：房地产业投资大、风险 大、周期 长、业务复杂且占用资金量也大，因而利用税收筹划减轻房地产业的税负，增加房地 产业的利润，提高房地 产业 的竞争力，促进其良性发展是非常必要的。本文从营业税、契税、土地增值税、印花税、城镇土地使用税和企业所得税等税种进行税收筹划，提高房地产税后收益。关键词：税收筹划 房地产企业 营业税 企业所得税一、我国房地产企业税收筹划的研究现状1994 年，我国第一部题为税收筹划的专著出版以后，长期以来一直被人们视为神秘禁地的税法区域从此揭开了在我国前所未有的纳税筹划之神秘面纱。在我国，房地产开发企业如何进行纳税筹划，采用哪些策划方法，以及需
2、要掌握哪些节税点，目前我们国家的涉猎者并不多；目前也还没有太多专门研究这一行业纳税筹划的成果。纳税筹划的研究目前也还集中在一定的理论方面，主要论著有：梁云凤主编的房地产企业纳税筹划；段九利，郭志刚主编的房地产企业全程纳税筹划等论著。随着现阶段我国税收环境的日渐改善，已有诸多的中介机构纷纷开始介入房地产开发企业的纳税筹划活动，但是，我们国家房地产开发企业现阶段的纳税筹划研究仍然不容乐观，现对其研究现状归纳如下：（1）相当一部分房地产开发企业对纳税筹划的认识不够明确。（2）我国房地产开发企业的税务代理业务有待进一步提高。（3）我国房地产开发企业的税法宣传及税收法制建设有待于进一步加强。（4）我们国
3、家现行税制的局限性。（5）我国房地产开发企业的税收征管水平还有待于进一步完善。二、房地产企业税收筹划的必要性分析近年来，我国房地产业得到了突飞猛进的发展，企业数量日益增多，企业规模不断扩大，房地产业在我国国民经济中的地位也不断得到提升。与此同时，房地产企业向国家缴纳税款也呈现逐年递增的趋势，因此该行业的税收筹划工作对房地产企业的运营起着十分重要的作用。（一） 涉及税种范围较广，在开发成本中所占比例较大就我国当前的税收体制来看，涉及到房地产企业的税种数量非常多，房地产企业作为纳税人难以在短时间内使我国的税收体制发生变化，面对各项繁多的税种，房地产企业只能通过科学有效的税收筹划来实现企业税收负担的
4、减轻。只有这样才能够使房地产企业在激烈的市场竞争中具备一定的竞争力。（二）房地产市场竞争日趋激烈由于房地产行业在我国的起步较晚，因此，我国关于房地产行业的税收政策法规也相对不是十分健全，这在一定程度上为我国房地产企业的税收筹划措施提供了一定的可操作性。如果房地产企业能够抓住我国当前税收政策的不完善之处，将会极大的提高其进行税收筹划的水平。（三）我国税收环境不断改善伴随着我国税收法制的不断健全，我国正在逐步走向依法治税的新环境。企业减免税的程序更加规范，各种形式的人为因素干扰税款征收的现象日益得到控制。这种健康的税收环境为我国当前各项税收优惠政策的贯彻落实提供了良好的基础，也为房地产企业科学合理
5、的税收筹划措施的实现提供了可能。基于以上分析可以看到，房地产企业加强自身的税收筹划能力是十分必要的。三、房地产业税收筹划的空间在现行税收政策中涉及房地产行业的税种有十几种，由于我国税制的不完善，各税种在不同程度上有着重复和漏征的问题，如土地增值税与营业税的重复由于土地增值税是在房地产的转让环节征收，每转让一次就征收一次土地增值税；土地增值税除了具有所得税的特征外，还存在着流转税的特点。这就使得在房地产品转让过程中，既要以销售收入、转让收入、租金收入和服务费为计税依据征收营业税，又要以因转让房地产而取得的2增值额为计税依据征收土地增值税，造成了重复征税。再者各种税收优惠政策的制定是房地产企业税收
6、筹划的现实基础，并且我国税收优惠政策的制定缺乏系统性和规范性，有些优惠标准较为模糊，这就在一定程度上为房地产企业提供了税收筹划的空间。同时由于税收政策具有宏观调控等效应，政府就把实施税收差别政策作为调整房地产产业结构、扩大就业机会、刺激国民经济增长的重要手段加以利用，制定了不同类型的税收政策，使得无论多么健全严密的税制，税负在不同纳税人、不同纳税期和不同地区之间总是存在差别。对某一业务往往有多个纳税方案，这就给纳税人寻找降低税收成本、进行税收筹划提供了极大的可能和众多的机会。四、房地产税种筹划案例分析案例所涉及到的税种汇总表税种 纳税人 计税依据 税率营业税转让土地使用权、销售不动产、出租房产
7、的、房地产开发企业营业额 5%契税承受土地使用权、房屋所有权的房地产开发企业不动产的价格住宅房: 1.5%；土地使用权及商品房: 3%土地增值税转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物、并取得收入的房地产开发企业转让房地产的增值额房产余值: 房产原值(130%)1.2%; 租金收入: 租金收入12%城镇土地使用税新征用土地、出租、出借房产的房地产开发企业实际占用的土地面积 每平方米 1 12 元的税额印花税发生房屋租赁和房地产所有权转移行为的立合同、立据及证照领受的房地产开发企业房屋租赁合同的租赁金额、房产转移书据所载金额、房屋产权证和土地使用证证数财产租赁合同: 1；房产转移书据:0.5； 房
8、屋产权证和土地使用证: 5 元/件企业所得税 房地产开发企业 房地产开发、转让收入、租赁收入 25%（一）营业税的筹划例1：武汉A房地产开发公司准备为一个住宅小区做促销活动。在开盘当日推出了一个面向客户群体的营销方案。方案一：凡在开盘日签订购房合同的客户。均可以享受免交年的物业管理费、送价值千元的冷暖空调一台和新马泰旅游。该销售优惠吸引了不少消费者前来购买。在优惠期间销售住宅，实现销售收入1 600万元，送出空调总价值10万元。优惠的物业管理费合计为4万元。送出的旅游团票价值26万元。方案二：公司采取折扣的方式，优惠2.5，直接送价值40万元的折扣。这个案例涉及营业税中视同销售情况。在方案一中
9、公司直接给业主免交物业管理费用。免费赠送空调和旅游。这些免费赠送的实物和劳务要视同销售。在销售商品房的同时送实物和劳务，等于发生了混合销售行为，所以要将所赠送的实物和劳务的价值加到房屋的销售收入中。合并缴纳营业税，则公司应缴纳的营业税为（160040）5=82万元。在方案二中公司将实物和服务优惠的价值直接作为购房折扣，在成交价中抵减，则可以直接按3折扣后的金额作为营业额。公司应缴纳的营业税为（160040）5=78万元。方案二只是修改了优惠方式。由赠送实物转换成直接折扣就节省了营业税4万元。（二）契税的筹划契税是在土地、房屋权属转移时，国家按照当事人双方签订合同以及所确定价格的一定比例。向承受
10、权属者一次性征收的一种行为税。房地产开发公司通过购买、受让、受赠、交换等方式取得土地使用权和房屋所有权时要缴纳契税。例2：A房地产公司要将6000万的物业资产转移到控股的C公司名下。由于所有权发生了转移需要缴纳契税，目前武汉市的税率为1.5。则要缴纳60001.5=90万元的契税。税法规定：“企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业。对派生方承受原企业土地、房屋权属，不征收契税。”尽管本例中C是A的控股企业，但双方的投资主体不全相同。如果A房地产公司采取新设立分公司方式分立，将新设立的分公司注册资本按股份比例分给A公司原来的股东。则被分立公司和分立公司主体一致。就可免征
11、契税。（三）土地增值税的筹划土地增值税税率为四级超率累进税率。税率从30到60，增值额越多。税率越高。此外对于纳税人建造普通标准住宅出售的。如果增值额没有超过扣除项目金额20，免予征收土地增值税。土地增值税筹划的基本思路是根据土地增值税的税率特点及有关优惠政策，控制增值额，从而适用低税率或享受免税待遇。1.控制增值额的方法有减少收入、增加成本。例如将装修收入从收入中分解出去，也可以通过折扣方式适当地降低商品房的价格。这样在加快销售资金回笼的同时，降低了增值额。使企业少缴或免缴土地增值税。增加了企业的效益。2.房地产开发企业还可以通过对开发成。本的研究。适当增加开发项目的一些投资。例如加大对园林
12、绿化的投入，提高住宅的配套设施标准等，这样既增加了开发成本和可扣除项目的金额，同时叉能使整个在建项目的环境更加优美，配套更加完善，有利于促进房地产的销售和房地产开发企业品牌的建设。例3：A房地产公司开发一住宅小区。住宅可售面积100000平方米，全部都是普通住宅。销售均价为3500元。预计销售总收入为35000万元，缴纳的营业税为1750万元城市建设维护税及教育费附加为175万元，取得土地使用权费用和开发成本为20800万元。方案一：直接按现状开发销售。其中可扣除项目金额为20800(1+10% +20%)+1750+175=28965，增值额为35000-28965=6035，增值率为20.
13、8%。应缴纳的土地增值税为603530%=1810.5万元。方案二：在小区中心花园建设一个喷泉，美化绿化整个小区。在靠近马路的地方建隔音带，追加园林绿化方面的投资300万元，则可扣除项目金额为(20800+300)(1+10%+20%)+1750+175=29355，增值额为35000-29355=5645，增值率为19.2%。正好符合税收优惠政策，可以免交土地增值税。投资了300万对小区进行绿化，提高了小区的配套设施和商品房质量，同时少缴了1810.5万的税收。（四）城镇土地使用税的筹划对城镇土地使用税的筹划主要是利用税收优惠和征收范围。1.房地产开发公司建造商品房用地，原则上应按规定计征土
14、地使用税。但在商品房出售之前纳税确有困难的，其用地是否给予缓征、减征、免征照顾，可由各省、自治区、直辖市税务局根据从严原则，结合具体情况确定。2.税法规定城镇土地使用税征收范围是城市、县城、建制镇、工矿区，因此企业可将注册地选择在城郊结合部的农村。这样既少缴了税款，又不致因交通等问题影响企业的正常生产经营。3.外商投资企业和外国企业不缴纳城镇土地使用税，企业可以寻求外商的资金，把企业转换成外商投资企业和外国企业。例4：A房地产公司要在襄樊开发新的投资项目。已经通过竞拍买下土地100000平方米，打算由下属项目公司D负责进行筹建。方案一：将下属公司D的注册地选择在市区，襄樊市的土地使用税征收标准
15、为4元每平方米。方案二：将下属公司D的注册地选择在城郊结合部的农村。对于方案一，公司要缴纳的土地使用税为40万。而方案二由于是在农村设立的项4目公司D则免去了城镇土地使用税。（五）印花税的筹划印花税的筹划方法有分开核算筹划法、模糊金额筹划法、减少流转环节法。第一，同一凭证因载有两个或两个以上经济事项而适用不同税目税率，若分别记载金额应分别计算应纳税额，相加后按合计税额贴花；若未分别记载金额的按税率高的贴花。所以这种情况要尽量分别核算金额。第二，模糊金额筹划法是指当事人在签订数额较大的合同时。有意使合同上所载金额在能够明确条件下不做最终确定，以达到少缴印花税目的。第三，由于在劳务的流转环节中，每
16、一次订立合同均需缴纳一次印花税，所以减少流转环节也是节省印花税的方法。例5：甲房地产公司将一笔价款3000万元的工程承包给A房地产公司，A公司又将其中1000万元的工程分包给乙公司，800万元的工程分包给丙公司。则四个公司应纳印花税税额分别为：甲公司应纳印花税： 30000.03%=0.9万元A公司应纳印花税=30000.03%+10000.03%+8000.03%=1.44万元乙公司应纳印花税=10000.03%=0.3万元丙公司应纳印花税=8000.03%=0.24万元如果A房地产公司与甲房地产公司协商，让甲公司与乙公司、丙公司分别签订1000万元和800万元的合同。剩余1200万元合同由甲与A签订。这样在甲公司、乙公司、丙公司应纳税额不变的前提下，A房地产公司应纳税额变为12000.03%=0.36万元，比原来节省税额1.08(1.44-0.36)万元。（六）企业所得税的筹划企业所得税的筹划有多种技巧，这里着重介绍的是利用借款以及利息支出的筹划方法。房地产开发企业对资金需
