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1、精品文档2016 全新精品资料-全新公文范文 -全程指导写作 独家原创 1 / 27技术管理处工作思路一、工作思路物业分公司工程技术部作为天地源物业异地发展的重要技术支撑部门，围绕着一方面为物业品牌形象提供技术支持，另一方面为地产公司新建项目提供前期物业招投标、物业维修信息反馈等服务支持性工作，就确保 2010 年项目服务工作精细化和作业标准化的贯彻实施，为已入住业主提供一个安全舒适的居住环境，为新入伙的业主提供快捷的收楼和装修服务，工程技术部现制定以下工作思路。1、作业内容程序化：将现有的维修服务标准及操作层次进一步落实标准化，并严格控制执行人的督导程序，有效提高服务标准、工作实际效果的准确
2、率，同时控制工作及服务关系。将作业标准实行流程化，作业标准与步骤一体化，要求服务性的作业员工，强化服务、循序渐进、有条不紊，避免顾此失彼、推三阻四的现象。2、作业流程标准化：建立作业标准流程序控制、操作流程图示定则化，作业流程标准要便于物业服务质量提升， 反映作业要求真实性、操作规程实效性。3、图文数据标准化：对所管重要设备房的设施设备每日运行状态、维修、精品文档2016 全新精品资料-全新公文范文 -全程指导写作 独家原创 2 / 27保养、计量、资源数据表单化，详细、准确的记录，并以统一图文表示，以便于查阅、出具、统计，提供决策依据。4、服务标准规范化：有效控制服务标准、操作标准规范化是通
3、过特定制度、特定操作标准、规定流程、规定图表、规范行为来有效反映事物事件系统化的标志，贯穿执行将会形成物业服务标准及时率，是提升物业服务品牌的基础。5、工具使用规范化：建立作业工具定则规范化管理、以 5S 图形标准化、工具使用及统计记录规范化管理制度、规范记录化，使其成为实用性操作工具便于使用。6、立足市场，培养敢于开拓的精神1）确立市场需求和建立服务思路在物业服务基础立足点稳健后，工程技术部极积响应区域公司总体发展方向，稳步建立市场需求和建立服务思路。建立健全相关外企业化管理制度，选择、职责确定，督促明确。2）加强培训服务意念增进，推广服务员工人际沟通能力，促进业主满意率上升的同时，还要熟悉
4、物业管理的相关专业知识，人员的素质。关键因素因数。2010 年工程技术部人员培训精品文档2016 全新精品资料-全新公文范文 -全程指导写作 独家原创 3 / 27的重点要放在以下；、物业相关服务标准的学习与贯彻性。、技工专业技能培训，把工程技术部真正建设成一支服务规范化，技能专业化的团队。、深化培训品牌员工评选标准，有效提高员工的积极性和凝聚力。、积极开展员工技术技能学习班，开展内部员工评审意见组。3）处理好相关业务关系作好政府主管部门、新闻媒体，总部、建设开发等上级及兄弟单位的关系将有利于业务的开展。7、建立外企合作思路保障区域设备及各项工程维修及时率，将有效的与外企业合作的发展模式，落到
5、实处保障维修及时率，保障物业品牌上升。1） 、有效制定一套与外企单位合作的管理模式及操作标准。2） 、根据橄榄湾 2009 年合作过作的外企业单位，建立一套完整的合格供应商明单。3） 、对所选的外企业单位运行施工管理过程中，工程技术部为主导部，客服部为副导部，做到层层制约层层把关。精品文档2016 全新精品资料-全新公文范文 -全程指导写作 独家原创 4 / 274） 、物业内部员工所维修的各类工程，均层层验收，如有不合格情况决不放过。采用内部员工奖勤罚懒制度，对外企单采用工程款扣金形式控制。5） 、 有计划的实施外企业单位的信息收集，形成区域物业管理项目资源信息库，档案完整、标识清晰、便于检
6、索；6） 、对本部门人员进行市场营销的策划、商务谈判技巧、合同拟订等方面的培训；7） 、收集、整理、学习不同物业、不同地区物业管理招投标方案8） 、作好相关投诉引起的外部协调工作；9） 、作好投资企业经营项目的管理及其合同的纠纷处理工作。二、经营与服务指标1、经济指标相关费用支出总额控制在万元。其中设施、设备检测万元。设施、设备维护费万元。水电费及耗材费万元2、区域维修率、管理区域公共设施、设备完好率达到 98，新接楼盘公共设备运行达到 95%;、区域维修服务及时率不低于 95%，维修合格率不低于98%；精品文档2016 全新精品资料-全新公文范文 -全程指导写作 独家原创 5 / 27、区域
7、业主维修回访率 100% ；、客户满意度不低于 90%；、全年重大设备、人身安全事故率为 0；、新接楼盘立足后维修率不低于 90%;、部门员工满意度不低于 85%；、部门员工储备率达到 80%；、月资金计划控制到 80%120%之间；三、工作计划一）重点工作1、1 月份1） 配合客服部做好后期交房业主装修审批，及时每日派员走访。2）针对橄榄湾区域内部分给上锈的生活管道进行除锈油漆。3）电梯运行情况检查与维护。4）进行区域门禁系统开启方便进行全面检查及完善。5）14 号楼共用部位门、窗、楼梯扶手进行检查维护。6）配合房地产有限公司做好 10 号楼工程修缮工作。7）进行橄榄湾会所及商业楼周围路灯检
8、查维修。8）水墨 30 度前期介入，进行各楼宇安装跟踪。2、2 月份精品文档2016 全新精品资料-全新公文范文 -全程指导写作 独家原创 6 / 271) 针对橄榄湾区域内部分给上锈的消防管道除锈油漆。2) 消防联动系统手报系统网点第一次测试。3) 电梯机房设备检查与维护。4) 23 月是绿荫花木生长期，有督促绿化公司做草坪、树荫修剪、施肥、补种。5) 进行地下室、会所、商业楼配电设施设备检查保养6) 进行橄榄湾 14 号楼周围路灯、草坪灯检查维修3、3 月份1) 泵房内水泵、阀门等设备进行保养、测试2) 14 号楼排污泵、排污井巡查及清捞3) 给水系统工程水箱的清洗消毒。4) 区域内巡更系
9、统的检测5) 各电梯的电磁制动器检查与维护6) 58 号楼共用部位门、窗、楼梯扶手进行检查维护7) 进行橄榄湾 58 号楼周围路灯、草坪灯检查维修8) 14 号楼配电设施设备检查保养4、4 月份2014 年工艺技术管理科工作思路2014 年工艺技术管理科将秉承全面为生产经营服好务的同时，提升专业管理水平。以争创公司技术管理先锋为目标。把技术监督管理和分厂自主管理有机结合，通过对精品文档2016 全新精品资料-全新公文范文 -全程指导写作 独家原创 7 / 27分厂技术管理过程和动作监督，全面落实技术管理。加大对技术管理人员的培养和监督考核，注重技术管理队伍的建设，围绕建设创利中心开展技术管理工
10、作。一、工艺技术管理工艺技术管理主要的工作重点是做好操作法及指标管理，工艺更改评价管理、 “四新”运用管理等基础管理。本年度工艺技术管理要求将做到异常分析和落实整改率均达到 100%；结合工艺管理的任务，本年度将重点从以下方面开展工作：指标管理管理思路：强化指标管理，落实抽查和定期检查制度。指标发生异需及时查明原因制定解决措施并进行跟踪。具体方法及要求：1、对公司指标进行分类分级管理，建立工艺指标管理台帐，进行周分析和月度分析；2、每月要求分厂指标作为分厂重点关注指标，要求分厂对这些指标建立工艺台帐，对异常情况进行统计和原因分析。每天 14：00 以前将工艺台帐更新后发到生产管理部，由生产管理
11、部汇总到公司级工艺指标管理台帐中。3、生产管理部负责对分厂重点关注指标日常管理情况进行抽查，每天随机调取 12 个指标运行情况进行核对。4、对连续出现超标 10 天以上指标进行升级汇报，由精品文档2016 全新精品资料-全新公文范文 -全程指导写作 独家原创 8 / 27生产管理部工艺组及时组织论证和指标控制范围进行调整。5、利用工艺简报的平台，将每周公司指标运行情况通报。工艺变更管理管理思路：工艺更改严格遵循审批制度，对工艺更改情况进行效果评价。 具体方法及要求：1、完善工艺更改审批管理办法，对工艺更改进行分类分级审批。明确工艺更改包括的范围，划清工艺更改与技术优化项目的界限。2、建立工艺更
12、改台帐，对工艺更改的原因、结果进行全程的追踪；增加工艺更改考核办法，对更改效果进行评价。建立相应的考核体系。3、每季度对更改情况进行清理；对临时更改的时间进行限定，对永久更改项目定期修订对应的操作法和操作规程。异常管理管理思路：异常管理包括生产异常、指标异常和消耗异常等，从工艺技术管理的角度查找发生异常的原因。具体方法及要求：1、发生异常后，要求工艺人员及时到现场了解情况，收集相关数据信息。全程参与到异常原因查找和分析中去，精品文档2016 全新精品资料-全新公文范文 -全程指导写作 独家原创 9 / 27并提出自己的分析判断。杜绝分析原因时发表什么“*怎么说” 、 “*如何分析的”言论。工艺
13、纪律检查和整改落实管理管理思路：坚持工艺纪律的执行情况检查的同时，加大对分厂自主工艺技术管理情况的督查，督促分厂强化工艺技术基础管理。具体方法及要求：1、工艺检查以定期每月综合检查、专项检查和每天不定期抽查为主；2、明确每次检查的内容，目的和检查方法，建立标准化的检查记录表格。并对检查的原始记录进行存档。对不符合项目除进行通报的同时，需下达书面的更改通知单。3、建立整改台帐，对整改情况进行追踪，对整改效果进行评价。“四新”管理管理思路：严格执行公司的“四新”管理办法，强化管理，对“四新”使用情况进行阶段性总结。具体方法及要求：1、生产管理部工艺技术组建立“四新“技术管理相应台账。2、 “四新“
14、技术使用部门需将试用方案、审批情况、试用情况及总结等报生产管理部工艺技术组备案。生产管精品文档2016 全新精品资料-全新公文范文 -全程指导写作 独家原创 10 / 27理部工艺技术人员要介入到试用过程中去，对试用情况进行全程跟踪管理。操作法、分析频率等修订管理管理思路：项目投运已经两年多时间，部分负荷的提升导致运行参数的变化等，需要对操作法和工艺指标进行及时的修订。2014 年 6 月以前组织一次对操作法、工艺规程和分析频率的修订。具体方法及要求：1、由生产管理部在 2 月 28 日前，下发关于操作法及工艺规程修订的文件。文件对操作法的修订提出具体的时间、质量要求并对应具体的考核办法。2、各部门 3 月 30 日前，对现有装臵的实际运行情况和操作法的指标范围进行对比，全面清理需要修订的指标、操作方式及内容并形成汇总。将工艺更改内容、技术优化内容等全部纳入操作法的3、各部门要求在 4 月 15 日完成操作法的修订报生产管理工艺组，工艺组组织人员对操作法进行讨论和评估。4、由生产管理部负责组织标准编制软件的学习，各部门严格按照要求完善操作法。5、要求在 6 月 30 日前完成新操作法的发布和对应分析频率的调整。二、标准化和体系运行管理精品文档2016 全新精品资料-全新
