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1、1珠海仲裁委员会裁 决 书 （之一）珠仲裁字（2011）第 92号申请人：中经信（珠海）国际担保有限公司法定代表人：戴朝桂住所地：珠海市香洲银桦路 8 号深圳发展银行大厦 10 楼 代理人：徐旅 广东大公威德律师事务所律师任红 广东大公威德律师事务所律师邱松 广东诚迅达律师事务所律师第一被申请人：李东明，男，汉族，1966 年 3 月 14 日出生，住址：珠海市斗门区井岸镇飞龙三区 70 号，身份证号码：440106196603141957。第二被申请人：陈其景，男，1962 年 9 月 29 日出生，住址：珠海市斗门区井岸镇飞龙四区 24 号，身份证号码：440421196209291236
2、。第三被申请人：陈心玲，女，汉族，1964 年 9 月 19 日出生，住址：珠海市斗门区井岸镇美湾街 27 号，身份证号码：440421196409191264。三被申请人之共同委托代理人：徐美宁 广东大同律师事务所律师案由：租赁及建设合同纠纷 申请人中经信（珠海）国际担保有限公司（以下简称“申请人” ）于 2006年 6 月 23 日与案外人郑榕根签订了租赁及建设协议 ，约定郑榕根将位于珠海市斗门区斗门镇大道北 228 号南门农贸市场（以下简称“南门市场” ）租赁给申请人；租赁及建设协议第十一条约定：在本合同的履行过程中发生的争议，由双方协商解决，协商不成的，交由珠海市仲裁委员会仲裁。201
3、1 年，第一被申请人李东明（下称“第一被申请人” ） 、第二被申请人陈其景（下称“第二被申请人” ） 、第三被申请人陈心玲（以下简称“第三被申请人” ）经拍卖取得南门市场的产权。后申请人与三被申请人因租赁及建设协议的履行产生纠2纷。2011 年 8 月 31 日，申请人根据租赁及建设协议第十一条的约定，向珠海仲裁委员会（下称“本会” ）提出书面仲裁申请。本会经审查，申请人的申请符合本会仲裁规则，于 2011 年 8 月 31 日立案受理了申请人的仲裁申请。本会受理案件后，向三被申请人送达了受理仲裁案件通知书 、 仲裁申请书副本及其附件、 珠海仲裁委员会仲裁规则 、 仲裁员名册 、 选定仲裁员通
4、知书 、 当事人权利与义务等资料。根据中华人民共和国仲裁法 、 珠海仲裁委员会仲裁规则的规定，申请人选定仲裁员孔敬为本案仲裁员，三被申请人选定仲裁员李祥琴为本案仲裁员，本会主任指定仲裁员胡雪梅担任首席仲裁员，共同组成本案仲裁庭。2011 年 11 月 25 日，仲裁庭进行了不公开开庭审理，申请人的特别授权代理人徐旅、任红、邱松，第一被申请人李东明、第二被申请人陈其景以及三被申请人共同委托的特别授权代理人徐美宁到庭参加了审理。开庭时，申请人当庭提出增加仲裁请求并提交了新的证据。仲裁庭根据该情况，同意申请人增加仲裁请求，并为被申请人指定了新的答辩期限，同时要求双方在该期限内就对方提供的证据向仲裁庭
5、提供书面的质证意见。2011 年 12 月 19 日，仲裁庭进行了第二次不公开的开庭审理，申请人的特别授权代理人徐旅、任红、邱松，第一被申请人李东明、第二被申请人陈其景以及三被申请人共同委托的特别授权代理人徐美宁到庭参加了审理。2012 年 1 月 12 日，仲裁庭进行了第三次不公开开庭审理，申请人的特别授权代理人徐旅、任红、邱松，第一被申请人李东明、第二被申请人陈其景以及三被申请人共同委托的特别授权代理人徐美宁到庭参加了审理。本案经仲裁庭调解，双方未能达成调解协议。一、申请人的仲裁请求、事实和理由申请人称：2006 年 6 月 23 日，申请人与郑榕根签订了市场租赁及建设协议 、，合同约定：
6、郑榕根将其所有的位于珠海市斗门区斗门镇大道北 228 号共约 5000 平方米的南门农贸市场（现名“南门市场” ）租赁给申请人，郑榕根收取了申请人￥700 万元的预付租3金，2006 年 11 月 10 日，申请人与郑榕根对南门市场进行交接， 市场租赁及建设协议已生效并实际履行。 （详见证据中珠仲裁字（2008）第 31 号珠海仲裁委员会裁决书第 33 页） 。由于郑榕根不履行生效法律文书所确定的债务，2009 年 6 月 15 日，珠海市中级人民法院作出（2008）珠中法执恢字第 256-1 号之二广东省珠海市中级人民法院执行裁定书 ，裁定拍卖登记在郑榕根名下南门市场以下的财产：“1、位于珠
7、海市斗门区斗门镇过境公路侧（牛角岭）固定摊位（房地产权证号码：粤房地证字第 C1189613 号） ；2、位于珠海市斗门区斗门镇大道北 228 号南门农贸市场 1-16 号（房地产权证号码：粤房地证字第 C0000163 号） 、21-23 号（房地产权证号码：粤房地证字第 C0000164 号） 、33-44（房地产权证号码：粤房地证字第 C0000158 号） 、45-64（房地产权证号码：粤房地证字第 C0000161 号）房产；3、位于珠海市斗门区斗门镇大道北南门市场内房产（房地产权证号码：粤房地证字第 C3272349 号） ；4、位于珠海市斗门区斗门镇大道（牛角岭）3485.73
8、平方米的土地使用权（房地产权证号码：粤房地证字第 C2474961 号） ；5、位于珠海市斗门区斗门镇大道北南门市场不含已转让面积的土地使用权（房地产权证号码：粤房地证字第 C1818063 号） ；6、位于珠海市斗门区斗门镇大道北南门市场二楼加建部分 4300 平方米的使用权。 ”珠海市中院在委托拍卖中同时明确，上述标的物已整体出租给申请人。2009 年 7 月 15 日，珠海市凯德拍卖有限公司对郑榕根上述南门市场的财产进行拍卖，被申请人出价￥1001 万元成为买受人。2009 年 8 月 3 日，买受人李东明、陈其景、陈心玲向珠海市中级人民法院提交了关于“南门市场”承租问题的意见称珠海市中
9、级人民法院的委托拍卖函及拍卖公告中只披露了中经信珠海公司市场租赁及建设协议约定主4要事项中的第 1 项内容，其亦只履行在拍卖公告中申明的条件及内容，对第2、3、4 项内容拍卖公告中没有披露，买受人拒绝接受。2010 年 1 月 27 日， （2008）珠中法执恢字第 256-1 号之三广东省珠海市中级人民法院执行裁定书裁定撤销珠海市凯德拍卖有限公司在 2009 年 7月 15 日公开拍卖会上对郑榕根名下财产进行的拍卖。2010 年 4 月 13 日，被申请人向珠海市中级人民法院提交请求出具拍卖成交确认裁定书的申请 ，该申请书第 3 页载明：“为此，我们经研究，决定对拍卖标的物的租赁合同（即市场
10、租赁及建设协议 ）所有条款内容（包括相关为披露的条款和补充协议）均无条件认可，并保证今后履行此租赁合同。 ”2010 年 6 月 2 日， （2010）珠中法执外异字第 14 号广东省珠海市中级人民法院执行裁定书第 7 页载明：“二、关于李东明等三人申请撤销256-1号之三裁定书的问题。本院认为，从本案查明的事实特别是256-1 号之三裁定书的内容看，本院作出256-1 号之三裁定书的事实依据是：由于市场租赁及建设协议的全部条款没有附载于评估报告结论资料中，受买人李东明、陈其景、陈心玲不认可市场租赁及建设协议的部分条款。 256-1号之三裁定书作出后，由于种种原因，出现了李东明等三人同意接受市
11、场租赁及建设协议全部内容相关的新的事实。本院作出的256-1 号之三裁定书事实基础已不存在， 256-1 号之三裁定书应于撤销。李东明等三人就此的申请成立，本院予以支持。 ”该裁定书撤销了广东省珠海市中级人民法院（2008）珠中法执恢字第 256-1 号之三执行裁定,从而维持了珠海市凯德拍卖有限公司在 2009 年 7 月 15 日公开拍卖会上对郑榕根名下财产进行的拍卖。申请人因不服（2010）珠中法执外异字第 14 号广东省珠海市中级人民法院执行裁定书而向省高院申请议。广东省高级人民法院于 2011 年 11 月 23日作出的（2010）粤高法执复字第 56 号执行裁定书第 7 页载明：“（
12、六）在买受人同意接受市场租赁及建设协议全部条款的情况下，珠海中院撤销(2008)珠中法执恢字第 256-1 号之三执行裁定，维持本案拍卖结果合理合法” 5。第 9 页载明“珠海中院作出（2008）珠海中法执恢字第 256-1 号之三执行裁定后，李东明等三人经向珠海中院及相关部门了解，发现拍卖标的物的出租及市场租赁及建设协议的条款并没有损害其作为买受人的利益，并表示同意接受市场租赁及建设协议的全部条款” 。该裁定维持了（2010）珠中法执外异字第 14 号执行裁定书，也即维持了珠海市凯德拍卖有限公司在 2009 年 7 月15 日公开拍卖会上对郑榕根名下财产进行的拍卖。2011 年 1 月 19
13、 日， （2008）珠中法执恢字第 256-1 号之七广东省珠海市中级人民法院执行裁定书裁定：“一、登记在被执行人郑榕根名下的下列财产：1、位于珠海市斗门区斗门镇过境公路侧（牛角岭）固定摊位（房地产权证号码：粤房地证字第 C1189613 号） ；2、位于珠海市斗门区斗门镇大道北 228 号南门农贸市场 1-16 号（房地产权证号码：粤房地证字第 C0000163 号） 、21-23 号（房地产权证号码：粤房地证字第 C0000164 号） 、33-44（房地产权证号码：粤房地证字第 C0000158 号） 、45-64（房地产权证号码：粤房地证字第 C0000161 号）房产；3、位于珠海市
14、斗门区斗门镇大道北南门市场内房产（房地产权证号码：粤房地证字第 C3272349 号） ；4、位于珠海市斗门区斗门镇大道（牛角岭）3485.73 平方米的土地使用权（房地产权证号码：粤房地证字第 C2474961 号） ；5、位于珠海市斗门区斗门镇大道北南门市场不含已转让面积的土地使用权（房地产权证号码：粤房地证字第 C1818063 号） ；6、位于珠海市斗门区斗门镇大道北南门市场二楼加建部分 4300 平方米的使用权。归受买人李东明（身份证号码：440106196603141957） 、陈心玲（身份证号码：440421196409191264） 、陈其景（身份证号码：44042119620
15、9291236）所有。上述拍卖财产的所有权自本裁定书送达买受人李东明、陈心玲。陈其景时6起转移；”2011 年 5 月 10 日，被申请人办理了上述系列房产中部分产权的过户变更手续。珠海市中级人民法院裁定南门市场给被申请人后被申请人没有按照法律规定和被申请人的承诺履行其义务，其违约行为给申请人造成了巨大的经济损失。其违约行为主要有以下二点：一、被申请人已于 2011 年 5 月 10 日办理了南门市场部分产权过户手续，但被申请人却不按协议约定将新的产权证书交给申请人，并且被申请人也不按协议约定配合申请人以市场作抵押物向银行贷款。市场租赁及建设协议第五条第 4 点约定：“在租赁期间内，将该市场房
16、地产产权证书（面积约 5000 平方米）和相关报建资料委托乙方代为管理，作为甲方违约保证金壹仟万元整；乙方以市场作抵押向银行（按现状）借款不超过人民币壹仟万元整（￥1000 万元） 。 ”2011 年 4 月 22 日，申请人委托广东诚迅达律师事务所致关于履行市场租赁及建设协议义务的函给被申请人，2011 年 8 月 1 日申请人再次委托广东诚迅达律师事务所致关于履行市场租赁及建设协议有关权利和义务的函给被申请人，要求被申请人履行上述义务，但被申请人一直拒绝履行上述义务，被申请人的违约行为给申请人造成了重大经济损失。二、被申请人不配合申请人办理扩建、报建手续，致使申请人无法按期完成对南门市场项目的二期和三期规划的建设，被申请人的违约行为致使申请人损失严重。市场租赁及建设协议约定：“ 4、在租赁期间内，将该市场房地产主权证书（面积为约 5000 平方米）和相关报建资料
