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1、1“百易安”交易资金托管业务知识点一、交易资金托管业务产生背景交易资金托管业务(国外称 Escrow)产生的背景是在交易涉及大额资金的转移,而交易双方互不了解、信任的情况下,交易双方都能接受的第三方作为中介,在双方按约定条件完成交易后,协助双方交割资金和物权,以保护双方的利益,促使交易的安全、顺利进行。在国内,交易资金托管业务尚属一项金融创新产品。针对我国信用体系尚不健全,很多交易因交易双方之间缺乏信任而难以实现的情况,中国建设银行在国内商业银行中首家获得人民银行批准,于 2003 年 6 月初率先向社会推出为交易双方搭建信用桥梁,具有广泛应用领域的金融服务产品“百易安”交易资金托管服务。 二
2、、 “百易安”业务的定 义 “百易安”交易资金托管业务是指建行为货物或服务交易双方提供信用中介,买方先将交易资金存入建行并暂时冻结,待卖方提供了双方约定的货物或服务,将相关权益证明交给建行暂时保管后,建行按照交易双方指令将交易资金付给卖方,将权证交给买方;若双方未达成交易,建行按协议约定退回交易资金及权证。若交易双方不需银行移交权证,建行则根据协议约定仅对交易资金进行拨付或退回。定义中所称权证包括但不限于房产证、货物提单、股权证等权益证明文件。 总行将该产品定名为“百易安” ,品牌名称含义是:百,指众多;易,指交易;安,指安全。三、 “百易安”业务的特色百易安交易资金托管业务是借鉴国外经验和做
3、法的一种金融创新产品,定位于交易过程之中的资金和权证托管,是一种信用中介,协助交易双方达成交易。1.安全可靠。买方不必再担心付款后因卖方违约而得不到交易合同中约定货物或服务,建行交易资金托管服务使买方能在交易合同约定条件实现后再安2心付款。卖方不必再担心提供货物或服务后因买方违约而钱货两空,建行交易资金 托管服务使卖方能够在转让交易合同约定货物或服务的同时收款。2.资金保值。买方将交易资金存入建行可以获得存款利息收入,交易期间资金可保值。3.手续简便。买卖双方只要到建行办理交易资金托管服务的网点签订并履行相关协议即可。4.服务配套。买卖双方还可享受到建行提供的咨询顾问等相关配套服务。四、 “百
4、易安”业务服务对 象 服务对象包括国内企、事业单位、机关团体、政府部门及个人和在国内从事交易的外国法人和自然人。 五、 “百易安”业务服务 范围 服务范围包括服务对象之间在房地产买卖、房屋装修、商品贸易、股权转让、兼并收购和债务重组、留学和移民中介等领域所进行的符合我国有关法律法规的正常合法交易。具体服务范围包括:1.企业大宗商品贸易资金的托管;2.股权转让资金的托管;3.企业并购和债务重组资金的托管;4.企业房产、土地交易资金的托管;5.在建工程转让资金的托管;6.建筑施工企业招投标保证金的托管;7.外资企业境内注册资金和费用的托管;8.网上交易资金的托管;9.个人二手房(车)交易资金的托管
5、;10.留学和移民中介、职介服务资金的托管;11.家庭装修款的托管;12.其他交易资金的托管。六、 “百易安”业务办理的原 则31.中立原则。建设银行对交易双方的利益保持中立,不参与交易双方的协商定价及其他权利处分过程,对交易双方的行为不予评价,不向交易双方提供有关交易的建议。2.权证审查与保管责任独立原则。在交易资金托管业务中,由交易双方自行审查相关权证的真实性、合法性和完整性,建设银行只负责按交易资金托管协议要求保管和移交这些权证,而不负责审查相关权证的真实性、合法性和完整性。3.严格相符原则。交易双方授权建设银行按照交易资金托管协议付款或移交权证时,授权必须严格符合交易资金托管协议的要求
6、,建设银行才予执行;建设银行有权拒绝执行没有严格符合交易资金托管协议要求的授权。4.保守商业秘密原则。建设银行对在本行开办的交易资金托管业务所涉及的交易相关信息严格保守商业秘密,不向第三方披露,但国家法律法规另有规定的情况除外。七、 “百易安”业务的主要服 务种类1.二手房(车)交易资金托管服务。建行根据托管协议和二手房(车)交易双方的指令,完成房(车)款与房产证(车辆所有权证)的交换。如果客户不需建行保管房产证(车辆所有权证) ,建行仅根据托管协议和客户指令拨付所托管的房(车)款。2.商品贸易交易资金托管服务。建行根据协议和商品买卖双方的指令,完成货款与提单等物权证明的交换。如果客户不需银行
7、移交提单等物权证明,建行仅根据协议和客户指令拨付所托管的货款。3.股权转让交易资金托管服务。建行为股权置换、转让及与之相关的资金转移行为,提供配套的资金托管服务。客户若有企业兼并和债务重组需求,建行还可提供相应的咨询顾问服务。4.土地使用权交易资金托管服务。建行根据托管协议和土地使用权交易双方的指令,完成地价款与土地使用证的交换。如果客户不需建行保管土地使用证,建行仅根据托管协议和客户指令拨付所托管的地价款。45.家居装修交易资金托管服务。建行根据托管协议和业主、装修公司双方的指令,办理装修过程中进度款拨付和工程竣工验收及款项结算后的拨付手续。6.留学和移民中介交易资金托管服务。建行根据协议按
8、照办理留学或移民的居民与相应中介机构的指令,完成中介服务费与留学或移民手续办妥证明文件的交换。如果客户不需银行移交留学或移民手续办妥证明文件,建行仅根据协议和客户指令拨付所托管的中介服务费。八、百易安二手房交易资金托管业务产品介绍1.百易安二手房交易资金托管业务定义。百易安二手房交易资金托管业务是指在二手房交易中,建设银行受交易双方的委托托管交易资金,当双方履行交易合同,实现约定的条件后,建设银行按协议约定在双方授权后,协助完成交易资金划转;若双方因故不能达成交易,建设银行按协议约定退回交易资金的业务。建设银行按照委托仅托管交易资金,并按协议根据客户授权对交易资金进行支付或退回处理。定义中所称
9、二手房是指已取得政府房地产行政管理部门颁发的房屋所有权属证明、可在房地产二级市场上进行交易、可在房地产市场流通、卖房人拥有完全处置权利的各类型房产,包括一般住宅商品房、房改房、拍卖房、商业店面、车库车位等。2.百易安二手房交易资金托管业务背景。二手房交易市场现况及发展趋势,适合我行百易安二手房交易资金托管业务的开拓及发展。人们需要住得更舒适更前卫,使二手房交易活跃起来。交易量的增多使二手房交易不断涌现出新的问题,主要问题表现在买方交完定金后不买了或卖方收取定金后又不卖了,或房产中介机构卷款潜逃等。我行在房地产领域具有比较优势,特别是在二手房交易方面,可充分利用个人二手房按揭贷款业务营销,拓展二
10、手房交易资金托管业务。3.百易安二手房交易资金托管业务服务对象。以在房地产二级市场上进行交易的自然人为主体,但不排除法人参与交易。54.百易安二手房交易资金托管业务服务范围。二手房买卖领域所进行的符合我国法律法规的正常合法交易,可以根据不同的情况开展二手房交易资金托管业务。例如:经办行与有二手房个人住房贷款合作关系的房地产经纪公司、房地产交易中心(以下简称签约机构)签订百易安交易资金托管业务合作协议的,签约机构推荐的客户由对应签约行的业务具体经办部门(以下称经办部门)受理交易资金托管业务。如买卖双方为自由交易(即不通过房地产经纪公司等中介机构进行交易)的,由经办行的业务部门直接受理,为其办理二
11、手房交易资金托管业务;如买方全款支付,同时需要代办过户手续的,经办部门可建议其到签约机构办理相关代办业务,我行交易资金托管以外发生的代办费用由客户自理,与我行无关;如需首付款托管的,经办行必须是已开办二手房贷款业务,经办部门应安排客户与包括签约机构在内的二手房贷款合作机构接洽。九、 “百易安”业务综合效益1.有利于增加我行中间业务收入。2.有利于增加我行对公与对私业务资金沉淀。3.有利于提高我行市场知名度,扩大客户群体。4.有利于增强我行服务功能,促进其他业务发展。二手房交易资金托管业务将促进我行的个人住房贷款业务,股权交易资金托管业务可以为我行咨询顾问业务提供契机。十、我行开展“ 百易安”
12、业务优势社会信誉优势、金融服务优势、机构网点优势十一、经办行“ 百易安” 业务相关部门职责 分工各经办行可指定一业务部门为交易资金托管业务的经办部门,会计结算部门为支持部门,主要职责分工为:1.经办部门:负责向客户直接营销交易资金托管业务;受理和承办;档案资料的保管和业务统计工作;对本岗位内控制度的执行情况进行定期检查。2.会计结算部门:负责交易资金托管业务的手续费收取、账户开立与管理、资金存入与划拨等业务处理,并根据有关凭证进行账务处理;协助权证接收与6保管及移交,并对代保管权证登记会计表外账目;负责对交易资金托管业务本岗位工作进行定期检查。十二、 “百易安”业务准入管理1.“百易安”交易资
13、金托管业务开办前应做好以下准备工作:(1)已确定目标市场和目标客户;(2)已确定业务归口管理部门;(3)已明确本级及辖内经办行具体经办部门的职责分工和岗位设置,并建立了相应内控制度;(4)已对经办人员进行了业务培训。2.“百易安”交易资金托管业务开办前的备案工作二级分行在开办交易资金托管业务前应将申报材料报送省分行机构业务部备案,同时向当地银监局报告,并接受其监督和检查。省分行在收到申报材料后 15 个工作日内予以答复,超过 15 个工作日未作答复,视同已备案。十三、 “百易安”业务操作流程申请受理协议签订费用收取账户开立与管理资金存入与通知权证接受和保管权证审查权证与资金交换违约处理十四、
14、“百易安”交易资 金托管协议一般情况下, “百易安”交易资金托管协议采用总行制定的格式文本,协议文本的修改要经过法律部门认可。经办行可在总行示范文本基础上,结合具体业务情况对示范文本的个别条款予以变动或调整,但必须经二级分(支)行法律部门初审后报省分行机构业务部,并经省分行法律事务部审查后使用。十五、 “百易安”业务收 费管理1.费率。交易资金托管业务以托管金额为收费基数按费率计费:0-500,000元(含)费率为 4,500,000 元以上费率为 3。服务手续费在业务发生时一次性收取,对公客户每宗计费不足 500 元的,按 500 元收费;个人客户每宗计费不足 200 元的,按 200 元收
15、费。72.价格授权。省分行对二级分(支)行“百易安”业务价格授权浮动幅度是上浮不限,下浮 50%。遇到特殊情况,各行对收费向下浮动幅度超过省分行授权的,须及时按照服务价格审批管理规定向省分行机构业务部报批。3.收费金额。指手续费总额,由交易双方协商确定由交易双方共同支付或由其中一方单独支付,并在托管协议中予以明确。无论最终成交与否,交易双方一经托管交易资金或保管权证,已收取的手续费不再退还。4.计息管理。对于存放在交易资金托管专用账户中的交易资金按照托管期间人民银行公布的活期存款利率计息,托管资金利息归属买方(特殊情况下,经交易资金托管协议明确后,托管资金利息也可以归属卖方) 。十六、经办“
16、百易安” 业务注意事项1.合理确定托管的交易资金额度。我行通过“百易安”业务在交易过程中行使的职能,主要是督促买卖双方履行交易,并保证所托管资金的安全。一般来说,交易资金应全额托管才能确保双方安全达成或退出交易,但在实际经办过程中,由于买方资金不足或卖方急需用款等原因,大多难以做到交易资金全额托管。客户经理应协助买卖双方合理确定托管资金额度,使之既能够较好地保障双方的利益,也对双方交易行为起到约束作用,以促进交易顺利履行。2.交易资金托管协议应明确托管资金的支付条件和方法。一般情况下,托管资金是在双方履行交易后,经双方授权一次性予以支付,但由于客户需求存在多样性,这种单一的支付方法常常不能满足客户(尤其是卖方客户) 。客户经理与客户商榷和签订协议时,应协助双方商定交易资金的支付条件和方法,并在交易资金托管协议中加以明确。在实际操作中,每一次交易资金的支付,均须在达到相应的支付条件后,经买方授权、卖方签收。双方共同签署授权支付通知书视同经买方授权、卖