绿化覆盖率、绿地率、容积率

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1、绿化覆盖率绿 化 覆 盖 率 Green Ratio： 指 绿 化 植 物 的 垂 直 投 影 面 积 占 城 市 总 用 地 面 积 的 比 值城 市 绿 化 覆 盖 率 ： 城 市 园 林 绿 地 总 面 积 占 城 市 用 地 总 面 积 的 百 分 比 。城 市 绿 化 覆 盖 率 它 是 衡 量 一 个 城 市 绿 化 水 平 的 主 要 指 标 。城 市 绿 化 覆 盖 率 （ %） =城 市 绿 地 总 面 积 /城 市 用 地 总 面 积 100%绿地率百科名片绿地率（ratio of green space/greening rate）描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与

2、居住区用地的比率（% ） 。绿地率所指的居住区用地范围内各类绿地主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。目录隐藏计算公式绿地率与绿化率的区分编 辑 本 段 计 算 公 式城 市 绿 地 率 =（ 城 市 各 类 绿 地 总 面 积 城 市 总 面 积 ） 100%。编 辑 本 段 绿 地 率 与 绿 化 率 的 区 分什 么 是 绿 化 率 ？ 什 么 是 绿 化 覆 盖 率 ？ 开 发 商 平 时 在 售 楼 书 上 印 制 的 有 关 绿 化 的 指标 究 竟 是 绿 化 率 还 是 绿 化 覆 盖 率 ？ 地 下

3、停 车 场 上 、 化 粪 池 等 上 面 的 绿 化 算 不 算 绿 化 率 ？开 发 商 做 的 屋 顶 绿 化 算 不 算 绿 化 率 许 多 购 房 者 对 此 并 不 了 解 ， 他 们 想 弄 清 楚 绿 地率 和 绿 化 覆 盖 率 究 竟 是 怎 么 回 事 ？ 有 关 专 家 对 此 解 释 说 ， 绿 地 率 和 绿 化 覆 盖 率 是 两 个 不 同 概 念 的 用 语 ， 绿 地 率 与 绿 化覆 盖 率 都 是 衡 量 居 住 区 绿 化 状 况 的 经 济 技 术 指 标 ， 但 绿 地 率 不 等 同 于 绿 化 覆 盖 率 。 绿 地率 是 规 划 指 标 ，

4、描 述 的 是 居 住 区 用 地 范 围 内 各 类 绿 地 的 总 和 与 居 住 区 用 地 的 比 率 （ ） 。绿 化 覆 盖 率 是 绿 化 垂 直 投 影 面 积 之 和 与 占 地 面 积 的 百 分 比 ， 比 如 一 棵 树 的 影 子 很 大 ，但 它 的 占 地 面 积 是 很 小 的 ， 两 者 的 具 体 技 术 指 标 是 不 相 同 的 。在 计 算 绿 地 率 时 ， 对 绿 地 的 要 求 非 常 严 格 。 绿 地 率 所 指 的 “居 住 区 用 地 范 围 内 各类 绿 地 ”主 要 包 括 公 共 绿 地 、 宅 旁 绿 地 等 。 其 中 ， 公

5、共 绿 地 ， 又 包 括 居 住 区 公 园 、 小 游园 、 组 团 绿 地 及 其 他 的 一 些 块 状 、 带 状 化 公 共 绿 地 。 而 宅 旁 绿 地 等 庭 院 绿 化 的 用 地面 积 ， 在 设 计 计 算 时 也 要 求 距 建 筑 外 墙 1 5 米 和 道 路 边 线 1 米 以 内 的 用 地 ， 不 得 计入 绿 化 用 地 。 此 外 ， 还 有 几 种 情 况 也 不 能 计 入 绿 地 率 的 绿 化 面 积 ， 如 地 下 车 库 、 化 粪 池 。这 些 设 施 的 地 表 覆 土 一 般 达 不 到 3 米 的 深 度 ， 在 上 面 种 植 大

6、型 乔 木 ， 成 活 率 较 低 ， 所以 计 算 绿 地 率 时 不 能 计 入 “居 住 区 用 地 范 围 内 各 类 绿 化 ”中 ； 而 屋 顶 绿 化 等 装 饰 性 绿 化地 ， 按 目 前 国 家 的 技 术 规 范 ， 也 算 正 式 绿 地 。 在 房 地 产 开 发 过 程 中 ， 政 府 相 关 部 门 在 最初 项 目 规 划 要 求 的 就 是 绿 地 率 这 一 指 标 。 因 此 ， 买 房 除 了 对 地 税 、 户 型 设 计 的 挑 选 外 ，还 要 关 注 “三 率 ”， 即 容 积 率 、 绿 化 率 、 房 屋 使 用 率 。 对 于 发 展 商

7、来 说 ， 容 积 率 决 定 地 价成 本 在 房 屋 中 占 的 比 例 ； 而 对 于 住 户 来 说 ， 容 积 率 直 接 涉 及 到 居 住 的 舒 适 度 。 绿 化 率 也是 如 此 ， 绿 化 率 较 高 ， 建 筑 密 度 较 低 ， 发 展 商 可 用 于 回 收 资 金 的 面 积 就 越 少 ， 而 住 户就 越 舒 服 。 这 两 个 比 例 决 定 了 这 个 项 目 是 从 人 的 居 住 需 求 角 度 ， 还 是 从 纯 粹 赚 钱 的 角 度来 设 计 一 个 。绿 化 覆 盖 率 可 以 在 小 区 绿 得 广 。 像 地 下 车 库 这 样 大 面 积

8、 的 底 下 设 施 ， 它 的 地 表 虽 然种 不 了 树 ， 但 可 以 种 草 呀 ； 像 距 建 筑 外 墙 1 5 米 这 样 的 范 围 ， 虽 然 不 算 正 式 绿 地 ，但 若 能 种 一 些 草 ， 总 比 地 砖 铺 砌 更 吸 引 人 吧 ？ 在 小 区 规 划 设 计 中 ， 计 算 绿 化 覆 盖率 所 指 的 绿 地 ， 简 单 地 说 ， 就 是 有 块 草 皮 便 可 以 计 入 ， 所 以 绿 化 覆 盖 率 有 时 能 做 到60 以 上 。 在 开 发 商 销 售 楼 盘 的 时 候 ， 有 些 开 发 商 当 然 喜 欢 引 用 绿 化 覆 盖 率

9、的 概 念 。绿 地 率 是 绿 化 用 地 占 总 土 地 面 积 的 比 例 ， 在 通 常 的 情 况 下 ， 许 多 开 发 商 都 是 在 售 楼书 上 印 制 出 “绿 化 率 ”一 词 ， 其 实 这 是 不 准 确 、 不 规 范 的 用 词 ， 国 家 有 关 园 林 绿 化 用 语 根本 就 没 有 这 个 用 语 ， 准 确 的 只 有 “绿 地 率 ”和 “绿 化 覆 盖 率 ”两 种 说 法容积率百科名片容积率，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区

10、，高层住宅容积率应不超过 5，多层住宅应不超过 2，绿地率应不低于 30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。目录隐藏简介建筑特点对地价的影响对生活的影响编 辑 本 段 简 介容 积 率 （ Plot Ratio/Volume Fraction） ： 又 称 建 筑 面 积 毛 密 度 ， 项 目 用 地 范 围 内地 上 总 建 筑 面 积 （ 但 必 须 是 正 负 0 标 高 以 上 的 建 筑 面 积 ） 与 项 目 总 用 地 面 积 的 比 值 。计 算 公 式 ：容 积 率 =地 上 总 建 筑 面 积 规 划 用 地 面 积当 建 筑 物 层 高 超 过 8 米

11、 ， 在 计 算 容 积 率 时 该 层 建 筑 面 积 加 倍 计 算 (各 个 地 区 或 城市 有 各 自 相 关 规 定 )。容 积 率 越 高 ， 居 民 的 舒 适 度 越 低 ， 反 之 则 舒 适 度 越 高 。绿 地 率 也 是 如 此 。 绿 地 率 较 高 ， 容 积 率 较 低 ， 建 筑 密 度 一 般 也 就 较 低 ， 发 展 商 可用 于 回 收 资 金 的 面 积 就 越 少 ， 而 住 户 就 越 舒 服 。 容 积 率 和 绿 地 率 这 两 个 比 率 决 定 了 这 个项 目 是 从 人 的 居 住 需 求 角 度 ， 还 是 从 纯 粹 赚 钱 的

12、角 度 来 设 计 一 个 社 区 。容 积 率 一 般 是 由 政 府 规 定 的 。现 行 城 市 规 划 法 规 体 系 下 编 制 的 各 类 居 住 用 地 的 控 制 性 详 细 规 划 ,一 般 而 言 ,容 积率 分 为独 立 别 墅 为 0.20.5, 联 排 别 墅 为 0.40.7,6 层 以 下 多 层 住 宅 为 0.81.2,11 层 小 高 层 住 宅 为 1.52.0,18 层 高 层 住 宅 为 1.82.5,19 层 以 上 住 宅 为 2.44.5,住 宅 小 区 容 积 率 小 于 1.0 的 ， 为 非 普 通 住 宅 。并 根 据 不 同 城 市 的

13、 特 点 有 所 差 别 。编 辑 本 段 建 筑 特 点(一 )容 积 率 表 达 的 是 具 体 “宗 地 ”内 单 位 土 地 面 积 上 允 许 的 建 筑 容 量 。 宗 地 是 地 籍管 理 的 基 本 单 元 ， 是 地 球 表 面 一 块 有 确 定 边 界 、 有 确 定 权 属 的 土 地 ， 其 面 积 不 包 括 公 用的 道 路 、 公 共 绿 地 、 大 型 市 政 及 公 共 设 施 用 地 等 。 容 积 率 只 有 在 指 “宗 地 ”容 积 率 的 情况 下 ， 才 能 反 映 土 地 的 具 体 利 用 强 度 ， 宗 地 间 才 具 有 可 比 性 。(

14、二 )容 积 率 (R)、 建 筑 密 度 (C)与 层 数 (H)之 间 有 一 定 关 系 。 建 筑 密 度 是 指 在 具 体“宗 地 ”内 建 筑 物 基 底 面 积 与 宗 地 面 积 之 比 。 当 宗 地 内 各 房 屋 的 层 数 相 同 ， 且 对 单 个 房 屋来 说 各 层 建 筑 面 积 相 等 时 ， 三 者 之 间 的 关 系 可 表 示 为 ： R CH， 此 种 情 况 下 ， 建 筑层 数 与 容 积 率 成 正 比 例 关 系 。(三 )容 积 率 可 以 更 加 准 确 地 衡 量 地 价 水 平 。 人 们 购 买 土 地 使 用 权 的 目 的 是

15、为 了 对 土地 进 行 开 发 ， 建 设 房 屋 。房 屋 的 单 方 开 发 成 本 房 屋 单 方 造 价 楼 面 地 价 税 费楼 面 地 价 宗 地 总 价 宗 地 内 允 许 总 建 筑 面 积 土 地 单 价 容 积 率因 此 ， 楼 面 地 价 比 单 位 地 价 更 能 准 确 地 反 映 地 价 的 高 低 。(四 )容 积 率 存 在 客 观 上 的 最 合 理 值 。 在 一 般 情 况 下 ， 提 高 容 积 率 可 以 提 高 土 地 的 利用 效 益 ， 但 建 筑 容 量 的 增 大 ， 会 带 来 建 筑 环 境 的 劣 化 ， 降 低 使 用 的 舒 适

16、度 。 为 做 到 经 济效 益 、 社 会 效 益 与 环 境 效 益 相 协 调 ， 城 市 规 划 中 的 容 积 率 存 在 客 观 上 的 最 合 理 值 。编 辑 本 段 对 地 价 的 影 响影 响 地 价 的 因 素 很 多 ， 虽 然 各 因 素 影 响 地 价 的 途 径 各 不 相 同 ， 但 其 作 用 机 制 可 抽 象概 括 为 两 个 方 面 ： 一 是 通 过 影 响 土 地 收 益 来 影 响 地 价 ， 二 是 通 过 影 响 土 地 供 求 关 系 影 响地 价 。 收 益 机 制 很 大 程 度 上 决 定 了 土 地 供 给 的 经 济 剩 余 量 ， 市 场 供 求 关 系 使 地 价 相 对 经济 剩 余 量 产 生 波 动 ， 决 定 了 土 地 供 给 的 经 济 剩 余 量 的 分 配 ， 使 地 价 的 变 化 趋 于 复 杂 化 。容 积 率 对 地 价 的 影 响 规 律 ， 同