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1、1不动产估价案例作业案例一：(一)某评估公司受甲公司委托，对其拥有的一处自建房产进行评估，估价目的为抵押。该房地产占地面积为 3500m2，总建筑面积为 4500m2，2002 年 1 月竣工。评估公司的评估结果为 850 元m 2。甲公司拿到报告后颇感不解，因为其实际投入的成本已达 960 元m 2，而且还未考虑开发利润和利息，而评估公司认为自己的评估报告是合理的。请问评估公司有何理由认为其评估结果是合理的? 1评估的是公开市场价值或市 场价格，是客 观合理的价格；2而实际发生的成本可能超过 社会平均水平；3估价时点与实际成本发生时 点有差异，价格会有 变化。(二)某企业购得一已停工五年的在
2、建工程，结构封顶，其中 14 层为商业裙楼 220层为住宅，裙楼部分已完成部分设备安装。现该企业拟以商业裙楼 2、3、4 层的各一部分和 58 层的住宅部分向银行申请抵押贷款。请说明拟优先选用的估价方法及技术路线，以及确定评估价值时的主要因素。1可优先采用假设开发法，再采用成本法，然后综合调整；2采用假设开发法确定房地产 开发完成后的价值时，商 业 裙房和住宅应根据市场分析分别估价；3应按估价时点的市场价值，而不能按 5 年前的价值估；4应用假设开发法，应合理确定扣除项；5应考虑停工造成的抵押物损 耗及功能折旧对价值的影响。(三)有一临街商铺要转让，建筑面积 500m2，土地使用年限 40 年
3、，自 2000 年 10 月 13日起计。该商铺现已出租，租金为每月 50000 元，租期为 2 年，自 2001 年 10 月 13 日计。当地商业房地产租赁的综合税率为租金收入的 10，现转让价格为 510 万元。假如你欲购买该商铺用于出租，作为长期投资，期望收益率为 10。请回答根据上述资料你能否决定购买?为什么?1. 现租约期满后的客观租金水平不知道，故 还需了解租金 变化趋势；2租约期满后的客观出租率不清楚，还需调查掌握；3出租经营成本的水平不清楚，还需调查掌握。案例二：指错题(下列估价报告存在多处错误，请指明其中的 13 处)封面及目录(略)致委托方函(略)估价师声明(略)估价的假
4、设和限制条件(略)2 商业城部分商铺估价结果报告一、委托方： 有限公司(法定代表、住所略)二、估价方： 房地产估价事务所(法定代表、住所略)三、估价对象估价对象描述中缺少房地产权利(权益) 状况的交代描述估价对象为 商业城第三层的部分铺位，即 30013009 号商铺，总建筑面积为547.15m2。 商业城位于 路，建筑结构为框架结构，共 6 层，外墙为绿色玻璃幕墙、部分铝板贴面。该物业所处的宗地的地势平坦，且形状规则，土地实物描述不全面。内部装修档次较高，物业管理及维修保养情况良好。建筑物实物描述不全面 商业城为理综合性百货商场。其中一层经营化妆品及女装，2 层、3 层经营男女装，4 层经营
5、家用电器及床上用品，5 层为儿童乐园，6 层为办公及娱乐场所。根据实地查勘及业主介绍，3 层铺位(30013009 号) 经营男女装，业主分别与 “”、“ ”、 “ ”等品牌商家签订了租赁协议。四、估价目的为 有限公司向银行申请抵押贷款提供价值参考依据而评估估价对象的公开市场价值。五、估价时点2002 年 6 月 20 。六、定义价值(略)七、估价依据(略)八、估价原则(略)九、估价方法估价人员深入细致地分析了估价对象特点和实际状况，并研究了委托方提供的资料及所收集的相关资料，在实际查勘和调研的基础上认为，估价对象为商业物业，此类物业在 区房地产市场出售、出租案例较多，故采用市场比较法及收益法
6、进行估价，并将两种方法的估价结果加以综合，确定最终价值。市场比较法是将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格进行修正，以此估算估价对象的客观合理价格的一种估价方法。收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格的一种估价方法。十、估价结果 有限公司委托评估的位于路商业城三层的 30013009 号商铺，建筑面积合计为547.15m2，该部分房地产在估价时点的公开市场价值为 398 万港元，折合人民币为 426 万元(港币：人民币=1：1.07)。十一、估价人员(略)十二、估价作业日期(略)
7、十三、估价报告应用的有效期(略)估价技术报告一、个别因素分析 商业城位于 区 路，建筑结构为框架结构，共六层，外墙为绿色玻璃幕墙、部分铝板贴面。该物业所处的宗地的地势平坦，且形状规则，内部装修档次较高，物业管理及维修保养情况良好。3二、区域因素分析(略)三、市场背景分析(略)四、最高最佳使用分析(略)五、估价方法选用(略)六、估价测算过程(一)运用市场比较法估价由于同类物业的市场交易案例较多，选择与估价对象状况最为相似的三个可比实例作为参照，经过充分考虑各物业的差异并作出修正后，得出估价对象的价格。具体的估价测算过程如下：1，交易情况修正可比实例 A、B、C 均为正常价格，因估价对象情况一致，
8、不进行交易情况修正。2交易日期修正有关统计部门的资料表明，2002 年房地产的市场价格略有下降，但下调幅度较大的是高档写字楼和住宅。上述三个可比实例均为商业用途，该类物业 2002 年交易价格比较平稳，且交易日期比较接近，故不进行交易修正。3个别因素修正以上选择的三宗可比实例的个别因素与估价对象情况有所差异(详述略) ，故进行个九、估价方法估价人员深入细致地分析了估价对象特点和实际状况，并研究了委托方提供的资料及所收集的相关资料，在实际查勘和调研的基础上认为，估价对象为商业物业，此类物业在 区房地产市场出售、出租案例较多，故采用市场比较法及收益法进行估价，并将两种方法的估价结果加以综合，确定最
9、终价值。市场比较法是将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格进行修正，以此估算估价对象的客观合理价格的一种估价方法。收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格的一种估价方法。十、估价结果 有限公司委托评估的位于路商业城三层的 30013009 号商铺，建筑面积合计为547.15m2，该部分房地产在估价时点的公开市场价值为 398 万港元，折合人民币为426万元(港币：人民币=1:1.07)。十一、估价人员(略)十二、估价作业日期(略)十三、估价报告应用的有效期(略)估价技术报告一、个别
10、因素分析 商业城位于 区 路，建筑结构为框架结构，共六层，外墙为绿色玻璃幕墙、部分铝板贴面。该物业所处的宗地的地势平坦，且形状规则，内部装修档次较高，物业管理及维修保养情况良好。二、区域因素分析(略)三、市场背景分析(略)四、最高最佳使用分析(略)五、估价方法选用(略)六、估价测算过程4(一)运用市场比较法估价由于同类物业的市场交易案例较多，选择与估价对象状况最为相似的三个可比实例作为参照，经过充分考虑各物业的差异并作出修正后，得出估价对象的价格。具体的估价测算过程如下：1。交易情况修正可比实例 A、B、C 均为正常价格，因估价对象情况一致，不进行交易情况修正。2交易日期修正有关统计部门的资料
11、表明，2002 年房地产的市场价格略有下降，但下调幅度较大的是高档写字楼和住宅。上述三个可比实例均为商业用途，该类物业 2002 年交易价格比较平稳，且交易日期比较接近，故不进行交易修正。3个别因素修正以上选择的三宗可比实例的个别因素与估价对象情况有所差异(详述略) ，故进行个别因素修正。4区域因素修正可比实例 A 与估价对象属于同一个区域，但微观区位稍有区别，估价对象所处之商业城的区域条件略优于可比实例 A；可比实例 B 与估价对象属于同一个区域，但微观区位稍有区别，估价对象所处之商业城的区域条件略劣于可比实例 B；可比实例 C 与估价对象属于同一个区域，但微观区位稍有区别，估价对象所处之商
12、业城的区域条件略优于可比实例 C；市场比较法估价计算表物业名称：商业城三层商铺 估价时点：2002 年 6 月 20 日估价对象 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C项目名称比较因素 商业城 酒店 购物广场 大厦交易情况 正常 正常 正常 正常交易时间 2002 年 6 月 2002 年 2 月 2002 年 5 月 2002 年 6 月位置( 交通) 区 路 大道 大道 大道楼 层 3 3 3 3装修 较好 较好 普通 较好繁华程度( 临街) 较高 高 一般 高成交价格 7500 6700 7550交易情况修正 100 100100 100100 100100交易日期修正 100 100
13、100 100100 100100区域因素修正 100 100103 10098 100102个别因素修正 100 100100 10095 100100比准价格( 港元) 7282 7297 7042可比实例 A 为酒店三层，C 为综合楼三层，与估价对象的可比性应加以说明可比实例成交价格未说明币种5市场比较法区域因素修正方向 A、B、C 均错(比反)了个别因素有差异，但可比实例 A、C 未作修正可比实例 B、C 的比准价格计 算数错5求取比准价格平均比准价格单价=(7282+7197+7402)3=7294 港元m 2故采用市场比较法估价商业城三层 30013009 号商铺的公开市场价值总额
14、为：547.15m27294m2=3990912 港元取整为 399 万港元。.(二)运用收益法估价由于预测未来收益水平比较稳定，市场发展平稳，有限年期使用，故采用下列收益法公式：V=a/r11/(1+r) n 资本化率取 9。收益法资本化率确定为 9未说明求取方法和理由(1)估算年租金收入现租约情况未交代清楚( 应考虑租赁协议)，租约期内、期外收益没有区别计算，导致租金水平 计算不准确；经调查该区房地产市场相同档次同类物业租金情况如下：物业名称 物业地址 月租金水平(元月 .m2建筑面积) 酒店二层 大道 90 大厦二层 大道 85 购物城二层 大道 80平均租金 85收益法中确定租金时，选
15、用的均 为比较物业第二层租金，不妥确定客观租金，应通过比较调查 物业与估价对象各因素的差异后确定该物业客观收入水平取人民币 85 元m 2 建筑面积月(该费用不包括水电费和物业管理费) 则年收益为：85 元m 212 月=1020 元m 2。未考虑正常出租率(空置率)因素收益法未分析未来收益变化趋势(2)计算年出租费用维修费：按年收益率 3计算，年维修费=1020 元m 2 3=30.6 元m 2房产税：建筑物购建价格70102=65.1 元m 2房产税应按租金收入的 12计算保险费：建筑物投保时的购建价格2.5=19.4 元m 2营业税金等：根据当地有关规定，营业税、城市维护建设税、教育费附加等税费合计取年租金收入的 16.576，即：营业税等费率取 16576，太高1020 元m 216.576=169.1 元 m2计算年总费用时未说明购建价格的来源及数额未扣管理费(3)估价年收益1020284=726 元m 2(4)求取收益价格剩余使用年限为 34 年，则收益价格单价收益法可获收益年限取 34 年未作说明V=136/9%11/(1+9%) 34=7741 港元m 2 采用收益法估价的 结果计算错误(港币：人民币=1：1.07)故采用收益法估价商业城第三层 3001-3009 号商铺的公开市场价值总额为：
