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1、(2)市场比 较 法市场比较法的基本含义是：在求取一宗待估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地在评估期日地价的方法。在求取一宗待估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与较近时期内已经发生了交易的类似土地实例加以比较对照，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出估价对象在评估期日地价的一种方法。其计算公式为：待估宗地价格 =比较实例宗地价格待估宗地情况指数比较实例宗地情况指数待估宗地估价期日地价指数比较实例宗
2、地交易日期地价指数待估宗地区域因素条件指数比较实例宗地区域因素条件指数待估宗地个别因素条件指数比较实例宗地个别因素条件指数、比较实例选择选择比较交易实例时，根据待估宗地情况，应符合以下要求：用途相同交易类型相同属于正常交易区域及个别条件相近统一价格基础 本次评估选择了与估价对象条件类似的三个交易实例作为比较实例。案例基本情况介绍如下：案例 A：位于海丰 ，用途为 ，用地面积 平方米，容积率 ，成交时间为 ，土地使用期限为 年，土地成交单价为 元/平方米；基础设施宗地外“五通” ，宗地内场地平整。 案例 B：位于海丰 ，用途为 ，用地面积 平方米，容积率 ，成交时间为 ，土地使用期限为 年，土地
3、成交单价为 元/平方米；基础设施宗地外“五通” ，宗地内场地平整。 案例 C：位于海丰 ，用途为 ，用地面积 平方米，容积率 ，成交时间为 ，土地使用期限为 年，土地成交单价为 元/平方米；基础设施宗地外“五通” ，宗地内场地平整。 、因素选择与因素说明结合评估对象与比较案例的具体情况，我们选择影响待估宗地地价的主要因素有：交易时间：进行交易期日差别修正；交易情况：是否为正常、客观、公正的交易；土地使用年限：指自评估基准日起的土地使用有效年限差别修正；区域因素：主要有交通便捷度、距市中心距离、基础设施状况、环境质量等；个别因素：主要有宗地面积、形状、容积率、规划条件等。C、因素条件说明估价对象
4、和比较实例的各因素条件说明列表如下：因素条件说明表内 容 待 估 宗 地 案 例 A 案 例 B 案 例 C土 地 位 置 可塘镇 324 国道南侧 可塘镇 324 国道北侧 可塘镇 324 国道南侧 可塘镇 324 国道北侧用 途 工业 工业 工业 工业土 地 等 级 工业二级 工业二级 工业二级 工业二级交 易 类 型 出让 出让 出让 出让交 易 情 况 正常 正常 正常 正常交 易 价 格 (元 /平 方 米 ) 待估 350 335 340使 用 年 期 40 年 50 年 50 年 50 年交 易 期 日 （ 估 价 时 点 ） 2011.9.28 2011.3 2010.12 2
5、011.1交通条件 便捷 便捷 较便捷 较便捷产业聚集度 一般 一般 一般 一般城市基础设施 五通一平 五通一平 五通一平 五通一平规划前景 一般 一般 一般 一般区域因素环境质量 一般 一般 一般 一般容积率 1.3 1.3 1.0 1.1临街类型 单面临街 单面临街 单面临街 单面临街宗 地 面 积 5750 9538 12318 14213宗 地 形 状 较规则 规则 较规则 较规则地 形 坡 度 较平坦 较平坦 较平坦 较平坦地 质 状 况 一般 一般 一般 一般个别因素规 划 限 制 无 无 无 无D、编制比较因素条件指数表交易类型本次评估交易类型可以不作修正。交易情况修正指数待估宗
6、地和案例都是正常交易，指数均为 100。交易期日修正指数三宗交易案例距评估基准日不超过 1 年，1 年内海丰县工业用地价格变化不大，交易期日修正指数均取 100。 土地使用年限修正指数年期修正系数公式为：Ky =1-1/（1+r） n/ 1-1/（1+r） Nr土地还原利率，取 5%； n委估宗地剩余使用年限；N修正基础使用年限。工业用地基准使用年限为 50 年，该宗地土地剩余使用年限为 40 年，则使用年期修正系数为：Ky =1-1/（1+5%） 40/ 1-1/（1+5%） 50=0.94交易实例宗地剩余年限均为 50 年，修正系数均为 1.0。个别因素各条件修正指数a、容积率条件指数b、
7、宗地面积指数由于待估宗地和比较案例均充分利用，无闲置现象，可不进行修正。c、宗地形状指数将宗地形状分为规则、较规则、不规则三个等级，较规则为100，每上升或下降一个等级，因素修正指数上升或下降 1。d、地形坡度指数将地形坡度划分为平坦、较平坦、缓坡、急坡、陡坡五个等级，划分标准：坡度在 35属平坦，坡度在 510属较平坦，坡度在 1020属缓坡，坡度在 2025属急坡，坡度25陡坡，每上升或下降一个等级，因素修正指数上升或下降 1。e、地质状况指数将地质条件按地基承载力的大小分为好、较好、一般、较劣、劣五个等级（划分标准：地基承载力大于 25 吨/平方米属好，在2025 吨/平方米属较好，在
8、1220 吨/平方米属一般，在 812吨/平方米属较劣，小于 8 吨/平方米属劣） ，每上升或下降一个等级，因 素 修 正 指 数 上 升 或 下 降 1。f、规划条件限制指数分为有规划限制、无规划限制，将无规划限制指数定为 100，有规划限制地价指数下降 1。确定宗地比较因素条件指数可见下表：比较因素条件指数表内 容 待 估 宗 地 案 例 A 案 例 B 案 例 C用 途 100 100 100 100土 地 等 级 100 100 100 100交 易 类 型 100 100 100 100交 易 情 况 100 100 100 100使 用 年 期 0.94 1.0 1.0 1.0交
9、易 期 日 100 100 100 100交通条件 100 100 99 99产业聚集度 100 100 100 100城市基础设施 100 100 100 100规划前景 100 100 100 100区域因素环境质量 100 100 100 100容积率 100 100 100 100临街类型 100 100 100 100宗 地 面 积 100 100 100 100宗 地 形 状 100 101 100 100地 形 坡 度 100 100 100 100个别因素地 质 状 况 1 1 1 1E、因素修正在各因素条件指数表的基础上，将估价对象的因素条件指数与比较实例的因素条件相比较，得
10、到各因素修正系数：待估宗地指数因素修正系数-比较实例指数待估宗地因素修正系数计算表见下表：待估宗地因素修正系数计算表内 容 案 例 A 案 例 B 案 例 C用 途 工 业 工 业 工 业土 地 等 级 100/100 100/100 100/100交 易 类 型 100/100 100/100 100/100交 易 情 况 100/100 100/100 100/100使 用 年 期 0.94/1 0.94/1 0.94/1交 易 期 日 100/100 100/100 100/100交通条件 100/100 100/99 100/99产业聚集度 100/100 100/100 100/10
11、0城市基础设施 100/100 100/100 100/100规划前景 100/100 100/100 100/100区域因素环境质量 100/100 100/100 100/100容积率 100/100 100/100 100/100临街类型 100/100 100/100 100/100宗 地 面 积 100/100 100/100 100/100宗 地 形 状 100/100 100/100 100/100地 形 坡 度 100/100 100/100 100/100个别因素地 质 状 况 100/100 100/100 100/100比较实例价格（元/平方米） 360 352 365比
12、准价格（元/平方米） 338 334 347待估宗地最终价格（元/平方米） 340F、实例修正后的地价计算经过比较分析，最终取三项比准价格的算术平均价格作为市场比较法评估的最终价格，具体见待估宗地因素修正系数计算表。(二)估价结果(1)运用基 准 地 价 系 数 修 正 法 得 到 估 价 对 象 单 位 地 价 为 元/平方米。(2)运用市场比 较 法 得 到 估 价 对 象 单 位 地 价 为 元/平方米。(3)地价的确定根 据 以 上 评 估 过 程 ， 得 到 基 准 地 价 系 数 修 正 法 的 评 估 结 果 为 元/平方米，市场比 较 法 的 评 估 结 果 为 元/平方米。通
13、过对当地土地市场和土地价格进行分析，以上两种不同方法的评估结果从不同的角度反映了当地的地价水平。经估价人员综合分析认为，两者差距较大，考虑到基准地价时间为 2007 年，与本次估价基准日相差 5 年多，期间地价已发生很大的变化，而市场比较法则是将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地实例进行对照比较，其测算结果比较符合当地当时的地价水平。经分析、判断，取两种方法的加权平均数作为最终评估结果，基 准 地 价 系 数 修 正 法 取 权 重 0.3， 市场比 较法 取 权 重 0.7， 则 有 单位面积地价为 元 /平 方 米 。(4)估价结果经 估 价 人 员 现 场 勘 查 和 对 当 地 地 产 市 场 的 分 析 ， 按 照 地 价 评 估 的基 本 原 则 和 估 价 程 序 ， 选 择 合 适 的 评 估 方 法 ， 评 估 得 到 估 价 对 象 在 估价 设 定 用 途 及 开 发 程 度 条 件 下 ， 于 评 估 基 准 日 年 月 日 ， 土 地 剩 余 使用 年 限 为 年 的 使 用 权 价 格 为 ：土地总面积： 平方米单位面积地价： 元/平方米土地总价值： 元大写： 整
