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1、问答题10 年（一）2010 年 5 月，甲公司将其拥有的一幢登记用途为办公用的临街房屋出租给乙公司，租赁期限 20 年。租赁合同约定，租赁期满后所有装修与房屋一同由甲公司无偿收回。乙公司承租后，将该房屋装修改造成酒楼，并加盖了厨房，现该区域被列入拆迁范围，某房地产估价机构接受委托对该房屋进行拆迁估价。问：（1）拆迁估价中如何考虑甲、乙双方签订的租赁合同？拆迁估价中的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素影响，故估价时不考虑租约的影响。（2）拆迁估价中如何确定该房屋的用途、面积？根据城市房屋拆迁估价结果指导意见规定：（1）被拆迁房屋的性质和面积一般应以房屋权属证书或登记簿的记
2、载为准。 （2）各地被拆迁房屋的面积认定有特别规定的，从其规定。 （3）拆迁人与被拆迁人对拆迁房屋的性质和面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估（4）若对房屋性质不能协商一致的，应当想城市规划行政主管部门申请确认。 （5）对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以向依照房产测绘管理办法设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定；没有设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。（3）拆迁估价中如何考虑乙公司的装修补偿？被拆迁房屋内装饰装修的补偿金额由拆迁人与被拆迁人协商确定；协商不成的，可以委托评估确定。或者：乙公司的装修补偿应与出租人协商解决。或者：乙公司应得的装修补偿应为甲公司从拆
3、迁人处得到的装修补偿款（或根据时点的装修现值）减去租赁期满后装修的残余价值。（二）近期，某城市房地产市场发生较大变化， ，房地产成交量明显萎缩，住宅市场价格出现下跌趋势，某房地产估价机构承接了该市一处住在小区在建工程的房地产抵押业务，请问：结合该市房地产状况，采用假设开发评估该在建工程的抵押价值应注意哪些问题？答：在当前市场环境下，运用假设开发法时应特别注意：1.预测开发完成后的价值宜谨慎。2.开发费用可能发生变化。3.开发周期可能延长。4.开发和销售税费构成内容及税费率可能发生变化。5.折现率或利润率水平可能发生变化。（三）某工厂坐落于城市中心区域，有厂房数幢，土地使用权性质为划拨的国有建设
4、用地使用权，用途为工业用地。最新城市规划将该地块调整为商业用地，政府现对该地块进行收购储备，委托某房地产估价机构进行有关估价。（1）评估该宗房地产收购价格时，如何界定土地用途、适宜选用哪些估价方法？答：政府收购该宗房地产时进行评估，土地用途应界定为工业用途适宜选用成本法、市场法、基准地价修正法。（2）政府收购该宗房地产后，将其变为出让熟地还需投入哪些费用？收购房地产变为可出让净地过程中需要投入下列费用：1 建筑物拆除费用 2 土地开发费用（如七通一平费用） 3 其他成本费用（如财务成本、管理费用）（3）评估该宗熟地出让价格时，如何界定土地用途、适宜选用哪些估价方法？答：出让时对该宗熟地使用权价
5、格进行评估，用途应界定为商业，适宜选用假设开发法、市场法、基准地价修正法。09 年一、 甲房地产估价机构（以下简称甲机构）于 2007 年 8 月出具了一份房地产抵押估价报告，银行据此发放的抵押贷款。2009 年 1 月，因借款人不能如期偿还贷款，处置该抵押房地产时实现的价格比甲机构当时的评估价值低很多，银行认为甲机构存在高估，并委托乙房地产估价机构对甲机构 2007 年 8 月出具的估价报告进行复核估价。问：1、 复核估价时应如何确定估价时点、估价对象状况及房地产市场状况？复核估价时，若甲机构在确定估价时点无误，应以甲机构的估价时点为复核估价的时点。估价对象的产权性质、使用性质、建筑物状况、
6、周围环境等估价对象状况以及房地产市场状况，也应以原估价时点时的状况（一般情况应是原估价时实地查看时点）为准。2、 复核估价的估价目的和价值定义应如何表述？复核估价的估价目的可表述为：受*银行委托，对甲机构出具的房地产抵押估价结果进行复核；价值定义可表述为：在甲机构出具的房地产抵押估价报告的估价时点时的房地产市场状况和估价对象状况下，确定估价对象客观合理的抵押价值，等于假定未设立法定优选受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优选受偿款。二、 甲公司为购买某在建工程项目委托乙房地产估价机构评估其市场价值，估价结果为 7500 万元。购得该项目后，甲公司对原设计方案进行了修改并取得了政府主管
7、部门的批准。该项目重新开工半年后，甲公司为筹措资金拟以该在建工程向银行申请抵押贷款，委托丙房地产估价机构评估其抵押价值，估价结果为 9000 万元。问：若上述两个估价结果均是合理的，产生两者差异的原因有哪些？答：1 估价时点不同。乙估价机构评估在建工程的估价时点与丙估价机构评估估价对象抵押价值的估价时点相距半年以上，由于时间的变化，房地产市场行情会发生变化，房地产价值也会发生变化。2 估价目的和价值类型不同。乙估价机构的估价目的是转让。评估的是估价对象的市场价值，而丙估价机构的估价目的是抵押贷款目的，评估的是估价对象的抵押价值，等于市场价值减去估价师所知悉的法定优先受偿款，仅就估价目的和价值类
8、型不同而言，两个价格之间会有差异。3.设计方案变更。由于甲公司修改了原设计方案并经过政府主管部门批准，估价对象用途、规模均有可能发生了改变，仅从改变设计方案角度看，改变前后估价对象市场价值也会有差异。4.购买后投入后续建设资金。项目购买后，甲公司投入了后续建设资金建设了半年，估价对象价值与购买价值会有差异。三、 某城市规划建设一条环城公路，经过某商品住宅小区南侧。该小区已建成使用 3年，共有 15 幢多层住宅楼，总建筑面积 14000m2。建设环城公路需占用该小区 500绿地，并拆除一幢面积为 900的住宅楼。政府拟按规定进行有关补偿和赔偿，委托房地产估价机构进行评估。问：理论上政府补偿和赔偿
9、的内容应包括哪些方面？答：1 政府应对占用的小区 500绿地进行赔偿。依据中华人民共和国物权法第七十三条规定“建筑区划内的绿地属于小区全体业主所有” ，即使是市政建设需要占用，也应给予小区全体业主绿地损失赔偿费，同时，由于修建环城公路，给小区剩余 14 幢住宅楼业主带来的噪声污染、出行不便等也应给予相应赔偿。2 中华人民共和国物权法第四十二条规定“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件” 。政府应对被拆除的 900的住宅楼的业主（或产权人）依法进行补偿。理论上的补偿内容包括：被拆除的住宅楼的房地产补偿费（含被
10、铲除的住宅楼室内业主自行装修装饰的补偿费） 、搬迁补偿费、过渡补助费（或临时安置补助费） 、安置补助费（针对住房困难的低收入家庭或者提供廉租住房保障）等。08 年一 某市土地储备中心以拍卖方式出让一宗住宅用地，甲、乙两家房地产开饭公司拟参加竞买，甲公司委托丙房地产估价机构进行应价评估，最高应价评估结果为 12000 万元。乙公司委托丁房地产估价机构评估出的最高应价为 15000 万元。若该两家房地产估价机构的评估结果均是合理的，请分析两者差异的主要原因。答：理由包括：1 本次评估的价值为投资价值（拍卖应价）2 投资价值是从某个特定投资者的角度来衡量的价值3 不同投资者在开发建设成本经营费用方面
11、的优势不同，纳税状况不同，对未来的信心不同，所有这些因素都会影响投资者对该房地产未来收益能力的估计，从而影响投资者对该房地产价值的估计。 （说明：若回答估价目的、估价时点、估价方法、价格影响因素、资料依据及估价师经验不同，均不给分）史家之言：在某一时点，市场价值是唯一的，而投资价值会因投资者的不同而不同。投资价值评估是站在特定的投资者角度和立场上的估价，评估出的价值不是市场价值而是非市场价值，即使是这两家开发公司选择了同一家估价机构进行拍卖应价评估，也会导致不同的估价结果。两家估价机构的评估结果有差异的主要原因有：（1）不同的房地产开发公司有不同的自身条件。如：承担风险能力不同、开发成本或经验
12、费用方面的优势不同、纳税状况不同、开发利用方式不同（包括最佳用途、建筑规模、档次）等。（2）不同的房地产开发公司对未来房地产市场的预期不同。如：对未来的信心不同、不同的价值取向和产品定位等。二 某公司于 5 年前在公开市场上以 2000 万元购得一宗出让性质的办公用地，投入1000 万元建成办公用房一幢。目前，该办公用房的市场价值为 4000 万元，若 5 年来房屋建安工程造价水平基本稳定，则有观点认为该宗土地的重新取得价格上涨了 1000 万元。请问上述观点是否正确？为什么？答：1 错误。2 房地产价值不是土地价值和建房投入简单的相加。3 应考虑房地产拥有者自己对房地产进行投资改良、通货膨胀
13、及房地产自然增值因素。4 虽然造价稳定，但管理费用、财务费用、税费水平可能有变化史家之言：1 不正确 2 原因：现在该宗土地重新取得价格可能要超过 2000 万元，但该办公用房市场价值 4000 万元中包括社会平均正常合理的开发利润，换句话说，相比 5 年前多出的 1000 万元中肯定包含社会平均正常合理的开发利润，也可能包含上涨的土地重新取得价格。三 某城市房管部门直管公房，产权证载用途为住宅，地处繁华商业区内，建筑面积为1500，占地 2900，土地使用权性质为划拨，房屋建于 1955 年，后经过两次大修，目前处于正常使用状态。现政府拟将该房地产出售，委托房地产估价机构评估其市场价值。经过
14、调查了解，该区域内建筑容积率为 3 及以下的商业用途土地价格为 2 万元/，商品住宅销售均价为 1.2 万元/。据此，估价师拟定了以下两种估计思路：（1）以商品住宅销售均价为基础估价 （2）以商业用途土地价格为基础估价 请问（1）上述两种估价思路中哪种较合适？并说明理由若转让后允许改变用途，则以商业用途土地价格为基础估价较合适，或若转让后不允许改变用途，则以住宅销售均价为基础估价较合适。理由：估价对象处于繁华商业区，根据最高最佳使用原则应以商业用途价格为基础估价。或估价对象证载用途为住宅，根据合法原则，应以住宅销售均价为基础估价。（2）针对你所选的股价思路，描述其估价技术路线估价技术路线：1
15、选择估价方法 2 方法运用中的具体处理 3 确定估计结果史家之言： 1 第二种股价思路更合适。划拨土地上房屋对外转让，要由受让方补交土地使用权出让金，由于该直管公房地处繁华商业区，且其剩余经济寿命有限（按砖混结构40 年经济寿命考虑，实际年龄 53 年，已过经济寿命，即使经过两次大修能延长其经济寿命，但剩余经济寿命也有限） ，在规划许可前提下，完全可以考虑拆除重建为商业用房，可按商业用途补交土地使用权出让金，现在估价可按商业用途土地价格为基础估价 2 可用假设开发法估价，假设将现有建筑物全部拆除重建商业用房，最后扣减将划拨住宅用地变成出让商业用途应补交的土地使用权出让金，得出估价对象的市场价值
16、。07 年一 李某有一处房产，其房屋所有权证记载的建筑面积 300，用途为住宅，土地为出让使用权，土地使用期限至 2060 年 9 月 30 日。李某于 2005 年 2 月将该房屋改为商店并经营，于 2006 年 6 月以 3000 元/的价格将其卖给张某。由于融资的需要，张某于 2006年 9 月 30 日委托甲房地产估价机构评估该房地产的抵押价值，估价结果为 2300 元/。请问（1）张某认为该估价结果偏低，你认为应如何解释该估价结果的合理性？答：1 评估的依据为其合法用途，即住宅，而转让目的为商业用途，故评估结果低于转让价格。2 从评估目的来看，抵押价值评估需要采取谨慎原则，评估结果较为保守。3 估价时点的市场情况可能发生了变化。4 评估的是公开市场价值，与实际成交价格可能不一致。（2）2007 年 9 月该房屋被列入拆迁范围，房屋拆迁许可证颁发日为 20077 年 9 月 30日，乙房地产估价机构受拆迁人委托进行拆迁估价，估价结果为 2800 元/。张某认为该估价结果偏低，因 2007 年 4 月拆迁
