海湾文化商业街项目

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1、上海绿地集团房地产事业四部 海湾商业街项目1奉贤海湾商业街项目定位报告1、地块概况1、位置及现状该项目地块位于奉贤区南部海湾镇西南角，毗邻海湾旅游区，海湾路东侧，团结塘路（现为海马路）北侧，奉炮公路西侧，新农河南侧。地块呈东西狭长型，西面呈三角型，中部和东部呈扁长状矩形。东西长 1200 米，西面呈三角型，东部扁长部最宽处 53 米,最窄出 35 米。地块目前为公建绿化带，上无建筑物覆盖。上海绿地集团房地产事业四部 海湾商业街项目22、周边环境 海湾路为南北向主干道，南至旅游区及海岸线，向北连通 A4 莘奉金高速公路，是连接本区域和市区主要的交通要道。地块以北的海湾路两侧为大学聚集区，汇聚了华

2、东理工大学、上海师范大学、上海应用技术学院等高等学府； 海马路为新建两车道机非混行车道，海马路以南为已建别墅项目海湾艺墅 ，该项目与海马路之间有 5 米左右的绿化带； 新农河以北为已建居民新村，以及多层商品住宅海墅园 ； 奉炮公路向北连接金海公路。金海公路为双向四车道的镇际公路，南北连接南桥和柘林两镇。海湾镇辖区内的奉炮公路为双向机非混行车道，目前道路两侧已聚集了生活配套类和小海鲜特色餐饮类的商业。2、地块规划指标 占地面积：6.1 公顷 建筑容积率：不大于 0.5 建筑密度：不大于 18 绿地率：不小于 60，其中集中绿地率不小于 20 建筑高度：低层为主，商业建筑不超过三层 建筑退界：退团

3、结塘路红线不小于 8 米 停车位：地面停车数不小于总停车泊位数的 103、区域概况上海绿地集团房地产事业四部 海湾商业街项目31、区位总述奉贤海湾旅游区地处上海市南部郊区奉贤区的最南端，面临东海，距市中心 40 公里，距奉贤中心新城 7 公里。东临上海深水港城，距深水港城 30 公里，西接上海化学工业区，南部面临东海（杭州湾） ，杭州湾面积 1000 平方公里，区内海岸线长 13.7公里，与浙江省临海相望。2、交通条件海湾旅游区距虹桥机场 30 公里，浦东国际机场 50 公里。区内南北向有 A4 高速公路、卢浦大桥南下浦星一级公路、杨高路延伸段、A3 高速公路。东西向有 A30 郊环线、A3

4、高速和正规划建设中的浦东铁路、轻轨（东线） 、磁悬浮等都将途径海湾旅游区。金汇港内河直达黄浦江，海湾码头游艇上海绿地集团房地产事业四部 海湾商业街项目4把港城一一滩浒联成一线。3、发展现状海湾旅游区是上海市级旅游开发区，开发总面积 17.6 平方公里，目前已完成了西部 9.8 平方公里的开发，2005年海湾旅游区游客达到 60 万人次，06 年游客人数接近 100 万人次。旅游区内拥有长达 13.7 公里的海岸线，西部 2 公里的海岸线已经开发，除去一部分无法利用的海岸线，目前还有东部的 4 公里海岸线可供开发。目前已开发完成的各项设施主要有：房地产业：以同丰、平苑、海岸线、建都房产等主要的别

5、墅为主，已完成房地产开发面积 19 万平方米，销售率达 80%以上；教育体系：占地 1500 亩的教育部重点大学华东理工大学、已建成的上海师范大学、由上海厚德投资公司投资的高级中小学海湾中学，还有上海旅游专科学校和上海市青少年素质教育基地也落户在海湾，形成了一定规模的教育产业体系；商贸餐饮：以上海滩广场、海鲜一条街为主体，其中上海滩广场正在建设中；生态度假：以 300 亩世纪林、自然美生活馆、与日本合资的中医疗养为主的健康疗养院为主体；娱乐休闲：已建成龙腾阁、东海普陀寺、电力风车、铁板沙、风筝场、五星级棕榈滩海景大酒店、溢丽顿大酒店、上师大迎宾楼等娱乐休闲项目，南天门广场正在加紧建设中。与浙江

6、省嵊泗县联合开放滩浒岛，开辟了岛屿旅游的特色，该岛总面积 0.64 平方公里，距离海湾旅游区 12 海里（约 20 公里） ，岛上旅游资源十分丰富，有许多大规模旅游开发的优越条件，将建设成为上海未来的海上休闲度假中心。旅游区东部 7.4 平方公里，总投资额.8 亿元，占地 1200 亩的高尔夫球场于 06 年 10 月份正式对外营业，旅游区内最大的人造沙滩景点项目碧海金沙也已对外开放，该项目为在海湾东部围海造湾 30 平方公里，全长约 10 公里的金沙沙滩，沙滩东起南门港，西至星火大道，围海向外延伸 1.2 公里，挖地向内延伸 1.8 公里，并建设上海第一的上海绿地集团房地产事业四部 海湾商业

7、街项目5海上运动场及游艇码头，高尔夫球场、网球场、滑草场等各种室内外高中档运动休闲项目俱全、宾馆、度假村、会务中心等设施配套，实现“碧海、金沙、黄金海岸”的滨海新景。4、发展前景海湾旅游区开发总体规划以金汇港为界，分为东西两块，经过五年的建设，西部规划已基本完成。东部规划分为二块：一为碧海金沙示范区，陆地区域 8 平方公里，围海造湾 3.5 平方公里，规划主题为动态休闲区。主要景点为：以 2 公里长的沙滩为主题的海水浴场及沙滩活动区；以 3 平方公里港湾为主题的游艇俱乐部和水上活动区、海水垂钓区；以酒店式公寓为主题的海景城区；以高尔夫球场为主题的各类球场及别墅区；以五星级海景大酒店为主题的会务

8、、商务、展览商贸区；以绿树、河流为主题的生态林、别墅、度假区；二为市政府规划的碧海金沙黄金海岸，陆地区域 50 平方公里，港湾规划 30 平方公里，已经确定为上海市后三年旅游发展规划重点工作。随着上海滨海地区产业带和城市带的纵深推进，海湾旅游依靠其滨海的天然区位，形成以休闲度假为主线，集滨海田园风光、海岸滩涂、自然野趣、体育休闲于一体的上海地区最大的滨海生态旅游区，并逐步成为上海滨海产业带和城市带上重要的旅游节点。4、房地产市场分析1、住宅市场 开发量： 奉贤海湾板块别墅区从 1999 年开始开发，迄今为止板块内共建造了 400500 栋别墅，预计在 2010 年前建造完成 3000 栋别墅以

9、及多层公寓，形成拥有 10 万人口的小镇，别墅规模将超越莘庄等其他板块，成为上海最大的以独栋别墅为主的低密度别墅区。 售价：目前板块内海景别墅售价约为 20000 元/平方米，内陆别墅售价约为 13000 元/平方米；多层公寓的开发总量较小，售价约为 50006000 元/平方米。 购买客层：购房者中，有三分之一是奉贤本地人，三分之一来自上海其他地区，还有三分之一来自外地（包括境上海绿地集团房地产事业四部 海湾商业街项目6外） ，且境外购房人士逐年增多。购买动机以投资为主。表 1：区域住宅项目一览表楼盘 物业形态 规模 开盘日期别墅二手房报价金海湾别墅 独栋、多联 550 栋 2002 年以前

10、12000 元/平方米世纪佳苑多层、小高层、别墅总建面 2 万平方米 2004 年13000 元/平方米阳光海岸独立、双拼、叠加总建面积 7 万多平方米，占地面积 21 万平方米，250 套2004 年 6 月13000 元/平方米棕榈滩别墅 联排 203 栋 2004 年 5 月10000 元/平方米海湾艺墅独栋、联体、叠加占地 200 亩，建面 4 万方，120 栋2004 年以前10000 元/平方米碧海金沙嘉苑双拼、联排、叠加、多层占地 40.4，总建面 31.32006 年 12月10000 元/平方米海景高尔夫别墅独栋 436 栋 2002 年12000 元/平方米上海绿地集团房地

11、产事业四部 海湾商业街项目72、商业项目2.1 宾馆酒店目前海湾旅游区内星级酒店项目有 3 个，总计 400500 套房间，另有经济型宾馆数个，但游人接待能力明显不足。旅游旺季双休日游人接待量高达 4000-5000 人次，客房供不应求，导致周边别墅市场租赁行情火爆。 海湾艺墅等别墅型度假村每日租赁价格可达到 200300 元。但在 11 月至次年 4 月的淡季中，客房入住率骤降至2030，酒店标房也给出 57.5 折的价格优惠。表 2：区域酒店项目经营情况宾馆名称 地址 客房数量 标间牌价棕榈滩海景大酒店 海鸥路 1888 号 286 500-750 元上海海阳大酒店 海马路 5569 号

12、64 360-580 元上海溢丽顿大酒店 奉炮公路 312 号 64 358-488 元上海丽景酒店 海湾路 155 号 98 350-600 元上海海湾浪音酒店 金汇塘路 2-4 号 72 438-1488 元海上皇宫酒店 金汇塘东路 1888 号 70 488-688 元海奉宾馆（经济型） 奉炮公路 30 180 元2.2 餐饮娱乐奉炮公路沿线奉炮公路以北近人民塘路为海湾镇中心商业街区，生活配套型商业设施齐全，餐饮以中小型快餐店为主，主要消费人群为上师大学生、附近小区居民、化工园区和星火开发区企业员工。100 平方米中餐厅年租金 3-4 万元，月营业额 5-6 万元。上海绿地集团房地产事业

13、四部 海湾商业街项目8奉炮公路海马路（团结塘路）海湾路海鸥路 本项目 棕榈滩海景酒店 海鲜一条街 上海滩商业广场 海潮世界（大浴场）海欧路奉炮公路近海马路以中小型餐饮和足浴休闲为主，主要消费人群为游客、化工园区和星火开发区企业员工。300平方米足浴店年租金 9 万元，月营业额旺季 10-15 万元，淡季 3-6 万元。奉炮公路以南海鸥路毗邻杭州湾，是旅游区内著名的海鲜一条街，街道长度约 50 米，以大中型中式餐饮为主，营业面积在 800-3500 米之间，设有公共停车场。1500 平方米酒店旺季月营业额 20-30 万元/月，淡季月营业额 10 万元/ 月，年租金 60 万元。 （1.1 元/平米/天）海湾路沿线海湾路近渔人码头的海景酒店自设露天海景海鲜排挡，经营情况较好。而海湾路北端上海滩商业广场商铺经营状上海绿地集团房地产事业四部