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1、购房相关知识对住宅小区整体居住质量来说，容积率、密度和间距系数是三个最为重要的参数。容积率、密度、住宅间距系数容积率是指小区总建筑面积与总用地面积的比值，这个比值越小，意味着小区容纳的建筑总量越小，居住生活质量就会越高。一般来说，常见的以 6 层砖混住宅为主的小区，应尽可能选择容积率较小的。密度是指小区内建筑用地面积占总用地面积的百分比，密度越低，小区绿地面积和活动场地越大。在以高层为主的小区，高容积率势必配合低密度出现，同等情况下应选择密度低的小区。住宅间距系数是指楼间距离与遮挡建筑遮挡线高度的比值，应挑选间距比值较大的小区。选择了环境质量好的小区后，还得巧用技术参数挑选适当的房型。决定房型
2、质量的参数主要是开间、进深、层高和出房率。开间、进深开间是指一套住宅占据楼长边方向的面阔尺寸，进深则是楼山墙尽短边方向的长度。开间越大，进深越小，层高越高的房型越好，因为大开间能够获得较大的采光窗，有更好的通风效果，小进深使窗地比（窗面积与居室面积的比值）更为合理，避免黑房间的出现，居住更为舒适。出房率出房率是指住宅的净使用面积占销售面积的百分比。由于住宅销售面积的计算是以楼为单位的，所以相同的房型在不同的楼号内，虽然使用面积相同但销售面积会有所不同。选择出房率高的住宅可以少花钱得实惠各种面积建筑面积房屋的建筑面积是指建筑物各屋外墙(或外柱) 外围以内水平投影面积之和。套内面积套内房屋使用面积
3、是指套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按下列规定计算：(1)套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和；(2)套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积； (3)不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；(4) 内墙面装饰厚度计入使用面积。套内墙体面积套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分割以及外墙(包括山墙) 等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自由墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。套内阳台面积套内阳台建筑面积均按阳台外围
4、与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。基底面积房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。共有面积房屋共有建筑面积是指各产权业主共同占有或共同使用的建筑面积。选房技巧户型优劣起居厅：应该宽敞、明亮、通风、有较好的朝向和视野，采光口和地面比例不应小于17。由于起居厅兼交通厅，所以在厅中的门应尽可能减少，留出足够摆放家具的稳定空间。厅宜做成长方形，其宽度不应小于 3.3 米，深宽比不宜大于 2。若入户为起居厅时，宜在入口处设一过渡空间，以增加户内的私密性和满足使用功能的需要。 卧室：主卧室最好有好的朝向，宽度
5、不宜小于 3 米，面积大于 12 平方米。大面积户型的主卧室应带一个专用卫生间。如户内仅设一个卫生间，那么卫生间应放在主卧室附近。次卧室的面积宜大于 10 平方米。 餐厅：和起居厅空间宜相对独立，既有关系又有分隔。餐厅如独立设计，最好做成明餐厅，净宽度不宜小于 24 米。 厨房：应与餐厅密切联系，直接对外采光通风。净宽度不应小于 1.5 米。厨具按洗、切、烧的顺序合理布置。厨房宜带一服务阳台。 卫生间：带浴缸的卫生间净宽度不得小于 1.6 米，如为淋浴则净宽度不得小于 1.2 米。对着起居室的卫生间应设前室，将洗衣机放在前室内。卫生间的大小应与整幢户型的面积标准相一致。 阳台：为了保证起居厅有
6、良好的视野和采光，阳台栏杆高 1.1 米，但其实体的栏板应降至 850 至 900 毫米（上加横栏杆） ，或将封阳台的围护结构做成全透明或部分透明。起居厅也可做成落地窗，外加透空栏杆。 储藏间：可不对外采光通风。对于面积标准较高的户型应设储藏空间。有缺陷的户型一般具有如下特点，挑选时务必仔细辨别： 1、起居厅的采光口小或采光口凹槽深，使起居厅较暗； 2、起居厅视野差，起居厅窗不应正对墙面； 3、起居厅的形状不好或尺度不合理； 4、入户无过渡空间； 5、餐厅面积过大或过小； 6、主卧室的宽度小于 3 米或面积过小； 7、户内交通线长；8、卫生间距主卧室远或对着起居室的卫生无前室；9、四居室的户型
7、主卧室不带专用卫生间以及无储藏空间； 10、功能分区不合理； 11、各功能空间面积比例不当； 12、跃层户型室内楼梯的位置不当； 13、卫生间、厨房宽度不够等等。如何看户型一、总原则：功能分区，清晰合理宜：动静、洁污分离，室内“交通”便利。1起居室、餐厅、厨房是住宅中的动区，应靠近入户门设置；卧室是静区，位置应比较深入，以保证居住的私密性；卫生间设在动区与静区之间，以方便使用；2卫生间属污区，厨房、餐厅属于洁区，应适当分离；3室内交通线便捷；4面积标准较高的户型应设储藏空间。忌：1功能分区不合理；2室内交通线太多；3对着起居室的卫生间无前室；4卧室门朝客厅敞开；5四居室的户型主卧室不带专用卫生
8、间以及无储藏空间；6各功能空间面积比例不当；7跃层户型室内楼梯的位置不当；8入户无过渡空间。二、各功能空间分原则：尺度合理、便于使用。起居厅宜：1宽敞、明亮、通风、有较好的朝向和视野，采光口和地面比例不应小于 17；2由于起居厅兼交通厅，所以在厅中的门应尽可能减少，留出足够摆放家具的稳定空间；3厅宜做成长方形，其宽度不应小于 33 米，深宽比不宜大于 2；4若入户为起居厅时，宜在入口处设一过渡空间，以增加户内的私密性和满足使用功能的需要。忌：1起居厅大而不当，即面积标准高而居住水平不高，如对着起居厅的门多，起居厅无稳定的空间；2起居厅的采光口小或采光口凹槽深，使起居厅较暗；3起居厅视野差，起居
9、厅窗不应正对墙面；4起居厅的形状不好或尺度不合理。卧室宜：1主卧室最好有好的朝向，宽度不宜小于 3 米，面积大于 12 平方米；2大面积户型的主卧室应带一个专用卫生间；3如户内仅设一个卫生间，那么卫生间应放在主卧室附近；4次卧室的面积宜大于 10 平方米。忌：主卧室的宽度小于 3 米或面积过小。餐厅宜：和起居厅空间宜相对独立，既有关系又有分隔；如独立设计，最好做成明餐厅，净宽度不宜小于 24 米。忌：1餐厅面积过大或过小；2正对卫生间；3远离厨房。厨房宜：与餐厅密切联系，直接对外采光通风；净宽度不应小于 15 米；厨具按洗、切、烧的顺序合理布置；宜带一服务阳台；灶台的预留位置便于安装抽油烟机。
10、忌：宽度不够，影响操作。卫生间宜：1带浴缸的卫生间净宽度不得小于 16 米，如为淋浴则净宽度不得小于 12 米；2对着起居室的卫生间应设前室，将洗衣机放在前室内；3卫生间的大小与整幢户型的面积标准相一致。忌：1卫生间距主卧室远；2空间过于狭窄，影响洗浴功能。阳台宜：为了保证起居厅有良好的视野和采光，阳台栏杆高 11 米，但其实体的栏板应降至 850 至 900 毫米（上加横栏杆） ，或将封阳台的围护结构做成全透明或部分透明。起居厅也可做成落地窗，外加透空栏杆。忌：实体栏板太高，影响采光及观景。专家教你选房 12 绝招选房技巧一：现在哪种建筑质量可以信得过?专家解答：俗话说“百年物业” ，在汶川
11、大地震后，房子的建筑质量问题已经引起了老百姓前所未有的重视。现在建筑质量好的房子都是采用框架剪力墙结构，也称框剪结构，有利于抗震、抵抗侧向风荷载等，其中剪力墙结构的侧向刚度很大，变形小，既承重又围护，适用于住宅、旅游等建筑。目前，国外流行的高层建筑通常也都采用框架剪力墙结构。选房技巧二：为什么说选准房子就是选对开发商?专家解答：一个好的开发商不仅是资金雄厚，还表现在市场美誉、百姓口碑、实景呈现、室内外建筑细节、建筑元素涵盖的艺术造诣、楼体园林和时尚的结合度上有很多人买房子的时候是看中开发商的理念，因为有理念的开发商无论是在前期施工，还是后期的物业管理，都会舍得投入，更会用心、负责。选房技巧三：
12、现在很多楼盘都是规模大小不等，买房子时该如何选择社区?专家解答：买房子，看社区!你所在的社区，首先要规模大，建筑面积在三十万平方米左右比较有保障的，五六十万平方米就可以容纳更多配套设施;另外，值得注意的是了解这个社区现在、未来的规划蓝图，了解楼盘规划设计是否人性化，譬如户型是否实用、精致、典雅、南北对流、户户有景，是否实现人车分流等，了解是否未来建设配套设施、物业管理是否及时到位等。选房技巧四：我平常看房经常碰到容积率、绿化率、分摊面积比例，这些数据的大小代表了什么?专家解答：容积率是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比，比如：一个小区内有 100 套住房，每套住房的建筑
13、面积为 100 平方米。该小区占地总面积为 5000平方米，则该小区的容积率为 2。容积率越小，这个小区生活的舒适度就越高。绿化率是绿化面积与项目规划建设用地面积之比，绿化率越高，社区的人居环境也就越健康。公摊面积比例是公摊面积与房子总面积之比，高层的公摊面积比例应该在 24%-30%之间，既保障了公共区域的人性化，住户也拥有适度的空间。房子应该是在一个宜居、健康、绿色的环境之中，应该容积率小，绿化率高，使用率适中：容积率度不高于 3.0，绿地率要大于 30%，房子使用率应该在 70%-84%之间。选房技巧五：现在很多楼盘的绿化都五花八门，哪些绿化才能成为优美的景观?专家解答：绿化，就是楼盘的
14、“绿肺” ，而绿化成为优美景观的关键，不在于植被数量的多少，而在于是否融入了精心的设计。绿化最好由专业景观设计公司设计，绿地系统规划最好将小区绿化体系既融入城市环境又渗入居民日常生活空间中，各个组团做到景观绿化均匀分布、园林装饰合理布局、小区整体绿化体系点、线、面结合，构成了多层次、多样化的绿化空间体系，要体现居住环境自然化的构想。选房技巧六：我喜欢近水的房子，请问如何挑选这一类有水景的房子?专家解答：其实，好的园林可以不需要水景，但是“仁者乐山，智者乐水” ，因此，在选择近水的房子时，要切记选择房子与社区都能够亲水，有档次的社区离不开优美的水景，这样才能营造悠闲的生活环境，随时享受水边的悠闲
15、生活，适宜居住、适宜生活、适宜养老。选房技巧七：会所已经越来越普及，请问高品质的会所应该提供哪些服务?专家解答：不管是在北京、上海，还是在湛江本地的楼盘，会所已经成为高档社区的“标志”!会所能够为业主们提供的不仅是日常交流、商务会谈、朋友交往的平台，还能吸纳很多高档次的商业设施，如咖啡厅、名牌店。买房者在考量独立会所时，要观察会所的面积、规划、设计等方面。在湛江，常规功能的会所面积应该在 2000 平方米到 4000 平方米之间，更大面积的会所可以提供中西餐厅、酒店式公寓、商务会谈、健身中心、娱乐休闲、高级影院、雪茄红酒等更多高级功能，更好地满足整个区域的商业需求，相关配套也足以提升该片街区甚
16、至整个区域的区位价值。选房技巧八：选楼盘的时候，该如何挑选房子的居住氛围?专家解答：“物以群分，人以类聚” ，建议你挑选楼盘的时候，先要去看看这个楼盘是否档次足够高、是否很多高素质人群都选择了这里，买房子的同时还可以为自己的事业搭上通往更高的财智平台。常言道“远亲不如近邻” ，社区的邻里关系越和谐、治安条件越良好、居住人群素质越高，那么居住氛围就越融洽，住在这里的心情才会更舒畅。现在很多人非常注重下一代的素质培养，一个从小就在良好环境下成长的孩子更容易成才。从培养孩子的角度来看，千金买房万金买邻， “孟母三迁”就是体现了为孩子选择良好居住氛围的智慧!选房技巧九：现在流行的一梯两户、两梯多户、两梯四户、两梯两户，到底哪一种最好?专家解答：从私密性、舒适性、对流性等方面来考虑，最好的是两梯两户 (一层两户双电梯) ，其次是两梯四户、一梯两户、两梯多户。两梯两户就是两家住户共享两部电梯，上下楼方便，住户私密性得到保障，而且双向对流，采光通风
