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1、 官网：http:/ GDP 达 4000 美元左右时，商业综合体进入启动发展阶段，以传统购物中心为主，业态较为单一；当人均 GDP 达 5000 美元至 8000 美元之间时，商业综合体步入快速发展阶段，餐饮娱乐占比上升，业态呈现多元化；当人均 GDP 突破 1 万美元时，进入高速发展期，业态发展齐全。2011 年，天津市人均生产总值超过 1.3 万美元。按照这一理论，天津市正处于商业综合体快速发展时期。在中心城区土地资源逐渐稀缺，普遍加大空间开发利用的情况下，包括住宅、公寓、写字楼、购物中心、商业街等多种业态的综合体已成为中心城区发展的主流商业模式。当前，市内各兄弟区纷纷抢滩综合体建设，和
2、平区在具备既有强大商业优势的情况下，也毫不松劲，推出了恒隆广场、大都会等项目；河西在建成天津湾等项目后，加快银河国际购物中心等项目建设；河东万达、红星美凯龙已开业运营，远洋未来广场等项目全面开工；红桥水游城已开业运营；南开大悦城已于 2011 年底正式开业，熙汇广场也正在加紧建设中。面对这种态势，天津市河北区必须以时不我待的紧迫感，加快商业综合体建设，构筑自身特色和优势，在未来全市商业经济“蛋糕”中争得应有份额。2加快建设商业综合体，是天津市河北区在当前形势下加快开发建设、促进经济发展的需要。目前，在商品房交易市场不景气的情况下，住宅投资从严，商业地产迎来了更好的发展机会。商业综合体正成为城市
3、商业中心的引擎。因此，抢抓商业地产发展机遇，开发建设大体量综合体，可以拉动投资，后期建成运营可以为经济发展带来持续动力。据初步统计和测算，天津市河北区推出的 16 个 10 万平米以上的综合体，总建筑面积 579 万平米，这些项目建成后，一次性税收贡献可达到 18 亿多元，按照建设 1 万平米投资约 1 亿元，产生总税收约 1000 万元计算，总投入约 579 亿元，产生税收达 57.9 亿元，将极大推动天津市河北区经济发展。3加快建设商业综合体，是天津市河北区优化产业结构、提高商贸服务业层次的需要。综合体能吸引周边商业经济活动向综合体迁移，吸引人流和资金流、物流等各类社会资源，辐射带动周边的
4、发展，形成功能齐全、配套完善的现代商圈。目前，天津市河北区还没有较大规模的真正意义上的综合体，商业吸引力和辐射力还不够强大，外区消费者难以吸引，本区部分居民存在“过河消费”心理，消费力流失到和平等商业优势区。因此，加快载体建设，打造一批有特色、辐射力和吸引力强大的消费商圈，改变以单一的商场、超市、社区便利店、底商为主的传统商业业态和模式，有力提升天津市河北区商业层次和品质，丰富业态，不仅留住本区的居民消费，还吸引部分外区和一定范围的郊区县居民的消费，对于完善天津市河北区商业布局、优化业态结构、增强商业竞争力，具有重要意义。4加快建设商业综合体，是天津市河北区方便居民生活、提升城市形象的需要。相
5、比 官网：http:/ CBD、开发区或者新的城市的中心以及商业街区、商业集群的地方，大型的新型交通设施聚集的地方或者旅游风景区。三是河流水域资源丰富，历史文化底蕴深厚，为商业旅游文化相结合创造了条件。四是近年来天津市河北区发展的成就和打造的一些品牌为营造商业氛围奠定了基础。五是目前天津市河北区商业没有形成固定的布局，有利于实现后来居上。区第十次党代会把发展现代商业综合体作为产业提升战略的一个用力方向。区委、区政府已推出 16 个体量在 10 万平方米以上的商业综合体项目。这些项目主要是：（1）嘉海一期项目，位于翔纬路与四经路交口，占地 6.2 万平米，建筑面积 34.2 万平米，商业面积 3
6、4.2 万平米，投资约 37.74 亿元，业态为商业、酒店、写字楼，其中酒店2.9 万平米；商务办公 9 万平米，商业中心 4.6 万平米，公寓 7.1 万平米，地下商业 1.5 万平米。目前平面立面设计已经确定，将于 8 月 16 日全面开工。（2）茂业大厦项目，位于海河东路与四经路交口，占地 0.92 万平米，建筑面积 12.31万平米，商业面积 12.31 万平米，投资约 6.16 亿元，业态为高档写字楼、商业。其中商业业态包括精品商业、商务餐饮、健身休闲等。写字楼计划进行分单元出租和整层出租，目标客户群包括金融、保险、证券、投资、大型物流、贸易、咨询、能源、房地产及能源生物制造企业等。
7、目前已封顶。（3）远洋大厦二期，位于博爱道与五经路交口，建设单位为中远散货集团，占地 0.6万平米，建筑面积 10.22 万平米，商业面积 10.22 万平米，投资约 14.5 亿元，业态为高档写字楼，部分对外出租。目前桩基础施工完成，正在进行主题招标准备。（4）白金湾新文化中心项目，位于河海东路与建国道交口，占地 3.8 万平米，建筑面积 1.81 万平米，商业面积 10.81 万平米，投资约 10 亿元。业态定位为高端城市综合体，其中星级酒店（悦榕庄）和酒店式公寓超过 5.7 万平米，商业办公约 1.5 万平米，综合楼约8118 平米。目前土建竣工，进行精装修。计划今年 8 月 22 日开
8、业。（5）和融广场项目，位于胜利路，占地 5.02 万平米，建筑面积 34.6 万平米，商业面积 15.5 万平米，投资约 25 亿元，业态为高档酒店、写字楼、商业。商业包括主题百货、 官网：http:/ 7 月 15 日试桩，8 月 28 日开工。（6）泓都大厦，位于昆纬路与东二经路交口，占地 1.93 万平米，建筑面积 20.95 万平米，商业面积 5.97 万平米，投资约 11.85 亿元。业态是商业、酒店式公寓。正在筹划定位及招商事宜。目前试桩已完成。（7）北宁起步区项目，位于中山北路，目前土地待出让。占地 9.82 万平米，建筑面积 42 万平米，商业面积 23.1 万平米，投资约
9、34 亿元。业态为 18.9 万平米高档住宅，SOHO 办公 5.9 万平米，酒店式公寓 6.2 万平米，星级酒店及大型商业综合体 10.7 万平米。目前在土地整理。（8）富贾花园，位于中山北路，占地 3.37 万平米，建筑面积 12.84 万平米，商业面积 12.84 万平米，投资约 9.85 亿元。总体定位为大型商业中心，商业业态为一层：各主力旗舰店及大卖场，局部二层为美食广场，三层及局部二层为大型超市。目前拆迁接近尾声。（9）北宁环宇城项目，位于铁东路与志成道交口，占地面积 27.1 万平米，商业面积11.94 万平米，投资约 15 亿元，业态为商业及 SOHO 办公，商业定位为;针对家
10、庭时尚生活消费的中高档区域型购物中心，将涵盖超市、影院、中西餐饮、休闲娱乐、服装等业态，招商意向为博纳国际影城、永旺茉莉幻想儿童游乐场等。目前基础施工。（10）律纬路东片，位于律纬路东八马路南，目前土地待出让，占地 4.65 万平米，建筑面积 21.32 万平米，商业面积 11.13 万平米，投资约 18 亿元，业态为临河住宅外，商业涵盖酒店式公寓、星级酒店、SOHO 办公、高端商业、高档影院、西餐厅，目前正在进行规划拆迁。（11）堤头地区项目，位于小王庄堤头，目前土地待出让，占地 35 万平米，建筑面积140 万平米，商业面积 75.6 万平米，投资约 112 亿元，业态为临河高档住宅、 S
11、OHO 高档写字楼、星级品牌酒店及高档餐饮娱乐等商业设施。目前正在拆迁。（12）思源路地铁出入口项目。（13）建昌道地铁出入口项目。这两个项目土地待出让，占地 29 万平米，建筑面积 119.21 万平米，商业面积 62.38万平米，投资约 90 亿元。除住宅及公寓外，商业业态包括： SOHO 高档写字楼、星级酒店、影院、高档商业。目前拆迁完毕。（14）中铁国际城 1D 项目，位于金钟河大街北侧，占地 2.44 万平米，建筑面积 33.85万平米，商业面积 27.1 万平米（不含地下），投资约 38.12 亿元。业态定位为：购物中心，以百货主力店带动，包括酒店、商务中心、金融中心。招商意向品牌
12、主要有：王府井、乐宾、天虹、金鹰等。酒店招商意向品牌有万豪、弗莱士等。目前在调整规划。 官网：http:/ 3C、5B 项目。位于金钟河大街北侧，占地 4.37 万平米，建筑面积24.61 万平米，商业面积 11.28 万平米，投资约 19.84 亿元，业态为：3C 为休闲联动区，以休闲时尚品牌为主，辅以时尚快餐和金融服务等；5B 定位为以大型超市卖场带动的中型购物中心，主要招商意向品牌有家乐福、乐天玛特等。目前在调整规划。（16）国印纺机项目。位于万柳村大街，目前土地待出让。占地面积 10 万平米，建筑面积 35 万平米，商业面积 17.47 万平米，投资约 28 亿元，业态定位为大型商业综
13、合体，星级品牌酒店、影院、高档餐厅等。从这些综合体中，可以归纳几个特点，主要有：一是建设体量大。按照目前的规划和实施情况，16 个综合体项目规划总面积达 579 万平方米，商业面积约 341 万平方米，其中将建有 9 个星级酒店，建筑面积约 29.2 万平方米；10 个高档写字楼，16 个 SOHO 办公楼，建筑面积约 72.81 万平方米；高端商业面积约92.84 万平方米。这些设施的建成，将极大地提升天津市河北区商贸商务载体数量、品质和规模，地经济发展必将产生强大的拉动作用。二是空间分布广。从地理位置上看，这些项目主要分布在四大地区。其中海河沿岸地区 5 个，中山路地区 3 个，新开河两岸地区 5 个，金钟河大街地区 3 个。大多是目前商业基础较好或已规划属于市级副中心的地段，分布于沿河、沿地铁等具有交通优势的地点，符合综合体布局规律。这些项目的开发建设，将带动重点地区的基础设施建设和业态提升，促进区域性
