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1、乌鲁木齐市收取物业费按什么标准，是按物业公司资质等级还是按服务质量等级，服务质量等级是哪里确认？一般是按照服务质量等级收取物业费的。按照市物价局，市国土资源和房屋管理局制定的物业服务分等收费标准。 三级资质的物业公司提供一级服务标准，能不能按一级收费标准来收取物业费用？具体怎么操作？高档小区、别墅区如何提高物业收费（目前处于前期物业，暂时没有业主），收费的具体标准是多少？三级资质的物业公司即便是提供了一级服务标准，也不能按一级收费标准来收取物业费用，特别是提问者注明的：高档小区、别墅区如何提高物业收费（目前处于前期物业，暂时没有业主）。第一，物业管理条例第四十一条规定：“物业服务收费应当遵循合
2、理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定”。因此、前期物业管理阶段的物业费标准应该是物价局批准的政府指导价，而不能单方面任凭物业公司擅自提高服务标准，特别是物业公司的 3 级资质决定了其收费标准的上限，如果物业公司可以自行确定收费标准，那还要物价局做什么，还从何谈起物业公司的资质等级呢。第二，三级资质的物业公司与一级资质的物业公司资质证书的颁发和管理部门有着重大差别。建设部物业管理企业资质管理办法（中华人民共和国建设部令、第 164 号）第四条规定：“国务院
3、建设主管部门负责一级物业服务企业资质证书的颁发和管理。设区的市的人民政府房地产主管部门负责三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。第三，三级资质的物业公司与一级资质的物业公司成立的条件相差甚远。建设部物业管理企业资质管理办法（中华人民共和国建设部令、第 164 号）第五条规定：“各资质等级物业服务企业的条件如下：（一）一级资质：1.注册资本人民币 500 万元以上；2. 物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于 30 人。其中，具有中级以上职称的人员不少于 20 人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称
4、；3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；4.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于 100：（ 1）多层住宅 200 万平方米；（2）高层住宅 100 万平方米；（3）独立式住宅（别墅）15 万平方米；（4）办公楼、工业厂房及其它物业50 万平方米。5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。（三）三级资质：1.注册资本人民币 50 万元以上；2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于 10 人。其中，具有中级以上职称的人员不少于
5、5 人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书：4.有委托的物业管理项目；5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统”。 第四，三级资质的物业公司与一级资质的物业公司可以承接各种物业管理项目有着条天壤之别的差距。建设部物业管理企业资质管理办法（中华人民共和国建设部令、第 164 号）第八条规定：“一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目。三级资质物业服务企业可以承接 20 万平方米以下住宅项目和 5 万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务”。第五，物业公司不能超越资质等级承接物业管理业务。建设
6、部物业管理企业资质管理办法（中华人民共和国建设部令、第 164 号）第十一条规定：“物业服务企业申请核定资质等级，在申请之日前一年内有下列行为之一的，资质审批部门不予批准：（十一）超越资质等级承接物业管理业务的；”。物管收取的停车费该归谁？知道吗？物管收取的停车费 80%该归业主！“根据 物权法以及物业服务收费管理办法的规定，物管利用小区内业主共有的道路和其他场地停放汽车所收取的停车场占用费，在扣除部分作为物管为此进行管理的必要管理费外，余下的收入应归全体业主共有。实际上，巴黎阳光小区拥有自己地下车位的业主，每月向物管只交纳 20 元的管理费，同是小区业主，在地面停车的业主也该享受这个待遇，因
7、此，物管只能将其中的 20%作为管理费收取，其他的费用退还所有业主。我们计算了一下，按照 20 元的收费，物管每月可以从业主处收取 5440 元的费用，这肯定够得上物管在管理车辆方面的成本。当然，物管归还的停车费，小区业主委员会肯定会充作小区公共维修基金，让所有业主受益。”业主委员会最后强调，根据法律规定，车辆停放费不属于物业收费，因此，物管公司没有权利吃这笔钱。如果是属于业主共有的地上停车位，除了物业公司应得到的一部分管理费，其余的应该归所有业主共有。如果是属于开发商所有的地下车库，那么是物业与开发商的所得。 问大家伙儿，现在小区物业收的停车费最后是归谁啦？是不是应该归业主大家啊，空地儿业主
8、可都是出了公摊的全体业主 物业公司 房屋开发商 交了停车费的业主 当然物业公司收取的停车费也不是全全都给全体业主，中间物业公司也为停车付出了一定的成本，例如：人员增加，车辆的指挥，给保洁清扫路面造成了一定的困难等等。即使你的物业公司没有向你想象的那样为这些付出成本，但我们也应该理解。如果没有人去指挥，我想车辆可能停的到处都是，连进出都很困难。所以在停车费用上，在法律上会酌情考虑判物业公司应该在停车费用里收取自己的成本费用。另外，在小区没有成立业主委员会的情况下，一般是物业公司来支配，但这项费用的利用必须让全体业主知道。在法律上，收取的这停车费用，应该首先由于路面的维修资金上，或者先储存起来，待
9、业主委员会成立后，再从物业公司取回来，但是，业主委员会也应该对此项费用的利用支出公告全体业主，业主委员会成员也不一定像我们想象的那样公正廉洁，有可能装到自己口袋。如果物业公司对这项费用取之于民，用之于民，我们也可以理解。如果拿着自己用了，或者就是不承认这是业主所有，那我们就要伸张正义了哦。一般情况下，业主会选择沉默，因为一个人的力量是抵不过物业公司的，所以应该联合所有业主，前提条件是为了争取自己所应有的，不能搞论了小区其他业主的秩序，让全体业主知道，这项费用怎样是合理的。或者你向物价局，或者当地房地产行政主管部门反映，街道办等处反映解决。乌鲁木齐小区物业停车收费普遍超高http:/ 天山网 2
10、009 年 05 月 18 日 14:47:33天山网讯（记者李敏燕报道）如今不少乌鲁木齐市民有了私家车，这也为自己带来不少烦恼。5 月15 日，记者从乌鲁木齐市价格监督局了解到，在今年 2-4 月该局对首府所属 30 家物业管理服务企业和单位的收费情况检查中发现，不少小区物业在停车收费方面有“猫腻”，普遍存在超标准收费问题。据介绍，乌市发改委对公共停车场内固定停放的微型、小型载客车、微型、轻型载货车、轻型挂车、三轮汽车、低速货车规定标准为 10 元/天，检查中却发现，而个别小区收取的标准却达到每月 500 元。有的居民反映：“我们小区室外停车场包月 500 元， 临时停车，每小时按 1.5
11、元收费。上不封顶，不管停多长时间，均按 1.5 元进行累加。”还有一些居民反映，由于小区业主停车包月收费、较低，小区物业根本不给业主提供包月服务，只按天收取；有的小区没有固定和简易停车场，业主与外面人员车辆晚上就停在楼与楼之间的业主共用空地上，物业公司未征得业主同意就收取临时占道费，而且车辆损坏或丢失概不负责。那么，小区停车占道费该如何收取？乌市发改委相关工作人员说：如果小区里的是停车场，按相关规定是要收费的；如果是道路，要区别是在小区内还是小区外，如果是在小区内，道路所有权归全体业主所有，收或不收费，由业主委员会决定；如果是在小区外，另有标准规定。此外，根据自治区发展计划委员会新计价房（20
12、01）457 号自治区计委关于核定乌鲁木齐市普通居民住宅小区机动车停车服务费标准的通知和新计价房（2001）1585 号自治区计委关于核定乌鲁木齐市居民住宅区室内（地下）机动车停车服务费的通知的规定，乌市普通居民住宅小区室外、室内（地下）机动车停车服务费有各自的政府指导价。室外机动车停车服务费政府指导价标准包括两类：简易停车场：1.固定停车 8 元天车；2.临时停车 1.60 元小时车；3.小区居民自有车辆上述标准减半计收；4.包月制（居民所有的机动车连续停放超过 15 天）64 元月车。专用停车场：1.固定停车 10 元天车；2.临时停车 2 元小时车；3.小区居民自有车辆上述标准减半计收；
13、4.包月制 80 元月车。室内（地下）机动车停车服务费政府指导价为：1.临时停车 3 元小时车；2.临时停车（采暖期）3.50 元小时车；3.固定停车 20 元天车；4.固定停车（采暖期）25 元天车；5.固定停车（包月制）300 元月车；6.固定停车（采暖期、包月制）350 元月车。按规定，首府各普通居民住宅小区停车收费均应按政府指导价标准执行。小区是否设立停车场、如何收费可由业主委员会与物业公司协商确定。各小区停车场收费，实行自愿有偿的原则，收费标准、服务内容等应公布在停车场醒目位置。市民如遇超标准收费现象，可以拨打 12358 咨询、举报和投诉。乌鲁木齐物业管理条例生效作者：崔导胜 来源
14、：新疆法制报 发布时间： 2011-6-26 月 1 日，新的乌鲁木齐物业管理条例(下称条例)施行，条例对旧住宅区物业管理、小区占道停车费、维修费用、擅自住宅改商铺等方面进行了新的规定。 条例实施后，将进一步规范物业管理，服务百姓生活。乌鲁木齐市房产局物业监管处处长王玉良对条例进行了解读。旧住宅物业有保障王玉良说， 条例规定，对已建成交付使用，但配套设施不齐全、环境质量较差的旧住宅区，市人民政府应当采取措施进行改造整治。旧住宅区可实行专业管理、自行管理和社区管理等模式。旧住宅区综合改造后，相关业主应当主动参与日常管理并承担卫生清洁等费用。占道停车费业主大会定小区没有停车场，车辆停在人行道上，是
15、否要收费?由谁收取?费用归谁?王玉良介绍，上述问题条例中明确规定，占用物业管理区域内业主共有道路、场地停放机动车辆的，由业主大会决定是否收取场地占用费、收费标准和用途等事项。业主大会决定收取机动车辆场地占用费的，场地占用费所得收益属于全体业主共有，业主委员会可以委托物业服务企业代为收取。明确维修费用分担小区供热、供水管网老化等一系列维修问题，到底该由谁承担?王玉良说， 条例规定，开发建设单位应当按照国家规定和房屋买卖合同约定的保修期限、范围等承担建筑物及附属设施设备的保修责任。保修期限届满后，业主对专有部分负责维修、养护;业主专有部分以外的共用部位、共用设施设备，由物业服务企业按照物业服务合同
16、的约定负责维修、养护。擅自“住改商”将受罚王玉良介绍， 条例规定，业主、物业使用人应按照规划行政管理部门批准或不动产登记簿载明的用途使用住宅，不得擅自改变其使用性质。确需改变的，应经有利害关系的业主同意，并经有关行政管理部门审批。擅自改变住宅使用性质的，规划行政主管部门责令限期改正并处以 2000 元以上 3 万元以下罚款。业委会委员可领薪酬王玉良说，业主委员会是群众性组织，具有业余性和公益性的特点，为了给小区业主减轻负担，业主委员会委员大都没有领取津贴补助。 条例明确了业主委员会委员在经过业主大会决定后，合法地领取薪酬。建立投诉制度王玉良说， 条例将为小区居民提供更多的投诉反映渠道，便于问题纠纷得到迅速解决。 条例规定，市、区(县)人民政府房产行政管理部门应当建立投诉制度，及时处理业主、业委会、物业使用人和物业服务企业
