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1、一、项目概况1.地块位置及概况本次调研的地块位于中山市港口镇中心区域，地块南临世纪东路（规划中港口镇今后的主干道），西靠港口大道，北接胜隆东路（规划路）。地块南 侧为中信地产开发的楼盘凯旋蓝岸、凯旋公馆，北近中江高速公路入口。本地块在港口镇区位图地块位置地块大致区域及周边标志性街道及建筑2.用地指标用地面积：05-06 地块（酒店用地）：152.69 亩（101790.3）；05-07 地块（商住用地）：316.5 亩（211007.6）05-13 地块（商住用地）：137.3 亩（91809.1）容积率3.0 ；绿化率 38%；建筑密度 25%；限高 100 米。3.地块现状地块内目前部分用
2、于农民的耕种，有数小片农田、鱼塘及农民居中江高速京珠高速港口大道中信凯旋公馆、凯旋蓝岸本地块住的简易屋棚。其余部分为凹凸不平的荒草地。05-06：152.69 亩05-07：316.5 亩05-13：137.3 亩4.周边配套本地块 2 公里范围生活圈示意图本地块位于港口镇中心区域，距离石岐区大信新都汇商圈直线距离约 5-6 公里，车程 15 分钟左右可达。地块东 南方向有一湿地公园，该公园位于中信凯旋蓝岸东侧，总面积 33000 ，现已开发完成第一期。从地块 步行约 10 分钟可达华南师范大学中山附属中（小）学。地块西侧近港口大道处的港口镇首家星级酒店海逸酒店（四星级）将于本年内开业。地块周
3、边现无具有特别优势的景观资源。因该地块位于镇中心区域，周边中信美景康城、丽江花园等楼盘均已交楼，港口镇政府及人大也均在该区域范围内，故 2 公里生活圈内的餐饮、医疗、超市等生活配套较丰富，但档次相对市区而言较低。5.交通情况广珠轻轨中山北站在地块南向，直线距离约 3 千米，车程约 10分钟可达。地 块北面、东面为中江高速、京珠高速，中江高速出入口距离地块较近， 车程约 5 分钟。未来，随着广珠轻轨、中江高速公路东延接深圳机荷高速和中深大桥等路线的建成通车，从本地块前往珠海、广州、深圳等地交通将更为便捷。地块附近无公交车站，最近的公交车站位于地块西侧的兴港大道，广珠轻轨中山北站地块中江高速出入口
4、且站点较少，由地块前往市区的公共交通不甚方便。基本经济指标总用地面积 416244合 624.4 亩 总建筑面积1531270地上建面1233641园林绿化率89%净用地面积 404720合 607.1 亩 总可售面积1126981地下建面297629 容积率 3.05二、中山港口镇概况1.港口镇基本情况 镇区概况港口镇位于中山市城区北郊，是中山市中心城区的后花园和中心城区北部的重要交通枢纽。镇域总面积 70.5 平方公里，辖 9 个社区（村），至 2008 年底， 镇 内常驻人口 9.58 万人，户籍人口 5.8 万人，户籍户数 1.57 万户。港口镇是中山市城区北部交通枢纽型的现代化工业城
5、镇，也是珠江三角洲著名的工业卫星和三高农业基地。交通情况港口镇南与中山市中心城区、火炬开发区接壤，东临中山港，是中山市中心城区北部陆路交通的重要节点；至珠海、深圳、香港、广州、东莞，佛山市都在 90 分钟车程范围内。京珠高速公路与中江高速公路在镇内相连且设有立交出入口，是该镇对外交通的两大主动脉；番中公路在镇域东部边缘穿过，并与沙港公路相连；广珠城际快速轨道交通在港口镇西北通过，距南部约 250 米处设有石岐车站。中深大桥、“粤港澳”大桥、中江高速公路东延接深圳机荷高速的立项建设，更使港口镇成为珠江口东西两岸连接的重要陆路交通节点。2.港口镇整体定位及规划全镇共划分为三大区域，即中心区（民主、
6、胜隆、西街一部分、群众等社区），石特工业区（石特、群乐、西街一部分）及大南现代农业生态区（可持续发展区），面积比例为 39:27:34。中心区发展现代服务业和适度发展商业房地产业（即本报告地块所在区域），石特工业区重点发展高效益工业及游戏游艺产业，大南片建设现代农业生产基地，发展效益型农业。三大片区规划示意图今年，港口镇政府又提出更为详细的整体规划思路，即“ 两轴两区” 规划。 “两轴” 是以世 纪大道为轴心的第三产业轴线，重点发展高端商贸等现代服务业；以沙港路为中心的沙港经济轴线，重点发展工业、现代流通及服务业。 “两区” 就是以世纪大道、胜隆路、福源路、港口大道构成“井”字形框架的城市新区
7、，重点发展现代服务业、文化创意产业等第三产业（本地块所在区域）；至于大南现代生态农业区，则重点推进以投包制实施村一级核算，鼓励农民自我投包农业作物生产用地和对外流转农业土地经营权来获取收益，真正尊重农民经营选择权，达到安村富民的目的。在中心城区建设方面，世纪大道（本地块南邻主干道）作为两轴之一，将着力打造三产发展轴，重点发展高端房地产、商务办公、休 闲娱乐、星 级酒店等产业，并依托本镇及周边地区制造业优势培育交易市场，依托区位优势培育大型商圈及高档消费品集散地，并以此来打造城市的升级。3.经济发展情况 经济概况港口镇为城郊型经济，经济发展模式为“三高” 经济，即高效益工业、高附加 值第三产业和
8、高品位休闲农业。重要经济产业布局有：中国（中山）游艺游戏机产业基地、休闲产业基地、现代农业水产品养殖基地等。2009 年港口镇地区生产总值约 40 亿元，增长 8.19%。工业总产值 128 亿元，增长 12%。农业总产值 3.8 亿元，增长 3.8%。服务业增加值 10.8 亿元，增长 9.8%。外贸出口总值 2.5 亿元。实际利用外资468 万美元。 2010 年上半年，该镇实现地区生产总值 25.12 亿元，同比增长 16.55%。完成工业总产值 72.42 亿元，同比增 21.13%，其中规模以上企业 109 家。上半年全镇固定资产投资达 11.88 亿元，同比增长 70.53% 。
9、农业发展情况农业方面，港口镇以三高农业为主，盛产优质大米、四大家鱼、罗氏沼虾、甲草菇和香蕉等。中山市唯一的大型水产品批发市场就坐落在港口，该镇还拥有中山市最大的畜牧产品出口基地。 工业发展情况目前港口镇有 517 家工业企业，其中年销售额 500 万以上的规模企业 109 家， 产值超 1 亿元的有 18 家。辖区内主要建成了三大工业区：石特工业区、木河工业区、大丰工业区。该镇工业骨干支柱产业以家电、机械、电子、化工、包装印刷等为主，其中游戏游艺设备生产是该镇工业发展的最大特色。据统计，港口镇的游戏游艺设备产量占的 70%、全球的 30%。目前，港口镇致力于创建国家级游戏游艺产业基地，并形成集
10、研发、生产、展示和生活休闲于一体的现代游戏游艺产业集群。 镇区商业发展情况港口镇的商业环境发展较滞后，商业中心从原来的老街迁移到现在的翠港路，老街是原港口镇的商贸、政治、医疗中心；在港口经济发展和城市化过程中，原有的商业中心在 5 年前转移到现在的翠港路，而政府、港口医院转移到兴港路；因此原来的商业、行政中心逐渐转移到东部。目前翠港路商业中心以零散的商业百货、肉菜市场和小型五金市场为主，整体上服务于港口镇居民的日常生活用途，商业档次较低，是较 初级的镇区商业形态。而在新区开发带动下，近期又形成了以美景路为中心的商业街区（本地块所在区域），该商业区主要服务于新区居住的人群，经营档次相对较高。总而言之，港口镇总体的商业经营氛围不浓厚，经营水平也相对较低，目前全镇比较大型的餐饮业商家为零，家电业方面只有中域电信在进驻；零售业方面则只有中山本地的壹加壹超市，并且规模也比较小。由于港口镇离市区比较近，使得镇内大部分人口都选择到石岐消费， 这是造成港口镇商业经营状况不佳，发展相对比较缓慢的主要原因。
