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1、沈阳建筑大学城市建设学院毕业论文1第一章 绪 论1.1 研究现状 我国房地产业从 80 年代开始兴起，90 年代发展壮大，近 20 年的发展取得了令人瞩目的成就。全国人均住房面积城市达到 20 平方米，农村达到 25 平方米，住宅成套率达到 70。住宅业增加值占 GDP 的比重城市达 4，城乡合计占 7.5，房地产业已上升到支柱产业的地位。近两年来住宅建设对经济增长的贡献率均在 1.5 个百分点左右，面临 10 倍速变化的时候要想管理企业简直难于上青天。以前的管理手段无一奏效，我们失去了对房地产企业的控制，而且不知道如何重新控制它的变化。顺应变化已成为企业管理中的经典论调。然而，战略转折点远远
2、不止是变化本身。大多数对房地产企业竞争力的分析属于静态分析。这种分析描述了在某一特定时期内存在的相关因素，并解释这些因素如何相互作用，从而给企业带来利益或造成麻烦。可是，如果在这些因素的相互作用紊乱不定的时候，形势发生了重大的变化，那么静态分析就毫无用武之地。例如，这些相关因素中的一个，其重要性上升了 10 倍，传统的竞争力分析就无法帮助我们理解企业应当如何经营。1.2 研究背景在全球化背景下，正视产权残缺、定位模糊、制度缺失、企业文化缺乏个性、流程粗犷、信息失真、人事关系及利益纠葛复杂、交流模式单一，这些中国企业的现实障碍，或许比任何一种怀着单一目的的“包装”和“策划”有意义的多。关于中国房
3、地产企业为什么不关注专业化、不关注核心竞争能力的争论很多。我赞成其中的一个观点，那就是，中国企业在它的专业化和核心领域之外，还存在大量现实的机会。制度转型期的经济秩序和行业结构调整腾出了大量的利益空间，只要拥有了某种特殊资源，如关系、渠道、资本、垄断优势等等，即使进入一个完全陌生的行业也可能获取丰厚利润。在这种背景下，企业受到的诱惑必然很多，当然就会出现注意力不集中的现象。从经济学的角度看，产权在不同的约束条件下，其效率是不同的。当资产的所有者属于以多数人为一个单元特征的集体或组织，如果没有足够的文化道德认同和相应的制度和机制保障，资本的增值欲望和创新冲动这些人格化意志将得不到体现。而中国沈阳
4、建筑大学城市建设学院毕业论文2多数传统企业处于一种产权残缺状态。所谓产权残缺，就是指资源的控制权，处分权和收益权分属于不同的个体，参与经济行为的任何成员都只拥有其中一部分权益。基于特殊历史背景登上管理舞台的一些所谓的企业家，做企业资产的实际支配者往往只关心它能以何种方式满足自身需求，而不是增值。这种需求可能是物质意义上的，譬如，对金钱和权力的贪婪，所以，我们看到，很多企业因为经营者中饱私囊导致人心散乱而陷入无望；也可能是精神意义上的，譬如，对名誉和社会地位的追求，所以，我们看到，另外一些企业为了迎合政府或个人的一时之需，盲目扩大规模而穷途末路。定位是房地产企业朝着健康理性的方向发展所必须具备的
5、基本策略。定位所要解决的问题是如何利用自身的资源营造不同于其他企业或品牌的优势，实现差异化经营。定位策略要求企业把重点放在研究自身和研究市场（即消费者）上，而不是单纯地研究竞争对手，竞争对手只能作为研究自身和市场的一种参照物。通过制度管理解决制度可能遇到的问题，应该成为企业管理所遵循的基本规则。现代企业是一种制度化的组织，企业文化首先是制度文化。制度的本质很简单，就是将与企业相关的行为规范标准化、条文化、法律化。企业制度是贯彻流程作业的必要保证，没有制度作为基础，再好的流程设计都难以得到有效实施。当然，制度不能穷尽一切，制度是基于企业利益而设定的，但制度也可能与企业利益在特定的环境下发生冲突，
6、这种时候，授权制度就成为一般制。中国房地产企业文化是企业员工对于共同目标的认同和基于这种认同所形成的习惯，包括思维习惯、制度习惯和行为习惯。企业文化的魅力就在于它的这种认同和习惯与员工的内在心理期望是吻合的，而这种吻合是以企业文化丰富的个性和内涵为基础的。企业文化不是空泛的口号，不是机械的教条，它是以人为本的策略规划和行为把握。它是一种风格和一种气氛，它的语言可能是有形的或者无声的，但是它让员工清晰地知道：我们自己的每一份工作因为与企业的发展相联系而有意义。沃顿商学院的豪斯教授“以价值为本的领导学”认为，以人为本的价值导向动机比实际导向动机更强、更广泛、更持久，更能够激发人的责任感、诚心和产生
7、高的组织凝聚力。中国房地产企业在人事关系上存在着两种极端的情况：一种情况是，员工，特别是中、高层管理者对企业的依存度极高。这一现象较为普遍地存在于传统企业。由于历史原因所形成的地域性特点使得这类企业的管理人员缺少合理的流动，企业未能在一个较大的竞争环境中寻找一种有效的人力资源组合。由此所结聚的复杂的人事关系沈阳建筑大学城市建设学院毕业论文3与利益纠葛使得企业的每一种可能的变革都会牵一发而动全身。这种状态严重干扰了企业适应市场需求必须建立的创新机制。对内，缺乏以人为本的人文关怀，对外，缺乏市场细分，这都使得企业的交流模式和途径变得极为单一。在资讯不发达的时代，企业与员工和消费者的交流都是在信息不
8、对称的背景下进行的，这个阶段，员工和消费者因为缺乏资讯渠道而处于被动接受地位，企业为交流所付出的成本是有限的，但随着资讯网络的扩张，企业在信息不对称前提下的传统交流方式将可能因为交流对象素质的提高而不断增加成本。单一交流模式将不仅妨碍营销目标的实现，还可能引发事关企业未来利益的诚信危机。1.3 研究的目的及意义近年来，随着住房货币化政策的实施以及市场逐渐走向成熟，房地产业作为一个行业竞争亦日趋激烈，在这样的环境下，房地产企业要想生存、发展、壮大，必须具备竞争能力，特别是核心竞争力。这也是当前房地产企业界面临的重大问题，是涉及到企业生存、发展和兴衰的关键问题，也是与国民经济发展，社会资源有效使用
9、的重要方面。这具有重要的现实意义，有助于剖析企业长寿的密码。 另外，加强对我国房地产企业核心竞争力评价体系的研究，有助于房地产企业正确评估自己的竞争力、正确认识自身的不足之处、寻找差距，进而制定培育和提升核心竞争力的措施，从而应对来自国内外的挑战,这也为房地产企业竞争战略提供了新方向。我国房地产业已逐渐形成了有效的竞争格局，企业之间竞争的实质就是核心竞争力之间的长期性较量。因此，必须将其作为一个长期性的发展战略来安排，抓住核心竞争力培育这一主线，就能带动企业方方面面工作的开展，把企业有限的人力、物力、财力等战略性资源优化配置到有利于企业长期性生存和发展的方向上去。本文就是试图通过理论和实践积累
10、进行研究，通过对房地产核心竞争力的构成分析和评价模式进行探讨，为房地产行业健康成长提一些建议。综上所述，中国房地产企业所面临的现实问题是多方面的，其中既有经济体制深层次矛盾所反映出的企业制度缺陷，也有房地产企业基于自身原因所导致的管理失控。甚至这两种因素在一定条件下还彼此渗透，互为因果，使原本复杂的局面变得更加复杂，但有一点是肯定的：提高房地产中国企业的整体竞争力，专注于房地产企业内因沈阳建筑大学城市建设学院毕业论文4或外因任何一个方面的改革都是不够的。政府要从政策导向和服务支持方面为房地产企业创造好的条件，房地产企业则要从强调企业理性入手着力整顿提高。在全球化的背景下，每一个房地产企业都将面
11、临巨大的时间压力，打造具备世界性竞争力的产品和品牌，对于每一个中国房地产企业而言，还都任重而道远。1.4 本文的主要内容论文主要是应用ISM-ANP方法对房地产企业竞争力进行研究，正确理解企业竞争力的影响的主要，而更好的控制房地产企业的创新与发展，使房地产企业的生存能力能够长远而有力。征询专家意见确定指标群。中国房地产企业现今的状况非常紧张，由于中国经济发展迅猛，房地产企业多而且杂，竞争对手也很多，很多房地产企业的管理有所欠缺，在竞争过程中很多企业得到了良好的发展，也有很多企业因此而倒下。我国房地产业从80年代开始兴起，90年代发展壮大，近20年的发展取得了令人瞩目的成就。可以看出中国房地产业
12、发展的速度很快，对中国经济的影响也很大。通过查阅有关房地产企业的资料了解中国房地产企业的发展能力还有提升的空间，其发展能力和未来走向也是很广阔的。查找影响房地产企业竞争力的相关因素，对其进行整理和分析，建立指标群，应用ISM-AHP方法对房地产企业竞争力进行研究。综合现有指标和增加的新指标，通过系统分析，初步拟出指标群之后，应进一步征询有关专家的意见，对指标群进行筛选、修改完善。沈阳建筑大学城市建设学院毕业论文5第二章 房地产企业竞争力影响因素随着社会主义市场经济体制改革的不断深化以及对外开放度的扩大和提高，竞争力越来越受到企业管理者的重视，竞争力的强弱也越来越成为企业生存发展的标识。2.1
13、我国房地产企业竞争力的含义及特征 （1）我国房地产企业竞争力的含义竞争力是企业资源和能力的综合反映，是企业所持有的、不易被竞争对手效仿的独特能力，这种能力包括具有企业特色的企业精神、核心价值观、经营管理理念、企业形象及员工素质等。 企业竞争力是指在竞争性的市场中，一个企业所具有的能够比其他企业更有效地向市场提供产品和服务，并获得赢利和自身发展的综合素质。企业的竞争力分为三个层面：第一层面是产品层,包括企业产品生产及质量控制能力、企业的服务、成本控制、营销、研发能力；第二层面是制度层，包括各经营管理要素组成的结构平台、企业内外部环境、资源关系、企业运行机制、企业规模、品牌、企业产权制度；第三层面
14、是核心层，包括以企业理念、企业价值观为核心的企业文化、内外一致的企业形象、企业创新能力、差异化个性化的企业特色、稳健的财务、拥有卓越的远见和长远的全球化发展目标。第一层面是表层的竞争力；第二层面是支持平台的竞争力；第三层面是最为核心的竞争力。从这一结论中我们可以看出，企业文化对企业增强竞争力的重要作用。（2）我国房地产企业竞争力的特征所谓企业竞争，就是指在市场经济条件下，企业作为商品生产者和经营者为了争取实现企业自身的经济利益，并获得有利的产销条件而发生争夺、较量、对抗的经济关系。一般说来，企业竞争力具有如下特征：企业竞争力可使企业拥有进入各种市场的能力企业竞争力是联系现有各项业务的粘合剂。也
15、是发展新业务的引擎。它决定着企业如何实行多样化经营以及如何选择市场进入模式，是差别化企业竞争优势的源泉。企业竞争力应能给最终产品用户带来实惠企业竞争力应具有市场价值，应能给消费者带来价值创造或价值增加。不能给消沈阳建筑大学城市建设学院毕业论文6费者带来实惠的企业竞争力无法形成企业的企业竞争优势。企业竞争力也就无从谈起。企业竞争力应不易被企业竞争对手所轻易取得企业竞争力既包括公开的技术，又包括不公开的秘密技术。企业竞争对手可能掌握组成企业竞争力的一些技术，但要将这些技术有机地结合起来。再现本企业的企业竞争优势却并非易事。企业竞争力可以迭加一种企业竞争力可以作为一种技术成分，成为更高层次企业竞争力
16、的组成部分。2.2 影响房地产企业竞争力的内部因素房地产企业的竞争力主要来源于以上几个方面，但企业竞争力不是天生的，它是通过企业众多因素共同作用产生的。笔者认为，影响企业竞争力的因素主要有以下几方面。(1)人力资本人力资本是相对于物质资本的另一类资本，是指投于企业劳动者的资本，表现为劳动者的技术、文化、创造能力的资本化。人力资本投资能显著改善人的技术素质和文化素质，使物质资源得到充分利用，使人的创新能力有效提高。因此，人力资本是一种最基本的生产性投资，它作为企业的第一资源要素，是影响企业竞争力的基础因素。核心竞争力是一个企业能够长期获得竞争优势的能力。是企业所特有的、能够经得起时间考验的、具有延展性，并且是竞争对手难以模仿的技术或能力。而技术或者能力的载体是人力，所以，核心竞争力的实质就是人力资源的竞争能力。加强和优化人力资源管理，发展、提升人力资源竞争力，才是有限的持续提升企业核心竞争力的解决方案。(2)技术因素技术因素包括企业技术专利权、专有技术和企业的技术创新能力。在市场竞争集中表现为科学技术较量的今天，企业的专
