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1、住宅区停车位归属的法律理解及现状 住宅区停车位归属及使用的状况长期以来一直处于一种混乱的状态，其中最主要的原因是因为长期以来我国缺乏明确的法律规范及由于一直将物业单位定位于行政管理者的角色。特别在住房制度改革前，人们居住的都是各国有和集体单位的房屋，如若没有固定职业，则可租住房产管理部门的房屋，那时尚不存在现代意义上的物业服务单位，更没有业主的概念。各个住宅院落内的居住事务的处理，往往是由房屋的各个所有单位的不同而呈现出不同的情况，大都由各单位直接管理或代为管理。管理者往往都是各单位的保卫部门或总务后勤部门，人员也大都属单位的职工或聘用的临时工。房改后，居住主体发生了变化，由于房屋产权登记在个
2、人名下，人员调动或职工死亡后，居住在原单位院落内的人有些已不再是原单位的职工。此情况下原单位扮演了最初的物业管理的角色。后来物业公司独立为法人，或房地产开发企业直接成立物业公司，直接将开发的小区交给该物业公司，物业公司行使了扩张性的权利，以主人自居以管理者自居，与业主开展了多方面的权利之争，其中对住宅区停车位的使用收益权利之争最为激烈，以致到物权法颁布后，据调查约 80%的物业公司仍然非法占据着住宅区停车位的使用收益权。其实房屋产权私有化后，对于住宅区内的建筑设施及其附属不动产的权利归属，仅从法理上来讲也是很清晰的，笔者在物权法颁布前就曾依据民法的原理对此争议做过解答，结果也基本上符合后来颁布
3、的物权法的相关内容，但在现实中许多人对法律的理解还局限在一种习惯思维中，对习惯行为方式缺乏理性的纠正，与法律规定预期要达至的目的相差甚远。究其原因还在于我们对法律的条文阐释得不够明确。试根据物权原理、 物权法 、 民法通则 、合同法 、 城市规划法 、 土地法 、及物业管理条例做如下浅议：一、住宅小区的建筑物及附属建筑和设施的归属首先必须明确住宅小区的土地的权利性质，城镇土地的所有权归国家所有，各类住宅房屋所形成用于居住的区域内所有建筑物、设施、绿地及道路等所占用的土地所有权均属国家所有，国家按照建筑物的使用寿命将土地使用权让渡给业主。住宅区内的建筑物（包括设施绿地道路等）的所有权分为专有部分
4、和共有部分。专有部分一般为各户进户门以里的部分，各业主对此部分享有完全的占有使用收益及处分的权利；对此部分，大多数人都能理解，除过过分行使这部分权利情况以外，产生争议的不多。而出现问题产生争议较多的就是对共有部分，共有部分的内容比较广泛，有些释义者又将住宅小区共有部分分为共用部分与单幢住宅共用部分两个，共用部分是指处于一个住宅小区之内，由整个小区的业主、使用人共同使用的公用场地、设施及设备；单幢住宅共用部分是指处于一幢住宅之内，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的公用部分。其实这样区并未有实际的意义，如果依此方法那么一个小区的共有部分可以无限的分为更多的层次，法律专门为此做出界定已无实际意义，实
5、际也不可能。笔者认为就简单地分为两个部分即可。共有部分即可共同使用的部分，大范围的可包括专用于本规划住宅区的公用场地、设施及设备，如学校、居委会、邮政局、停车场、网球场、游泳池、物业管理用房等，小范围的则除专有部分外，包括括楼道、特定附属设施、绿地和楼间绿地、道路等，这部分所有权归全体业主共同所有，由全体业主共同行使所有权，并共享其收益承担为维护其正常功能而负有共同的义务。二、住宅小区的停车位的归属按照上面所做产权界定，住宅小区的停车位的权利归属也就不言而喻了，但在现实中，在基本的框架内仅就停车位的情况可有三种情况：1、专用停车库：此类车库均属依城市规划而专门投资建在小区内，计算在规划容积率内
6、的，此类专用停车库除过因规划本身就不合法或者说不合理的外，一般都是规划管理部门依据国家经济的发展，人们的生活水平而做的合乎科学的规划。它的规划的多少、大小及分布，都是根据相对独立小区的情况而确定。它的土地的占有及投资都是单独的，应当是谁投资谁受益，一般由开发商拥有所有权，但是它是由于依本小区的布局情况而确定，开发商必须为本小区业主的使用，除非本小区没有业主使用，除非经业主大会同意，开发商不应将其外销。2、非专用停车库：此类车库一般属小区内的人防空间建筑，此类建筑按国家的防空法和城市规划建设，由房地产开发商投资，所有权归国家，但开发商可长期使用，开发商一般将此作为停车库使用，社会上通常由开发商出
7、卖使用权而不能出卖所有权的车库，就是这种地下人防建筑空间。此类停车库一般也不会发生什么争议。3、利用小区道路做临时之用的停车位：目前在大部分没有专用停车库和地下人防建筑的住宅小区里停车的就是这种停车位，这类非专用停车而实际被做为停车之用的空地，产生的问题也是最多的，纠纷也是最为激烈的。从上述的法律上的界定来说，由于小区内的道路的所有权属全体业主共同所有，因此对此道路的占有、使用、收益及处分也只能由全体业主共同行使。但是由于现实中，许多小区并没有成立业主委员会形成专门的代理机构，故本来是大家的地盘有车的就可白停车，无车的不是吃亏了吗？但实际上这里有一个行使权利的主体问题，从理论上好理解，但在实际
8、上则会因行使权利的主体的缺失而出现多种情况。三、住宅小区的停车位的使用现状前述三种住宅小区内停车位的使用现状中，前二者一般都不存在问题，开发商作为第一种的所有权人，往往利用其独特的优势地位，将其所有权之权能发挥到了最大限度。第二种停车位是存在一些问题，这就是开发商往往出卖了它的长期的使用权，但往往开发商都规避了这种责任，由于国家未规定开发商可以出租的年限，故多数开发商都合理地钻了这个空子。问题最多的是第三种将小区道路做临时停车位的情况，据笔者了解，目前在我市有 80%的小区，是由物业公司收取着这种停车位的使用费，并装入私囊。现实中又可大致分为二种情况，一是物业公司将小区内某一较空较大的地面专门
9、画线成为“专用”的停车位，而长期将使用权出租给停车业主。物业公司理直气壮地收费，交费业主理直气壮地停车，并坚决地排斥他人占位。二是物业公司不按位收费，而是凡有车的业主一律收停车费而不画定专门地面，对临时来小区内的业主的亲友，或收取一定的临时费或不收。但凡乎无一例外的，所有物业公司都将收取的费用装入了自己的腰包，而少有业主能够出来维护自已或大家的权利。究其原因主要有以下原因造成这种局面，1、物业公司强大无比，物业公司往往利用其从发开商那里承继的权利，利用业主大会的缺失，强行向有车的业主收取停车费；2、理解上的偏差，物业公司对那些一知半解的业主解释说，既然你知道路是大家的但你有车他无车，那没有车的
10、不吃亏了吗，我收的费用用于小区开支了，于是有些业主也就觉得应当交了。3、物业公司以管理者的身份出现，使广大业主产生了主体的错位感，误认为物业公司有权收取此费用，物业公司还往往拿出政府部门的有关收取停车费的标准做为强行收取费用的法律依据，使不少业主认为就应当交纳停车费。等等。为了彻底解决此类问题，笔者认为有必要澄清一些问题：1、物业公司的地位：物业公司是为小区提供约定的生活服务企业而不是管理机构。为了纠正长期以来主次颠倒的不正常现象，国务院 2007 年 8 月修订的物业管理条例明确将“物业管理企业”修改为“物业服务企业” ，确定物业公司是受全体业主之聘，依与业主签订的物业服务合同为全体业主提供
11、服务的企业法人，其地位相当于普通家庭为生活需要而聘请的家政公司和保姆。2、物业公司的权利：物业公司在依物业服务合同的约定，正确地履行了自己的义务后可按合同的约定向业主收取约定的物业服务费，简称“物业费” 。物业公司在未经业主大会授权和充许，是不能利用小区内的任何设施场地进行经营或谋取利益的。现实中，物业公司存在着为了自己的方便，自作主张强行给业主更换电表、水表，利用代为卖电卖水的便利条件，强行向业主收取物业服务费，以及利用小区空地盖房出租等，都是严重违法侵权的行为。有车的业主在小区内停车，从实际的情况来看确实影响了无车业主的活动空间，产生的噪音及废气也让无车的业主承担了不对等的损失，但是依民法
12、原理，谁的权利谁主张，共有共用之地受占用，其权利只能由共同共有者来主张，任何一个业主都无法周延地主张自已的权利，这是一个现实的理论难题。但无论如何，这种权利都不能由物业服务者代全体业主主动行使，物业服务者更不能将收益装入自己的腰包。四、解决的办法由于前述小区中第三种将小区道路做临时停车位的这部分道路所有权归全体业主共同所有，由全体业主共同行使所有权，共有的所有权无法分割，不能分成等份，故其行使及使用的方法必须以全体业主的共同意志所决定。主体是特定的，主体的权利能力也不存在缺损，故从法律上不存在代为主动行使他人权利的可能，也不存在无因管理的客观实情。因此在没有业主大会的授权委托，物业公司是不能向
13、业主收取停车费的。尽管有车的业主占用了一定的共公场地，对于没有车的业主从情理上讲是存在不公平，但这种主张公平的权利也只能由全体业主来行使，而无论如何也轮不到物业公司来行使。即使将其看做侵权，但这毕竟是民事权利的主张，没有车的业主的利益不是积极的受损，而是一种消极的受损，是在相互可得利益比较上的不平衡。因此物业公司擅自收取停车费并装入自己的腰包或用于弥补自己的夸损是再荒唐不过的行为了。 而在实际中，物业公司往往强行拦车收取停车费，这种行为是侵犯业主物权的行为，应当停止。对于物业公司已收取的停车费，在法定时效内，业主可依不当得利之债的规定向物业公司主张返还，并可要求赔偿利息损失。而正确的做法是：物业公司应当摆正自已的地位，正确树立为业主服务的宗旨。如果小区内没有成立业主大会，则物业公司应当促成业主大会的成立，由全体业主共同决定，形成决议，决定是否收取。如果决定收取，则应当依政府部门规定的指导价格进行，可由业主委员会指定专人收取，也可委托物业服务公司代为收取；由于收取停车费是一种经营收益行为，因此要办理工商执照，依法纳税，向缴费的停车人出据发票；收取的停车费只能存入全体业主的专有账户，归全体业主所有，首先用于冲减物业服务费。如由物业公司受托代为收取的，可以与业主大会约定，给物业公司一定的酬金。
